상가 임차인이 무상거주확인서를 작성해 준 경우 대항력 주장 안된다

[최정희 전문변호사]

상가의 임차인인 피고는 상가 소유자의 부탁에 따라 그가 담보 대출을 받을 수 있도록 은행에 무상거주확인서를 작성해 주었고, 상가 소유자는 은행에 근저당권을 설정해 주고 대출을 받았습니다.

이후 상가 소유자의 대출 이자 연체로 상가에 대해 임의경매절차가 진행되었고, 임의경매절차에서 상가를 매수한 원고 회사와 그로부터 지분을 등계취득한 나머지 원고가 피고에게 건물 인도 등을 청구하였습니다.

이에 대해 피고는 대항력 있는 임차인이라고 주장하면서 동시이행의 항변을 하였습니다.

대법원은 만일 원고 회사가 경매법원에 제출된 무상거주확인서의 존재를 알고 그 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하였다면, 피고가 대항력 있는 임대차라고 주장하면서 원고들에게 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다고 판시하였습니다(대법원 2016다228215 건물명도 판결).

 즉, "근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 그 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해 주었고, 그 후 개시된 경매절차에 그 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 그 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이, 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 존재하는 경우에는, 비록 매각물건 명세서 등에 위 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었다고 하더라도 임차인이 제3자인 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다."- 광주부동산전문변호사 최정희