두 개의 얼굴 - 조합원들에게 미치는 심각한 영향(보완내용포함)

[늘푸른나무]

은행주공아파트에는 두 개의 얼굴이 있다는 사실을 알고 있습니까?
그 중 한 개는 조합에서 사용하고 있고, 나머지 한 개는 조합원들이 사용하고 있습니다.

이 두 개의 얼굴 중에서 어떤 얼굴을 사용하는지에 따라서 조합과 조합원들은 매우 큰 영향을 받을 수 밖에 없습니다.

그 두 개의 얼굴이란 무엇입니까?
우선 은행주공에 어떻게 두 개의 얼굴이 만들어지게 되었는지부터 살펴보겠습니다.


두 개의 얼굴이 만들어 지다.

지난 8월말에 있었던 정기 총회에서 아주 중요한 한 가지 안건이 올라왔습니다.

지난 8월 총회 8호안건

그것은 이주비 이자를 누가 부담할 것인가를 결정하는 것이었습니다.
1안은 조합원들이 부담하는 것이었고, 2안은 조합이 부담하는 것이었습니다.

이 안건이 제기된 이유는 무엇이었습니까?
당시 조합과 정비업체(IMGC)의 주장에 따르면, 만일 조합에서 조합원들의 이주비 이자를 납부하게되면, 조합원들은 그 모든 이주비 이자에 대한 배당소득세(15.4%)를 징수하게 된다는 것이었습니다.
그 배당 소득세만해도 수 천만원에 이를 것이라는 주장까지 더해졌습니다.

그러면 조합원들의 결정은 무엇이었을까요?
엄청난 배당소득세를 추가로 부담해야 한다는 조합측의 주장에, 그 주장을 그대로 받아들인 조합원들은 결국 이주비 이자를 조합원들이 부담하는 것으로 결정하였습니다.

이때까지만 해도 이 결정이 조합원들에게 어떤 엄청난 파장을 가져올 것인지 거의 모든 조합원들은 생각도 못했을 것입니다.

이렇게해서 은행주공아파트에는 두 개의 얼굴이 탄생하게 되었습니다.
그러면 그 얼굴이란 무엇입니까?


두 개의 얼굴이란?
 
먼저 아래의 비교표를 참조바라겠습니다.
이주비 이자를 조합원들이 부담하는 것과, 조합이 부담하는 것을 비교한 것입니다.
(핸드폰 사용시 표가 작아서 보기 어려우시면, 사진을 확대하시거나 컴퓨터 화면을 사용해주시기 바랍니다.)

위의 도표는 현재 26평을 소유한 분이 25평을 신청한 경우를 예시한 것입니다.
이주비 이자를 조합원이 부담하는 것으로 하면, 분담금 없이 6,200만원을 환급받을 수 있습니다.
하지만 입주시에 납부해야 할 이주비 이자(1억5,600만원)까지 포함하면, "최종분담금"은 9,400만원입니다.
 
이제 이주비 이자를 조합이 부담하는 것으로 보면, 분담금은 9,400만원입니다.
이주비 이자를 조합이 부담하기 때문에 "최종분담금"도 동일한 9,400만원입니다.
(현재 1평 작은 것을 신청해도 분담금이 발생하는 상황이라는 것을 알 수 있습니다)
 
여기서 이주비 이자를 조합원들이 부담하든, 조합에서 부담하든 조합원들의 ''최종분담금''에는 차이는 없다는 것을 알 수 있습니다.
 
그러나 유심히 살펴보시면 한 가지 큰 차이가 있습니다.
바로 비례율의 차이입니다.
 
이주비 이자를 조합원이 부담하면 비례율은 100%입니다.(조합 비례율)
조합에서 부담하지 않기 때문에 비례율이 올라가는 것이죠.
 
만일 이주비 이자를 조합에서 부담하면 비례율은 78.4%입니다.(실제적인 비례율)
조합에서 부담하기 때문에 비례율이 내려갑니다.

*조합 비례율에는 조합원들이 부담하는 이주비 이자가 총사업비에 반영이 되지 않기 때문에 실제적인 비례율 78.4%가 정확한 지표로 사용된다.
 
이렇게 은행주공아파트에는 두 개의 얼굴, 즉 두개의 비례율이 존재하고 있습니다.
한 개는 100%의 비례율이고, 다른 한 개는 78.4%의 비례율입니다.

