서울시 정비예정구역 32곳 해제 추진

[草軒/김난선]

서울시, 정비예정구역 32곳 해제 추진

- 지난 4.14 발표한「신주거정비 5대 추진방향」에 따른 세부실행계획

- 9만8천㎡로 가장 큰 면적의 동대문구 제기동67번지 등 13개구 32곳 해제 신청

→ 정비사업 추진의지 미흡하거나 노후도 등 지정요건 충족되지 않은 구역

- 정비예정구역 해제지역 중 주민이 원하는 곳 휴먼타운 후보지로 검토

-「주거지종합관리계획」체제로 전환 앞두고 신규 예정구역 선정 최소화

→ 신규 정비예정 총79개 구역(재개발 10,재건축 69) 신청...적정성 검토 중

- 주민 공람공고→ 시의회 의견청취→ 도시계획위원회 심의, 9월 고시 예정

□ 서울시가 재개발․재건축 정비예정구역 중 장기간 사업추진이 미흡해 주민들의 사유재산권 행사를 제약하고 있는 32곳에 대해 해제 절차를 진행한다.

□ 이는 서울시가 지난 4.14일 발표한「서울시 新주거정비 5대 추진방향」에 따른 첫 번째 구체적인 실행계획인 셈이다.

○ 서울시는 장기적으로는 정비예정구역 제도 폐지를 추진함과 동시에 정비예정구역으로 지정되고도 오랜 기간 추진위원회를 설립하지 못하고 있는 지역이나 주민들이 요청하는 지역은 예정구역 해제를 적극 추진하고, 해제되는 구역은 현장조사를 통해 필요한 지역은 휴먼타운 조성을 우선 검토할 계획이라고 밝힌 바 있다.

○ 현재 서울시의 정비예정구역은 315개소(재개발․재건축281개소, 주거환경개선 34개소)로 1998년 주택재개발 정비예정구역을 처음으로 지정한 이후 2003년 단독주택 재건축 제도가 도입되면서 정비예정구역이 급격히 늘어났다.

□ 서울시는 기존 정비예정구역에 대해 지난 2.28～4.15일까지 자치구에서 예정구역 해제 대상지를 조사한 결과, 총 315개의 정비예정구역 중 32곳이 해제를 신청했다고 25일(월) 밝혔다.

<9만8천㎡로 가장 큰 면적의 동대문구 제기동67번지 등 13개구 32곳 해제 신청>

□ 정비예정구역 해제 신청 대상지 32곳을 사업별로 구분하면, 재개발 4건, 단독주택 재건축 9건, 공동주택 재건축 4건, 주거환경개선 정비예정구역 15건이다.

○ 대상지별로는 ▴강북구 1곳(미아동 75-9) ▴마포구 4곳(공덕동 249․신공덕동 5․창전동 382-1․용강동149-7) ▴구로구 2곳(구로본동 469․구로동 111-2) ▴동대문구 1곳(제기동 67) ▴용산구 3곳(원효로4가 135․용산동2가 1․5) ▴영등포구 5곳(양평동3가 78-3․당산동5가 75․당산동4가 1-145․당산동4가 1-61․영등포동8가 46) ▴동작구 2곳(상도3동 286․본동 434-1) ▴성북구 4곳(성북동 109-13․정릉동 559-46․동소문동1가 97-1․동소문동3가 60) ▴성동구 2곳(마장동 795-6․797-47) ▴금천구 2곳(독산동 144-45․시흥동 922-27) ▴양천구 1곳(신월동 510-1) ▴서대문구 1곳(북가좌동 343-1) ▴은평구 1곳(역촌동 51-43) ▴금천구 3곳(시흥동 105-1․992-2․220-2)이다.

<정비사업 추진의지 미흡하거나 노후도 등 지정요건 충족되지 않은 구역>

□ 자치구청장이 해제 신청한 정비예정구역(재개발․재건축 주거환경개선)의 현황을 살펴보면, 정비사업 추진의지가 미흡한 지역, 노후도 등 정비구역 지정요건이 충족되지 않아 추진위원회도 설립되지 않은 구역 등이다.

