[14강] 주택임대차보호법 해설

[건대 박소장]

주택 임대차 권리분석

제 1 절 서 론

I. 주택임대차보호법의 입법취지

임차권은 민법상 채권의 일종이지만, 현행 주택임대차보호법은 주택임차인의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 여러 특별 규정을 두어 그 효력을 강화하고 있으며, 1981. 3. 5. 법률 제3379호로 제정된 이후 1983년, 1989년, 1997년, 1999년, 2001년 및 2002년 등 6차에 걸쳐 개정되어 현재에 이르고 있다. 1997년의 3차 개정은 정부부처 명칭변경으로, 2001년의 5차 개정은 보증금의 월차임전환시 산정율 제한규정의 신설로, 2002년의 6차 개정은 민사집행법의 제정으로 각 개정되었다.

민법상 임대차계약은 채권계약으로 당사자 사이에 부동산을 사용․수익할 목적으로 임차인은 차임을 지급하고 임대인은 목적물을 인도할 것을 약속함으로써 성립하는 계약으로서 특별히 등기하여야만 제3자에게 대항 할 수 있던 권리를 임대차보호법이라는 특별법을 제정하여 광범위하게 서민들의 주거생활안정을 위하여 적용하게 하였다. 그 결과 주택임차권은 여러 면에서 물권에 접근하고 있는바, 이를 일컬어 임차권의 물권화경향이라고 한다.

II. 적용범위

주택임대차보호법은 주거용 건물, 즉 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여만 적용이 된다. 그러나 대상이 되는 주거용 건물은 등기부나 건축물대장 등 公簿上 용도를 기준으로 할 것이 아니라 임차의 목적, 건물의 위치와 구조 등에 관한 실제 용도에 따라 결정하여야 한다. 그러나 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이를 적용하지 않는다.(법 제11조)

1) 사실상 주거용으로 사용하는 경우

公簿上으로 상가, 공장으로 되어 있더라도 건물의 내부구조를 변경하여 사실상 주거용으로 사용하고 있다면 주택임대차보호 대상이 되는 주거용 건물이라고 할 수 있다.

2) 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우

이 경우에도 주택임대차보호법이 적용되므로 주택의 일부를 개조하여 구멍가게를 하는 건물을 임차한 경우에도 주택임대차보호법이 적용된다. 그러나 주택과 점포의 규모 및 주된 용도 등을 참작하여 사회 통념상 점포의 일부를 주거로 사용하는 경우에는 주택으로 보호받을 수 없다(대법원 1987.4.28.선고, 86다카2407판결). 따라서, 점포 40여평을 임차하여 살고 있는데 영업을 위한 홀 부분이 27평 정도이고, 방과 부엌을 합한 부분이 13평 정도라면, 점포의 일부를 주거로 사용하는 경우로 보여지므로 주택임대차보호 대상이 아니다. 또한 미등기 건물에 대하여도 적용이 된다.

3) 점포건물을 임차하였으나 후에 주거용으로 개조한 경우

이 경우에는 대상이 되는 건물인가의 판단은 임대차계약 체결 당시를 기준으로 해야 한다는 것이 대법원 판례이다. 따라서 임대차계약 당시는 비주거용건물이었는데 그 후 임차인이 임의로 주거용으로 개조한다든가 종전의 건물에 주거용건물을 증축하는 경우에는 주택임대차보호대상이 될 수 없다. 그러나 임차인이 임대인의 승락을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는 그 개조한 시점을 기준으로 주택임대차보호법이 된다(대법원 1986.1.21.선고, 85다카1367판결).

4) 미등기주택 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우의 효력

미등기주택 임대차계약서에도 확정일자를 받을 수 있으며, 확정일자를 받아두면 위 주택이 보존등기가 되어 저당권이 설정된다고 하더라도 경매 등의 경우 보증금을 저당권자보다 우선변제받을 수 있다. 다만 임차인은 건축물관리대장 등으로 임대인이 건물소유자 본인임을 확인하는 것이 좋다. (법 제12조)

5) 임대차보호를 받지 못하는 건물

무료 사용하는 주택, 영업을 목적으로 임차한 여관, 호텔과 임대인의 허락 없이 용도를 변경하여 건물을 사용하였을 경우 등에는 임대차보호법상 보호를 받지 못한다. 그리고 대지에만 저당권이 설정되어 있다가 지상에 신축건물을 지었을 경우 종전주택에 임차하여 거주하여 오다가 신축건물에 계속하여 임차하였을 경우 그 임차인의 대항력은 연속된다. 따라서 건축물관리대장과 등기부등본을 열람하여 건물구조나 신축일 등이 현저하게 다를 때에는 임차관계를 정확히 파악할 필요가 있다.

6) 임차인이 법인인 경우

예를 들어 법인이 사원용 주택마련을 위해 아파트를 임차한 후 입주사원 명의로 주민등록을 마친 후 위 주택에 저당권이 설정되어 경매된 경우 법인도 주택임차인으로서 보호받을 수 있는가 - 이 경우 서울고등법원은 서민의 주거생활 안정을 보호하고자 하는 주택임대차보호법의 취지에 비추어 법인도 입주사원이 주민등록을 마친 이상 법인 스스로 대항요건을 갖춘 것으로 보아 주택임차인으로서 보호대상이 된다고 판시한 바 있으나, 대법원은 법인은 그 자신명의로 주민등록이 불가하므로 주택임대차보호법상 임차인으로서 보호대상이 될 수 없다고 판시하였다(대법원 1997.7.11. 선고 96다7236 판결)

7) 소유자 아닌 권한있는 임대인과의 임대차계약이 유효한 경우

주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 주택의 등기부상 소유자인 임대인과 계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없다. 즉 주택의 등기부상 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다. 따라서 임대인이 주택의 등기부상 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 명의신탁자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상 임차인은 등기부상 소유명의자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다.

또한 주택을 매수한 후 소유권이전등기를 하지 아니하고 이를 임대한 후에 비로소 소유권이전등기를 마쳤다 하더라도 그 임대는 위 주택을 적법하게 관리, 처분할 수 있는 권원에 의하여 한 것이므로 위 임대차계약은 적법하다고 할 것이다.

제 2 절 주택임대차보호법상 대항력

I. 의 의

대항력이란 임대차 기간 중에 주택의 소유권이 변동된다 하더라도 임차인이 주택의 신소유자에게 임차권을 주장하여 그 주택을 계속 사용, 수익할 수 있는 효력을 말한다.

