제13강 : 감정평가의 방법 / 원가방식

[강창보]

▶감정평가의 방법론◀

제1절 총론

1. 감정평가 방식의 발전과정

  부동산 감정평가에 관한 이론은 A. Marshall로 대표되는 신고전학파로부터 출발하였다. 신고전학파는 수요/공급이론에 입각하여 시장성,  비용성,  수익성이라는 가격의  3면성에 대한 연구로부터 감정평가이론을 전개하였다.

(1) 마샬(A.Marshall)

① 마샬은 수요/공급이론에 의해 가격 3면성의 등가이론(等價理論)을 전개하였다.

② 공급측면은 고전학파의 생산비이론에서, 수요측면은 한계효용이론에서 도출하여 수 요와 공급의 상호작용에 의해 가치가 결정되는 근대적 시장가치 개념을 종합하였다.

(2) 허드(R.Hurd)

① 가격을 수익가격/교환가격/시장가격 3가지로 보고, 감정평가 방식에서 특히 거래사례비교법을 강조하였다.

② 토지의 평가에 있어서 잔여수익을 자본환원하는 방법을 제시하였고, 환원이율은 부동산의 종류에 따라  변화하는 경향이 있다는 것을 지적하였다.

(3) 메르케(J.Mertzke)

   메르케는 평가가격이 현재의 시장가치를 반영하기 위해서는 어떤 시점에 있어서 시장조건에 맞추어 보정되어야 한다는 사정보정의 중요성을 강조하였다.

(4) 벱콕(F.M.Babcok)

① 신규건물 이외의 부동산에서 원가/비교/수익방식의 등가성을 부인하였다.

② 특정의 부동산에는 특정의 평가방법이 적용되어야 한다고 주장하였다.

③ 수익측정이 가능한 모든 부동산의 평가는 오직 수익방식만을 적용하여야 한다고 하여 수익방식을 특히 강조하였다.

(5) 에트킨슨(H.G.Atkinson)

   평가 3방식 중 단일방식에 의한 평가의 불합리성을 지적하고, 부동산 평가시 3방식  모두 적용하여 평가하되, 최종적으로 가격을 조정하는 시산가격 조정의 필요성을 강조하였다.

2. 감정평가 3방식의 개관

(1) 가격의 3면성

  

비용성	원가방식	그 물건을 생산하기 위하여 투입된 비용은 얼마인가
시장성	비교방식	어느 정도의 가격으로 시장에서 거래되고 있는가
수익성	수익방식	그 물건을 이용함으로써 얻을 수 있는 수익은 얼마인가

(2) 등가성의 이론(A.Marshall)

   경쟁과 대체관계를 통하여 비용성, 시장성, 수익성 측면에서 산정한 평가가액은 결국은 같아진다는 이론이다.

(3) 감정평가 3방식/6방법의 비교

   

가격의 3면성	3방식	6방법	평가  조건	시산가격 및 임료	특 징
비용성	원가방식	복성식 평가법	가격	복성(적산)가격	공급자 가격
		적산법	임료	적산임료
시장성	비교방식	거례사례비교법	가격	비준가격	수요/공급자 가격
		임대사례비교법	임료	비준임료
수익성	수익방식	수익환원법	가격	수익가격	수요자 가격
		수익분석법	임료	수익임료

제2절 원가방식

  원가방식에 의한 평가방법은 대상부동산의 가격을 구하는 복성식(複成式) 평가법과,  임료를 구하는 적산법(積算法)으로 나누어진다.

제1. 복성식 평가법

1. 의 의

(1) 복성식 평가법(원가법)의 개념

① 복성식 평가법이란 가격시점(價格時點)에서 대상물건을 재취득하는데 소요되는 재조달원가를 구하고 이를 감가수정하여, 대상물건의 현재의 가격을 산정하는 방법을 말한다.

② 따라서 복성가격을 구하는 구성요소는 재조달원가와 감가수정이다.

③ 복성식평가법은 원가법이라 하기도 하고, 복성가격은 적산가격이라고도 한다.

                 

∙복성가격

   재조달원가 - 감가수정 = 복성가격

(2) 이론적 근거

① A. Smith의 생산비이론은 원가방식의 이론적 근거가 된다.  A. Smith는 장기적으로 생산비가 가격을 결정한다는 생산비법칙을 주장하였다.