□ 서울시는 정비예정구역 해제를 위한 현장조사 및 주민의견 수렴 등의 절차를 거쳐 해제를 적극 추진할 예정이다.

<정비예정구역 해제지역 중 주민이 원하는 곳 휴먼타운 후보지로 검토>

□ 아울러 서울시는 정비예정구역에서 해제되는 지역 중 기반시설이 어느 정도 갖춰져 있고 필지 형태가 비교적 정형화된 지역으로 주민이 원하는 곳은 휴먼타운 후보지로 검토할 계획이다.

○ 최근 부동산 경기상황을 볼 때 다수 지역에서 휴먼타운 조성을 원할 것으로 예상되며, 이에 따라 양호한 주택의 대량 멸실로 인한 서민주거 불안요인도 감소될 것으로 예상된다.

○ 해제되는 지역 중 휴먼타운으로 조성하지 않는 지역은 주거지종합관리계획에 따라 관리되며, 이번에 해제된다 하더라도 향후 정비구역 지정 여건이 성숙될 경우 정비구역으로 다시 지정할 수 있게 된다.

<‘주거지종합관리계획’체제로 전환 앞두고 신규 예정구역 선정 최소화>

□ 한편, 이번에 마지막으로 지정이 되는 신규 정비예정구역엔 총79개 구역(재개발 10,재건축 69)이 신청했다.

○ 서울시는 2010년 말 기준으로 구역지정 요건이 충족되는 지역 중 시급히 정비를 요하는 지역에 대해서는 이번에 한해 신규로 추가 지정을 추진한다고 밝힌바 있으며, 정비예정구역 신규 후보지는 지난 해 4월 16일 발표한 사전예고지역 등으로 한정했다. (정비예정구역 후보지 선정 기준 별첨2)

○ 또, 정비예정구역 지정, 정비계획 수립 및 조합설립 추진 등 정비사업 추진의 각 단계에서 주민간의 대립과 갈등으로 인해 사업추진에 어려움을 겪는 지역이 많은 점을 감안해 정비예정구역 후보지 신청 전에 미리 구청장이 신청지역의 주민의사를 확인토록 했다.

○ 주민의사 확인은 정비예정구역 후보지 내 전체 토지등소유자의 50% 이상의 의견을 확보하고, 그 중 50% 이상이 정비예정구역 지정을 찬성하는 경우에 한해 후보지로 선정하도록 했다.

□ 현재 서울시는 79개 구역에 대해 적정성 검토를 진행 중으로, 개별 단위 정비개발에서 5개 권역별로 정비개발을 추진하는 ‘주거지종합관리계획’ 전환을 앞두고 신규 정비예정구역 선정을 최소화할 계획이다.

○ 이를 위해 필요한 경우 현장실사 등을 통해 예정구역지정을 위한 주민공람 등 후속업무 추진에 철저를 기해 무분별한 정비예정구역 지정으로 인한 부동산시장의 혼란을 방지할 것임을 밝혔다.

<주민 공람공고→ 시의회 의견청취→ 도시계획위원회 심의, 9월 고시 예정>

□ 서울시는 주민공람공고(5월), 시의회 의견청취(6월), 도시계획위원회 심의(7~8월) 등을 거쳐 9월경에 정비예정구역 최종 해제 구역과 신규 구역을 담은 「도시․주거환경정비기본계획」을 고시할 예정이다.

일 정	추진절차	비 고
2011. 4월	정비예정구역 (해제․신규)후보지 제출(구→시)
2011. 5월	후보지 선정 및 기본계획안 공람공고
2011. 6월	시의회 의견청취
2011. 7월~ 8월	도시계획위원회 심의
2011. 9월	도시․주거환경정비 기본계획 고시

□ 진희선 서울시 주거정비과장은 “사실상 이번이 정비예정구역 지정의 마지막이 될 것”이라며 “법 개정에 맞춰 앞으로는 주거지종합관리계획으로 전환해 지역의 특성과 매력이 어우러지는 주거정비의 다양성을 확보할 계획”이라고 말했다.