원래 매매는 임대차를 깨뜨린다는 민법의 원칙상 임차권은 임대인에 대한 채권에 불과하므로 대항력이 없음이 원칙이다. 그러나 주택임대차보호법은 주택임차인을 보호하기 위하여, 주택임차인이 임차주택을 인도받고, 주민등록까지 마치면 그 다음날부터 임대차의 목적물이 양도, 낙찰되더라도 신소유자에 대해 임차권을 주장하여 반환을 거절할 수 있는 효력, 즉 대항력을 인정하고 있다. 따라서 주택임차인은 임대차기간까지 또 임차보증금 전액을 반환받을 때까지는 새로운 집주인이나 낙찰자에게 집을 비워줄 필요가 없다.

II. 대항력의 구비요건

임차권은 그 대상이 주택이더라 하더라도 대항력이 항상 인정되는 것이 아니라, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 경우, 그리고 ③ 그 임차권이 선순위인 경우에 한하여 대항력이 인정된다.

1. 임차인이 주택을 인도받아야 한다.

임차인이 임대인으로부터 주택의 인도를 받아 현실적으로 점유를 하고 있어야 한다. 점유의 방법으로는 직접점유와 간접점유를 포함한다. 따라서 임차인이 점유보조자를 통하여 임차인의 권리를 행사하는 것은 가능하다고 보여진다.

◇ 실무판례

근저당권설정 당시 이미 건물에 거주하면서 주민등록까지 마친 임차권자가 그 건물에서 퇴거하고 주민등록까지 옮겼으나 그 건물을 점유보조자를 통하여 계속 점유를 하였다면 경매실행으로 인한 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있다. (서울지방법원 84가합84827) 또한, 후순위 근저당권자의 경매신청에 의하여 경매가 진행된다 할지라도 선순위 근저당권 설정 이후, 전입한 임차권자는 낙찰인이 된 소유자에게 그 임차권으로 대항력을 행사할 수 없다 (대구지방법원 84가합131)

외관상 임대차계약의 형식만 빌렸을 뿐, 실제는 주택의 사용․수익을 목적으로 한 것이 아니고 주택소유자에게 대한 채권을 담보할 목적으로 성립한 계약이라면 설사 주택의 인도와 주민등록의 완료라는 형식적 요건을 갖추었다 하더라도 주택임대차보호법 취지와 제정목적에 비추어 볼 때 타당하지 못하다. (서울고등법원 84나1128)

2. 임차인이 주민등록 전입을 하여야 한다.

임대차보호법상 대항력을 행사하려면 주택인도 이외에 주민등록법상 전입신고를 마쳐야 한다. 기준일은 주민등록에 등재된 일자가 아니고 전입신고만 있으면 주민등록을 마친 것으로 보아 대항력이 인정된다. 주택의 인도와 전입신고는 대항력의 취득요건인 동시에 존속요건이다.

1) 주택을 임차하여 가족과 함께 입주하였으나 임차인의 처와 자녀만 주민등록을 한 경우 : 이 경우 주민등록은 임차인 자신의 것이어야 하나 임차인의 처나 자녀 등과 같이 임차인과 공동생활을 영위하는 자의 주민등록이 된 경우는 주택임대차보호법이 요구하는 주민등록을 마친 것으로 보아야 한다는 대법원 판결이 있다. (대법원 1988.6.14.선고, 87다카3093판결).

2) 주택임대차계약은 시골의 아버지 명의로 체결하였는데, 실제로는 그의 아들인 학생이 주택에 입주하여 주민등록을 한 경우 : 이 경우 아들은 아버지의 점유보조자로 보아 점유보조자인 아들의 점유와 주민등록으로 대항요건을 구비한 것으로 보아 보호대상이 된다.

3) 대항요건을 구비하지 않은 임차인이 주택을 전대하여 그 전차인이 대항요건을 갖춘 경우 : 임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 간접점유하여 주민등록을 이전하지 아니한 경우라도 임대인 승낙을 받아 주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그때로부터 임차인도 대항력을 취득한다고 본다.

4) 임차인이 착오로 임차주택의 지번과 다른 지번으로 전입신고하여 주민등록부에 잘못 기재된 경우 : 임차인 착오로 전입신고를 잘못하여 주민등록부에 성명이 잘못 기재되거나 다른 지번에 주민등록이 되어 있는 경우와 같이 주민등록이 실제상황과 불일치하는 경우에는 주택임대차보호법상의 대항력이 없으며 실제상황과 맞게 주민등록이 정정된 이후부터 비로소 대항력을 주장할 수 있다. (대법원 1987.11.10.선고, 87다카1573판결).

5) 임차인이 전입신고는 올바르게 하였으나 담당공무원의 착오로 주민등록부에 지번이 다소 틀리게 등재된 경우 : 예를 들어 성북동 545의 1로 등재하여야 할 것을 성북동 545의 2로 한 경우에는 대항력을 주장할 수 있다는 대법원 판례가 있다(대법원 91.8.13.선고, 91다18118판결).

6) 주민등록과 등기부등본의 주소가 다른 경우 : 예를 들어 D동으로 칭하여진 다세대 신축주택 101호에 입주하여 이에 따라 주민등록도 마쳤는데 후에 준공검사가 이루어지고 건축물관리대장이 작성되면서 위 D동이 A동으로 등재되고, 등기부에도 A동 101호로 보존등기됨으로써 임차인의 주민등록이 실제 상황과 불일치하게 된 경우 주민등록이 A동 101호로 정정된 때부터 비로소 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있다는 대법원 판결이 있다(대법원 94다13176판결).

7) 다세대나 연립주택의 경우 주민등록상의 주소에 주택의 지번만을 기재하고 몇동 몇호인지를 기재하지 않은 경우 : 이 경우 주택임대차보호법상의 보호대상이 되지 않는다는 것이 판례의 입장이다. 다만 다가구 단독주택의 경우는 층, 호수를 기재하지 않고 지번만 기재한 경우에도 보호받을 수 있다는 서울지방법원의 판결이 있다.

3. 선순위 임차권이어야 한다.

대항력은 경매절차에서는 매각으로 소멸하는 최선순위의 권리자 및 낙찰자에 대한 관계이다. 예컨대, 임차인이 매각으로 소멸하는 최선순위의 저당권․압류․가압류의 등기일자보다 먼저 입주와 전입신고를 한 경우에는 낙찰자에게 대항할 수 있다. 따라서 임차인이 주택인도와 주민등록의 요건을 갖추었다 하더라도, 그 전에 등기부상 선순위의 권리(근저당권, 가압류, 압류 등)가 있었다면 주택이 경매되는 경우 낙찰인에게 대항할 수 없다. 주택임대차보호법상 명문규정은 없으나 선순위 권리자를 보호하기 위한 요건이며, 이 점은 우선변제권의 인정요건과 다르므로 특별한 주의를 요하는 부분이다.

