스크랩 10개월간의 유치권 진검승부

[파워경매(법무사조영식)]

10개월간의 유치권 진검승부

-3억8천만원짜리 1층 상가가 1억1400만원까지 유찰된 공매물건

2010년 6월 대전의 1층 23평형 상가가 자산관리공사 공매물건으로 나왔다. 대전 유성구 관평동의 상가로 임대가 잘 나갈 수 잇는 위치이다. 얼마전까지 쉘터라는 bar로 이용중인 상가다

감정가 3억8천만원인 23평형의 상가가 1억1400만원까지 유찰되었다. 이런 위치에 1층 상가가 이렇게까지 유찰될 수는 없는데 원인은 유치권이 1억8천만원이 신고되어 있기 때문이다.

-전기공사업체의 인정되기 어려운 유치권신고

내용을 확인하니 전체 건물의 전기 소방공사를 하고 공사비를 받지 못한 업체에서 유치권을 신고한 것이다.

하지만 유치권의 기본은 점유를 해야한다는 점인데 공매 진행 당시 기록을 보면 이 상가는 bar영업을 하고 있었고 임차인은 유치권자가 아닌 타인이 신고 되어 있었다. 물론 임차인은 대항력이 없는 상황이고 만일 임차인의 인테리어로 유치권을 주장한다면 이는 필요비도 유익비도 아니기에 역시 인정되기 어려운 상황이다.

그렇다면 건물 전체에 대한 전기소방공사비 유치권이라면 점유를 하지 않았기에 역시 인정되기 어려운 상황이다. 당시는 다른 임차인이 점유하며 영업중이었기 때문이다.

더 분명한 것은 유치권의 점유는 경매개시결정 이전부터 시작해야 인정을 받는데 유치권회사에서 신고한 내용을 검토하면 이들의 점유일자는 이 물건에 압류등기가 있은 이후의 날짜로 신고가 되어 있다는 점이다.

-가슴이 뛰기 시작했다.

진작에 검토한 물건이었는데 공매는 일주일에 감정가의 10%씩 유찰되다보니 잠시 잊은 사이 벌써 감정가의 30%까지 유찰된 것이다.

가슴이 뛰기 시작했다. 인근 부동산을 확인하니 임대료는 보증금 5000만원에 월150만원을 받을 수 있는 물건이었다. 1층의 좋은 자리 상가는 임대가격수준에서만 낙찰받아도 매우 줗은 투자인데 임대가격보다도 훨씬 싼 가격까지 유찰된 것이다.

유치권이 조금은 마음에 걸리지만 유치권이 인정될 확률은 매우 희박한 상황이라는 판단을 했다.

반드시 낙찰을 받아야 한다는 생각에 현재 최저가는 1억1400만원이지만 입찰가는 지난번 가격인 1억3300만원보다 올려 1억3600만원에 입찰을 하기로 했다. 선수들도 지난번 가격에서 200만원 정도 올릴 것이라는 생각에서 나는 300만원을 올린 것이다.

수요일 오후 5시에 입찰을 마감하고 발표는 목요일 11시다.

11시 자산관리공사 온비드시스템 나의 입찰결과를 확인하는 순간 내가 낙찰을 받았다. 경매투자에서 가장 짜릿한 순간은 매각으로 수익을 얻는 순간이 아닌 좋은 물건을 낙찰받는 순간이다. 전쟁에서 승리하고 돌아오는 전사처럼 자랑스럽고 짜릿했다.

하지만 조금 아쉬운 것은 낙찰은 받았지만 나 혼자 단독으로 입찰했다는 점이다.

최저가보다 2200만원이나 올려쓴 것이 좀 손해본 느낌이었다. 누군가 내 바로 밑 가격으로 입찰을 해주었다면 더욱 짜릿했을 것인데 나 외에는 아무도 없었다.

하지만 불만은 없다. 내가 입찰하는 물건의 상당수는 자주 이러했기 때문이다. 중요한 것은 이러한 물건이 대부분 보석이었다는 것이다. 역시 이 물건도 예외는 아니다. 유치권자와 한판 붙어야 하지만 시간이 해결해 줄 것이라 생각을 했다.