이러한 비례율의 차이에도 불구하고, 조합원들의 ''최종분담금''에는 변화가 없기 때문에 비례율이 중요하지 않는 것처럼 보일 수 있습니다.
그러나 몇 가지 매우 중요한 이유가 있습니다.
 
 
1. 착시 현상.
 
조합의 입장에서 생각해 보시기 바랍니다.
관리처분 시점에서 실제적인 비례율이 78.4%라고 한다면, 누가 보아도 은행주공 재건축의 사업성은 매우 좋지 않게 보일 것입니다.
 
하지만 조합이 이주비 이자를 조합원들에게 부담시키고 비례율을 100%로 맞춘다면, 이러한 상황을 모르고 있는 사람들은 아마도 “조합의 사업성은 그래도 평균 수준은 되는 구나” 라고 생각하게 될 수 있습니다.
 
일종의 착시 현상을 일으켜 조합의 사업성을 좋아 보이게 할 수 있다는 것입니다.
실제적인 비례율은 78.4%인데, 그것을 100%로 보이게 할 수 있기 때문입니다.
 
이러한 이유로 아직도 은행주공 조합원들 가운데 상당수는 조합원들의 실제적인 비례율이 78.4%이며, 그 결과 조합원들의 분담금이 매우 높아 질 수밖에 없다는 사실을 이해하는데 어려움을 느끼고 있습니다.
조합에서 주장하는 것처럼, 실제적인 비례율이 100%라고 생각하고 있는 것이죠.

예를들면, 서두의 도표를 다시한 번 살펴보시기 바랍니다.
비례율100%시에는 ''분담금'' 없이 오히려 6,200만원을 돌려받는 것으로 나옵니다.
하지만 비례율 78.4%시에는 ''분담금'' 9,400만 원을 추가로 부담해야 한다고 알려줍니다.

'''분담금''은 무려 1억 5,600만 원의 차이를 보이고 있습니다.(이주비 이자)

왜 이러한 차이가 발생하는 것입니까?
비례율100%는 조합원의 이주비 이자를 제외한 것이고, 비례율 78.4%는 이주비 이자까지 포함한 것이기 때문입니다.

최종적으로 조합원들이 이주비 이자까지 부담해야 하는 상황이기 때문에, 조합원들 입장에서 볼 때에 비례율은 78.4%, 추가분담금은 9,400만원이 발생하는 것이 맞는 것입니다.
 
그러나 조합은 비례율이 100%라고 주장하면서 추가 분담금 없이 오히려 6,200만원을 환급받을 수 있다고 주장합니다.
이주비 이자(1억 5,600만원)는 조합원들에게 전가시키고, 조합의 재건축 사업성이 매우 좋다고 선전하고 있는 것입니다.

이러한 눈속임에 현혹된다면, 우리 재건축의 사업성을 정확하게 판단하는데 큰 어려움이 발생할 수 있습니다.
다시 한 번 말씀드리지만 조합원들의 입장에서 볼 때 은행주공 재건축의 실제적인 비례율은 78.4%입니다.
 
 
2. 사업비 증액이 수월해진다.
 
현재 은행주공 재건축 조합의 비례율은 착시 현상으로 21.6%(78.4% → 100%)가 과대 포장되어 있습니다.
이것을 사업비로 환산해 보면 무려 3,072억원에 해당하는 수치입니다.
이 말은 비례율 78.4%에서 100%로 맞추려면, 대략 3,000억 이상의 사업비를 절감해야 가능하다는 말입니다.
 
거꾸로 생각해 보자면 약 3,000억의 사업비를 증액시켜 비례율을 78.4%로 유지해도, 착시 현상으로 비례율을 100%로 보이게 할 수 있습니다.
한 마디로 이주비 이자를 조합원들에게 부담시켜 조합 비례율을 올리면, 조합 입장에서는 사업비를 더 증액하기가 훨씬 더 수월해 진다는 것입니다.
 
이번에 엄청나게 증액된 사업비 내역을 살펴보면, 이것이 조합 사업비를 증액하는데 상당한 영향을 미쳤을 것으로 보입니다.
 
1) 이주비 이자는 이주 기간을 5년에서 6년으로 1년 더 연장하여 512억을 증액하였습니다.
(총이주비 이자 3,072억의 1/6)
 
2) 유이자 사업비 대여금 이자는 총 대출금 4,000억을 기준으로 하여 960억으로 배정하였습니다.(4,000억 × 이율 6% × 4년)
이 가운데에서 대출 기간을 기존 2년에서 4년으로 늘려서 480억을 증액하였습니다.
 