1) 주택을 임차하여 입주후 주민등록까지 마쳤으나 일시적으로 사정이 생겨 주민등록만을 다른 곳으로 옮겼다가 다시 원상회복 하였는데 그 사이에 근저당권이 설정되어 이 근저당권에 기해 경매가 실행되어 낙찰이 된 경우 :

- 주택의 점유와 주민등록이라는 요건은 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 계속 존속하고 있어야 한다. (대법원 1987.2.24.선고, 86다카1695판결). 따라서 도중에 주민등록을 옮긴 경우는 대항력을 상실하게 되며 다시 원상으로 되돌아온다고 하더라도 대항력은 회복되지 않는다. 따라서 위의 경우 주민등록을 원상회복한 그 시점부터 다시 대항력을 취득하므로 그 전에 근저당권이 설정되었다면 임차인은 낙찰인에게 대항할 수 없으므로 집을 비워주어야 한다. 다만 판례는 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우는 대항력을 잃지 않는다고 보고 있다. (대법원 89.1.17. 선고, 88다카143 판결). 또한 주민등록이라는 대항요건이 언제까지 존속해야 하느냐에 대하여 종전에는 배당기일까지라고 보아 왔으나 1997. 10. 10. 배당요구의 종기인 낙찰기일까지 계속 존속하고 있어야 한다고 판시하였다. (95다44597 배당이의)

2) 주택을 임차하여 입주, 주민등록을 마치고 확정일자까지 받았는데, 그 후 그 주택에 경매가 개시되어 경매절차가 진행중에 주민등록을 옮긴 경우 : 주택의 점유와 주민등록의 대항요건은 배당요구종기일까지 계속 구비하고 있어야 하므로 위와 같은 경우는 확정일자부 임차인으로 경매배당절차에 참가하여 배당 받을 수 없다.

3) 임차권 양도, 전대(轉貸)의 경우 :

대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록 퇴거일부터 주민등록법상의 전입신고기간(14일)내에 전입신고를 마치고 주택에 입주하여 점유를 계속하고 있다면 원래의 임차인이 갖는 대항력은 동일성을 유지한 채 존속한다는 대법원 판결이 있다(대법원 1988.4.25.선고, 87다카2509 판결).

III. 대항력의 내용

주택임대차보호법상의 대항력이란 주택이 매매되었을 경우는 새로운 소유자에게, 경매가 되었을 경우는 소유자가 된 낙찰인에게 보증금을 받을 때까지 그 주택의 인도를 거부할 수 있는 권리를 말한다. 그러나 경매시 임대차가 선순위 근저당권이나 가압류보다 후순위일 때에는 대항력이 없다.

대 항 력	확정일자임차인 우선변제권	소액보증금 최우선변제권
1. 주택인도(입주) 2. 주민등록전입 3. 위 두가지 요건이 구비되면 다음날부터 효력발생	1. 주택인도 (입주) 2. 주민등록 (전입신고) 3. 확정일자 부여 4. 배당요구 (종기일 전) ※경매기입등기 후에도 가능함	1. 주택인도 2. 주민등록 (경매기입등기전) 3. 확정일자는 불필요 4. 배당요구(종기일 전) ※ (주택가액의 1/2범위내)

제 3 절 임차인의 우선변제권

I. 의 의

주택임대차를 포함한 건물임대차에 있어서는 통상 임대인은 임차인이 차임을 지급않거나 임차물을 훼손하는 경우 등을 대비하여 임차인으로부터 상당액의 금전을 교부받는데, 이것이 임대보증금이다. 이 보증금은 임차인이 계약의 종료 등으로 임차물을 반환하면 임대인으로부터 반환받게 되는데, 불행하게도 임차물이 경매되거나 공매되는 경우에, 후순위 권리자나 일반채권자보다 우선하여 환가대금으로부터 보증금을 변제받는 것을 우선변제권이라 한다.

주택임대차보호법은 주택인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 소액임차인에 대해서는 최우선변제권을 인정하고 있다. 즉, 최우선변제권이란 소액보증금(수도권중 과밀억제권역은 6,000만원, 그외 광역시는 5,000만원, 기타지역은 4,000만원 이하인 경우)에 대하여 일정한 금액(과밀억제권역은 2000만원, 그외 광역시 1,700만원, 기타지역 1,400만원)을 최우선하여 지급받을 수 있는 권리를 말한다.

그러므로 6000만원이 넘는 경우에는 주택인도와 주민등록이라는 요건외에 계약서에 확정일자를 갖추도록 하고 그러한 임차인에게 우선변제권을 인정하고 있다. 따라서 확정일자를 갖추지 않은 경우에는 선순위 저당권이 없으면 주택이 경매되더라도 낙찰인에게 대항할 수 있으나, 선순위 저당권이 있으면 주택이 경매될 때 낙찰인에게 대항하지 못한다. 또한 소액임차인이 아니므로 경매절차에서 배당요구도 할 수 없게 된다.

II. 우선변제권의 구비요건

1. 주택의 인도와 주민등록

원칙적으로 대항력에서 설명한 것과 같다. 다만, 대항력이 인정되려면 선순위임대차일 것을 요하나, 우선변제권의 경우에는 필요없다.

2. 확정일자

1) 확정일자의 의의

확정일자라 함은 어떠한 증서를 작성한 날짜에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 그 증서를 작성한 당사자라도 임의로 변경할 수 없는 확정된 일자를 말한다. 즉 그 일자에 그 문서가 존재하고 있었다는 것을 증명하기 위하여 공무원이나 공증인이 사서증서에 써넣거나 일자 인을 압날한 것으로서 그 작성의 시기를 판단하는데 있어 공증력을 가지는 것이다.

2) 주택임대차계약서에 확정일자를 갖추기 위한 방법

확정일자는 법원의 등기과, 등기소, 동사무소 또는 공증사무실에 하며, 확정일자신청에는 임대인의 동의가 필요없이 임차인 혼자서 신청한다. 그리고 계약서를 공증하였을 때는 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 것으로 되므로 별도로 확정일자를 받을 필요가 없다. 또한 확정일자를 구하는 임대차계약서는 임대인, 임차인의 서명, 기명날인이 있는 문서의 원본이어야 한다.

