경매컨설팅 과정 I 1강~ 3강 유영수

제1강 : 서울부동산 칼리지 원장 유영수(유치권 법정지상권 전공)   공인중개사 자격증은 필요하지만, 시험은 사법고시 수준에 현실 수요는 하락하고 있다. 10명중 2명정도 개업을 하고 8명은 장농중개사 자격증이다.   경매를 추가적으로 해야 한다. 어려운 공인중개사 시험을 합격한 뒤에 경매를 따로 배운다? 경매는 25%정도 차지하는 분량이다.   경매 컨설팅비용 900만원 요구하면 1,000만원 주는 경우가 있다. 경매하다가 공인중개사 공부하는 것도 하나의 공부방법이다. 경매를 하다보면 돈을 벌기에...경매는 한건당 3~4일 정도밖에 걸리지 않는다.   *경매의 장점 : (1)부동산시장은 도매시장 사당역 68평 경매... 경매물건을 물어올 경우...잠재적 고객이다... 공경매사는 공인중개사와 상대를 서로 잘해야 한다.   현재 주택의 경우 시세와 거의 비슷하게 낙찰된다. 일반법원은에서 20%유찰...서산등에서는 30% 저감률.. 서울은 감정가의 75%선에 낙찰... 일반매매의 경우 1억은 1천만원이상 깎기 힘들다...   아산경매물건...감정가 5,500빌라... 낙찰 4,100만원... 대출을 3,500만원(4.3%)=>10만원...낙찰금액의 80%까지 대출해 준다. 월세는 보증금500에 40만원 따라서, 200만원투자하고 월 30만원 떨어지면 대단한 수익률이다...   경매의 경우 5,000만원투자하고 월 150만원 나오게 할 수 있다. 최고 195만원까지 나올 수 있다. 집값이 폭락하거나 금리가 올라고 IMF같은 상황이 없기에, 집값이 떨어져도 월세가 떨어지는 경우는 드물다...     (2)적은 돈으로 인생을 역전시킬 수 있는 유일한 방법 개천에서 용난다? 지금은 그렇지 않다. 유영수 강사 : 하춘하 고향 전남 영암출신...삼겹살 사준 사람이 지금의 아내...   종자돈이 없으면 지방으로 돌려야 한다.   천안 아파트 33평 1억4천 2백만원에 낙찰 ...80% 대출 가능... 만약 1억2천대출받았다... 천안법원에 강제집행 신청... 조폭출신 남편과 20살 연하의 아내와 자식이 1세대...   요사이는 낙찰자 위주로 나가고 있다...   연체료는 전유부분은 부담하지 않고 공용부분만 부담하라... 560만원에서 25만원만 부담하기로 합의를 하고...강제집행 200만원들 것에 비해...적은 금액...   보증금2,000에 월세 80원 - 60만원(대출이자) = 20만원...   =>2억 매수자가 나올 경우...   200만원 300만원 있어도 경매투자가 가능하다...   *제2강 경매의 장점 (2) (3) 정년이 없다. 89세 경매공부...   (4) 시간이 지날 수록 경매가 쉬워진다.   (5) 투잡...필수이다...   *조건 1.원금손실없을 것. 2.단기수익이 높을 것...   분당 평촌 산본 중동 일산, 의정부시 100번도로 제1외곽순환도로 =>200만호 1기 신도시... 모래가 부족하여...바다모래 사용한 곳...분당일산...   동탄, 양주, 포천, 파주, 김포, 청가지구, 인천 송도신도시, 화성... =>제2외곽 순환도로 김포신도시... 송도신도시 집값(인천 집값 기준예측할 수 있는 집값) 송림아파트가 9억8천이 경매로 5억2천까지 떨어짐...   *제2외곽순환도로 단기 수익률이 높다...서울 도심으로 갈 수록 더 높아진다... 주택은 서울 위주로 투자를 하라...땅은 제2외곽 순환도로... 2017년 인구감소...서울 집중 인구가 60%...수요가 있는 곳에 투자하라... 용인 집값=>자족도시, 베드타운에 따라 달라진다. 원주=>아파트 200세대 통채로 경매...상가까지... 35억...24평 전세가 2,500도 나가지 않을 경우...의미가 없다...   *부동산 1.지역설정이 중요하다... 용산, 성수... 