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 김종갑  |
| - 아파트, 시황분석 |
| - 現 미래로 대표 ; 부동산칼럼리스트 | | |
여러분 반갑습니다. 최근 주가가 2000선에서 박스권 장세를 이어가다가 1800선까지 주저앉았는데 과거의 실례를 본다면 주가상승→주가 박스권 장세→주가 하락은 주식 시장의 자금이 부동산 쪽으로 이동할 수 있는 빌미가 되었기 때문에 부동산 상승의 전초전이 될 수도 있다는 사실을 알려 드리며 펜을 잡겠습니다.
수도권 부동산의 핵심 노선은 어디일까요? 수도권의 최고급 아파트가 이어 있는 황제급 노선이라고 명명할만한 노선은 다음에 제시할 3가지 노선입니다.
‘-’자형(일자형) 노선은 한강을 말합니다. ‘T’자형(티자형) 노선은 한강 경부고속국도 축선을 말합니다. ‘+’자형(십자가형) 노선은 한강 경부고속국도 경의선 노선을 말합니다.
즉 과거-현재-미래의 전망이 모두 밝은 노선은 일자형, 티자형, 십자가형 노선이기 때문에 특별한 사유가 아니라면 세 곳의 황금 노선에 내 집 마련을 하는 것이 좋습니다.
내 집마련은 세 곳의 황금라인에서
가장 먼저 주목을 받은 곳은 일자형 노선으로 서울 강남과 강북을 가르는 한강 줄기의 노선이었으며, 다음으로 급격히 부각한 노선은 티자형 노선 즉 서울 한강을 중앙으로 아래로 뻗어 있는 경부축 노선입니다.
그렇다면 앞으로 새롭게 주목을 받을 노선은 어디일까요? 저는 단연코 경의선 노선을 꼽겠습니다. 즉 서울을 가로 지르는 한강과 그 중앙 아래로 뻗어 있는 경부 고속 국도 노선에 용산-문산을 잇는 경의선 노선이 미래의 3대 축으로 급부상할 것으로 전망합니다.
공교롭게도 명품 아파트들을 보면 일자형 한강 노선은 강을 중심으로 펼쳐 있으며 T자형 경부축 노선은 도로를 기준으로 길게 뻗쳐 있고, +자형 경의선은 철도가 중심축의 구실을 하고 있습니다. 이른바 강과 도로와 철도가 명품 아파트를 만들어 내는 기폭제 역할을 하고 있습니다.
제가 새롭게 제시하는 +형 노선은 앞으로 수도권 아파트의 3대 중심축이 될 것입니다. 여기에서 한 가지 흥미로운 사실은 한강노선, 경부 고속국도 축선, 경의선 축선이 모두 모이는 곳이 용산과 강남이라는 점입니다.
하나도 아니고 3가지를 겸하고 있는 용산과 강남(경의선 건너편으로 영향권)은 강북과 강남의 쌍두마차로써 황제 중의 황제라고 일컬을 수 있는 최고의 입지를 자랑하기 때문에 과거-현재보다 미래의 전망이 더욱 밝은 명품 지역입니다.
1. 수도권 황제 노선 1탄 - 일자형
한강은 수도 서울을 정중앙으로 관통하면서 위성 도시와 함께 발전의 중심축을 이루는 핵심 노선입니다. 서쪽을 기준으로 김포-파주-고양-마포-여의도-동작-용산·성동-서초·강남-광진-송파·강동-구리·덕소-하남으로 이어지는 이 라인은 핵심 지역인 강남과 용산을 정중앙으로 삼으면서 입지의 중요성에 걸맞은 무한한 발전을 할 것입니다.
1) 김포는 장기를 중심으로 김포신도시 조성과 함께 변방에서 일약 관심권으로 부각될 것입니다. 한강 극서에 위치하여 발전에는 한계가 있지만 현재 분양한 명품 아파트가 1200만원 전후의 낮은 시세를 극복하고 신도시를 기점으로 1800 이상의 3년 상승을 이끌 유망한 투자처입니다.