3) 경매신청등기가 경료된 후에도 주택임대차계약서에 확정일자를 받을 수 있는지, 있다면 그 효력은 어떻게 되는가 - 소액임차인으로서 우선변제를 받으려면 경매신청등기 전에 주택입주 및 주민등록의 요건을 갖추어야 하나, 확정일자에 의한 우선변제를 받기 위한 요건은 반드시 경매신청등기전에 갖출 필요는 없다. 경매신청등기가 이루어진 후에 확정일자를 받은 경우에도 별도의 채무명의 없이 배당요구를 할 수 있다. 다만, 선순위 담보권자나 압류, 가압류채권자에게 우선권을 주장할 수 없다 (대법원판결 92.10.13. 92다30597).

4) 1년전에 주택임대차계약을 하여 주민등록도 마치고 현재 살고 있는데 확정일자를 받아두는 것을 몰랐다. 지금이라도 확정일자를 받을 수 있는지, 있다면 그 효력은 어떻게 되는가 - 확정일자를 받는 시점에 대하여는 제한이 없으므로 언제라도 확정일자를 받을 수 있으며, 다만 그 효력은 확정일자를 받은 날로부터 발생한다.

5) 다가구주택에 여러 임차인이 살고 있을 때 그 임차보증금액 및 확정일자를 받은 여부와 그 일자를 확인할 수 있는가 - 현 제도상 확정일자에 대한 공시방법은 마련되어 있지 않기 때문에 확인할 수 없다.

6) 확정일자를 받은 주택임대차계약서를 분실하였다. 주택이 경매당하게 되어 배당요구를 하려면 계약서가 필요하다고 하는데 확정일자를 받은 등기소에 가면 구제방법이 있는가 - 현행제도상 등기소에서 계약서에 확정일자를 찍어줄 때 그 계약서의 내용에 관하여는 등기소에 근거가 될 만한 자료를 전혀 남겨두지 않기 때문에 별다른 구제방법이 없다.

7) 확정일자를 받기 위해서는 먼저 주민등록부터 해야 하는지, 그리고 주민등록등본을 제출해야 하는가 - 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인으로서 경매절차에 있어서 보증금을 우선변제받기 위해서는 주택의 입주 및 주민등록을 반드시 마쳐야 하나 주민등록을 먼저 할 필요는 없으며 확정일자 신청시 주민등록등본을 제출할 필요도 없다. 또 주택에 입주전이나 전입신고를 마치기 전에도 확정일자를 받을 수 있다. 다만 후순위권리와 순서를 정하게 되는 시점은 위 세가지 요건을 모두 갖춘 일자를 기준으로 한다.

III. 배당순위

1. 결정기준

주택임차인은 주택입주, 주민등록 및 확정일자의 세가지 요건을 갖춘 경우 경매절차에서 후순위담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당받을 수 있다. 즉 후순위 담보권자에 우선하여 보증금 변제를 받을 수 있는데, 그 우선 순위는 이 세가지 요건 중 가장 나중에 취득한 요건의 구비시기와 담보권의 성립시기 중 우선순위부터 배당을 받게 된다.

2. 확정일자와 저당권설정일자가 동일한 경우 :

주택임대차계약을 체결한 후 입주와 주민등록을 마치고 확정일자도 받았는데, 확정일자를 받은 같은 날짜에 저당권이 설정되었다면 저당권자와의 배당순위는 ? 임차인과 저당권자의 배당순위는 같으며, 임차인의 보증금액과 저당권자의 채권액에 비례한 안분배당을 받는다.

3. 확정일자와 동일한 일자에 수개의 저당권이 설정된 경우

확정일자를 받은 같은 날짜에 순위 1, 2, 3번의 저당권이 설정되었다. 경매시 임차인에 대한 배당은? 임차인의 보증금액과 각 근저당권자의 각 채권액에 비례한 안분배당을 하여 임차권자가 먼저 배당을 받고, 저당권자 상호간에는 순위에 따라 우선배당을 받는다. 예컨대 낙찰대금이 8000만원이고, 임차인 보증금이 4000만원, 저당권자들의 채권액이 각 2000만원이라면 임차인은 3200만원(8000×4/10)을 배당받고, 저당권자들의 안분배당액은 각 1600만원(8000×2/10)이 되나 1순위 저당권자는 2000만원을, 2순위 근저당권자도 2000만원을, 3순위 근저당권자는 800만원을 배당받게 된다.

4. 확정일자를 갖춘 임차인이 수인인 경우

동일한 주택에 임차인이 수인이고 각 임차인은 입주와 주민등록을 마친 후 확정일자도 갖추었다. 임차인들의 배당순위는 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인이 여러 명이 있고 모두 최선순위 저당권자에 우선하는 경우에는 확정일자를 기준으로 우열관계를 정하고, 모두 같은 날짜에 확정일자를 받은 경우에는 동순위로 배당을 하되 부족할 시는 균등배당을 한다.

5. 임차보증금이 인상된 경우

A는 주택의 소유자 B와 2002. 5. 20. 전세금 3,200만원, 전세기간 2년의 주택전세계약을 체결하고, 2002. 6. 20. 입주와 전입신고를 마쳤으며, 같은 날 계약서에 확정일자도 받았다. 2003. 7. 20. B는 C로부터 3,000만원을 차용하고 위 주택에 근저당권을 설정하여 주었는데, 2004년 6월경 전세기간이 만료함에 따라 전세금을 500만원 증액하고, 전세계약을 갱신하였다. 위 근저당권에 기한 경매가 신청되어 낙찰될 경우 A는 낙찰인에게 위 보증금의 증액부분까지 포함하여 3,700만원을 받을 때까지 주택을 명도하지 않아도 되는가 ?

- 임대인과 합의로 임차보증금을 증액한 경우, 이것은 그 합의당사자사이에서만 효력이 있고, 그 증액 이전에 설정된 근저당권자나 그 근저당권에 기한 경매절차에서의 낙찰인에게는 대항할 수 없다는 것이 대법원 판례 입장이다 (대법원1990.8.24.선고,90다카11377판결 참조). 따라서 A의 경우 낙찰인이 3,200만원을 제공하고 주택에서 퇴거할 것을 요구하는 경우 이에 응하여야 하며, 나머지 500만원에 대한 보증금은 임대인으로부터 반환받을 수 있을 뿐이다.

또 경매절차에 참가하는 경우 3,200만원에 한해 근저당권자에 우선하여 변제받을 수 있으며, 증액된 500만원의 보증금에 대해서는 재계약서를 작성하고 이에 확정일자를 갖춘 경우에만 이 날짜보다 후순위 권리자나 일반채권자에 우선하여 변제받을 수 있다. 만약, 전세보증금 인상할 때 재계약서를 작성하지 않고 영수증을 대신 받는 경우가 많은데 영수증에 받은 확정일자에 대하여는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.