-잔금을 납부하고 점유자를 만났다.

낙찰을 받고 잔금을 납부하고 소유권이전을 했다. 아는 신협에서 8000만원을 대출받았다. 유치권물건임에도 이렇게 대출을 받을 수 있던 것은 그동안 틈새시장물건에 투자해 늘 안전하게 수익을 내고 대출금을 상환했기에 은행에서도 나를 믿고 대출해 준 것이다.

어떻게 하면 유치권을 빨리 해결할까하는 마음으로 좀 더 자세한 정보를 알아야 했다. 저녁에 낙찰받은 bar를 찾아갔다. 내부 인테리어는 매우 잘 해놓았다. 그리고 못먹는 술을 비싼 것으로 주문하고는 이 상가의 새로운 주인이라고 나의 소개를 했다. 이야기를 들으니 현재 영업을 하는 분은 신고된 임차인도 아닌 전 임차인으로부터 영업장을 넘겨받아 영업을 하는 또 다른 분이었다. 그렇다면 유치권의 가능성은 더욱 희박해진다.

의외로 이야기가 잘되었고 모든 정황을 잘 알게 되었다. 이야기 도중 이들은 유치권에 대해서는 전혀 알지 못하는 상황이었고 유치권자에 대해서도 잘 모르고 있었다. 알고보니 이 업장이 몇 번이나 전대로 넘겨진 것이다. 그렇다면 현재의 점유자가 유치권자를 대신해서 간접점유를 주장할 수 있는 가능성도 이제 없어진 것이다.

유치권의 간접점유는 건물소유자의 동의가 있어야하고 유치권회사의 직원이든지 하청업체든지 서로의 매계관계가 있어야 하는데 지금 상황은 전혀 그렇지 않은 것이다. 갈수록 유치권의 가능성은 없어지고 있다.

그런데 현 점유자는 자신들이 이 영업장을 넘겨 받은지 몇 달이 되었지만 장사가 신통치 않아 걱정이라고 했다.

-영업장이 불법침탈되어 다시 점유를 회복하다.

그러던 중 몇 일 후 저녁 이들이 영업을 하려고 업장에 왔는데 누군가 bar의 시건장치를 다 바꾸고 유리문에는 유치권점유중이라는 페인트칠을 해놓은 것을 발견하고 영업장에 들어가지 못하고 있는 상황이었다.

서울에 있던 나에게 연락이 왔고 나는 바로 대전으로 내려가 이들을 만나 문제를 해결해야할 상황이었다.

정황은 유치권자들이 유치권점유중 회사 직원이 이를 bar로 공사를 해서 영업을 하다가 두 번에 걸쳐 영업장을 타인에게 넘겨서 장사를 하게하고 임대료를 받고 있는 상황이었다.

그리고 공매로 낙찰이 되고 내가 잔금을 납부하니 급하게 영업장을 현 점유자와 상의도 없이 폐쇄한 것이다.

bar사장은 이미 3개월치 임대료를 선지급한 상태이고 이미 매입한 주류도 상당한데 영업장을 넘겨준 전 영업자에게 연락을해도 해결은 안되고 억울한 상황이었다.

나는 대전을 내려가는 동안 함께 경희대에서 경매강의를 하는 노인수변호사님과 통화를 했다. 노변호사님은 현재 유치권을 강의하고 “유치권손자병법”이라는 책의 저자이기도하다. 부장검사출신의 형사사건 전문가에 유치권소송 전문가이기에 지금의 상황에서 불법성이 없이 적절한 조치와 대항을 하는데 최고의 조언자인 것이다.

영업장에 도착해서 나는 bar사장에게 본인들이 현 점유자로써 유치권회사가 불법점유침탈을 한 것이니 48시간 이내로 점유를 회복할 수 있다는 노변호사님의 이야기를 전달하고 열쇠집 사장님을 불럿다. 불법점유침탈을 회복하기 위해서다. 이미 대전을 내려가는 동안 열쇠집은 섭외를 해놓은 상황이다.

