상가 임대차 주의할 특약 1.

[몽생이]

상가임대차 주의할 특약 1

@, 대항력을 기질 때는 경매매수인에게 보증금을 청구할 수 있나요?

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에게 대하여 대항력이 생김니다. 그리고 임차인은 상가 건물의 주인이 바꿔더라도 그에게도 임대차 관계를 주장할 수 있습니다.

1.임차인이 대항력을 갖출 당시에 저당권,가압류,가등기,등의 설정이 없어서 임차인이 권리가 말소기준권리보다 선순위라면 낙찰자에게 대항력이 있습니다. 그러므로 본 사안의 임차인은 별다른 사유가 없다면 임대차 만료일까지 영업을 할 수 있고 임대차 기간이 만료할 때 낙찰자인 새로운 임대인에게 보증금을 청구할 수 있습니다.

@, 확정일자 받으면 보증금이 안전한가?

1.임차인이 건물이 인도와 사업자등록을 마치면 대항력이 생김니다. 그리고 확정일자를 받으므로써 우선변제를 받을 수 있습니다.

1.임차인은 우선변제권이 있을 때 상가건물이 경매또는 공매되는 경우에 상가건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있습니다.

그러나 경매의 환가대금보다 선순위 권리 금액이 클때에는 보증금 일부 또는 전액을 반환받지 못할 수 있습니다.

@, 보증금 1천만원, 월세 70만원일 때 최우선변제 보호를 받을 수 있을까요?

1.서울에서는 임차인이 환산보증금 6천500만원 이하일 때 최우선변제를 받을수 있는 범위에 속하며, 경매낙찰가의 2분의 1법위에서 선순위 근저당보다 앞서서 2천200만원까지 우선하여 변제를 받을 수 있습니다.

1.환산보증금; 8000만원은 (1000민원+70만원*100) 최우선 변제를 받을 수 있는 범위를 벗어납니다. *. 환산보증금= 보증금+월세 *100

@, 전차인도 상가건물임대차보호법을 적용받을 수 있습니까?

1.전차인은 전대차 계약의 상대방인 임차인을 상대로 최초의 임대차기간을 포함한 전체임대차 기간 10년 이내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 뿐만 아니라 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 이내에서 임차인을 대신하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

1.임대인의 동의를 받지 않은 전대인과 전차인의 전대차 관게에는 적용되지 않아 (제10조의 4항) 전차인은 상가건물임대차보호법으로 권리금 회수기회 보호를 받을 수 없습니다.

@,공장도 상가건물임대차보호법의 적용을 받을수 있습니까?

1.상가임대차보호법이 적용되는 상가 건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황, 용도, 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 합니다.단순히 상품의 보관 제조 가공등 사실행위만 이루어지는 공장 창고 등은 법 적용을 받을 수 없

으나 상행위가 함께 이루어진다면 상가건물임대차보호법 적용대상입니다.그러므로 사업자등록을 마친 임차인이 해당 임차물의 주된 부분을 영업용으로 사용한다면 법 적용을 받을 수 있습니다.

@,어린이집은 상가건물임대차보호법을 적용 받을수 있는가?

1.사업자등록을 갖추지 않고 고유번호를 발급받는 어린이집등 비영리법인의 경우에는 법 적용을 받을 수 없습니다.

*, 상가건물임대차보호법이 적용되지 않은 경우

1.종중,동창회,향우회 사무실 2.교회, 사찰, 자선단체 사무실, 3.정당 사무실

4.동호인활동 사무실. 5.어린이 집.

@, 집중호우로 인한 임대인에게 배상요구 가능한지요?

1.천재지변의 경우 임대인에게 청구는 어렵습니다. 천재지변으로 인해 피해를 입은 경우 전기 등 기본 시설물은 임대인의 수선해 주어야 하나 임차인이 설치한 시설물은 임차인이 부담으로 할 수 밖에 없습니다. 다만 해당 임대차계약의 목적대로 임차목적물을 사용 수익할 수 없는 기간동안에는 임대료 일부를 감액 요구 해 볼 수 있습니다. 천재지변에 대한 위험부담은 임대인이 몫이라 볼 수 있기 때문입니다.

@, 묵시적 갱신의 경우, 계약갱신요구권 10년을 적용 받을 수 없나요?