6. 기타의 경우

1) 소액임차인은 임차건물과 토지가 동일 소유자일 때 건물의 매각대금에서 뿐만 아니라 토지의 매각 대금에서도 우선변제를 받을 수 있고, 건물과 대지가 시기를 달리하여 따로 경매될 경우에도 각 경매절차에서 모두 참가해 우선변제를 받을 수 있다.

2) 임차주택의 경매절차에서 후순위 소액임차인이 일정액의 소액보증금을 우선변제 받았을 경우, 나머지 받지 못한 금액에 대하여는 설사 배당하고 남은 금액이 있다 할지라도 그 금액을 곧바로 배당받지 못하고 별도의 가압류나 채무명의를 받아 전부명령 등의 절차를 밟아야 한다. 즉, 소액임차인이 그 전액에 대하여 배당요구를 하였다 하더라도 일정액을 초과하는 부분에 대하여는 배당요구의 효력을 인정할 수 없고 잉여금이 남아 있을 경우에는 별도의 채무명의를 받아 일반채권자로서 배당에 참여하여야 한다.

3) 소액보증금과 임금채권(퇴직전 3개월간의 월급과 퇴직전 3개월분의 퇴직금)은 임대차보호법과 근로기준법상 최우선변제권이 인정되므로 배당시 동 순위로 최우선배당한다. 따라서 배당금액이 부족할 경우는 동 순위로 균등배당해야 한다.

4) 주택의 소유자로서 거주하여 오던 甲이 주택을 乙에게 매도하고 그 주택을 임차하는 계약을 체결(소유자에서 세입자로 변동)한 후, 저당권이 설정되고 위 임차권을 보강하는 의미에서 전세권을 설정하였을 경우, 갑은 대항력 있는 임차인으로서 보호를 받고 배당에 참가할 경우 1순위 배당권자가 된다. 그리고 우선변제권이 있는 주택임차인이 전세권설정등기를 하였을 경우, 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서의 배당을 받을 수 있는 권리와는 별개이므로 임차인이 변제받지 못한 금액에 대하여 낙찰인에게 대항력을 행사할 수 있다. 따라서 전세권자로서 배당을 받았다면 나머지 금액에 대하여만 낙찰인에게 대항력을 행사할 수 있다.

5) 대항력과 우선변제권이 있는 임차인은 배당요구를 하여 낙찰대금에서 우선변제를 받던지 새로운 소유자인 낙찰자에게 임차보증금의 반환을 요구하던지 2가지 중 하나를 선택할 수 있다. 따라서 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하였는지와 배당요구 신청을 철회하였는지 여부는 낙찰인에게 중대한 이해관계가 있으므로 임차인은 배당요구 종기일 전에는 자유로이 그 의사를 철회할 수 있으나 배당요구를 한 후에 배당요구 종기가 지나서 철회하는 것은 허용되지 아니한다(민사집행법 제88조 2항).

IV. 우선변제권 행사절차

1. 확정일자를 갖춘 임차인이나 소액임차인의 배당신청 요건

임차인이 배당을 받기 위해서는 임대차계약서와 주민등록표등본을 첨부한 배당요구신청서를 배당요구 종기일까지 경매법원에 제출하여야 하고, 임차주택을 낙찰인에게 인도하여야 한다. 따라서 임차인이 배당금을 실제로 교부받기 위해서는 낙찰인의 명도확인서를 제출해야 한다.

또한 배당요구는 배당요구 종기일까지 하여야 하므로 배당요구 종기일이 지난 배당요구는 경매절차에서 우선변제를 받을 수는 없다. 다만 경우에 따라 근저당권이 설정되기 전에 대항력을 취득하면 낙찰인에게 대항할 수 있어 낙찰인으로부터 임차보증금을 반환받을 수 있을 것이다.

V. 확정일자와 전세권설정등기의 차이점

확정일자를 받으면 그 일자에 전세권설정등기를 한 것처럼 경매시 후순위권리자나 기타 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 점은 같다. 그리고 집주인이 보증금반환을 지체하는 경우에 전세권등기를 했으면 전세주택의 경매를 청구할 수 있고, 확정일자만 갖춘 경우는 과거에는 경매를 청구할 수 없었으나 2002년 임대차보호법 일부개정을 통해 경매청구가 가능하도록 했다(법3조의 2).

그러나 확정일자는 우선변제를 받기 위해서는 주택인도와 주민등록과 함께 대항요건을 갖추어야 하나, 전세권등기는 이러한 요건이 필요없다. 또한 확정일자만 갖춘 경우에는 경매절차에서 별도의 배당요구를 해야 하지만, 전세권등기는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있다.

또한 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택외에 대지의 환가대금에서도 우선 배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택에만 전세권등기를 한 경우는 대지의 환가대금에서는 우선 배당을 받을 수 없다. 따라서 토지가 대지권으로 등기된 아파트, 연립주택 등 구분건물의 경우 최근 대법원판례에 의하면 아파트건물에만 저당권이 설정된 경우에 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물 등에 미친다는 민법 제358조 규정을 유추하여 건물에만 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권에도 미치므로 대지권의 낙찰대금에서도 배당받을 수 있다고 한다. (대법원 1995.8.22.선고, 94다12722 판결).

제 4 절 소액임차인의 최우선변제권

I. 의 의

영세한 주택임차인에게 있어서 보증금은 재산의 거의 대부분을 구성하는 경우가 많다. 주택임대차보호법은 사회정책적 배려에서 일정한 범위내의 소액보증금에 대해서는 다른 담보물권보다 최우선적으로 변제받을 수 있도록 하고 있다. 다만, 우선변제권은 후순위 담보권자와 일반채권자에 대해서만 행사할 수 있는 반면 최우선변제권은 선순위 담보권자에게까지 행사할 수 있다. 그러나 보증금의 일정액에 한정되는 제한이 있다.

II. 최우선변제권의 발생요건

1. 주택의 인도와 주민등록

우선 주택의 인도와 주민등록의 요건이 필요하지만, 소액임차인의 최우선변제받기 위한 요건으로 확정일자를 받을 필요는 없다. 다만 소액임차인도 확정일자를 받아두면 최우선 변제받지 못하고 남은 보증금액에 대해 일반채권자나 후순위담보물권자에 우선하여 변제받을 수 있다.