도착해서 bar사장과 상의해서 열쇠집 사장이 문을 열고 내부로 들어갔다. 점유회복에 대한 적법한 증거가 있어야 하기에 모든 과정을 스마트폰으로 촬영을 해두었다. 우리의 점유회복은 정당하기 때문이다.

-점유를 넘겨받다.

점유를 회복하고 이야기를 하던 중 bar사장은 영업을 그만두고 싶다고 했고 적절한 사람이 있다면 넘기고 싶다고 했다. 순간 나는 생각하기를 만일 내가 점유를 넘겨받으면 이는 유치권소송도 필요없이 바로 명도가 끝나게 된다는 것을 감지했다.

바로 나는 아는 지인이 이런 업장을 찾고 있다고 소개를 하고 그 지인 앞으로 영업장을 넘기기로 합의했다. bar사장이 이미 지급한 3개월치의 임대료 360만원과 진열된 주류값으로 250만원을 지급하고 계약서를 작성했다.

계약서를 쓰는 과정에서 이들은 유치권자들과는 전혀 관련이 없고 알지도 못하고 단지 전 영업자에게서 점유와 영업권을 넘겨받은 것이며 자신들이 전체를 점유하며 영업이 수익이 있든 손해가 있든 자신들의 책임이라는 내용이 확인서도 받았다.

이후의 소송이 있을 수 있기에 미리 증거를 확보한 것이다. 이 확인서는 나중에 소송에서 매우 강력한 증거가 되었다.

또한 영업장을 넘겨받는 과정과 짐을 옮기는 과정 전체를 사진으로 촬영해 합의와 계약을 통한 적법한 점유와 영업권을 이전받았음을 증빙할 자료를 만들어 놓은 것이다.

- 유치권자의 불법점유침탈

계약을 마치고 점유를 넘겨받고 모든 시건장치를 바꾸었다. 단 하루 저녁에 유치권은 사라진 것이고 모든 것이 종결된 것이라고 생각했다.

그러던 중 점유를 넘겨 받은지 일주일 후 지인이 문을 잠시 열어놓고 혼자 있는사이 유치권자들이 강제로 밀고 들어와 잠시 몸싸움이 있고 점유를 빼앗기게 되었다.

하지만 이는 불법점유침탈이다. 이들이 선택할 수 있는 방법은 사실 이것밖에는 없는 상황이다. 점유를 하지 못하니 유치권은 없는 것이기 때문이다.

사실 점유를 우리가 넘겨받지 않았어도 소송 중에 유치권은 패소할 상황이었으나 좀 더 쉽게 마무리하기 위해 넘겨받았는데 이러한 침입이 다시 발생한 것이다.

-노변호사님과 함께한 진검승부를 시작하다.

또 다시 우리가 점유를 강제로 회복할 수 있지만 이는 몸싸움을 해야하기에 명도소송을 진행하기로 했다. 법정지상권소송은 늘 직접하지만 이 경우는 형사적인 문제도 있기에 노변호사님을 소송대리인으로 선임을 했다. 유치권 강의만이 아닌 형사사건의 검투사인 노변호사님에게 이 상황은 매우 해 볼만한 싸움이었다.

먼저 불법침입에 대한 형사고소를 했다. 유치권자들은 우리가 불법침입을 했다고 또 고소를 했다. 그리고는 우리는 민사소송으로 명도소송을 진행을 했다.

이제부터 진검승부를 할 순간이다. 이미 우리는 유치권이 안되는 여러 정황과 증거를 확보한 상황이다. 반대로 대부분의 유치권자들이 그렇듯 저들은 유치권을 잘 알지 못하고 있다. 상대 변호사도 사실 분명한 판단을 하지 못하고 있는 것으로 변론 중에 알아볼 수 있었다.노변호사님과 나는 상대를 알고 있고 약점도 알고 있었으나 저들은 우리가 주장하는 핵심을 알지 못하고 있었다.