1.임차인의 계약갱신요권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년 이내에서 행사 할 수 있었으나, 상가건물임대차보호법 개정에 따라 2018년 10월 16일부터 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간은 10년으로 연장되었습니다. 그리고 5년에서 10년으로 연장된 계약갱신요구권에 관한 규정은 2018년 10월 16일 이후 최초로 채결되는 임대차 계약 뿐만 아니라 개정일 이후 갱신되는 임대차에도 적용합니다.

@, 사업자등록을 안한 임차인도 갱신요구가 가능한가요?

1.상가법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 임차해 영리목적으로 사용하는 임대차계약에 적용합니다.따라서 임차인이 비록 사업자등록을 신청을 인 했어도 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함 10년 동안 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 또한 임차인이 사업자동록을 신청 안 했어도 상가법의 임차인이 권리금회수기회보호,임대료 증액 상환요율 5% 적용 보증금의 월차임 전환시에 산정율의 제한 등의 적용을 받을 수 있습니다.

1.다만 임차인은 사업자등록을 신청하지 않아 해당 상가건물이 경매되는 경우 보증금에 대한 우선변제 및 최우선변제를 받을 수 없습니다.

@,전화로 계약갱신요구권 행사를 했는데 계약갱신이 된 건가요?

1.임대차 기간 만료 1개월 전에 상가법에 따라 계약갱신요구권이 행사 되었다면 그 행사가 전화통화로 이루어진 것이라고 하더라도 계약은 갱신되었다고 볼 수 있습니다.

다만 계약갱신요구권은 임차인의 의사표시가 임대인에게 도달하여야 효력이 발생합니다. 임대인이 그 사실은 인정하지 아니하는 한 소송에서는 임차인의 계약갱신요구권을 행사하여 그 의사표시가 임대인에게 도달하였다는 점이 입증되어야 합니다.임대인이 통화 사실을 부인하면, 입증하기 위해 임대인과 임대차 만료일 1개월전에 전화통화를 하였다는 녹음파일이나 문자메세지등으로 통보한 자료를 제시해야 될 것 같습니다.

@,신축 상가건물에 임차인이 불법증축하면 누구 책임인가요?

1, 임차인이 계약체결 시 아무 말도 없다가 입점한 후 일방적으로 위반건축물을 설치했다면 이로 인하여 발생하는 문제는 당연히 임차인 책임입니다. 만약 철거요구를 거절하면 계약해지 서유도 될수 있을 것입니다. 그런데 임대차 계약 체결시 임차인이 위반 건축물을 설치하겠다고 미리 말하고 임대인이 이에 동의를 했다면 나증에 위반건축물 때문에 문제가 발생해도 계약을 중도에 해지하거나 만기시 임차인의 갱신요구를 거절하기는 어렵다고 봅니다.

1.물론 임차인은 약정한 바데로 임차인이 설치한 위반건축물로 인해 문제에 대한 책임을 져야 합니다.만약 구청에서 해당 상가에 철거 명령 및 과태료 등이 부과되면 임차인이 위법 건축물을 철거하고 과태료도 부담해야 합니다.

1.임대인은 임차인이 구두 약속을 부인할 경우를 대비하여 임차인과 위반건축물과 관련한 책임에 대해 서면으로 확인할 필요가 있습니다.

@, 우선변제권이 없는 경우 보증금을 보호받는 방법은 ?

상가 건물 임대차보호법의 우선변제 적용을 받지 못하는 환잔보증금 9억원 초과하는 상가는 임대인이 동의를 받아 전세권을 설정할 수 있을 것입니다.

해당 상가건물에 경매가 진행되면 경매기입 등기일부터 실제 소유권 이전까지는 상당한 기일이 소요되므로 임차인은 월세를 일부러 연체하여 임대차보증금에서 공제함으로써 반환받을 보증금을 최소화하는 방법도 고려 해 볼수 있습니다.

*, 주택(상가) 임차권 설정등기 신청

의의; 당사자 일방이 상대방에게 주거용 건물 또는 상가 건물을 사용,수익할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하는 임대차 계약을 체결한 경우에 하는 등기이다.

신청방법; 공동신청 – 임차권자 와 부동산소유자 각각 본인임을 확인할수 있는서면을 지참해 직접 등기소에 출석하여 공동으로 신청한다.

*, 임차권등기 명령제도

임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 돌려 받지 못하는 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임차주택에서 자유롭게 이사 할수 있도록 하기 위해 시행된 제도,