스크랩 기해년, 2019년 새해 달라지는 부동산 제도..주택임대소득 분리과세, 종합부동산세 세율 조정 등

[지용행]

7.15 대책, 8.27 대책, 9.13 대책, 9.21 대책 그리고 3기 신도시 발표와 함께 수도권광역급행철도(GTX) 개발 계획을 발표한 12.19 대책까지 징그럽게 발표하는 현 정부의 부동산 정책 아래서 부동산 시장은 악재와 호재를 거듭하며, 침체기를 면치 못하고 있는 가운데, 2019 기해년에도 부동산 시장의 변화의 물결이 기세질 전망입니다. 새해 기해년에 달라지는 부동산 관련 제도에 대하여 기술해볼까 합니다.

1. 주택임대소득 분리과세

지금까지는 연간 2000만원 이하의 주택 임대소득은 비과세 혜택을 받았지만 2019년부터는 분리과세 됩니다. 주택임대사업자 등록 여부에 따라 기본공제 금액, 필요경비 인정 비율 등이 나뉘는데 등록사업자는 기본공제 400만원, 필요경비 인정비율 60%로 유지되지만 사업자 등록을 하지 않은 경우는 기본공제 200만원, 필요경비 인정비율 50%로 축소됩니다.

2. 종합부동산세 세율 조정

9·13대책에서 종합부동산세와 관련해 여러 상향조정 소식이 있었습니다. 종부세 개정안으로 인해 1주택 또는 조정대상 지역 외 2주택 보유자의 세율을 0.5~2.7%로 확대하고, 3주택 이상 또는 조정대상 지역 내 2주택 이상 보유자에 대해서는 0.6~3.2%로 세율이 확대되었습니다. 3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상지역 2주택자는 200%로 세부담 상한이 상향 조정됩니다.

3. 공정시장가액 비율 5% 인상

공정시장가액은 2009년 정부가 공시가격 대신 종합부동산세 산정을 위해 도입한 과세표준 기준으로 부동산 가격 변동, 지방재정 여건 등에 따라 탄력적으로 조정합니다. 보통 공시가격의 80% 수준에서 정해져 납세자의 세부담을 덜어주는 역할을 하는 공정시장가액이 2019년부터 5% 인상돼 85%로 상향조정 되고, 공정시장가액 비율은 100%(2022년)가 될 때까지 매년 5%씩 상향될 예정입니다.

4. 3주택자 산정에서 배제되는 소형 주택 범위 축소

임대보증금 과세 시 배제됐던 소형 주택의 기준범위가 전용면적 60㎡ 이하, 3억원 이하에서 2019년부터는 40㎡ 이하, 2억원 이하로 축소됩니다. 해당 기준은 2021년 12월31일까지 적용될 예정입니다.

5. 신혼부부 생애최초 주택 취득세 감면

2019년 1월1일부터 12월31일까지 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부에게 취득세를 50% 감면해줍니다. 취득세 감면은 기존주택과 신규 분양주택에 모두 해당되며 현재 분양을 받아 중도금을 내고 있는 경우도 2019년까지 입주(소유권 이전)하게 되면 혜택을 받을 수 있습니다. 신혼의 기준은 만 20세 이상, 혼인신고 후 5년 이내(재혼포함)이며. 소득 기준은 외벌이는 연 5000만원 이하, 맞벌이는 연 7000만원 이하여야 합니다. 그리고 해당되는 주택의 기준은 3억원(수도권 4억원)이하면서 전용면적 60㎡ 이하이어야 합니다.

6. 청년우대형 청약통장 가입 대상 연령 확대

청년우대형 청약통장의 가입 대상 연령이 만 19세~29세에서 만 19세~34세로 상향 조정됩니다. 남성의 경우 병역 기간을 별도로 인정해 줍니다. 청년우대형 청약통장이란 청년층을 대상으로 기존 주택청약종합저축의 청약기능과 소득공제 혜택을 유지하면서 10년 동안 연 최대 3.3%의 금리와 이자소득 비과세 혜택을 제공하는 청약통장을 말하는 것으로, 앞서 말한 나이제한은 물론, 총 급여 3000만원(종합소득 2000만원 이하) 이하 무주택세대주 청년들만 가입 가능합니다. 해당 상품은 2021년 12월31일까지만 가입되는 일몰제로 운영된다고 합니다.