-유치권이 인정될 수 없는 3가지 이유

이들의 유치권이 인정될 수 없는 이유는 몇 가지가 있었다. 하지만 이를 처음부터 다 명도소장에 기록한다면 상대는 다른 이유나 근거를 만들것이기에 대략만 기록하고 그들 스스로 자백하도록 유도를 하기로 했다. 자신들이 유치권이 안되는 이유를 스스로 모르는 사이에 말하도록 유도하는 것이다. 이는 노변호사님의 승부사로서 소송경험을 통해 얻은 전술이다.

사실 이들이 유치권이 안되는 이유는 3가지가 있었다. 이 중 하나라도 걸리면 유치권은 인정되지 않는다.

첫째는 이들의 유치권점유는 압류일자 이후에 했다는 것이다. 법원경매에서 유치권점유는 경매개시결정이전부터 해야 한다는 내용은 많이 알려진 사실이지만 공매에서는 경매개시결정이라는 등기부상의 기입등기가 따로 없기에 세무서가 압류등기를 한 그날을 압류의 효력이 발생한 날로 정하고 있다.

바로 공매처분을 시작한 시점이 아닌 압류한 시점이 법원경매의 경매개시결정일자로 본다는 것이다. 그런데 이들은 자신들이 자산관리공사에 제출한 유치권신고서에 그 압류날짜보다 더 늦은 날을 점유개시일자로 기록하여 제출한 상황이다.

둘째는 유치권자는 부동산소유자의 동의없이 점유를 타인에게 넘겨서는 안된다. 또한 넘기더라도 상호간의 매계관계가 있어야지 전혀 관계가 없는 지인 정도로는 유치권을 대신 간접점유할 자격이 되지 않는다. 그런데 이들은 몇 번의 점유를 넘겼지만 현재 bar의 사장은 상가 소유자를 전혀 본적도 없고 알지도 못한다고 했고 이러한 내용을 점유와 영업권을 우리에게 넘기를 과정에서 계약서에 명시를 해 준 것이다. 이를 볼 때 이들의 유치권점유는 인정되기 어려운 상황이다.

셋째로 이들의 유치권이 인정되기 어려운 것은 최종점유자인 현재의 bar사장에게서 적법하게 계약을 하고 비용을 지불하고 점유와 영업권을 나의 지인에게 넘겨온 사실이다.

결국 우리가 점유를 하고 있기에 유치권은 언급할 꺼리가 되지 않는 상황이 된것이다. 그런데 이들 유치권자들이 불법으로 점유를침탈해서 현재 점유를 하고 있으나 이는 불법점유침탈로 조만간 드러날 상황이다. 또한 이를 불법주거침입과 재물손괴로 고소까지 한 상황이다.

-칼싸움은 재판이 진행될수록 분명해지고 있었다.

변론이 시작되면서 저들은 계속 코너로 밀리고 있었다. 첫 번째 이유인 점유시작일자를 답변하라는 우리와 재판부의 요구에 이들이 다시 답변한 일자는 처음 자산관리공사에 제출한 날짜와 같은 날짜였다. 역시 저들은 압류일이 기준이라는 것을 모르고 있는 것이다.

이 답변서를 받자마자 바로 노변호사님은 반격을 시작 했다.

유치권자 자신들이 답변한대로 그 날짜는 이미 압류의 효력 이후로 유치권이 인정될 수 없다는 반론을 했다.

다음 변론기일에 이들은 증인을 불렀다. 서류에는 비록 그렇게 작성했지만 사실은 압류일자 이전부터 점유를 했다는 내용의 증언을 전소유자, 중간에 영업을 했던 사람 그리고 우리에게 점유를 넘긴 bar사장까지 세 사람 통해 한 것이다. 하지만 아무런 증거도 없기에 재판부에서 말로만하는 증언을 인정하길는 어려운 상황이다. 오히려 이미 자신들이 제출한 서면의 날짜를 더 신뢰할 수 밖에 없는 상황이다.

-유치권자가 부른 증은들은 우리를 위한 증인이었다.

