3.4. 아예 'No Risk, High Return(무위험, 고수익)'은 불가능한건가?

[한덕렬]

3강. 'No Risk, High Return(무위험, 고수익)'의 길로


3.4. 아예 'No Risk, High Return(무위험, 고수익)'은 불가능한건가?

Low Risk, High Return, 그래 좋다, 그런데 아예 No Risk는 안될까요?
과거에 우리 나라가 개발도상국일 때에는 '토지 투자'가 참 쉬웠습니다. 웬만한 땅은 사 놓고 묻어 두면 다 올랐습니다. 세금도 실제 거래가격이 아닌 기준시가를 기준으로 부과했기 때문에 양도차익에 비하면 그냥 껌값이었습니다. 그런데, 2007년 양도소득세가 실제 거래가격(정확한 법률용어는 '실지거래가액 實地去來價額'입니다)에 의하여 산정되게 되고, 또 실제 거래가격이 등기부에 등재되면서 토지 투자로 단순 차익을 얻기가 쉽지 않게 되었습니다.

이것이 제가 2011년부터 토지 경매를 연구하고, 경매 투자를 시작한 이유입니다. 일반 물건을 사서 만족할 만한 수익을 내기는 점점 어려워지고, 땅값도 이제는 마냥 오르기만 하는 것이 아니라 떨어질 수도 있는 시대가 되었습니다. 자칫하면 원금도 못 건지고 손해를 보는 시대가 되었습니다.

사례를 하나 들어보겠습니다. '경기도 광주시 퇴촌면 영동리 산38-1 임야 8044평', 아래와 같이 생긴 땅입니다.

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이 땅을 2004년에 약 20분이 1인당 약 400평씩을 평당 400,000원씩에 구입하였습니다. 전원주택 또는 펜션을 짓겠다고 사셨답니다. 그 중에는 검사 출신의 변호사도 한 분 계시는데, 본인은 물론 처, 자식 명의로 해서 1,600평이나 사셨습니다. 지금 어떻게 되었을까요?

이 땅의 소유자 중 한 분의 지분(26592분의 3251 지분, 983평에 해당합니다)이 경매로 나왔는데, 약 15년이 지난 2018.3. 현재의 감정가가 평당 270,000원입니다. 공시지가는 평당 90,000원 꼴이고요.
위 지분은 여러 번 유찰되다가 6차 기일에 제가 감정가의 17%인 평당 47,000원에 낙찰을 받았습니다. 15년 전에 이 땅을 사신 분들의 매입가 평당 400,000원에 비하면 약 12%의 가격으로 산 것입니다. 10년이 넘게 묻어두었는데 땅값이 오르기는 커녕...

<<수원지방법원 성남지원 2018타경51169>>
2018.3.7. 개시결정
2018.9.17. 1차 기일
2019.2.11. 5차 기일 : 우리경매법인(주)가 단독 응찰하여 6400만원에 낙찰을 받았군요.
그런데, 3.26. 대금지급기한까지 잔금 미납으로
5.27. 재경매 나온 뒤, 한번 더 유찰되어
7.1. 6차 기일에, 3명이 입찰하여 제가 4633만원에 낙찰받았습니다.
2등과 딱 120만원 차이로요…

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자세한 내용은 앞으로 #실전투자사례 편에서 다시 다루겠지만 여기서 제가 말씀 드리고 싶은 것은 2004년도에 법률전문가인 어느 변호사님이 이 땅을 평당 40만원씩에 사셨는데, 약 15년이나 지난 뒤에 법원 감정가(대체로 시가보다 높은 편입니다)가 평당 27만원밖에 안 되었다는 것입니다. 잘못 사셔도 한참 잘못 사신 것이지요.
어쩌다, 재수 없어서, 그렇게 된 것이냐구요? 이런 일은 비일비재합니다.(아래 자료 1. 참조) 그 분은 법률전문가라고 하지만 '토지에 관한' 법 공부, 실무 공부는 하지 않았기 때문에 이런 일을 당하게 된 것이지요. 법률전문가라고 하는 분도 이러는데 하물며 일반인들은 얼마나 이런 일이 많겠습니까?

이에 비하여 저는 같은 땅을 평당 4.7만원에 취득하였는데, 앞으로 제가 손해를 볼 가능성이 있을까요? 이 정도면 가히 No Risk, High Return(무위험, 고수익)이라고 할 수 있지 않을까요?

이 땅의 처리 과정, 완료된 뒤에 #실전투자사례 편에 올리도록 하겠습니다.

자료1. ♣ 소액투자자들이 땅에 투자하는 방법 - 필독 2016.9.28. 작성, 2023.2.1. 수정 / 작성자 한덕렬 이 글은 소액...[BAND] 한변호사와 함께 하는 토지 경매 : 경매강의.경매투자.공동투자.현장답사.토지경매band.us

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[홍성훈2]

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[백호랑]

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