2) 파주는 교하, 운정을 중심으로 택지 개발지구에서 신도시로 확대 발전하면서 교통, 학군, 산업 시설 등이 모두 갖추어진 자족 도시로서의 기능을 충분히 수행할 것입니다. 현재 3.3㎡당 1400만원 선의 비교적 높은 시세를 형성하고 있는데 명품 아파트를 중심으로 3년 후에 3.3㎡당 2300만원 선까지 돌파할 가능성이 높습니다. 다만 대부분 분양 아파트가 전매 제한으로 묶여 있다는 것이 단점입니다.
3) 고양시는 일산과 미래의 도시개발지구인 덕이·가좌·식사지구 등을 중심으로 발전을 할 것입니다. 현재 명품 아파트의 시세가 3.3㎡당 1800만원 선인데 일산의 명품 아파트와 새로 분양한 덕이·식사·가좌지구 등 명품 아파트 시세가 3년 안에 3.3㎡당 2500만원 선을 돌파할 것으로 전망이 됩니다.
4) 마포는 상암동과 공덕동, 신공덕동 3인방 명품 지역의 랜드마크 시세가 3.3㎡당 2300만원 선입니다. 이들 지역의 아파트는 한강 조망권 명품 아파트를 중심으로 3년 후에 3.3㎡당3200만원 선까지 상승을 이어갈 전망입니다.
5) 여의도는 사방이 한강을 끼고 있는 탁월한 입지를 자랑하고 있는데 현재 명품 아파트 시세가 3.3㎡당 2500선이며 3년 후에 3.3㎡당 3500만원 전후의 높은 시세를 형성할 것으로 판단합니다.
6) 동작구는 발전 가능성이 많은 지역이며 특히 상도동 포스코 the#과 새로 분양한 랜드마크의 분양가가 3.3㎡당 2500만원 선이며 3년 후에는 3.3㎡당 3400만원은 무난하리라 전망합니다.
7) 용산과 강남·서초는 하단에서 설명하겠습니다.
8) 성동구는 용산의 특혜와 강남권의 간접 수혜 지역으로서 명품 아파트 시세가 3.3㎡당 2500만원 선이며 3년 후에 3.3㎡당 3500만원 선까지 예상이 되며 이 시세는 현재 용산구 랜드마크 시세와 엇비슷합니다.
9) 광진구는 한강을 중심으로 펼쳐진 소규모 주상복합과 명품 아파트 시세가 3.3㎡당 2500만원 선에 이르고 있는데 3년 후에 3.3㎡당 3300만원 선의 안정적인 시세를 이어갈 것으로 판단합니다.
10) 송파구는 잠실 일대의 명품 아파트와 향후 분양이 될 송파 신도시가 강남권 명품 시세까지 따라 붙을 것으로 전망합니다. 현재 3.3㎡당 2800만원 선의 명품 아파트 시세는 3년 후에 3.3㎡당 4000만원 선까지 육박하면서 타워펠리스의 최근 시세를 돌파할 가능성이 높습니다.
11) 강동은 고덕동 재건축 아파트와 암사동 분양 아파트가 시세를 이끌 것으로 보입니다. 현재 분양한 명품 아파트의 3.3㎡당 2400만원 선이 3.3㎡당 3300만원 선까지는 무난할 것으로 보이며 고덕동 재건축 아파트의 전망도 매우 밝습니다.
12) 구리·덕소·하남 3인방은 한강 남북의 끝자락에 위치해 있는데 소외 지역에서 벗어나 높은 시세를 형성하고 있는 지역들입니다. 특히 덕소와 하남은 분양한 랜드마크 시세가 3.3㎡당 1800만원 선을 넘긴 상황으로써 3년 후에 3.3㎡당 2500만원 선까지 안정적인 흐름을 이어갈 것으로 판단합니다.
