부동산 사랑방 제16회 집을 팔 때 양도세를 줄이려면 어떤 영수증을 챙길까요?

[양덕 2]

월요일 연재｜부동산 사랑방 제16회
집을 팔 때 양도세를 줄이려면 어떤 영수증을 챙길까요?

2026년 10월 26일 월요일

노후가즐거운부동산 카페 회원 여러분, 안녕하세요.

“이 집에 살면서 수리비도 많이 들었는데, 집을 팔 때 세금 계산에서 빼주나요?”

오래 살던 집을 정리할 때 자주 나오는 질문입니다.

집을 사고 고치고 파는 과정에서 쓴 돈 가운데

양도소득세 계산에 반영할 수 있는 비용이 있습니다.

다만 어디에 쓴 돈인지, 실제 지출을 입증할 수 있는지가 중요합니다.

오늘은 집을 팔기 전에 챙겨둘 영수증과 서류를 함께 살펴보겠습니다.

1. 영수증은 ‘양도차익’을 계산할 때 쓰입니다

실제 거래금액으로 계산하는 경우 기본 구조는 다음과 같습니다.

양도차익 = 판 금액 − 취득가액 − 그 밖의 인정되는 필요경비

취득가액에는 집을 산 가격뿐 아니라 취득세 등 취득에 필요한 부대비용도 포함됩니다. 그 밖의 필요경비에는 일정한 공사비와 집을 팔기 위해 직접 지출한 비용 등이 들어갑니다.

여기서 기억하실 점이 있습니다. 필요경비 1,000만 원을 인정받는다고 세금이 1,000만 원 줄어드는 것은 아닙니다. 세금을 계산하는 출발점인 양도차익이 줄어드는 것입니다. 실제 절세액은 비과세 여부, 공제, 적용 세율 등에 따라 달라집니다. g.nts.go.kr

2. 집을 살 때와 팔 때, 이 서류부터 챙기세요

구분비용 항목챙겨둘 자료

집을 살 때	실제 매입대금	매매계약서, 계약금·중도금·잔금 지급 내역
집을 살 때	취득세	납부영수증 또는 납부확인 자료
집을 살 때	취득 관련 중개보수, 소유권이전등기 법무사 비용	영수증, 세부 정산서, 이체 내역
집을 보유할 때	인정 요건을 갖춘 자본적 지출	공사계약서, 항목별 내역서, 영수증, 지급 자료
집을 팔 때	매도 중개보수, 양도소득세 신고서 작성비용 등	영수증, 수수료 명세서, 이체 내역

국세청은 취득 관련 법무사 비용과 중개수수료, 양도 시 중개수수료 및 신고서 작성비용 등을 해당 비용으로 안내하고 있습니다. 같은 비용을 취득가액과 기타 필요경비에 두 번 넣지 않도록 정리하세요. nts.go.kr

3. 수리비는 ‘많이 썼다’보다 ‘무슨 공사인가’가 중요합니다

세법에서는 집의 사용 가능 기간을 늘리거나 가치를 실질적으로 높이는 지출을 자본적 지출이라고 합니다. 집의 용도를 바꾸거나 개량·확장하는 공사 등이 해당할 수 있습니다. 근거는 「소득세법 시행령」 제67조 제2항과 제163조 제3항입니다. 조문정보

반면, 일상적으로 낡은 부분을 손보고 원래 기능을 유지하는 비용은 양도세 필요경비로 인정받기 어렵습니다.

공사 내용판단할 때의 기본 방향

발코니 개조, 새시 설치, 난방시설 교체 등	자본적 지출에 해당하는지 검토
벽지·장판 교체, 싱크대·주방기구 교체	통상 필요경비로 인정되지 않음
단순 외벽 도장, 조명기구 교체	통상 필요경비로 인정되지 않음

이는 국세청이 안내하는 대표적인 구분입니다. 실제 신고에서는 공사 명칭만 보지 않고 구체적인 내용과 지출 사실을 확인해야 합니다. 국세청

그래서 인테리어 업체에 이렇게 부탁하시면 좋습니다.