② 즉, 평가대상물건을 재조달하는데 드는 비용이 평가가격을 결정한다는 것이다.

③ 이는 공급 측면에서 접근한 이론으로 복성가격은 비용성에 착안한 공급자 가격의  성격을 띤다.

2. 재조달원가

(1) 재조달원가의 의의

① 재조달원가란 현재의 가격시점에서 대상 물건을 새로이 재조달하는 경우를 상정한  경우에 그에 필요한 적정한 원가의 총액을 말한다. 일반적인 재조달원가는 표준적인 건설비에다 발주자가 직접 부담하는 통상적인 부대비용을 가산하여 구한다.

② 재조달원가는 단순히 존재하는 비용원가의 적산(積算)이어서는 안되고, 효용 및 최유효이용을 고려하여 구하여야 한다.

(2) 재조달원가의 성격

① 재조달원가는 당해자산의 신규취득을 상정, 비용면에서 산정한 것으로 대상부동산의 시산가격이 아니다.  시산가격은 재조달원가에서 감가수정액을 차감함으로써 구해진다.                            

② 재조달원가는 고가의 부동산보다 시장성이 높은 저가부동산에 더 타당하다.

③ 재조달원가는 단순히 존재하는 비용원가의 적산이어서는 안되고, 효용 및 최유효이 용을 고려하여 구하여야 한다.

④ 오래된 건물일수록 정확도가 낮고 신뢰도가 떨어진다.

3. 감가수정의 의의

(1) 감가상각과 감가수정의 개념

   감가(減價)란 시간의 경과․사용․마모 등에 의하여 고정자산의 가치가 감소하는 것을 말한다. 감가상각이란 기업회계에서 사용하는 용어이고, 감가수정이란 감정평가 에서 사용하는 용어이다. 그 차이점은 다음과 같다.

 

구 분	감가수정	감가상각
관련용어	감정평가에서 사용	기업회계/세무회계에서 사용
목적	가격시점에서의 현존가격의 적정화	원가의 기간적 배분
적용	① 재조달원가를 기초로 함 ② 경제적 내용년수를 기초로 하되,    장래 보존연수를 중시함 ③ 현존건물만을 대상으로함 ④ 물리적․기능적․경제적 감가요    인 모두 취급 ⑤ 관찰감가법 인정됨 ⑥ 토지의 감가인정	① 취득원가를 기초로함 ② 법정 내용년수를 기초로 하되,    경과년수를 중시함 ③ 자산으로 계상되면 멸실되어도    상각함 ④ 물리적/기능적 감가요인만 취급 ⑤ 관찰감가법 불인정 ⑥ 토지의 감가 불인정

(2) 감가의 요인

   감가요인(減價要因)은 복합개념의 논리에 따라 기술적 요인, 경제적 요인, 법률적 요인 으로 구분한다. 이들 요인들은 독립되어 있는 것이 아니고, 상호 영향을 주고받는다.

         

감가요인의 분류		감가의 구체적 사례
기술적 요인	물리적 요인	시간의 경과, 사용에 따른 마모, 자연작용 또는 우발적인 손상
	기능적 요인	진부화, 건물과 부지의 부적합, 설계불량, 설비 부족 또는 과잉
경제적요인		인근지역의 쇠퇴, 부동산과 인근환경과의 부적합, 시장성의 감퇴
법률적요인		소유권 등기의 불완전, 공/사법적 규제 등

4. 감가수정의 방법

  감가수정의 방법으로는 내용년수에 의한 방법과 관찰감가법이 있고, 내용년수법으로는 정액법, 정율법, 상환기금법이 있다.

                                  ┌ 정액법

                  ┌─ 내용년수법 ┼ 정율법

                  │              └ 상환기금법

    감가수정방법─┼─ 관찰감가법

                  │ 

                  └─ 내구성 분해법(미국)

(1) 내용년수법의 관련용어

① 내용년수의 개념

    내용년수란 감가상각 자산의 수명을 말한다.

② 내용년수의 종류

  ㉠ 내용년수에는  물리적/기능적/경제적/법률적 내용년수가 있다.

  ㉡ 경제적 내용년수는 부동산의 유용성(쾌적성과 수익성)이 지속할 수 있는 사용가능기간을 말하고, 물리적 내용년수는 부동산을 정상적으로 관리한 경우에 물리적으로 존속할 수 있는 기간을 말한다. 따라서 경제적 내용년수는 물리적 내용년수보다 그 기간이 짧다.