이때다 싶어 노변호사님은 증인들에게 반대신문을 했다. 먼저 전 소유주에게 bar영업을 하는 이들이 몇 번이나 영업을 타인에 넘겼는데 그 사실을 알고 있었느냐고 질문하자 전 소유주는 이를 몰랐다고 답변을 했다. 또 중간에 영업을 한 이에게 영업을 넘겨받고 넘길 때 상가 소유주에게 이야기를 했느냐는 질문에 역시 이들도 하지 않았다고 답변을 한 것이다.

나는 앉아서 이들의 답변을 들으며 저들은 우리의 질문이 얼마나 중요한지도 모르고 답변을 하고 있고 상대방 변호사도 유치권에 대한 준비를 거의 하지 않았다는 생각이 들었다. 순간 거짓말이라도 전 소유자는 이들이 영업을 넘기는 것을 알았고 자신이 허락을 했다고 이야기를 해야 그나마 유치권을 주장할 수 있는데 아무 생각없이 이들은 몰랐다고 답변을 하고 잇었다.

유치권이 안되는 두 번째 이유는 바로 이들이 건물 소유자의 허락없이 점유를 넘겼다는 자백을 스스로 한 것이다.

-유치권 명도소송에서 승소하다.

이러한 소송이 있은지 8개월만에 법원은 유치권은 인정될 수 없다고 선고를 했다. 유치권이 인정될 수 없는 여러 이유가 있지만 재판부는 간단히 첫 번째 이유인 유치권점유일자가 압류의 효력보다 늦어서 유치권이 성립될 수 없고 자신들이 처음 제출한 서면과는 달리 증인을 불러 아무런 증거도 없이 유치권점유일자가 압류일자보다 먼저였다는 진술을 법원은 인정할 수 없다고 판결의 이유를 밝혔다.

또한 재판부는 우리의 청구대로 상가의 점유를 인도해 주고 원고가 소유권을 취득한 날부터 계산하여 매달 160만원의 임대료를 지급하고 소송비용도 피고측이 부담할 것을 선고했다.

-이제는 내가 공격할 차례이다.

10달간의 진검승부가 끝나가는 순간이다. 이제부터는 내가 공격할 순간이다. 사실 지금까지는 방어만 해온 것이다. 판결과 동시에 바로 임대료 1600만원으로 유치권회사의 전기공제조합출자증권을 압류했다. 전기공사업체는 이 조합에 가입을 해야하고 출자증권이 있어야 입찰에 참여할수 있는데 이 증권이 압류 될 경우 공사입찰도 못하고 보증서발행도 할 수 없어 전기공사 일을 할 수가 없다는 사실을 이미 파악해 둔 상태였다.

출자증권에 압류를 하고 유치권이 안되는데 강제로 불법점유침탈을 한 것에 대한 고소사건을 신속치 처리하도록 경찰서에 진정서를 제출했다. 사실 고소한 사건이 유치권소송이 끝나지 않아 진행되지 않고 있었기 때문이다. 이어서 승소판결문에 의해 강제집행절차를 진행했다.

이렇게 되자 유치권자들은 달라지기 시작했다. 강제집행을 막으려면 현금을 공탁해야 했다. 공제조합출자증권부분도 해결해야한다. 경찰서의 불법주거침입과 재물손괴에 대한 조사가 빨라지기 시작했다. 법원의 유치권패소판결문을 첨부했기 때문이다.

-유치권회사 사장이 공손하고 착해졌다.

몇 일 만에 유치권회사 사장에게서 연락이 왔다. 처음 강압적이었던과는 완전히 달라져 목소리가 많이 공손해지고 착해졌다. 만나고 싶다는 것이다. 낙찰 후 처음으로 제대로 협상을 하게 되는 상황이다. 사실 그 전에는 전혀 이야기가 통하지 않는 사람들이었다. 이제는 협상이 아니라 나의 결정에 달려있다. 그대로 진행하면 이들은 금전적인 추가 손해와 재물손괴및 주거침입으로 벌금 300만원을 선고받을 상황이다. 명예로는 치명적인 것이다.

