아현2구역 아현뉴타운 재건축사업지를 투자지역으로서 적당한지 분석하기 위해 일요일에 열나게 돌아다녔습니다.

[청풍]

아현2구역 아현뉴타운  재건축구역에서...

 

아현2구역 재건축구역에서...

   일요일에 열나게 돌아다녔습니다.

아현2구역에 들어갈 것이냐(넣고) 말 것이냐(빼고)에 결정을 내려

야 할 타이밍이 왔기 때문입니다. 여러 회원님에게서 전화 데땅 많이 받았습니다. 하여 그동안 칠 년 동안 지켜보고, 시세 모니터

링하던 아현2구역 재건축지역을 집중적으로 며칠 동안 자료 분석

하고 생각 정리했습니다. 즉각적인 답변을 위해서요. 회원님! 현

장사진과 아현2구역의 기본적인 내용 그리고 분석에 필요한 자료

들을  참고하시고요. 조만간에 토론장을 만들어서 서로 의견 교환

을 했으면 합니다. 성투하셔요.              

                        청풍 올림.

  * 회원님~ 피 할 수 없는 질문 던집니다요.

     (사실은 저 자신에게 던지는 질문이여라~)

질문1) 지금 들어가도 투자 수익성은 있는가?

질문2) 언제 착공 또는 입주할 수가 있는가?

질문3) 재개발과 재건축의 차이점?

          (분양대상자의 차이는 꼭 짚어 보셔요)

질문4) 용적률(지금 현재 재촉지구의 현장에서는 용적률이 약

         30%정도 올라가고 건폐율도 따라서 올라가는 구역이 보입

          니다.)이 이론적으로 올라가면 투자 수익성은 좋아지는데,

          실질적으로 당해 지역의 내부적인 요인 등이 작용하여 수

          익성이 어떻게 나올 것인가?

참고) 저 청풍이 글로써는 해답을 못 드리는 이유?

                                  욕되게 먹을 것 같아서

아현2구역 관련하여 재건축사업의 추진절차는 어떻게 되나요?

재건축사업의 추진절차

☞ 2003.7.1 일부터 도시및주거환경정비법이 시행됨에 따라 주택재건축사업도 동법을 적용하도록 변경되어 아래와 같은 절차에 의거 재건축사업이 진행됩니다.

기본계획수립(시)

-10년 단위로 수립, 5년마다 타당성 검토 -50만명 이상의 시는 의무적으로 수립

정비구역지정(시)

-300세대 또는 부지면적 10,000(제곱미터)이상 -정비구역범위, 건축계획,기반시설계획 등

조합설립을 위한 추진위원회승인(구)

-토지등 소유자 1/2이상의 동의로 승인 -안전진단 신청업무, 조합설립준비 업무

안전진단실시(구)

-대상은 공동주택으로서 정비구역내 또는 노후, 불량건축물에 해당하는 주택임 비교: 단독주택재건축사업은 제외

조합설립인가(구)

-토지등 소유자 3/4이상 동의(동별 2/3) -조합은 법인으로 하며 30일내 등기

사업시행인가(구)

-사업시행계획서 첨부 -30일이상 일반인에게 골람후 시행인가

관리처분계획인가(구)

-조합원들로부터 분양신청을 받아 새로이 설치되는 건물등에 대한 처분계획수립

공사착공(조합)

-착공신고서를 제출한 후 공사착수 -시공사는 도급은 공사의 시공보증

준공인가(구)

-준공인가를 받은 후 사용하여야 함 -공사의 완료내용을 지자체의 공보에 고시

이전고시(조합)

-관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 건축물 등 소유권을 인정

청산(조합)

-사업완료 후 해산총회 실시하여 해산등기

☞ 정비구역 지정대상 재건축사업이 아닌 경우(300세대미만으로 그 부지면적 10,000㎡미만인 재건축)기본계획수립 및 정비구역 지정없이 조합설립추진위원회 승인을 받아 재건축정비사업 추진가능
☞ 단독주택지 재건축인 경우 안전진단없이 재건축 추진가능함(정비구역 지정되어야 함)

