부동산투자 (울산 남구 원룸 - 수요와 공급)

[김창용]

공인중개사라고 해서 부동산시장을 다 아는 것은 아니다.

공인중개사가 메인으로 취급하는 부동산에 대해 좀 더 전문지식을 갖고 있는 것이다.

울산에서 공인중개사로 첫 시작부터 지금까지 수익형부동산(빌딩/상가건물/상가주택/원룸) 통 매매만을

전문으로 하였기에 지금은 수익형부동산에 대한 나름 전문성을 갖고 있는 것이다.

또한 울산지역에서만 전문성을 갖는 것이지, 타 지역에 가면 전문가가 될 수 없다.

그 지역의 특성을 자세히 파악하기 전 까지는...

울산 원룸시장은 철저히 수요와 공급의 법칙에 따른다.

수요에 비해 공급이 많을때는 공실이 발생하고, 그에 따라 세입자 우위시장으로 임대료가 낮아진다.

울산 동구는 말 할 것도 없고, 남구도 불과 2~3년 전까지는 제법 공실이 있었다.

그에 따라 원룸 입대료도 떨어졌으나, 작년 초부터 원룸이 거의 공실없이 운영되고 있으며

또한 원룸 임대료도 예전 가격으로 회복을 넘어 추가 상승 중이다.

현재 원룸은 공실이 나기 무섭게 채워지는 추세다.

직원들이 방금 나온 매물을 사진찍고 광고 올리는 사이에 벌써 계약이 되는 경우가 많다보니,

원룸 광고가 무의미해진다고 토로한다.

그럼 울산 남구의 원룸이 공실없이 운영되고, 임대료 상승원인은 무엇 때문일까?

1. 재개발/재건축이다.

울산시청 뒤편과 신정시장 뒤편, 봉월로 주변등등 남구 곳곳에 재개발/재건축이 진행되면서 그 곳에 살던 

원룸 세입자들이 거처를 옮기면서 새로운 수요가 발생했다.

2. 남구 석유화학공단 및 북항 탱크 터미널 건설 공사로 현장근로자의 유입이다.

3. 원룸 공급이 없다.

원룸 수요는 증가하는데, 건축업자들이 원룸 건축은 하지 않는다.

건축업자들이 왜? 건축을 하지 않을까?

1. 대출규제로 건축업자들의 초기자금이 증가했다.

2. 대출금리 상승으로 건축기간 및 매도시전까지 대출이자 부담이 커졌다.

3. 원룸 임대료 상승에 비해 땅값 및 건축자재, 인건비 상승으로 신축원룸 가격이 급상승해서 신축 후 매매가

    어렵다.

4. 건축규제 및 세금강화로 부대비용이 증가했다.( 종건비용,  가산세 5%) 

상기 사유로 원룸 건축하는 현장이 씨가 말랐다.

대출규제 및 종건비용/가산세 법규정 개정 후 철저히 개인 업자들이 건축하는 원룸은 건축시장에서 

외면 당했다.

상가건물이나 상가주택에 비해 건축비는 훨씬 많이 들고, 매매가격 상승으로 매매가 힘들어지자

자연스레 원룸건축을 포기한 것이다.

앞으로도 대출규제가 풀리지 않는 한, 원룸 건축은 힘들 것이다.

위에 상황을 잘 분석해보면, 앞으로 5~6년 이상은 원룸이 공실없이 잘 운영 될 것이고,

수익형부동산 중 높은 수익률과 처분소득까지 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 최고의 투자처가 될 것이다.

글로 다 설명하지 못하는 부분은 토요일 무료교육에서 알려드리겠습니다.

원룸에 대해 자세히 알고 싶은 일반인은 무료교육 신청하세요~~

ps. 매주 토요일 오전 10시부터 수익형부동산 무료교육을 합니다.

      교육장소 : 울산 남구 신정동 1223-3 6층 미르공인중개사사무소 교육장

      교육신청은 문자로 하세요. ☎ : 010-2063-2237

미르공인중개사사무소 대표 김창용