  ㉢ 감정평가에서는 경제적 내용년수를, 기업회계에서는 물리적․법률적 내용년수를  적용한다.

                                                                              

① 감정평가에서는 경제적 내용년수를, 기업회계에서는 물리적 내용년수를 적용한다.

② 경제적 내용년수는 물리적∙ 내용년수보다 그 기간이 짧다.

③ 잔존가격과 잔가율

  ㉠ 잔존가격: 잔존가격(또는 잔가)란 내용년수의 만료시 그 물건의 잔재가격 또는 폐물가격을 말한다.

  ㉡ 잔가율: 잔가율이란 내용년수 만료시의 잔존가격과 재조달원가와의 비율을 말한다.

잔가율 =

  ㉢ 전년대비 잔가율: 전년대비 잔가율이란 전년말을 기준으로 전년대비 잔가액(미상각잔액)과 재조달원가와의 비율을 말한다.

④ 경과년수/잔존내용년수

  ㉠ 경과년수: 이는 실제로 경과한 연수를 말한다.

  ㉡ 잔존내용년수: 잔존내용년수란 장래에 걸쳐 유용성을 유지할 수 있는 현시점에서  남아있는 기간을 말한다.

(2) 정액법(定額法)

① 의 의

  ㉠ 정액법은 감가상각 가능액을 내용년수로 나누어 매년의 감가액을 평분(平分)하는  방법이다.

  ㉡ 정액법에 의한 매년의 감가액은 일정하기 때문에 균등상각법 또는 직선법이라 하기도 한다.

  ㉢ 정액법은 그 방법이 간편하다는 장점이 있으나, 실제의 감가와 일치하지 않고 대상물건의 능률성을 반영하지 못한다는 단점이 있다.

② 정액법 공식

매년 감가액	매년 감가액(D) =                   =
감가누계액	감가누계액=매년 감가액×경과년수            =재조달원가×(1-잔가율)×
복성가격	복성가격=재조달원가-감가누계액

(3) 정율법

① 의 의

  ㉠ 정율법은 매년말 존재하는 미상각잔액에 일정의 상각율을 곱하여 매년의 감가액 을 구하는 방법이다.

  ㉡ 미상각잔액은 점차 감소하므로 매년의 상각액은 체감한다. 이런 이유로 정율법을  체감상각법 또는 잔고체감법이라 한다.

  ㉢ 정율법은 초기에 많은 금액이 상각되므로 초기에 고능률을 발휘하는 물건의 감가 상각방법으로 적합하나, 그 계산과정이 복잡하고 매년의 감가액이 상이하다는 단점이 있다.

② 정율법 공식

   

매년 감가액	매년 감가액 = (재조달원가-전년말 감가누계액)×정율(1-                = 전년말 미상각잔액×정율
감가누계액	감가누계액 = 매년 감가액의 합      = 재조달원가×{1-(전년대비 잔가율)m}, m:경과년수
복성가격	복성가격 = 재조달원가 - 감가누계액           = 재조달원가 × (전년대비 잔가율)m           = 재조달원가 × (1-매년 감가율)m

(4) 상환기금법(감채기금법)

① 의 의

  ㉠ 감가액에 해당하는 금액을 예금 등의 방식으로 외부에 운용한다고 가정하고, 매년  일정액을 감가수정하여 그 금액을 은행에 예치한 결과 발생하는 내용년수 만료시의 원리합계가 감가대상금액(재조달원가-내용년수만료시의 잔존가격)과 일치하도록 매년 일정액을 감가수정하는 방법이다. 

  ㉡ 이는 화폐의 시간가치 흐름에서 감채기금과 동일한 개념이다.

  ㉢ 상환기금법은 매년 상각액은 일정하나 그 금액은 정액법보다 적다. 그 이유는 이자 상당액만큼 상각액이 적어지기 때문이다.