성수 1지구 2지구 ... =>정책 중심이 있기 때문이다...뉴스+신문+관보 활용...   용산에서 최고 비싼 곳 1평에 2억에서 2억5천...20평 부스가 60억정도.. 국제빌딩 1억...해방촌 3천에서 3천5백... 용산구마다 위치에 따라 달라진다... 위치는 발로 뛰어야 잡아낼 수 있다...   부동산은 책에 가까워질 수록 멀어진다...만주에서 독립하는 운동... 부동산은 살아있는 생물이다...   서울특별시장, 경기도지사, 인천시장의 부동산정책...   *제3강 부동산 경매는 어떻게 할 것인가? 강남가서 사는 것이 소원. 강남 50억 삼성건설이 지은 요즘 화제가 되고 있는 도곡동 타워팰리스 주상복합 아파트입니다. 총 3개동으로 69층 65층 등 으로 구성되어 있다네요... 101평이 30억대 라고 합니다.(펌) 뉴타운 사업...강남과 같은 집을 짓자...강북 U턴 프로젝트...   부동산은 책과 가까이 하면 할 수록 멀어진다. 부동산은 활발한 사람들이 잘 한다. 신문 스크랩중요함. 정보가 중요함. 행간에 담겨진 뜻을 읽어야 함. 경제신문 6개월 정독.   ▶용산, 뚝섬 상암 DMC에 투자할 것인가, 목동에 투자할 것인가? 강북 강남 분리는 무의미함. 대치동 타워팰리스 경매 64% 못넘김..삼성동 현대 아이파크로 넘어갔음. 서울특별시 강남구 삼성동 87 번지 한강 조망권이 가능한 사람이 한국의 10%. 반포아파트 올라가는 이유는 한강변이기에 가능함. 용산 상암 수색 문산 => 경의선 복선화 경부선 라인. 서해안 고속도로. KTX 북파남당(북쪽은 파주 남쪽은 당진) *당진 : 당나라 나룻터. 당진-평택항...당진은 충청도, 평택은 수도권 당진 땅값 상승.   ▶뚝섬 - 왕십리(역이 8개가 감) - 청량리 - 의정부(경원선 복선화 시발점) 선릉역(분당선~뚝섬~왕십리) 뚝섬 앞 갤러리아 포레 평당 4,300만원 70~100평(43억) => 앞으로 1억...한강 조망권 가능. 5분에 강남진입. <LI> <DIV class=wrap_cont><A [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonclick='smartLog(this, "s=TO&a=BOTO&d=411487744&pg=1&r=3&p=1&e1=4952022&e2=269393&rc=10&hi=0&ext=cpid=269393", event);' href="http://blog.daum.net/hahaha36999/8724187" target=_blank>'뚝섬 갤러리아포레' 들여다보니...</A>  2009년 6월 1일 '뚝섬 갤러리아포레' 들여다보니.</DIV></LI>   ★*청량리(박명수, 티아라)와 용산(존박) 비교...용적률 1000%, 철도로 기점으로 개발, 재개발 ▶ 국제적 관광 명품도시, 한강 => 한강 르네상스 프로젝트 1단계 : 둔치개발 =>뚝섬유원지, 잠수교 낙하분수, 여의도 공원, 성산대교 Cf) 강변북로, 올림픽도로 => 접근 불가능.. 2단계 : 공공성 회복선언 기부체납 25~30%; 접근용이하도록. 전략정비구역 5개(성수, 압구정, 이촌, 여의도, 합정 =>50층) 성수 전략선도구역.. 3단계, 아레나 시티 조성계획 용산, 마곡지구   *한강수계 접근성으로 투자를 잡아야 함. 한강 전망권 가능지역은 평당 1억원대↑↑...   