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안녕하세요 이웃님들.. 간만에 공부 좀 하려고 들렀습니다. 오늘 명지 행복마을의 상가주택에 매수의향이 있는 고객분이 예고 없이 우리 사무실에 방문했어요.. 그동안 명지국제신도시 위주의 중개를 하다 보니 바로 우리 사무실 앞에 있는 행복마을에 그동안 신경을 쓰지 못 했던 터라 허겁지겁 현재 중개망에 나온 물건들을 통해 검색하여 투자수익률과 불법건축물 여부 등을 설명하면서 상담했죠.. 그러다 보니 자연스레 세금 부분에 대해서도 대화하게 되었습니다. 직접 거주하게 되면 아무래도 월세 수익이 줄어들 수밖에 없기에 좀 더 생각해보겠다는 고객을 돌려보내고 그동안 '꼭 한 번 정리해야지' 하면서도 바쁘다는 핑계로 그동안 미뤄왔던 상가주택 주택, 상가부분 시가표준액 안분에 대해 포스팅을 결심하게 되었습니다. 상가주택은 같은 건물에 주택과 상가가 복합적으로 있는 경우를 의미하는데요.. 명지는 보통 1층 상가, 2층과 3층은 원·투룸이나 독채로 구성된 건물이 대부분입니다.
먼저 파워포인트로 상가주택의 각종 세금과 중개보수를 정리해봤어요.. 위의 표에서 보시는 것처럼 세금의 종류에 따라 각기 계산법이 달라 많은 분들이 헷갈릴 수 있을 거라 생각됩니다. 저 또한 마찬가지구요.. 그래서 한 번 정리해보았습니다. 다들 잘 아시다시피 양도소득세와 부가가치세와 같은 국세는 주거용의 면적이 사업용보다 클 때는 전부 주택으로 간주하여 계산하는데 취득세와 같은 지방세는 상가와 주택 각각의 과세표준을 기준으로 계산합니다. 즉 주택은 주택 취득세율이, 상가는 상가 취득세율이 적용되는 것이죠.. 중개보수는 주거용의 면적이 크거나 같을 때 전부 주택으로 간주하여 계산하게 됩니다. 오늘은 취득세를 계산하는 경우를 예로 들어 상가주택의 주택, 상가부분 시가표준액을 구하는 방법을 공부해보려고 합니다. 아리송한 부분들이 있어 오늘 구청 취득세과에 문의하여 정리한 내용으로 작년까지는 개별주택가격(토지면적 포함)을 통해 계산을 했는데 올해부터는 토지를 제외한 주택과 상가 면적 비율에 따라 계산을 한다고 합니다. 그럼 먼저 상가부분의 시가표준액을 구하는 방법을 알아보겠습니다.
위택스 사이트입니다. 왼쪽에 '지방세안내'를 클릭하세요..
왼쪽에 '시가표준액조회'와 '건축물 시가표준액 조회'를 차례로 클릭하시고 해당 상가주택의 번지를 입력하고 '검색'을 클릭합니다.
그럼 위와 같이 상가부분의 시가표준액과 연면적이 나타나죠.. 이제 주택 부분의 시가표준액을 구할 차례겠죠.. 상가보다는 조금 복잡할 수 있지만 그리 어렵지 않습니다.
부산광역시 사이버 지방세청 사이트입니다. 해당 물건이 부산이 아니라면 해당 지역의 사이버 지방세청 사이트에 들어가시면 되겠죠??ㅎ 상단의 '정보센터'와 '시간표준액결정사항'을 차례로 클릭합니다.
위와 같은 화면이 나타나면 '건축물'을 클릭하세요..
그럼 위와 같이 '건축물 시가표준액 결정사항'이라는 한글 파일이 나타납니다. 핵심은 건축물 시가표준액 산출체계인데요.. 시가표준액 = 건물신축가격기준액 * 구조지수 * 용도지수 * 위치지수 * 경과연수별 잔가율 * 면적 * 가감산특례 위 공식에 대입만 하면 됩니다. 가령 2012년 8월에 사용승인된 철근콘크리트구조 개별공시지가 950,000원인 상가주택(1층 상가, 2층과 3층은 다가구주택 각 90㎡)의 주택에 대한 시가표준액은 아래와 같이 계산할 수 있습니다. 주택 부분의 시가표준액 = 건물신축가격기준액(2016년: 660,000원/㎡) * 1(구조지수: 철근콘크리트조) * 1(용도지수: 다가구주택) * 1(위치지수: 개별공시지가 950,000원) * 0.92(경과연수별 잔가율: 1 - (0.02 * 4년) * 180(면적: 90㎡ + 90㎡) * 1(가감산 대상이 아님) 이렇게 구한 상가의 시가표준액과 주택의 시가표준액을 매매가에 안분하여 취득세를 계산할 수 있는 것이죠..
건축물 시가표준액 결정사항 파일은 첨부했으니 필요하신 분들은 다운받아 쓰시면 되겠습니다. 아래에 같은 내용을 캡처하여 올려놨어요.. 쉽게 계산할 수 있도록 이 파일에 모두 설명이 되어 있죠.. 참고해주세요..
오랜만에 공부 좀 하니 시간이 금방 가버리는 느낌입니다. 이제 저는 퇴근해야 되겠어요.. 오늘도 수고 많으셨습니다. 태풍 차바가 북상 중이라고 하니 피해 없도록 대비 잘하시길 바랍니다. 편안한 저녁 되세요 이웃님들~~~~^^ |