② 상환기금법 공식

 

매년 감가액	매년 감가액 = (재조달원가-잔존가격)× ,
감가누계액	감가누계액 = (재조달원가-잔존가격)×경과년수×
복성가격	복성가격 = 재조달원가 - 감가누계액

∙매년 상각액의 비교∙

       [정액법] ※ 매년 감가액 일정          

1년째 감가액

2년째 감가액

n년째 감가액

   잔존가격

          [정율법] ※ 초년도 감가액  가장 많음 ※ 감가액 점차 체감                 

1년째 감가액

2년째 감가액

n년째 감가액

   잔존가격

[상환기금법]  ※ 매년 감가액 일정, 그러나 정액법보다 적음

1년째 감가액

2년째 감가액

n년째 감가액

누적축적이자

   잔존가격

           ☞ 핵심체크

           

초년도 감가액의 크기	정율법 > 정액법 > 상환기금법
평가액의 크기	상환기금법 > 정액법 > 정율법

(5) 관찰감가법

① 관찰감가법이란 감정평가의 주체가 대상물건의 전체 또는 구성부분을 면밀히 관찰하여, 그 관찰 결과를 가지고 물리적․기능적․경제적 감가요인과 감가액을 직접   구하 는 방법이다.

② 우리나라 감정평가규칙 제11조에서는 감가산정 방법을 내용년수에 의한 방법과 관찰감가법을 병용하도록 규정하고 있다.

(6) 분해법(내구성 분해방식)

① 대상부동산에 대한 감가상각 요인을 물리적․기능적․경제적 감가요인으로 세분한  다음, 이에 대한 감가상각액을 각각 별도로 측정하고 이것을 전부 합산하여 감가수정액을 산출하는 방식이다.

② 미국에서 인정하는 방법이다.

     ∙정액법/정율법/상환기금법 비교∙

구 분	정액법	정율법	상환기금법
적용대상	건물 및 구축물의 평가	기계 및 동산의 평가	광산 평가
특 징	매년 상각액 일정	상각액 체감	매년 상각액 일정, 그러나 정액법보다는 적음
초기 감가 액의 크기	정율법 > 정액법 > 상환기금법
평가액의 크기	상환기금법 > 정액법 > 정율법
장 점	계산이 간편, 잔존가치가 없는 무형고정자산에도 적용가능	능률이 높은 초기에 많이 감 가하여 안전 하게 자본회수	평가액을 크게 할 수 있다.
단 점	실제와 감가액의 불일치	계산과정이 복잡, 매 년의 감가액이 상이	계산이 복잡

2. 적산법

1. 적산법의 개념

① 적산법(積算法)이란 원가방식에 의한 임료를 산출하는 방법이다. 이때 산출되는 임료를 적산임료(積算賃料)라 한다.

② 적산임료는 대상부동산의 기초가격에 기대이율을 곱하여 얻어진 기대이윤(순수익) 에 필요 제경비를 가산하여 구한다.

③ 따라서 적산임료는 기초가격, 기대이율, 필요 제경비의 3요소에 의해 구하여진다.

적산임료 = (기초가격×기대이율) + 필요 제경비 =  기대이윤 + 필요 제경비

2. 기초가격

(1) 기초가격의 개념

   기초가격이란 적산임료를 구하는 데 기초가 되는 가격으로, 임료의 가격시점에 있 어서 대상물건의 원본가격을 말한다.

(2) 기초가격을 구하는 방법

① 적산법은 원가방식에 의한 임료를 구하므로, 그 기초가격도 복성가격으로 산정함이 원칙이다.

② 복성가격으로 산정함이 어려울 경우 거례사례비교법에 의하여 비준가격으로 구할 수도 있다.

③ 기초가격을 수익환원법으로 구할 수는 없다. 그 이유는 수익환원법은 임료를 안다는 전제 하에서 평가액을 구하는 것이므로, 모르고 있는 임료로부터 수익가격을 구 하여 기초가격을 구한다는 것은 논리상 맞지가 않다.

          ☞ 핵심체크

          

＊ 기초가격을 구하는 방법

① 기초가격은 복성가격 또는 비준가격을 근거로 하여 구한다.

② 수익가격으로는 기초가격을 구할 수 없다.

(3) 기초가격 산정시 유의사항

  ① 기초가격은 가격시점에서 대상물건이 갖는 가격이지만, 반드시 대상물건의 최유효이용을 전제로 하는 가격이 아니고, 임대차계약 내용이나 조건에 알맞는 사용을    전제로 하는 가격이다.

  ② 따라서 기초가격은 대상부동산의 최유효이용에 미달할 때에는 계약내용이나 조건에 상당하는 계약감가를 하여야 한다.