조합은 현금 청산자가를 10-15%정도 예측하여 사업비 대출을 많이 늘렸다고 하지만, 이것은 분양 신청완료 후에 그 결과를 보고서 사업비에 반영해도 늦지 않습니다.
 
또한 조합에서 무이자 사업비 2,400억원과 일반분양자 중도금의 20%를 사업비로 사용할 수 있기 때문에 이렇게 많은 유이자 사업비를 책정할 이유는 없다고 생각합니다.
따라서 현재 책정된 유이자 사업비 대여금의 상당 부분도 불필요한 예산 책정으로 볼 수 있습니다.
 
그리고 일반 분양자 중도금 이자 후불제로 조합원들이 부담해야 할 금융비용도 상당할 것으로 예상됩니다.
조합원들과 아무런 토의 없이 조합에서 일방적으로 중도금 후불제를 전제로 금융비용을 증가시킨 것도 바람직하지 않다는 생각입니다.
 
이처럼, 조합과 정비업체(IMGC)는 금융이자가 높아져서 사업비 증가는 어쩔 수 없는 부분이라고 말하고 있지만, 그 내역을 꼼꼼히 살펴보면 금융비용 부분에서도 1,000억 이상의 사업비가 과대하게 증액된 부분들을 찾을 수 있습니다.
 
3) 금융 부분을 제외한 다른 사업비도 무려 대략 2,000억 이상이 증액되어 있습니다.
자세한 내용은 아래를 참조 바랍니다.
https://m.cafe.daum.net/eunhaengjugong/ZCSH/13?svc=cafeapp
 
 
3. 사업비를 절감하려는 의지 약화.
 
조합 비례율이 78.4%라면 사업성이 매우 열악하다는 상황이 되기 때문에 조합은 사업비를 최대한 줄여서 최소한 비례율을 100%로 맞추기 위해 노력할 것입니다.

이주비 이자까지 포함한 실제적인 비례율을 100%로 맞추어야지만 조합원들 입장에서는 본전인 것입니다.
그렇다면 21.6%에 해당하는 3,072억원의 사업비를 절감해야 비례율을 100%로 맞출 수 있습니다. 

하지만 현재는 착시 현상을 일으켜 조합은 비례율을 100%로 유지하고 있습니다.
이러한 착시 현상으로 사업비를 절감하려는 조합의 노력이 보이지 않고 있는 것입니다.
 
 
비례율 차이 - 조합원들에게 미치는 심각한 상황.
 
서두에서 말씀드린 것처럼 현재 은행주공에는 두 개의 얼굴이 있습니다.
한 개는 조합에서 사용하는 얼굴 즉 비례율 100% 이고, 나머지 하나는 조합원들이 사용하는 얼굴 즉 비례율 78.4% 입니다.

과연 누구의 얼굴이 가면이고, 누구의 얼굴이 진짜 입니까?
가면이 벗겨질 때 그 진실이 드러납니다.

가면을 쓰면 평소와 다르게 행동하는 사람들이 있습니다.
그와같이 이 두 개의 비례율의 차이는 조합의 사업비 사용에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.
 
이러한 비례율의 차이를 이용하여 조합 사업비를 증액시켜서 조합원들의 분담금을 증가시키는 일이 있어서는 결코 안 될 것입니다.

이와 관련하여 한 가지 분명한 사실은, 지난 총회에서 제8호 안건 즉 이주비 이자를 조합원들이 부담하는 것으로 통과되고 난 이후에 조합의 사업비가 엄청난 규모로 폭등했다는 것입니다.
(총사업비 5,200억원 증액)
 
이렇게 증액된 막대한 사업비로 인하여 조합원들의 비례율은 78.4%까지 떨어지고 말았습니다.
이것은 감정평가 7억원의 아파트가 5억 4,800원으로 하향되었음을 의미하는 것입니다.
반면에 조합원들의 분양가는 역대급으로 상승하였습니다.
 
이렇게 분양가가 높아지면 수익이 올라가는 것이므로 당연히 비례율은 상승해야 맞습니다. 
하지만 조합원 분양가와 일반 분양가가 역대급으로 높은 상황에도 불구하고 조합의 비례율은 78.4%입니다.
이것이 의미하는 바가 무엇이겠습니까?
바로 조합 사업비가 매우 큰 폭으로 증가되어 있다는 것입니다.
 
이러한 상황에도 불구하고 조합은 비례율이 100%라고 주장하면서, 사업비 절감을 외치는 조합원들의 외침을 외면하고 있습니다.
 