위에서 제시한 시세 흐름은 명품 아파트를 기준으로 삼은 것이기 때문에 그 주변 및 지역의 아파트들은 명품 아파트와 다르게 상승 폭이 상대적으로 적을 것으로 판단이 되오니 투자성이 있는 아파트를 선별적으로 매수해야 한다는 사실을 강조하고 싶습니다.
2. 수도권 황제 노선 2탄 - 티자형
남부권의 명품 아파트가 경부고속도로 축선상 즉, 용산-강남·서초-과천-판교-분당-죽전·광교-용인-동탄-오산-평택·아산까지 길게 뻗쳐 있다는 사실은 누구나 인정할 것입니다. 실제 거리가 멀더라도 경부축선상에 놓이면 심리적 거리가 가깝게 느껴지며 실제로 경부축선상의 아파트 시세는 전국 최고를 자랑하고 있습니다.
경부고속 국도 축은 과거-현재-미래의 최고가 아파트들이 모두 자리하고 있는 남부축 명품 아파트의 심장 줄기입니다.
1) 용산은 지분값 3.3㎡당 1억원 돌파로 각광을 받고 있으며 향후 100층 이상 건물들이 들어서면서 5~10년 이내에 3.3㎡당 1억원에 육박하는 최고가 아파트가 탄생할 것입니다. 이미 계획된 아파트보다 기반 시설이 떨어지는 용산 시티파크가 3.3㎡당 3000만~4000만원 거뜬히 돌파하고 있으며 3.3㎡당 5000만원을 향해 줄달음치는 중입니다.
2) 강남·서초는 전통적인 황제 자리를 지키면서 타워펠리스, 도곡렉슬 등이 3.3㎡당 4000만원 선을 넘고 3.3㎡당 1억을 향하여 매진 중입니다. 강남권이라고 모두 전망이 밝은 것은 아니지만 경부축선상에 가까운 명품 아파트들은 3년 후에 3.3㎡당 6000만원을 돌파할 것으로 전망합니다.
특히 그 일대의 재건축, 재개발이 직접적으로 거론이 되는 은마아파트, 잠실 주공, 시영 아파트 등은 초고층 아파트로서 개발만된다면 그런한 아파트들이 타워팰리스는 물론 용산 초고층 아파트의 시세를 추월할 가능성이 더 큽니다.
3) 과천은 소형 평형 중심으로 재개발 수혜지 1순위이며 현재 3.3㎡당 매매가는 오히려 강남을 추월하고 있지만 향후에 새롭게 건물이 올라설 경우에 강남·용산과 함께 ‘빅3’를 형성할 것입니다.
4) 판교는 최근 건물이 한참 올라가고 있는 중이며 입주 후 3년이 지나면 분양가 2~3배 수준에 해당하는 3.3㎡당 3500만~4000만원대가 유력합니다. 현재 분당 아파트 30평대 시세가 3.3㎡당 2500만원 선인데 3년이 지나면 3.3㎡당 3400만원 선이 유력해 보이며 주상복합은 30평대가 3.3㎡당 3000만~4000만원 선으로 높게 형성이 될 것입니다.
평촌은 꿈마을 기준으로 3.3㎡당 2400만원 선인데 3년 후에는 3.3㎡당 3300만원 선으로 분당 시세에 근접할 것입니다. 이 곳 역시 분당 시세와 엇비슷한 형성을 이어갈 것입니다.
5) 용인은 비교적 편차가 크긴 하지만 명품지역은 3.3㎡당 2200만~2600만원 시세를 돌파하였습니다. 현재는 죽전 택지개발 지구내의 보정동 엘지자이 2차 59평이 3.3㎡당 2600만원 선이며 동원로얄듀크 46평이 3.3㎡당 2400만원 선을 형성하여 오히려 분당 평균 수준을 추월한 상황입니다.
앞으로 동천동 삼성래미안과 3.3㎡당 1700만원 선으로 분양이 될 신봉·성복 아파트들도 3.3㎡당 3300만원은 뛰어 넘을 것입니다.