2. 보증금이 소액일 것

선순위 담보물권 설정일	소액보증금과 최우선 변제액
1984. 1. 1. 이전인 경우	최우선변제 되는 보증금 없음
1984.1.1부터 1987.11.30까지	특별시 직할시 300만원까지 기타지역 200만원까지 우선변제
1987.12.1부터 1990.2.18까지	특별시 직할시 500만원까지 기타지역 400만원까지 우선변제
1990.2.19부터 1995.10.18까지	특별시 직할시 2,000만원(700만원) 기타지역 1,500만원(500만원)이하까지
1995.10.19부터 2001.9.14까지	특별시 직할시 3,000만원(1200만원) 기타지역 2,000만원(800만원)이하까지
2001.9.15부터 2008.8.20까지	수도정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 4,000만원(1,600만원), 광역시(군지역과 인천광역시지역 제외) 3,500만원(1400만원), 기타지역 3,000만원(1,200만원)이하까지 우선변제
2008.8.21부터 현재까지	과밀억제권역 6,000만원(2000만원), 광역시 5,000만원(1700만원), 기타지역 4,000만원(1400만원)이하까지 우선변제

<수도권 중 과밀억제권역 : 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 검단동, 남동유치지역 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 양정동, 지금동, 도농동에 限), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 반월특수지역 제외한 시흥시>

소액임차보증금은 그 동안 임대차보호법이 개정될 때마다 보증금의 범위가 변동되어 왔는데, 소액임차인으로서 소액보증금에 대하여 최우선변제를 받으려면 임차인이 주민등록의 전입과 입주가 언제냐를 기준으로 당해 부동산의 낙찰대금에서 배당을 받을 수 있는 것이 아니고, 당해 부동산에 최초로 설정된 저당권 등의 일자를 기준으로 소액보증인으로서 보호를 받을 수 있다.

따라서 예를 들어, 2005. 9. 1. 저당권이 설정된 서울소재 주택을 2008. 9. 3. 보증금 6,000만원에 임차한 경우에 임차인은 현행법에 의하면 소액임차인이지만, 저당권이 설정된 구법하에서는 소액임차인이 아니라서 최우선변제대상에서 제외된다. 만일 이 사례에서 임차보증금이 4000만원이었다면 구법하에서도 소액임차인에 해당하므로 구법에 따라 1600만원까지는 저당권자보다도 우선하여 변제받을 수 있을 것이다.

3. 소액임대차 관련사례

1) 서울에 있는 주택 한 채에 2001년 10월부터 갑, 을, 병 3인의 소액임차인이 살고 있는데, 위 주택은 12,000만원에 낙찰이 되었다. 갑, 을, 병의 보증금은 각 5500만원, 5000만원, 4200만원이고 경매신청기입등기가 되기 전에 각 주택입주 및 주민등록을 마쳤다면 갑, 을, 병의 배당관계는 ?

- 하나의 주택에 소액임차인이 여러 사람이고 각 보증금액이 6,000만원이하인 경우(수도권 중 과밀억제권역)에는 각 임대차계약의 선후나 보증금액수와는 관계없이 주택가액(대지가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액을 평등하게 분할하여 배당받는다. 따라서 위의 경우 주택가액의 1/2인 6000만원을 평등분할하여 각 2000만원씩 배당받고, 남은 것이 있으면 저당권자에게 배당하게 되며, 저당권자에 배당하고도 남는게 있으면, 임차인들은 채무명의를 얻어 별도의 배당요구를 하여 받게 된다.

2) 처와 남편 명의로 각각 별도 소액보증금 주택임대차계약서를 작성하였으나 실제로는 하나의 주택에 함께 살고 있다. 이런 경우에도 처와 남편이 각각 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 ?

- 이 경우에는 1인의 임차인으로 보므로 각 소액임차인 보호를 받을 수 없다. 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산한 금액으로서 소액보증금 범위 내의 해당 여부를 정하게 된다.

3) 원래는 소액보증금이 아니었으나 당사자 합의로 소액보증금으로 감액한 경우에는 보증금 감액이 경매개시결정등기 전까지 이루어진 경우는 소액임차인으로서 보호받을 수 있다.

4) 주택을 6,500만원에 임차한 甲이 주인의 동의를 얻어 방1칸을 세를 놓았는데 乙이 보증금 2,500만원에 임차하여 입주하고 주민등록도 한 경우에는 을은 최우선변제의 대상이 되는지 ?

- 이 경우 집주인의 동의가 있어도 임차인(전대인)이 소액임차인에 해당하여야만 그로부터 임차한 전차인도 소액전차인으로 보호받을 수 있다. 그 이유는 임차인이 소액임차인으로서의 임대인에게 최우선변제권을 주장할 수 없는 이상 그 권리를 일부양수한 전차인도 임대인에게 최우선변제권을 주장할 수 없는 것이다. 현실적으로소액전차인에게 최우선변제권을 인정하게 되면 소액임차인이 아닌 임차인이 임차주택을 여러 명의 소액전차인에게 전대함으로서 기존 담보권의 우선변제권이 침해되고 허위의 소액전차인을 양산한 후 그들로 하여금 배당요구를 하게하는 부당한 결과가 발생하게 되어, 법 제8조 소액보증금을 제한한 의미가 상실되므로 소액전차인의 우선변제권은 임차인이 소액임차인인 경우에 한정하여 인정할 필요가 있다.

III. 소액임차인이 우선변제를 받기 위한 절차

소액임차인이더라도 경매절차에서 배당요구를 하지 않으면 우선변제를 받을 수 없다. 배당요구는 배당요구종기일까지 신청하여야 한다. 그러나 배당요구를 하지 않아서 배당을 받지 못하더라도 낙찰인에게 대항할 수 있는 경우가 있는데 이는 임대차보다 먼저 설정된 저당권 등이 없는 경우이다. 따라서 이 경우에는 낙찰인으로부터 보증금을 반환받을 수 있고, 보증금을 반환받을 때까지는 집을 비워주지 않아도 되지만, 대항력이 없는 경우에는 낙찰인에게 보증금을 받지도 못하고 집을 비워주어야 한다. 다만 소액임차인이 배당요구를 하지 아니하여 근저당권자가 소액임차인이 배당받아야 할 금원까지 배당받은 경우 소액임차인은 근저당권자에 대하여 소액보증금 상당의 부당이득반환 청구권이 있다는 대법원 판례가 있다. (대법원 90.3.27.선고, 90다카 315,322,339 판결, 88.11.8.선고, 86다카2949판결)

제 5 절 임대차기간의 보장과 차임의 변경

I. 최단 임대차기간의 보장

주택임대차의 최단 임대차기간은 임차인을 위해 2년간 보장된다. 즉, 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차라 할지라도 그 기간을 2년으로 보아 이 기간 동안 주거안정을 보장받게 된다. 예를 들어 1년기간으로 주택임대차 계약을 한 경우 임차인이 2년간을 살기를 원한다면 2년간 거주할 수 있다. 또한 임대차가 종료한 경우에 그 당시 임차인이 보증금을 돌려받지 못하였다면 설혹 계약서상 임대차가 종료되었다 하더라도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보아 그 임차주택을 계속 사용할 수 있도록 법이 보호하고 있다.

