땅에 대한 기본적인 상식 (용도지역)

[고송]

땅에 대한 기본적인 상식 (용도지역)

토지 투자를 고려하시는 분이라면 기본적으로 땅의 용도지역에 대해서는 자세히 알고 있어야 한다.

용도지역이란 토지의 이용과 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하기 위해 책정해놓은 구역을 뜻하며, 용도지역에 따라 땅의 가치와 쓰임새가 결정되므로 투자자입장에서는 반드시 알아둘 필요가 있다.

전국토를 ●도시지역 ●관리지역 ●농림지역 ●자연환경보전지역으로 4종류로 구분한다.

■ 도시지역은 다시 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역ㆍ녹지지역으로 구분되고, 주거지역은 다시 1∼2종 전용주거지역 , 1∼3종 일반주거지역, 준주거지역으로 분류된다. 1종보다는 2종이, 2종보다는 3종의 용적률이 더 높다. 도시지역을 각각 구분하면 16개의 용도지역으로 세분된다.

■ 가장 비싼 땅 상업지역 : 중심상업ㆍ일반상업ㆍ유통상업ㆍ근린상업지역으로 재분류하는데, 21개의 용도지역 중 땅값이 가장 비싸다. 도심의 중심지에 위치하며, 건폐율과 용적률이 높아 토지의 가용면적이 넗어져 땅을 집약적으로 이용 가능하기 때문이다.

■ 관리지역은 계획관리ㆍ보전관리ㆍ생산관리지역으로 구분되며 아직은 관리지역으로 통용되고 있으나 토지적성평가 등을 통하여 2007년 말까지 구분될 예정이므로 기회와 변수도 함께 상존하는 지역이므로 주의를 요하기도 한다. 관리지역이란 예전의 준도시지역과 준농림지역을 합친 개념으로 개발 가능성이 있는 땅이라고 생각하면 쉽다.

<관리지역의 세분화>

①수도권(서울, 경기, 인천) 및 부산, 대구, 울산, 광주, 대전광역시 : 2005년 말까지 세분화 작업 완료 예정

②위 이외의 지역 : 2007년 말까지 전국의 모든 관리지역 세분화 확정

※ 현재 양평 토지 투자자들의 대부분은 전원주택을 짓기 위하여 관리지역을 선호하고 있다.

◆ 계획관리지역ㆍ자연녹지 주목 : ‘대박’을 노리는 투자자라면 계획관리지역으로 지정 가능성이 높은 관리지역과 자연녹지지역을 눈여겨 봐야 한다.

①계획관리지역이란 도시지역으로 편입 예상되는 지역 또는 환경을 고려해 제한적인 이용ㆍ 개발을 하려는 지역이다.

②자연녹지지역도 개발가능성이 높다 는 측면에서 이와 유사하다.

    자연녹지는 도시용지의 공급을 목적으로 지정되는 곳인 만큼 도시가 커지면 우선 개발될 가능성이 있다.

● 국토의 용도구분  

용도지역	국토의 용도구분	지정목적
①도시지역	인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역(현재＋미래)	개발목적
②관리지역	도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역 (도시외곽지역의 농경지＋농업진흥지역 이외의 농지＋준 보전산지)	보전＋개발
③농림지역	도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산지관리법에 의한 보전산지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역 (농업진흥지역＋보전산지)	보전목적
④자연환경   보전지역	자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호육성 등을 위하여 필요한 지역	보전목적

● 용도지역의 구분    

용도구분	용도지역	세분용도지역	용도지역의 내용
도시지역  (法 6§)	인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역 【개발목적으로 지정된 지역 : 도시지역】
	주거지역  (法 36§①)	거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
		전용주거지역	양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
		일반주거지역	편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
		준 주거지역	주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역 【주거기능 ＋ 상업기능】
	상업지역	상업 그 밖의 업무의 편익증진을 위하여 필요한 지역
		근린상업지역	근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
		유통상업지역	도시내, 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역
		일반상업지역	일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역
		중심상업지역	도심부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역
	공업지역	공업의 편익증진을 위하여 필요한 지역
		전용공업지역	주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역
		일반공업지역	환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역
		준 공업지역	경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역 【공업기능 ＋ 주거 ＋ 상업기능】
	녹지지역	자연환경농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역 【보전 ＋ 제한적 개발】
		보전녹지지역	도시의 자연환경경관산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
		생산녹지지역	주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
		자연녹지지역	도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역 【제한적 개발】
관리지역	도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역 【보전목적 ＋ 제한적인 개발이 허용】
	보  전 관리지역	자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역→ 자연환경보전지역 준해 관리【보전목적】
	생  산 관리지역	농업ㆍ임업ㆍ어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정 관리하기 곤란한 지역→농림지역 준해 관리【보전목적】
	계  획 관리지역	도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용개발을 하려는 지역으로서 계획적체계적인 관리가 필요한 지역 【개발목적】
농림지역	도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산지관리법에 의한 보전산지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역【보전목적】
자연환경 보전지역	자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성 등을 위하여 필요한 지역 【보전목적】 보전목적 : 개발이 금지된 지역을 말함

[출처] 땅에 대한 기본적인 상식 (용도지역)