6) 광교는 면적은 판교보다 조금 적지만 용적률이 넓고 판교보다 훨씬 진화된 최첨단 친환경 아파트로 꿈의 신도시가 될 전망입니다. 분양가는 상한제 적용 전매 제한 아파트를 제외할 경우 3.3㎡당 1500만원 선으로 전망이 되며 분양 후 3년이 지나면 판교 수준인 3.3㎡당 3200만~3500만원까지 최고 명품 아파트 대열에 합류할 것이 유력합니다.
7) 수원 일대의 중심축인 동수원 사거리 명품 아파트들이 현재 3.3㎡당 1500만원 선에 머물고 있지만 시세 흐름으로 본다면 3.3㎡당 2000만원 선은 돌파할 것으로 전망이 되며, 특히 광교 수혜권인 매탄·영통·우만동, 그 중에서 광교와 도로를 마주보고 있는 새아파트는 광교 80% 이상 수준인 3.3㎡당 2800만원은 무난할 것으로 판단합니다. 즉 수원의 중심축은 이제 광교를 기준으로 광교와 인접한 국도가 될 것입니다.
8. 동탄은 분양가 대비 100% 이상 올랐지만 동동탄 신도시의 강력한 후광을 받을 것입니다. 최근 분양한 신동아 건설의 메타폴리스는 3.3㎡당 1600만원 이상의 분양가 기준으로 입주 후 3년이 지나면 현 분당 주상복합 수준에 근접한 3.3㎡당 3000만원 정도의 시세가 유력하며 서동탄 명품 아파트 역시 3.3㎡당 2500만원 선까지 오를 가능성이 큽니다.
9. 오산·평택·천안·아산은 실거리가 매우 멀리 떨어진 곳들이지만 랜드마크를 기준으로 현재 3.3㎡당 1000만~1400만원의 높은 시세를 형성하고 있습니다. 입주 3년 후에 이들 명품 아파트는 3.3㎡당 1700만~2000만원 선까지 전망합니다. 특히 천안 펜타포드는 치열한 경쟁률만큼이나 경부축 하단의 최고 강자가 될 가능성이 큽니다.
3. 수도권 황제 노선 3탄 - 십자가형
그렇다면 남부권의 경부고속도로축과 쌍벽을 이루는 북부권의 노선은 어디일까요? 단연코 경의선(서울~신의주) 철도 노선이 될 것입니다.
앞에서 이미 언급하였지만 북부권은 남부권에 비하여 높은 시세가 형성이 되어 있지는 않지만 향후 남북 경협과 통일까지를 염두한다면 3호선(일산선 연장선)보다 유망한 노선입니다.
현재 경부축선상의 노선이 주축임에도 불구하고 고양시, 파주시 등이 비교적 높은 시세를 형성하고 있는데 향후에 남북 경협으로 통일 혹은 제한적 왕래가 가능할 경우에 경의선 노선은 최고의 황금 노선으로 일약 부각이 될 것입니다.
즉 서울-일산-고양 덕이지구-파주 운정역-문산-개성-평양-신의주로 이어지는 노선은 남북교류의 핵심 노선으로서 지금도 여타 지역보다 시세가 높은 편이지만 단기-중기-장기로 갈수록 전망이 더욱 밝다는 것입니다.
이 노선에서 벗어나 바다로 이어지는 김포-강화 등 서편과 휴전선을 기준으로 북쪽 산간지역을 통과하는 경원선 즉 서울-의정부-동두천-연천-원산 노선보다 경의선 노선이 황금 노선으로 해가 갈수록 가치를 더할 것으로 판단합니다.
이제는 단순히 서울-일산으로 이어지는 전철 노선만이 아니라 북부권의 경의선 노선을 중심으로 가치 창출이 기대가 되기 때문에 그런 지역을 선점하는 것이 여러모로 유리합니다. 경의선 노선의 핵심 축을 조망하겠습니다.
