매입중개수수료와 임대차중개수수료의 Cashflow 반영에 대하여...

[문흥식]

지난 4월 28일의 수업 중 김두경원우께서 질의하신 매입중개수수료와 교수님이 dcf논문에서 설명하신 임대차중개수수료에

대하여 현업 입장에서 부연 및 정리해 보고자 합니다.

1. 매입중개수수료

부동산을 투자목적으로 매수하는 경우 부동산매입금액과 취등록세 등 세금 말고도 여러가지 비용이 발생합니다. 

특히 상업용 투자자의 경우 자산실사비용(Due diligence cost)과 대출을 받을 경우 설정비용 등이 발생하는데 이를

Capitalized cost로 생각하여 취득원가(Accquisition cost)에 포함시킵니다. 아래와 같은 항목들입니다.

Capitalized costs

Transaction fee

Due diligence cost

Mortgage origination fee

Housing Bond discount 

Acquisition & registration taxes

Non-refundable VAT

1) Cashflow에서의 적용 : 현금흐름을 통한 IRR과 NPV를 구할 때는 자본화된 취득비용을 포함한 취득원가로 계산합니다.

분명히 비용이 들어갔는데 IRR계산에서 누락시킬 수는 없는 거죠. 운영비용으로 안분되거나 이연상각되지 않습니다. 

2) Cap. rate에서의 적용 : Cap. rate은 단순히 매입후 1년차의 수익률보다는 좀 더 많은 함의가 있다고 합니다.

(자세한 건 부동산 경제학등 책을 찾아보시길...)

어쨌든 책을 보면 Cap. rate의 분모를 매입가로 적용하는 경우가 대부분인데 어떤 책에서는 취득원가로 적용하는 경우도

본 적이 있는 것 같습니다.

제 생각에는 취득원가보다는 매입가를 적용하는 게 더 일반적이라고 보이고,

중요한 것은 Cap rate 자체보다도 Cap rate의 변화이므로 어느 경우든 일관되게만 적용된다면 괜찮을 것 같습니다.

2. 임대차중개수수료

건물을 신축하거나 신축건물을 매입하는 경우 매입 초기에 발생하는 임대차중개수수료는 보통 취득비용에 포함시킵니다.

금액이 크고 별다른 수입이 없는데 임대를 위하여 발생되므로 부동산매입비용과 함께 자금을 확보해 놓는다고 생각하시면

될 겁니다.

다만 수업시간에 교수님께서 설명하신 내용처럼 기존 임대가 되어 있는 건물에서도 renewal(임대차 갱신)이나 일부 신규임대가

 발생하는 경우에 임대차중개수수료의 처리는 보통 Property Level보다는 Investor Level에서 산입시킵니다.

즉 영업비용이기는 하지만 가치평가에는 반영되지 않도록 합니다.

그러나 현업과는 다르게 부동산지수를 산정하는 데서는 Property Level(부동산 레벨)임에도 불구하고 임대차중개수수료를

차감하는 경우도 있습니다.

세계적인 네트워크로 부동산지수를 조사,발표하는 IPD(Investment Property Databank, www.ipd.com)에서는 부동산레벨의

수익률을 수집하면서 아래의 기준을 적용합니다.

(아래내용은 데이터수집시 내부 기준입니다. 수익률산정방식은 첨부한 파일 참조)

주의 사항

1. 2010년도 감정평가 정보와 연간 임대료 수익 정보는 기초 연도 자료로서 부동산 지수 수익률 계산 시 필수 항목입니다.

2. 월별 전세금 및 보증금 총액 역시 수익률 기본 공식의 필수 항목입니다.

3. 총 수입 = 임대료 수익 + 관리비 수익 + 수도광열비 회입 + 주차 수익+부동산으로부터 직접적으로 발생하는 기타 수익

4. 총 비용 = 청소 용역비 + 보안 경비비 + 수도광열비 + 건물 관리 유지비 + 임대차 중개 수수료 + 보험료 + 제세공과금

 + 부동산 관리비 + 부동산으로부터 직접적으로 발생하는 기타 비용

5. 한국 부동산 지수는 부동산 레벨의 수익률 지수로서 운용역 수수료 등 펀드 레벨 비용은 포함되지 않습니다.

부동산 관련 용어나 산식이 나라마다 조금씩 다르게 적용하는 것 같기도 하지만 어쨌든 이 역시 일관된 기준을 적용한다면 약간

차이 나는 것은 용인되는 것 같습니다.

참고하시기 바랍니다.

감사합니다.