II. 임대차계약의 갱신

임대인이 임대차기간 만료전 6개월부터 1개월까지 임차인에 대하여 갱신거절의 통지도 않고, 조건을 변경하지 않으면 임대차계약을 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 안한 경우에는 그 기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 즉, 계약기간 만료일 1개월 이전에 임대인이 계약을 다시 안한다는 의사표시를 하지 않은 경우에는 종전 계약과 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다. 그리고 이 경우 임대차기간을 정하지 않은 것으로 보게 된다. 그러나 두 번 이상의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대해서는 이러한 묵시의 갱신규정이 적용되지 않는다.

III. 차임 등의 증감

약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 과한 조세․공과금 기타부담의 증감이 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 증액사유가 발생한 경우에도 차임 또는 보증금의 증액청구는 종전에 약정한 차임 또는 보증금의 1/20의 금액을 초과하지 못한다. 이러한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 내에는 다시 청구를 하지 못한다. 즉, 임대인이 임차인에게 청구할 수 있는 보증금의 증액은 1년마다 종전 보증금의 5%이내에서 증액 청구할 수 있다.

<사례 1> 임대차기간을 2년 미만으로 정하는 것은 불가능한지, 그리고 2년 동안에는 임차보증금을 인상할 수 없는지?

= 임대차기간을 2년으로 한 것은 임차인의 보호를 위하여 기간의 정함이 없거나 2년 미만으로 정한 임대차기간을 2년으로 본다는 것일 뿐이므로 임차인이 임대인과 합의하여 2년 미만으로 정하는 것은 얼마든지 가능하다. 또 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금 반환을 구할 수 있다.(대법원 95.10.12.선고, 95다22283판결 참조)

<사례 2> 주택임대차보호법에 임대차기간은 2년으로 본다는 규정이 있는데 2년 동안에는 임차보증금을 인상할 수 없는지 ?

= 임대차기간을 2년으로 한다고 해서 2년 동안 보증금을 인상하지 못한다는 의미는 아니라고 본다. 임대차계약의 존속 중 당사자일방이 약정한 보증금의 증액을 청구하는 경우 주택임대차보호법시행령에 의하면 보증금 등 증액청구는 약정한 보증금의 1/20의 금액을 초과하지 못하고, 이 증액청구는 임대차계약 등이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 되어 있으므로 1년을 기준으로 인상원인이 있다면 위 제한 범위내에서 보증금을 인상할 수 있다고 본다. 다만 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 임대차계약종료 전이라도 당사자의 합의로 보증금이 증액되는 경우에는 위 시행령은 적용되지 않아 증액범위와 시기에 제한을 받지 않는다는 것이 판례이다. (대법원 93.21.7.선고, 93다30532)

제 6 절 기타 임대차보호법 관련 사례

I. 임대차후 저당권이 설정된 경우

<사례> A는 갑과 주택임대차계약을 체결하고 입주하여 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받았다. 그 후 갑은 은행으로부터 돈을 차용하고 위 주택에 근저당권을 설정하여 위 근저당권자의 신청에 의한 경매가 진행 중에 있다. A는 어떤 보호를 받을 수 있는가?

= A는 위 근저당권 설정보다 먼저 주택입주와 주민등록이라는 대항요건을 갖추었으므로 낙찰인에게 대항할 수 있다. 따라서 낙찰인에게 임대차기간 동안 또 임차보증금 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다. 또는 이를 포기하고 경매절차에 참가하여 보증금의 우선변제를 받을 수도 있다. 어느 방법을 택할지의 여부는 전적으로 임차인의 자유의사에 달려있다. 하지만 임차권이 대항력에 기하여 계속 임차주택에 거주하면서 아울러 경매절차에 참가하여 나중에 받을 보증금을 먼저 배당받을 수는 없다. 또 우선변제권을 행사하였지만 보증금의 완전한 변제를 받지 못한 경우에도 임차권은 소멸한다.

II. 저당권이 설정된 집을 임차한 경우

<사례> A는 이미 저당권이 설정되어 있는 주택을 임차하여 입주 후 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받았다. 저당권이 실행되어 경매되는 경우에 A의 지위는 ?

= A의 입주나 주민등록 이전에 저당권이 설정되어 있었다면 A는 낙찰인에게 대항할 수 없으며, 다만 확정일자를 갖추었기 때문에 경매절차에 참가할 수 있고 주택 낙찰대금중 위 근저당권자의 채무 변제에 충당하고 나머지가 있으면 일반채권자에 우선하여 변제받을 수 있다. A가 소액임차인이라면 보증금의 일정액까지는 먼저 성립된 근저당권자보다도 우선하여 변제받을 수 있다.

III. 입주와 주민등록 사이에 저당권이 설정된 경우

<사례> A는 주택을 임차하여 입주한 후 며칠이 경과한 후에 주민등록상 전입신고를 마쳤다. 그 후 알고 보니 A가 입주한 후 전입신고하기 전에 위 주택에 저당권이 설정되어 있었다. 이 저당권이 실행되어 경매되는 경우에 A의 지위는?

= A가 주택임대차의 대항력을 취득하려면 입주와 주민등록이라는 두 가지 요건을 다 갖추어야 한다. 따라서 입주는 하였으나 주민등록을 하지 않고 있는 사이 저당권이 설정되었다면 A가 대항력을 갖추기 전에 저당권이 먼저 설정된 것이므로 A는 낙찰인에게 대항할 수 없다고 보는 것이 일반적이다.

IV. 저당권과 저당권 사이의 임대차

<사례> 1번 저당권이 설정된 집을 임차하여 입주 후 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받았다. 그런데 그 후 위 주택에는 다시 2번 저당권이 설정되었고 이 저당권에 기해 경매가 진행 중에 있다. 이 경우 A의 지위는?