7. 실거래가 신고기간 30일로 축소

현행 60일이던 주택 실거래가 신고 기간이 30일로 대폭 축소됩니다. 또 거래계약이 없음에도 허위로 신고하는 자전거래를 막기 위해 거래 계약의 무효, 취소, 해제될 때도 신고하도록 의무화해 실거래 신고 자료의 정확성을 높일 방침이며, 이를 위반할 경우 부동산 거래신고법 상 최고 수준인 3000만원 이하의 과태료를 부과합니다. 해당 제도의 경우 9·13대책 이후 개정안이 발의 중이고 최근에는 15일 내로 단축하는 방안도 검토 중인 것으로 알려지고 있습니다.

8. 달라지는 청약제도

이달부터 무주택자의 청약 기회를 확대하는 내용을 골자로 한 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’이 시행되었는데, 주요내용을 살펴보면 분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외되고 민영주택 공급 시 추첨제로 입주자를 선정하는 경우 무주택자에게 우선 공급된다는 내용을 담겨 있습니다. 또 신혼부부가 혼인신고일 이후 주택을 소유한 적이 있으면 입주자모집공고일 현재 무주택세대구성이더라도 신혼부부 특별공급에서 제외됩니다. 여기에 미계약과 미분양 발생에 대비해 입주자모집공고 이후 사전 공급신청을 인터넷으로 접수 받을 수 있도록 허용되고, 부적격자의 청약 자격 제한은 다소 풀려, 수도권, 투기과열지구 또는 청약과열지역은 1년간 청약 자격 제한이 지금과 같이 유지되지만 위축지역은 3개월, 기타 비수도권은 6개월로 청약 자격 제한기간이 완화되었습니다.

9. DSR, 모든 금융권 관리지표 도입

상환능력 중심으로 심사하는 총체적상환능력비율(DSR) 관리지표가 지난 10월 은행권에 도입된 데 이어 2019년 2월에는 상호금융업, 4월은 보험업, 5월은 저축은행과 여신전문금융회사에 순차적으로 확대 될 예정입니다. DSR이란 모든 가계대출 원리금 상환액을 연간소득으로 나눈 값으로, 예를 들어 연소득이 1000만원, 대출 원리금 상환에 필요한 금액이 연간 800만원이라면 DSR은 80%이 되는 것입니다.

10. 1가구 1주택 비과세 판단 시 사실혼 배우자 포함

내년부터 사실혼 배우자가 주택을 소유해도 1가구 1주택에 따른 비과세 혜택에서 제외됩니다. 원래 1세대는 거주자 및 배우자가 그들과 같은 주소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말하는데 이 범위를 더 명확하게 사실혼 관계를 유지하고 있는 배우자도 동일하게 본다는 것입니다.

11. 청약가점 자동확인 추진

내년 하반기부터는 인터넷 청약사이트인 아파트투유에 접속만하면 자동으로 청약가점을 확인할 수 있습니다. 현행은 무주택기간, 부양가족수 등을 신청자가 직접 입력해야 하기 때문에 부적격자가 빈번히 나온다는 문제점이 있었으나, 내년 하반기에 청약시스템이 개편되면 이러한 청약접수 착오는 물론, 당첨자에 대한 서류 검토기간도 크게 줄어들 것으로 전망됩니다.

12. 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치

지난 10월 시행된 상가임대차보호법 일부 개정안 중에는 공포 후 6개월이 경과한 날 시행하는 내용이 있는데 바로 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치와 관련된 사항으로, 상가건물임대차 관련 분쟁을 조정하기 위해 법률구조법에 따른 대한법률구조공단의 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치해 임대인과 임차인 간의 분쟁이 신속하게 해결될 수 있도록 함으로서 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 신설한 조항으로 2019년 4월17일부터 시행됩니다.

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(주)KS에셋 부동산중개법인, 공인중개사 이권철