주택건설사업의 종류

구분	사업내용	적용법률	사업주체	사업 예
주택재건축정비사업	도로 등 정비기반시설은 양호하나 노후,불양건축물이 밀잡한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업(공동주택을 위주로 하며 2003.7.1일 단독주택 추가됨)	도시및주거환경정비법 (종전주택건설촉진법)	정비사업조합	상수아파트재건축사업
주택재개발 정비사업	도로 등 정비기반시설이 열악하고 노후,불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업	도시및주거환경정비법 (종전도시재개발법)	정비사업조합	공덕3구역재개발사업
주거환경개선사업	도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반 시설이 그히 열악하고 노후,불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업	도시및주거환경정비법 (종전 도시저소독주민의주거환경개선을 위한 임시조치법)	시장,군수주택공사등	공덕동상암동일대주거환경사업
도시환경정비사업	상업지역,공업지역 등으로서 토지의 효율적인 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지영게서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업	도시및주거환경정비법 (종전도시재개발법)	토지소유자 또는 정비사업조합	공덕동일대도심재개발사업
지역주택조합사업	무주택세대주가 조합을 구성하여 집 지을 땅을 매입한 후 주택건설 등록업자와 공동으로 주택을 건립하여 자기주택을 마련하는 사업	주 택 법 (종전 주택건설촉진법)	지역조합주택건설사업자가공동	창전동현대지역주택조합사업
순수한 민영 주택사업	주택건설등록업자가 토지를 확보하여 주택을 건립한 후 일반인에게 공개분양하는 사업	주 택 법 (종전주택건설촉진법)	주택건설사업자	현석민영주택건설사업

재건축 안전진단 절차

안전진단신청

-추진위원회 => 구청장

예비평가위원회 구성

-5개분야6인 전문가로 구성

평가위원에게 관련자료 송부

-건물개요,설계기준 및 현황등

관련자료 검토 및 현장조사

-노후안정,설비노후,주거환경

예비평가 종합판정

-유지보수, 안전진단,재건축판정

예비평가 결과통보

-구청장 => 추진위원회

안전진단 수수료 예치

-추진위원회 => 구청장

안전진단 기관 지정

-안전진단 전문기관 공개입찰

안전진단 실시

-구조안정성 평가, 건축마감 및 설비노후도 평가, 주거환경 평가, 비용분석

안전진단 종합판정

-유지보수, 조건부재건축, 재건축

진단결과 검증 및 수수료 지급

-진단결과 적합여부 전문가 검증

재건축허용여부 결정

-진단결과 및 도시계획 여건등을 종합적으로 고려 허용여부 결정

재건축 안전진단 대상 건축물(노후,불량건축물) : 조례 3조

-철근·철골콘크리트, 강구조 이외의 공동주택인 경우 : 20년

	-철근·철골콘크리트, 강구조 공동주택인 경우
	1)1992년 1월 1일 이후 준공된 5층 이상의 건축물은 40년   4층이하의 건축물은 30년 2)1982년 1월 1일부터 1991년 12월 31일까지 준공된   5층이상 건축물은 22 + (준공년도 - 1982) X 2년   4층이하 건축물은 21 + (준공년도 - 1982) 년 3)1981년 12월 31일 이전에 준공된 건축물은 20년

재건축 정비구역 지정대상

관련법령

	도시및주거환경정비법제4조 및 동법시행령제19조1항(별표1)
	주택재건축사업을 위한 정비겨ㅖ획은 주거환경개선사업구역, 재개발사업구역 및 도시환경정비사업에 해당
	하지 아니하는 지역으로서 다음 각목의 1에 해당하는 지역에 대해 수립한다.
	가. 기존 공동주택을 재건축하고자하는 경우에는 다음의 1에 해당하는지역
	1. 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그박의 안전사고의 우려가 있는 지역
	2. 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
	3. 노후.불량건축물로서 기존세대수 또는 재건축사업 후의 예정세대수가 300세대이상이거나     그 부지 면적이 1만제곱미터 이상인 지역
	나. 기존의 단독주택을 재건축하고자하는 경우에는 기존의 단독주택이 300호 이상 또는 그 부지 면적이 1만제곱미터 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역. 다만, 당해  지역안의 건축물의 상당수가 붕괴  그 밖의 안전사고의 우려가 있거나  재해등으로  신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역은 다음에 해당하지 아니하더라도 정비계획을 수립할 수 있다.
	1. 당해 지역의 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 당해 지역을 개발하더라도 인근지역에 정비기반시설을 추가 설치할 필요가 없을 것. 다만, 추가로 설치할 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우에는 그러하지 아니하다.
	2. 노후.불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 3분의 2이상일 것
	3. 당해 지역안의 도로율을 20퍼센트 이상으로 확보할 수 있을 것.
	- 정비구역을 지정하지 아니하는 재건축정비사업
	가 공동주택인 경우 : 300세대미만으로 그 부지면적 10,000㎡미만인 재건축정비사업은 정비구역을 지정하지 아니하고 재건축사업이 가능함.
	※ 지형여건 및 주변환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우에는 공동주택 단지외의 주택을 일부 포함할 수 있음.
	나. 단독주택인 경우 : 정비구역 지정하지 아니하고는 재건축사업 추진불가