-상가의 점유를 700만원 받고 넘겨받다.

결국 이들은 인간적인 선처를 호소했고 나는 10개월의 임대료1600만원과 영업권을 넘겨받으며 지불했던 금액600만원을 포함 2200만원을 받아야 하나 700만원만 받고 현재의 bar시설을 그대로 두고 가기로 하고 합의를 했다. 물론 고소사건을 취하를 해주고, 출자증권의 압류는 해지를 해주고 소송비는 별도로 청구하지 않기로 했다.

유치권자들은 자신들이 10개월의 소송으로 변호사비용에 700만원을 지불하게 되었고 나는 소송하는 동안도 임대료를 계산할 수 있었고 현 시설물을 그대로 가져올 수 있게 되었다.

사실 유치권자들은 공사비에 대해 받지 못한 것이 있지만 이미 다른 호수를 또 점유하고 있기에 못 받은 공사비는 어느 정도 회수가 가능한 상황이다.

바로 상호 확인서를 작성하고 700만원을 받고 점유를 넘겨받았다.

이어서 은행을 갈아타서 총 1억2000만원을 대출을 받고 단 2주 만에 미용실로 보증금 5000만원에 월 130만원을 받고 임대계약을 체결했다. 이 과정에서 현재의 시설물에 대한 비용으로 추가로 800만원도 받게 되었다.

-원금을 회수하고 2000만원 수익에 매월 70만원의 임대소득

계산을 하니 총매입비용은 1억 5000만원 정도이고 대출은 1억2000만원에 보증금을 5000만원 받아 나의 투자금은 모두 회수하고도 2000만원의 수익을 내었다. 또한 월세 130만원으로 매달 이자를 내고 월 70만원이 남는다. 2000만원 순수익에 매달 70만원의 임대소득이 생긴 것이다.

듣기로는 올림픽에서 금매달을 따면 평생 매달 100여만원이 나온다고 들었다. 유치권 상가 70만원은 평생이 아닌 상속까지 가능하다. 올림픽에 금매달을 따는 것보다 유치권 상가 10건이 비교할 수 없이 더 쉽울 것이다. 올림픽 금메달은 세계에서 1등을 하는 것으로 별을 따는 것이나 다름이 없지만 유치권 1건은 누구에게나 가능성이 열려있다.

10개월간의 노변호사님과 함께한 유치권자들과의 진검승부는 확실한 승리였고 짜릿한 경험이었다.

http://cafe.daum.net/sos2008

사진1,2 bar영업장면/ 사진3불법강제침탈장면/사진4강제침탈후점유장면/

 현재세입자 미용실 사진-공사완료후 올릴예정-공사중

[파워경매(법무사조영식)]

유치권에 대한 공부가 되겠다싶어서...참고로 호프님은 400만원으로 경매시작하여 200억원의 수익을 올린 신지식인으로 선정된 분입니다...

[김진규]

유치권의 진검승부... 무협지처럼 잘 읽었습니다..
생동감이 넘치네요... 감사합니다..

[꺼꾸리(서기석)]

화려한 진검승부이군요..ㅋㅋ 언제 저렇게 한방 멋있게 해보나...ㅠㅠ ㅎ 감사합니다^^

[파워경매(법무사조영식)]

호프님의 말씀을 들어보면 "평범한 저도 경매로 종잣돈 400으로 현재 200억을 내셨다"고 하더군요.."하면 되는데 왜 안하느냐"고 성화가 말이 아닙니다..저 또한 2000년도부터 경매전문법무사로 남들 수익내주는데 시간을 뺏겨 정작 저는 제대로 한번 못했거든요..이제는 먼저 제것부터 하려고 합니다. 법무사는 간판만 걸어두고 이제부터 본격적으로 경매재테크로 매진합니다. 앞으로 우량물건을 올려 놓겠으니 관심있으면 콜!!!

[꺼꾸리(서기석)]

드뎌 현업에 뛰어 드셨군요...ㅎㅎ 화이팅하시고 저희들도 많이 보고 배우겠습니다...^^