※ 별 첨 : 1. 정비예정구역 해제 대상지

2. 정비예정구역 후보지 선정 기준

정비예정구역 해제 대상지

○주택재개발, 주거환경개선사업

연번	자치구	생활권 유형	구역 번호	동명	지번	면적 (㏊)	용적률	층수	건폐율	추진 단계	사업시 행방식	정비 유형	비고
1	강북구	A	9	미아동	75-9	3.5	190%	12층이하	60%	3	주택 재개발	수복 (전면)
2	마포구	B	11	공덕동	249	1.1	190%	12층이하	60%	2	주택 재개발	수복 (전면)
3	구로구	A	3	구로본동	469	0.9	190%	12층이하	60%	2	주택 재개발	전면 개발
4	동대문구	A	12	제기동	67	9.8	190%	12층이하	60%	2	주택 재개발	전면 개발
5	마포구	B	13	신공덕동	5	0.7	190%	12층이하	60%	1	주거환경개선사업	전면 개발
6	용산구	A	5	원효로4가	135	0.5	170%	7층이하	60%	3	주거환경개선사업	수복 (전면)
7		B	6	용산동2가	1	3.7	170%	3층이하 /기타	60%	1	주거환경개선사업	수복 (전면)
8		B	7	용산동2가	5	1.0	170%	3층이하 /기타	60%	1	주거환경개선사업	수복 (전면)
9	영등포구	A	2	양평동3가	78-3	0.6	210%	-	50%	2	주거환경개선사업	전면 개발
10		A	3	당산동5가	75	0.5	210%	-	50%	1	주거환경개선사업	전면 개발
11		B	4	당산동4가	1-145	0.7	210%	-	50%	2	주거환경개선사업	전면 개발
12		B	5	당산동4가	1-61	0.8	210%	-	50%	2	주거환경개선사업	전면 개발
13		A	7	영등포동8가	46	0.7	300%	-	60%	2	주거환경개선사업	전면 개발
14	동작구	B	9	상도3동	286	0.3	190	12층이하	60%	1	주거환경개선사업	전면 개발
15		A	11	본동	434-3	1.1	210%	-	50%	1	주거환경개선사업	전면 개발
16	성북구	A	7	성북동	109-13	0.9	170%	7층이하	60%	3	주거환경개선사업	수복 (전면)
17		B	9	정릉동	559-46	0.4	190	12층이하	60%	2	주거환경개선사업	전면 개발
18		B	13	동소문동1가	97-1	0.9	190%	12층이하	60%	3	주거환경개선사업	수복 (전면)
19		A	14	동소문동3가	60	0.6	210%	-	50%	1	주거환경개선사업	수복 (전면

○주택재건축(단독, 공동주택)

연번	자치구	구역 번호	동명	지번	면적 (㏊)	계획 용적률	건폐율	층수	추진 단계	주택 유형	비고
1	성동구	1	마장동	795-6	1.8	190	60	7	1	단독
2		2	마장동	797-47	1.9	190	60	평균층수 10	1	단독
3	금천구	3	독산동	144-45	1.4	190	60	평균층수 10	2	단독
4		16	시흥동	922-27	1.0	190	60	평균층수 15	1	단독
5	마포구	10	창전동	382-1	2.1	210	50	평균층수 15	1	단독
6	구로구	10	구로동	111-2	2.5	210	50	-	2	단독
7	양천구	5	신월동	510-1	2.0	190	60	12	1	단독
8	서대문구	2	북가좌동	343-1	1.0	190	60	평균층수 10	2	단독
9	은평구	8	역촌동	51-43	1.0	190	60	12	1	단독
10	마포구	14	용강동	149-7	0.3	190%	60%	12층	-	공동주택
11	금천구	9	시흥동	105-1	2.6	-	-	-	-	공동주택
12		13	시흥동	992-2	2.6	-	-	-	-	공동주택
13		17	시흥동	220-2	1.0	190	60	7	-	공동주택