1) 뚝섬은 용산권 개발과 아울러 2006년부터 강력하게 부각이 되었는데 불과 2년만에 두 배가 넘는 시세 상승을 이끌고 있습니다. 이 곳은 입주 후 3년이 지나면 3.3㎡당 3500만원 돌파부터 자리매김을 할 것입니다.
2) 용산은 앞에서 이미 언급하였지만 지분값 1억돌파의 의미를 유추해보면 기존의 명품 아파트 시티파크의 현 시세 3.3㎡당 3500만원 선에서 3년 후에 3.3㎡당 5000만원 전후로 자리매김 할 것입니다. 그 시점이 되면 강남 명품 아파트들도 그 선까지 오르면서 쌍벽을 이룰 가능성이 큽니다.
3) 마포 상암동은 2002년 월드컵을 기준으로 초고속 성장을 하다가 최근에 다소 주춤해진 상황이지만 경의선 복선 완공, 고속철도 완공과 더불어 현재 3.3㎡당 2500만원 선인 시세가 3.3㎡당 3500만원 선까지 오를 가능성이 다분합니다.
4) 일산 덕이지구 신동아파밀리에를 중심으로 경의선 노선이 크게 부각이 될 것입니다. 탄현역은 현재 일산선에 비하여 저평가가 되어 있지만 신동아 파밀리에 입주, 초고속 국철 전후로 새롭게 도약할 것입니다.
신동아 파밀리에는 현재 분양가 3.3㎡당 1500만원 선으로 최근 분양한 아파트들과 비슷한 분양가를 이루고 있지만 3년이 지나면 3.3㎡당 2500만원 선으로 이 지역의 랜드마크가 될 것입니다. 하지만 경의선에서 벗어난 아파트들의 흐름은 그만큼의 탄력을 받지 못할 가능성을 전망합니다.
5) 파주신도시는 경의선 축선상인 운정역 일대가 최고의 수혜지가 될 가능성이 큽니다. 앞에서 언급한 시세의 의미를 지니며 고양시와 함께 경의선과 한강의 수혜를 동시에 지닌 곳으로 평가합니다.
6) 문산·개성·평양·신의주로 이어지는 경의선 노선은 경부 고속 국도와 함께 매우 높은 시세 차익을 안겨줄 황금 노선입니다. 문산이 거리는 멀지만 분양가가 비교적 높고 높은 시세를 형성하고 있는 이유는 경의선 축선상의 남한의 마지막 관문이기 때문입니다.
북부권에 관심이 많은 분들은 지금부터라도 경의선 노선에 모든 역량을 집중해야 합니다. 왜냐하면 서울 남부권이 경부축선을 기준으로 경부축선상 아파트와 주변 아파트의 시세 차이가 두 배 이상 형성이 되고 있듯이 북부권도 경의선 노선과 그 주변 아파트 시세도 두 배로 벌어질 수 있습니다.
다만 기존 아파트를 매수하는 것보다는 분양, 미분양 등 명품 아파트 대단지로 올인하셔야 하며 전매가 가능한 곳이 환금성과 유동성 및 투자 가치 모든면에서 월등합니다. 한마디로 북부권의 미래 입지는 경의선이 주도할 것입니다.
특히 경의선 축선상은 최근 분양한 고양-파주 아파트들이 주도할 것으로 보이는데 전체적으로 공급 과잉으로 인한 시세 상승률이 낮을 것으로 전망하기 때문에 투자의 선별에 신경을 써야 한다고 판단합니다.
전매 제한이 없는 대단지 새아파트를 매수한다면 전매제한의 반대 급부를 톡톡히 얻을 수 있는 까닭에 최근 분양한 경의선 축선상의 덕이지구를 추천합니다.
송도, 3.3㎡당 3300만원 돌파할 것
기타 위의 황금 노선에서 제외된 명품 지역은 인천과 부천·광명·시흥·산본·안산 등인데 인천의 경우 공급 물량 과다가 시세의 발목을 잡을 것으로 보이는 까닭에 송도와 전매제한이 없는 아파트권으로 단일화 하고 나머지 도시 들도 명품 새아파트로 올인하는 것이 유망하다고 봅니다.