주택재건축정비구역 지정절차

기초 조사 (구청장 또는 사업시행자)

-주민 또는 산업의 현황 -토지 및 건축물의 현황 등

정비계획(안) 작성 (구청장 또는 사업시행자)

-도시계획시설 계획 -건축물에 관한 계획 등

정비구역 지정요청 (사업시행자→구청장)

-단계별 정비계획의 수립시기가 1년 이상 경과한 경우에 한하여 토지등소유자(동의 2/3이상)가 입안 제안 가능함

정비구역지정요건 검토 및 관련부서 협의(구청장)

-재건축정비구역 지정요건 확인

정비구역지정(안) 입안 (구청장)

-정비계획(안) 첨부

공람(주민의견청취)

-구 공보에 공고 -14일이상 주민 공람

구의회 의견청취

구 도시계획위원회 자문구 도시계획위원회 자문

정비구역 지정신청(구청장→서울시장)

-정비계획(안) 첨부

관계부서 협의 및 검토

-주관부서 : 주택기획과

관계부서 협의 및 검토

-주관부서 : 주택기획과

시 도시계획위원회 심의 정비구역 지정고시(시 장) 주민설명회(구청장)

건축위원회 자문(용도지역 상향시) -건축물높이의 최고.최저한도 -건축물의배치.형태.색채.건축선에관한 계획 -경관계획

건설교통부 보고(시장→장관)

-기본계획 및 도시관리계획 -정비계획개요, 도시계획결정조서

 

재건축정비사업 조합의 해산절차

해산총회	민법 및 조합정관에 따라 회의

해산총회	민법 및 조합정관에 따라 회의

해산등기	총회결과에 따라 관할법원 등기

해산신고	해산등기 내용을 우리구에 제출

청산업무	청산인은 마무리 업무를 정리함

관련법령

	1. 도시및주거환경정비법제18조(조합의 법인격 등)① 조합은 법인으로한다.
	2. 도시및주거환경정비법제27조(민법의준용)조합에 관하여는 이법에 규정된 것을 제외하고는 민법중
	사단법인에 관한 규정을 준용한다
	3. 민법제77조(해산사유)
	①법인은 존립기간의 만료, 목적의달성 기타 정관에 정하는 해산사유의 발생으로 해산한다.
	②사단법인은  사원이 없게되거나 총회의 결의로도 해산한다.
	4. 민법제78조(사단법인의  해산결의)사단법인은 총사원의 4분의3  이상의 동의가 없다면 해산을
	결의하지 못한다. 그러나 정관에 다른 규정이 있을 때에는 그 규정에 의한다
	5. 민법제82조(청산인)법인이 해산한 때에는 파산의 경우를 제외하고는 이사 가 청산인이 된다.
	그러나 정관 또는 총회의 결의로 달리 정하는 바가 있으면 그에 의한다.
	6. 민법제85조(해산등기)
	①청산인은 그 취임후 3주간내에 해산의 사유 및 연월일,청산인의 성명 및 주소등을 주된 사무소 소재지에
	등기하여야 한다.
	7. 민법제86조(해산신고)①청산인은 그 취임 후 3주간 내에 전조 제1항의 사항을 주무관청에
	신고하여야 한다.
	8. 민법제95조(해산,청산의검사,감독)법인의 해산 및 감독은 법원이 검사, 감독한다.

* 참고: 마포구 주택과    대표전화 : 3153-9300

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[청풍]

아현2구역은 재건축지역이라서 세밀한 분석이 필요합니다.

[청풍 김해수]

재개발 지역에서 한옥집이 없다" 라는 말은 지분쪼개기가 엄청 되었다"라는 말과 동일하다고 보아도 무방 할 것입니다.

[300년]

청풍님이 매일 말씀하시던 내용이네요. 한옥집이 많아야 일반분양률이 높게 나온다는 말씀.

[청풍 김해수]

네에~

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