= 임차권보다 먼저 성립한 저당권이 존재하는 경우에는 임차권보다 나중에 성립한 저당권자의 신청에 의해 경매가 실행된 경우에도 임차인은 낙찰인에게 대항할 수 없다. 다만 A는 계약서에 확정일자를 갖추었기 때문에 경매절차에서 배당요구를 할 수 있으며 낙찰대금 중 1번 저당권의 변제에 충당하고 남은 금액에서 2번 저당권에는 우선하여 보증금 변제를 받을 수 있다. 또 A가 소액 임차인이라면 임차보증금 중 일정액을 1번 저당권보다도 우선하여 변제 받을 수 있다.

V. 가압류, 압류된 집을 임차한 경우

<사례> A는 가압류된 집을 임차하여 입주후 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받았다. 그 후 가압류권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 위 주택을 경매신청한 경우 A는 보증금을 돌려 받을 수 있는지 ?

= 가압류, 압류등기는 제3자에 대하여 그 부동산에 관하여 처분금지의 효력을 발생시키고 이를 공시함으로써 제3자로 하여금 그 등기후에 권리를 취득하여도 낙찰인에게 대항할 수 없음을 경고하는 데에 목적이 있다. 따라서 이미 가압류, 압류된 집을 임차한 경우 임차인은 낙찰인에게 대항할 수 없다.(대법원 1983.4.26.선고, 83다카116판결) 따라서 확정일자를 갖추었어도 가압류(압류)권자보다 우선변제를 받을 수는 없고 가압류(압류)권자와 임차인의 채권액에 비례하여 안분배당을 받게 된다.

VI. 가등기된 주택을 임차한 경우

<사례> A는 B로부터 주택을 임차하여 입주 후 주민등록도 마쳤다. 그런데 위 주택에는 이미 C 앞으로 소유권이전청구권 보전의 가등기가 되어 있었는데 나중에 C는 이 가등기에 기한 본등기를 마친 후 A에게 집의 명도를 요구하고 있다. A는 퇴거를 해야 하는지, 또 전세금은 누구에게 반환받을 수 있는지 ?

= 가등기에는 순위보전의 효력이 있으므로 임차권의 대항력을 취득하기 전에 가등기가 경료되어 있으면 비록 그 가등기에 기한 본등기가 임차권의 대항력 취득 후에 이루어졌다고 하더라도 임차인은 본등기 경료자에 대하여 임차권을 주장할 수 없다. 따라서 A는 C을의 요구에 따라 퇴거해야 하고 전세금은 B로부터 반환받을 수 있을 뿐이다. 이것은 소액임차인인 경우에도 마찬가지이다. 그러나 임차권의 대항력 취득 후에 가등기가 된 경우에는 그 가등기에 기하여 본등기가 경료되어도 임차인은 본등기경료자에 대하여 임차권을 주장할 수 있다. 처분금지가처분 등기된 주택을 임차한 경우에도 마찬가지의 결과가 되어 집을 비워주어야 한다.

VII. 압류, 가압류 등이 설정된 주택을 취득한 제3취득자와 임대차계약을 체결한 경우

<사례 1> 가압류된 부동산을 취득한 자로부터 주택을 임차하여 입주후 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖추었다. 그런데 위 가압류권자가 본안소송에서 승소판결을 얻어 위 주택의 경매를 신청하였다. 이 경우 임차인의 지위는?

= 압류, 가압류 등이 설정된 주택을 취득한 제3취득자와 임대차계약을 체결한 경우 가압류권자 등의 신청에 의해 경매가 개시되면 낙찰인에게 대항할 수 없는 것은 물론 확정일자를 갖추었어도 배당요구를 할 수 없으며, 소액임차인이라도 마찬가지이다. 이 경우는 가압류 등 당시의 전 소유자의 부동산에 대해 경매를 한 것으로 전소유자와 임차인간에는 하등의 법률적인 관계가 없기 때문이다. 이 경우 임차인은 제3취득자에게 배당될 금원을 압류할 수밖에 없다 (대법원 1983.4.26.선고, 83다카116판결).

<사례 2> A는 B소유의 주택을 임차하여 입주 후 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받았습니다. 그런데 B는 이 주택을 C에게 매도하였습니다. A는 C에게 임차권을 주장할 수 있는지 아니면 C와 계약서를 다시 작성해야 하는지 ? 임대차기간이 만료되었으나 전세보증금을 반환받지 못하고 있는 사이 주택이 매도된 경우에 A는 어떤 보호를 받는지 ?

= 주택임차인이 대항요건(입주, 주민등록)을 갖춘 후 주택이 양도되더라도 임차인은 양수인에게 대항할 수 있다. 이때 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 따라서 임차인은 임대차기간 동안 계속 거주할 수 있으며 양수인으로부터 전세보증금을 반환받을 수 있다. 주택이 양도된 후에 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮기더라도 양수인의 이미 발생한 임차보증금반환채무는 소멸하지 않는다. 양수인과 임대차계약서를 다시 작성할 필요도 없다고 본다.

임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 보므로 그 사이에 주택이 매도된 경우 임차인은 양수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지는 퇴거할 의무가 없다.

<사례 3> 주택임차인이 대항요건을 구비한 후 임대인이 제3자에게 임차주택을 매도하고 그 매수인이 위 주택에 대하여 사실상 소유자로서 권리를 행사하고 있으나 주택이 아직 미등기인 관계로 소유권이전등기를 경료하지 않은 경우 임차인은 위 매수인에게 임차권을 주장할 수 있는지?

= 이 경우 매수인은 임차인에 대한 관계에서는 주택임대차보호법 제3조 제2항의 양수인으로서 임대인지위를 승계하였다고 할 것이므로 임차인은 위 매수인에게 임차권을 주장할 수 있고 따라서 임차보증금 반환을 청구할 수 있다. (대법원 87.3.24.선고, 86다카164 판결)

IX. 대지에만 저당권이 설정된 신축주택을 임차한 경우

<사례> A는 대지에만 근저당권이 설정된 신축주택에 입주하여 주민등록까지 마쳤는데 대지의 근저당권자가 대지외에 건물도 경매를 신청하였다. A는 낙찰인에게 대항하여 계속 거주할 수 있는지 ?

= 건물을 건축하기 이전에 대지에 저당권이 설정되었고 그 후 건물이 건축된 경우에 대지상의 저당권자는 대지뿐만 아니라 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다(민법 제365조). 그러나 저당권은 대지상에만 설정된 것이고 건물에 대해 설정된 것은 아니기 때문에 건물부분에 대해 저당권의 효력을 주장할 수는 없다. 따라서 건물부분에 대해서는 아무런 저당권이 설정되지 않은 상태에서 입주 및 주민등록을 마친 건물임차인은 건물낙찰인에 대해 대항력을 가지므로 집을 비워주지 않아도 된다.