송도는 국제 신도시의 위상을 그대로 이어 가면서 현재 3.3㎡당 2200만원 선인 명품 아파트가 3.3㎡당 3300만원 선을 돌파할 가능성이 높다고 봅니다.
또한 서울지역은 재건축과 재개발, 뉴타운이 확실한 곳으로 투자처를 알아 보아야 하며, 단순하게 오래 되었기 때문에 재건축 및 재개발이 될 것이라는 기대감을 가지고 빌라나 주택을 매수한다면 기간상 금전상 심각한 손실을 볼 수도 있습니다.
설령 그러한 개발이 현실화 되었다고 하더라도 개발 이익 환수제에 따른 세금은 어느 방향으로 흐를지 예측이 어렵고 이미 시세에 반영이 된 경우가 많으므로 주의를 요망합니다. 너도 나도 재건축, 재개발에 뛰어 드는데 부동산의 마력을 아는 재야 고수들과 강남 아주머니들은 불확실한 재건축 및 재개발은 거들떠 보지도 않는다는 사실을 상기해야 합니다.
저평가가 심한 광명과 수원 영통은 입지가 좋은데다가 발전 가능성, 투자성이 매우 높은 곳들로 추천합니다. 지금까지 한강, 경부 고속국도, 경의선의 3대 중심축에 들어 있는 랜드마크 시세를 살펴 보았습니다.
여기에서 주목할 점은 명품 아파트 시세가 높게 형성이 된다고 하여 과거처럼 인근 아파트가 명품 아파트의 후광을 따라서 오른다고 판단하시면 안 됩니다. 갈수록 아파트는 차별화가 진행이 되기 때문에 특장점이 없는 대부분의 아파트들은 오히려 시세 정체나 소폭 상승을 가져올 수도 있는 까닭에 매수시에 신중을 기해야 합니다.
다가구 주택자 규제 강화 예상
즉 명품 지역 및 명품 아파트는 종부세, 양도세, DTI 규제로부터 상당 부분 해방이 되어 그 이상의 가치를 발할 수 있지만 평범한 아파트들은 오히려 1가구 다주택자들의 매물의 희생양이 될 수도 있으므로 그 어느 때보다 아파트의 분별력이 요구된다고 하겠습니다.
앞으로 모든 규제가 완화될 가능성이 높지만 1가구 2주택 및 다주택에 대한 세금은 임대사업보다는 투기성으로 인식이 되어 규제가 대폭 강화될 것으로 전망합니다. 모든 규제를 완화하더라도 1가구 다주택에 대한 세금 강화 하나만 확실히 해도 대부분의 서민 아파트가 안정화 할 것이라는 사실을 대통령 당선자가 직시하고 있기 때문입니다.
이 경우에 다주택자의 매물이 평범한 서민 아파트일 가능성이 높은 까닭에 특징이 없거나 상기의 3대 핵심 축의 노선이 아닌 경우의 아파트는 더욱 더 신중한 매수를 당부를 드리고 싶습니다.
특히 서울 지역의 재건축과 재개발 매수는 이미 상당 부분 시세에 반영이 되었거나 기간이 너무 오래 걸릴 수 있으며, 개발 이익 환수제의 완화 언급이 없다는 점 다주택 매도자의 희생양이 될 수도 있다는 점 등을 감안하여 신중해야 한다고 봅니다.
1억 정도의 여유 돈이 있다고 하여 무분별하게 2주택을 만들거나 평범한 아파트를 매수한다면 손실을 가져 올 수도 있다는 사실을 기억하시기 바랍니다.
통계상으로 본다면 재건축, 재개발보다는 미분양, 분양권을 매수하는 길이 빠른 시일 안에 확실하게 시세 차익을 이루는 길이라는 사실을 다시 한 번 되짚어 보았으면 합니다.
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