조합은 지금이라도 제기된 문제점들을 직시하면서, 조합원들의 분담금을 줄이려는 노력을 다해야 할 것입니다.
이것이야 말로, 같은 아파트에서 오랫동안 함께 살아온 이웃에 대한 책임감을 다하는 것일 될 것입니다

**지금의 방만한 사업비를 줄여서 실제적인 비례율을 올려 조합원 분담금을 줄이려면, 무엇보다도 지난 총회 8호 안건이었던 ''이주비 대출 금융비용 부담 방법 승인의건''을 정상화시키는 것이 시급할 것입니다.


Q&A(질문과 답)

조합과 정비업체(IMGC)는 지난 총회 과정에서 이주비 이자를 조합원들에게 전가시키기 위하여 정말로 허위 사실을 유포한 적이 있는가?
 
이 문제에 대해서는 이미 조합원들이 문제를 제기한바 있으며, 조합과 정비업체에서도 인정하고 사과문까지 올린바 있습니다.
그럼에도 불구하고 이 문제를 개선하고자 하는 아무런 움직임도 보여주지 않고 있습니다.

자세한 내용은 아래의 글을 참조바랍니다.
https://m.cafe.daum.net/eunhaengjugong/ZCSH/10?svc=cafeapp
 

[leemoon1]

내용 감사합니다.
얼마나 많은 조합원들이 이러한 내용을 인지하고 있을까요. 기대할 바가 전혀 없는 조합! 아니 오히려 해가 되는것 같습니다.

늘푸른나무님께서 함께 하시어 무척이나 다행이라 생각됩니다.

[리터니]

대부분 모르는 내용이기에 조합과 OS요원들의 유도대로...
알고 있어도 소수의견이기에 밀려서...

맞닥뜨린 현실은
엄동설한 지금보다 더 냉혹합니다...

더 이상은 지금까지의 전철을 되풀이하지 않도록 힘을 모아
꼭!!!!이루어 내야됩니다

늘푸른님께 항상 감사드립니다

[에어컨빵빵]

내주머니 털리는 소리가 들리네요. 너무 속상합니다 정말. 내가 피땀흘려 모은 돈은 누구의 주머니로 가는 것인가

[들국화]

늘푸른나무님~
늘 감사하고 존경합니다.

지금도 재건축신속추진위원회가
생업중에도 수고 많이 하고 계시지만
좀더 강력한 응집력과 추진력을
보여주셔도 될 것같습니다.
열심히 따르겠습니다~

[이루자!]

너무 감사드립니다
이렇게 알려주셔서 또 알게되었네요

[웈키키키]

늘 좋은글 감사합니다

[솔향기]

늘푸른나무님!! 감사합니다!!
정말 조합원들을 위해 오직 조합원들 위해 몇년째 봉사해 주고 계셔서 많이 든든합니다 늘푸른나무님이 우리 조합원들 옆에 계시다는것 만으로도 은주의 복입니다
또한번 잘 배우고 갑니다~~

[레몬트리]

자세하게 이해할수있도록 설명해주셔서 진심 감사드립니다.

[제임스]

안녕하세요. 내용 감사합니다. 궁금한점이 있습니다.
2번 조합이주비 부담의미를 잘 모르겠습니다. 모든 이주비를 무이자로 지원한다는 의미는 아니겠지요? 꼭 그렇게 보여서..조합원들은 사업비증가(분양가증가)를 염려하여 본인부담으로 선택을 저도 했습니다. 문구의 명확한 설명이 부족했습니다.

[늘푸른나무]

이주비는 무이자가 아닙니다.
조합원이 내는냐 이니면 조합이 내느냐하는 문제죠.
조합원이 내면, 입주시 조합에 내는 분담금+이주비이자 = 최종분담금.
조합이 내면, 입주시 조합에 내는 분담금 = 최종분담금.(이주비 미수령자는 이자 환급 받음)

결국 최종 분담금은 동일합니다.
다만 조합의 비례율의 차이가 발생하는데, 이러한 차이를 이용하여 사업비를 증액시키는 것이 문제가 되는 것입니다.

조금 복잡한 구조죠.^^
별도로 설명하는 글을 준비해 보도록 하겠습니다.

[제임스]

네...이해합니다.
총회시 의제가 꼭 무이자냐 아니냐는 의도? 아님 그렇게 받아들여지는 내용입니다. 그래서 저도 1번을 선택함. 감사합니다.

[fanta]

자세한 내용 감사합니다!

[개여울]

감사합니다