97년 IMF, 서브프라임 모기지 이후=>우리나라 사람들이 구입하지 않으면, 외국인들이 구입 * <DIV class=title> <H1>'한강 아레나 시티' 어떤 것들이 담기나</H1></DIV> <DIV class=articleFrom></DIV> <DIV class=articleTxt id=articleTxt> <DIV class=txtbox> <TABLE style="TABLE-LAYOUT: fixed" cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD align=middle> <TABLE class=articlePic_C style="TABLE-LAYOUT: fixed" cellSpacing=0 cellPadding=0 border=0> <TBODY> <TR> <TD align=middle width=499><IMG height=343 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fcphoto.asiae.co.kr%2Flistimglink%2F6%2F2009062509021695467_1.jpg" width=499></TD></TR> <TR> <TD class=s_txt>▲ 전시·문화를 위한 아레나시티</TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE> 서울시가 지난 1월 발표한 '한강 공공성 회복'이 한강변 정비사업의 기본 방향을 제시했다면 이번 '한강 아레나 시티' 조성 계획은 여기서 한걸음 더 나아가 좀 더 구체화 됐다고 볼 수 있다. '한강 아레나 시티' 조성계획의 주요 골자는 ▲한강 아레나 시티 조성 ▲한강 물길 따라 수변공원 조성 및 문화 클러스터화 ▲강변도로 지하화를 통한 수변 접근성 개선 ▲기성 시가지와 수변 신시가지의 연계성 확보 등이다. 다시 말해 한강 권역별 특화사업 및 한강 수변지역 정비사업시 대규모 공공 공간확보(기부채납)를 통해 한강변을 문화와 레저와 공원이 결합된 생활 속 수변문화공간으로 활용하겠다는 것이다. 우선 시는 한강변 '워터 프론트'에 ▲경인운하를 활용한 관광 및 여객 선착장을 포함한 마리나(Marina) ▲공연·전시·문화를 위한 아레나(Arena) ▲보행 및 자전거 중심의 산책로 ▲여가 활동과 휴식을 위한 장소 등을 조성할 계획이다. 현재 시가 추진중인 워터프론트는 지난 1월 '한강 공공성회복 선언'시 발표한 5대 전략정비구역(성수·합정·이촌·압구정·여의도)과 마곡, 용산 등 총 7곳이다. 이와 함께 시는 한강 권역별 특화사업(마곡, 용산) 및 한강 수변지역 정비사업시 대규모 공공공간을 확보해 시민들이 생태환경을 즐기고 물을 체험할 수 있는 공간을 조성한다는 계획이다. 또한 강변도로 지하화를 통해 수변 접근성을 개선한다는 계획이다. 이를 위해 용산국제업무지구 워터프론트 타운 개발시 강변북로를 지하화하고 녹지를 확충한다. 또 한강 공공성 회복을 위한 도시재생사업시 강변도로, 최근 발표한 동북권 르네상스 프로젝트의 동부간선도로를 각각 지하화하고 기성 시가지와 연계한 수변지역 접근 교통망을 확충한다. 아울러 기성 시가지와 수변 신시가지의 연계성도 확보된다. 시는 145만㎡ 부지에 주거·업무·상업의 복합수변도시를 조성하고 맨해튼 미드타운으로 연결되는 지하철 노선을 끌어들인 허드슨 야드(Hudson Yards)프로젝트의 사례를 활용해 마곡, 여의도, 용산 등에 워터프론트 타운을 조성할 계획이다. 이를 통해 기성 시가지와 연계한 교통망 확충계획을 포함시키는 한편 도시의 중심성을 수변으로 확장하는 방안을 추진할 계획이다. 시는 여기에 미국 뉴욕 맨해튼 남서쪽 허드슨 강변의 '배터리 파크 시티'를 포함 맨해튼 워터프론트 재생사업에서 활용한 디자인 수법의 좋은 점을 반영한다는 계획이다. 시는 내년 중에 한강 수변 재생사업에 대한 실질적 마스터플랜을 발표할 계획이다. <BYELINE> 고형광 기자 kohk0101@asiae.co.kr <ⓒ세계를 보는 창 경제를 보는 눈, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지> <A href="http://blog.daum.net/mcbae/51">http://blog.daum.net/mcbae/51</A> </DIV></DIV>