정비예정구역 후보지 선정 기준

○ 정비예정구역 지정과 관련한 그간의 민원 및 사전예고에 대한 행정의 신뢰를 감안하여 금회에 한해 최소한으로 정비예정구역 신규 및 변경(해제 포함) 지정을 추진할 계획임을 유념할 것

- 도시재생 법제개편 추진에 따라 향후 정비예정구역 제도는 폐지되고 향후 주거지종합관리계획에 따라 체계적으로 정비사업을 추진하게 되므로,

- 이번에 정비예정구역으로 지정되지 않더라도 향후 주거지종합관리계획에 따라 정비사업이 가능함을 주민들에게 적극 홍보할 것

- 이번 후보지 제출과 관련하여 부동산 투기나 민원이 유발되지 않도록 후보지 선정업무 추진에 각별히 유의할 것

○ 원칙적으로 가구단위로 획정하며, 구역규모는 필요한 공간을 확보할 수 있는 규모 이상(최소면적 10,000㎡이상)으로 계획하고, 공원, 녹지, 나대지 포함 지양. 다만, 지형여건, 건물의 배치, 토지이용계획의 증진을 위하여 필요한 경우에 한하여 최소한으로 포함 가능하나, 이 경우 그 사유를 구체적으로 명시하여 제출할 것

○ 부정형하게 경계를 설정한 후보지는 검토대상에서 제외할 계획이니 노후도 등 정비구역지정 요건 등을 맞추기 위한 부정형한 경계 설정을 하지 않도록 할 것

- 정비예정구역 경계에 도로가 있는 경우에는 그 도로를 경계로 할 것. 다만, 개설되지 아니한 계획도로인 경우에는 구역에 포함하여 경계를 설정할 것

- 진입도로가 확보될 수 있도록 진입도로를 포함하여 구역경계를 설정할 것

○ 택지개발사업, 토지구획정리사업 등 도시계획사업을 통해 조성되어 도로․공원 등 정비기반시설이 비교적 양호하고 다세대/다가구가 밀집한 저층주거지로써 단독개발 또는 추후 『서울휴먼타운』 사업으로 추진이 바람직한 지역은 단독주택 재건축 정비예정구역 후보지로 제출을 지양할 것

○ 최고고도지구, 자연경관지구, 문화재보호구역, 공원연접지역, 공원에 연접한 급경사지, 고지대 등 건축물높이 등을 제한받는 지역과 저층․저밀 단독주택 밀집지역 등은 사업의 타당성을 면밀히 검토하여 후보지 선정여부를 신중히 결정

- 저층․저밀 단독주택 밀집지역은 생활권을 설정하여 당해 생활권의 정비 및 기반시설 정비구상을 동시에 수립한 경우에 한하여 신청할 것

- 대상지 내 한옥이 있는 경우에는 한옥보존방안을 강구하여 제출할 것

○ 정비기반시설이 불량하여 주택재개발사업으로 추진해야 할 지역을 주택재건축 정비예정구역 후보지로 선정하지 말 것

○ 자치구별 정비예정구역 신규 후보지가 2개 이상인 경우에는, 노후도, 주민동의율 등 사업의 시급성 및 사업추진 가능시기의 선후 등을 면밀히 검토하여 신청구역별 우선순위를 결정하여 제출할 것

- 후보지가 많을 경우, 법제개편 취지 및 정비사업 속도, 수급 조절을 위해 각구별 우선순위, 시 전체 신청구역의 노후도 순위, 주민동의율 등을 감안하여 대상지 선정 계획임.

○ 정비예정구역 선정(변경) 조사서(첨부 자료 포함)가 부실하거나 사실과 다를 경우에는 후보지 검토대상에서 제외할 계획이며 이에 대한 모든 책임은 자치구청장에게 있음을 감안하여 관련 자료를 면밀히 작성할 것

- 건축물은 건축물대장, 토지는 토지대장 등 관련공부를 필히 확인하여 건축물조서 및 토지조서를 작성할 것.