남양주 평내동 진주아파트의 교훈.

[늘푸른나무]

남양주 평내동 진주아파트의 교훈.


남양주 평내동 진주아파트 재건축의 상황이 매우 위험한 것 같습니다.
자칫 조합원들의 재산이 공매로 넘어갈 수도 있을 것 같습니다.
먼저 아래의 링크를 통해서 그 곳 상황을 보실 수 있습니다.

http://m.kyeongin.com/view.php?key=20240214010001277

20년간 첫삽도 못떠… 시공사-조합 끊임없는 갈등

그동안의 경과:
2009년 조합설립. 시공사 선정.(두산건설)
2012년. 관리처분인가. 시공사 계약해지.
2015년 서희건설 시공사로 선정.
2016년 이주 및 철거.
2019년 서희건설 공사비 인상 요구.
2020년 서희건설 계약해지, 새로 시공사 선정.
2022년 서희건설 시공사 지위 회복. 공사비 인상 요구.
2023년 조합장 해임.
2024년 1월. 서희건설 사업비 대여 중단.
대주단으로부터 810억 원의 브릿지론
만기에 따라 경매절차 진행 통보 받음.


문제의 발단)

1) 철거후 시공사의 공사비 인상과 시공사 교체.
"이주와 철거 후", 착공을 눈 앞에 두고 서희 건설에서 갑자기 공사비 인상을 요구하였습니다.
사업 비례율을 70%까지 낮출 것을 요구한 것인데, 이에 조합원들이 반발하였고 서희건설과 계약 해지를 단행하였습니다.

착공을 앞두고 시공사에서 일방적으로 과다하게 공사비를 요구하는 것은 관행처럼 되고 있습니다.
시공사 선정시에는 저렴하게 지어줄 것처럼 하지만, 착공 전에 그 본색을 드러내는 것이죠.
아무리 그렇다고 하더라도 서희 건설의 행태는 그 도를 넘어선 것으로 보입니다.
비례율을 70%까지 낮추라는 요구는 그야말로 조합원들의 땅을 본인들이 거져 먹겠다는 것이거든요.
이때 조합과 조합원들의 대처가 매우 미흡했습니다.

일단 "이주와 철거가 끝나면" 시공사와 조합의 지위는 하늘과 땅 차이라는 것을 인정해야 합니다.
매월 수십억 원의 금융 비용이 지출되고 있는 상황에서는 조합이 시공사를 절대로 이길 수 없습니다.
시공사도 이 점을 잘 알고있기에 배짱을 부릴수 있는 것입니다.
그런데 평내 진주아파트 조합원들은 너무 화가 난 나머지 시공사와의 계약을 해지했던 것입니다.

여러차례 말씀드렸지만, 일단 이주가 시작되면 죽이되든 밥이되든 가장 중요한 것은 사업 속도입니다.
왠만한 시공사의 갑질은 감수한다는 생각으로 사업을 진행하는 것이 맞습니다.

진주아파트의 결과는 소송 끝에 다시 서희건설이 시공사 지위를 회복하였습니다.

2) 서희 건설 금융비용 대여 중단.
보통 사업비에 대한 금융비용(이자)은 일반 분양수익금이나 시공사에서 빌려서 씁니다.
평내 진주아파트 조합은 일반 분양 전이라 시공사에서 빌려서 쓰고 있었던 것으로 보입니다.

최근 서희건설에서 공사비 인상을 요구하였는데, 조합원들이 거부하자 그 금융비용 지원을 끊어버렸습니다.
이에 대주단에서 약400억원의 가압류를 걸어두었고 자칫 공매에 넘어갈 수 있는 상황이 되었습니다.


은행주공이 배워야 할 점은?

1) 본계약 체결시 철저한 대비.
이주와 철거 후에는 시공사의 갑질이 있을 것을 예상해야 합니다.
따라서 본계약 체결시에 반드시 그에 대한 대비책을 세워 두어야 합니다.
최근 국토부에서 만든 표준계약서에 따른 계약 체결이 좋은 대안이 될 수 있습니다.

만일 시공사가 이런 제안을 거부한다면, 그것은 서희 건설처럼 착공 직전 공사비 인상을 준비하고 있다고 보아야 합니다.
따라서 해임된 임원들이 서둘러 본계약해서 이주하자고 하는 것은 매우 위험한 사업진행 방식입니다.

2) 이주후부터는 최대한 신속하게 사업진행.
이주 철거 후에 시공사 교체는 매우 위험합니다.
어느 정도의 협상은 가능하겠지만 시공사의 요구 조건들을 받아들이고, 최대한 신속하게 착공에 들어가야 합니다.

이주 후부터는 조합과 시공사의 위치가 하늘과 땅 차이이므로, 본계약 체결전인 바로 지금 철저하게 사업을 준비하는 것이 제일 중요합니다.

만일 본계약 협상시에 시공사가 상호 윈윈이 아니라 본인들의 사업 이익만을 극대화 하는 방향으로 계약을 고집한다면 시공사 교체도 고려해 볼 수 있습니다.


결론)
평내 진주아파트의 사례에서 알 수 있듯이, 빠른 이주와 철거만이 답이 아닙니다.
그곳은 이주를 시작한지 벌써 8년이 되었지만 아직까지 첫 삽도 뜨지 못하고 있습니다.
* 이 기간 동안 막대한 금융비용 증가로 분담금 상승.

이주 전에 조합과 시공사가 상호 윈원할 수 있는 준비가 되어 있지 않다면, 사업 지연을 막을 수 없습니다.
자칫 은행주공 조합원들도 평내 진주아파트와 같은 상황에 직면할 수 있습니다.