“견적서와 정산서에 ‘인테리어 일체’라고만 쓰지 마시고, 확장공사·새시·도배·장판처럼 항목별 금액을 나누어 주세요.”

전체 공사비 안에 인정되는 부분과 인정되지 않는 부분이 섞여 있을 수 있기 때문입니다.

4. 영수증과 공사 내역을 한 묶음으로 보관하세요

자본적 지출은 세금계산서·계산서·현금영수증·신용카드영수증 등의 증빙을 갖추거나, 실제 지출 사실이 금융거래 자료로 확인되는 경우 인정될 수 있습니다. 「소득세법 시행령」 제163조 제3항에 명시된 내용입니다. nts.go.kr

다만 계좌이체 내역이 있다고 모든 수리비가 인정되는 것은 아닙니다. 어떤 집에 어떤 공사를 했는지도 설명할 수 있어야 합니다.

실무적으로는 다음 자료를 함께 모아두시면 좋습니다.

• 공사한 집의 주소, 업체명, 공사 기간이 적힌 계약서
• 공사 종류와 금액이 구분된 견적서·정산서
• 영수증과 대금 이체 내역
• 공사 전후 사진과 공사 내용에 관한 문자·이메일

집 주소별로 봉투나 전자 폴더를 하나 만들어 보세요. 종이 영수증은 글씨가 흐려지기 전에 사진이나 스캔본도 남겨두면 편리합니다. 집을 오래 보유할수록 옛 자료를 다시 구하기 어려우니, 매입할 때부터 보관하고 양도 후에도 신고자료와 함께 관리하는 습관이 도움이 됩니다.

5. 간단한 사례로 살펴볼까요?

김 회원님이 집을 3억 원에 사서 5억 원에 팔았다고 가정해 보겠습니다.

취득세·중개보수·등기비용과 인정되는 공사비·양도비를 합쳐 2,000만 원이 있고, 이를 모두 입증할 수 있다면 단순화한 양도차익은 다음과 같습니다.

5억 원 − 3억 원 − 2,000만 원 = 1억 8,000만 원

이는 계산 방식을 설명하기 위한 가상 사례입니다. 실제 납부세액은 비과세와 장기보유특별공제 등을 따로 검토해야 합니다.

또 하나, 집을 사려고 은행에서 빌린 돈의 대출이자는 일반적으로 양도세 필요경비에 해당하지 않습니다. 집 때문에 지출한 돈이라고 모두 공제되는 것은 아니라는 점을 기억해 주세요. g.nts.go.kr

회원 여러분, 오늘 저녁에는 집 계약서가 들어 있는 서랍을 한 번 열어보시면 어떨까요?

취득세 영수증, 등기비용 정산서, 오래전 공사계약서를 한곳에 모으는 작은 일이 훗날 소중한 재산을 지키는 데 도움이 됩니다. 비용 인정이 애매한 공사는 금액을 임의로 넣기보다, 상세 내역을 가지고 신고 전에 확인하시면 좋겠습니다.

차곡차곡 모아둔 기록과 함께, 회원 여러분의 노후도 더욱 든든해지기를 바랍니다.

※ 이 글은 실제 취득금액을 확인할 수 있는 일반적인 주택 매매를 중심으로 설명했습니다. 환산취득가액 적용 등은 필요경비 계산 방식이 달라질 수 있습니다.

관련 법령과 공식 자료

• 국가법령정보센터｜소득세법 제97조 — 양도소득의 필요경비
• 국가법령정보센터｜소득세법 시행령 제163조 제3항 — 자본적 지출 등의 범위와 증빙 요건. 2026년 10월 1일 시행본 확인
• 국세청｜양도소득세 세액계산요령 — 취득가액, 자본적 지출, 양도비와 계산 구조
• 국세청｜취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서 작성요령 — 비용 항목과 증빙 안내

작성자: 챗박사