(4) 기초가격과 정상가격의 비교

내 용	기초가격	정상가격
의 의	적산임료를 구하는데 기초가 되는 가격	통상적 시장에서 형성되는 가격
구하는 방법	원가법 또는 거래사례비교법으로 구함	3방식에 의한 시산가격을 조정하여 구함
최유효이용과  의 관계	최유효이용에 미달할 때에는 조건에 상당하는 계약감가를 함	최유효이용을 전제로 함
가격산정시 고려되는 기간	계약기간만을 고려하는 단기	전(全)내용년수를 고려하는 장기

3. 기대이율

(1) 기대이율의 개념

① 기대이율이란 임대차의 계약내용에 따른 기대수익과 투하된 자본인 기초가격과의  비율을 말한다.

② 기대이율은 임대차기간에 적용되는 단기적인 이율이다.

③ 기대이율은 금융시장에서의 이자율과 밀접한 관계가 있으며, 환원이율과 그 궤를 같이 하므로 기대이율을 구하는 방법은 환원이율을 구하는 방법과 유사하다.

(2) 기대이율과 환원이율의 비교

  

기대이율	환원이율
①적산법에 적용된다. ②투하자본에 대한 수익의 비율 ③임대차기간 동안 적용되는 단기적 이율 ④계약조건을 전제로 하며, 종별(種別)  에 따라 차이가 거 없다. ⑤정기예금이율 등을 기초로 산정 ⑥항상 상각 후 세공제전 이율이다. ⑦종합이율의 개념이 없다.	①수익환원법에 적용된다. ②대상물건의 가격에 대한 수익의 비율 ③전내용년수 동안 적용되는 장기적 이율 ④최유효이용을 전제로 하며, 종별에 따    라 차이가 있다. ⑤순수이율에 위험율을 가산하여 산정 ⑥상각 전/후, 세공제 전/후의 구별이    있다. ⑦ 종합이율의 개념이 있다.

4. 필요 제경비

(1) 의 의

① 필요 제경비란 임대차관계를 계속적으로 유지하기 위하여 임차인이 부담하는 제비용을 말한다.

② 필요 제경비는 임차인이 부담하는 비용으로 임료에 포함됨으로써 임대인의 임대수 익으로 확보할 수 있다.

(2) 필요 제경비

 

① 감가상각비	임차인이 사용하는 건물에서 발생하는 감가상각비만을 포함시킨다.
② 유지관리비	㉠ 일상적 유지관리비만 포함시킨다. ㉡ 대수선비와 같은 자본적지출과 공익비, 부가사용료는 제외한다.
③ 제세공과	㉠ 대상물건의 보유에서 발생하는 재산세, 종합토지세, 도시계획 세, 소방시설공동세 등을 포함한다. ㉡ 임대인의 대상물건의 취득에서 발생하는 취득세․등록세․등기비용 등은 자산의 취득원가로서 제세공과에 포함해서는 안 된다. ㉢ 임대인의 영업소득인 법인세, 소득세는 제외한다.
④ 손해보험료	대상부동산과 관련된 화재보험료 등을 포함한다. 이때 소멸성 보 험료만 포함하고, 만기가 되면 상환받는 비소멸성 보험료는 제외   한다.
⑤ 대손준비금	임대기간 중의 임차인의 임료지불 불이행에 대한 대비로써의 결손준비금을 말한다. 이때 결손준비비 중 일시금을 미리 받는 경우는 제외한다.
⑥ 공실손실      상당액	임대기간의 공백이나 공실(空室) 등으로 인한 손실상당액을 말한다.
⑦ 정상운영     자금의    이자상당액	임대영업을 하기 위해 발생하는 정상적인 운전자금에 대한 이자를 말한다. 그러나, 건설자금이자나 장기차이금이자는 필요제경비에 포함시키지 않는다.

   ☞ 보충정리

 

∙공익비와 부가사용료

① 공익비: 부동산의 이용시 공용으로 발생하는 비용을 말한다.

② 부가사용료: 부동산의 이용시 전용으로 발생하는 비용으로, 차주(借主)가 직    접 공급업자에게 지불하지 않고 대주(貸主)에게 지불하는 것을 말한다.

③ 공익비와 부가사용료는 필요제경비에 포함시켜서는 않된다.