상권분석이론

[류재수]

소매포화지수(index of retail saturation.IRS)

1. 의의

한 시장내의 특정 소매업태(집적소매시설)의 단위매장면적당 잠재수요(잠재매출액)

2. 내용

시장수요잠재력을 총체적으로 측정할 수 있는 지표

한 지역시장내에서 수요 및 공급의 현수준을 반영하는 척도

3. 공식

소매포화지수 = 수요/특정업태 총매장면적

=지역시장총가구수×가구당특정업태에 대한 지출액/특정업태 총매장면적

[수요/매장면적 또는 총가구수x가구수당지출액/매장면적]

지역시장의 총가구수=1,000가구

가구당 특정업태에 대한 지출 =50만원

특정업태의 매장면적 =1000평

수요= 5억

IRS= 1000×500,000원/1000평=500,000원

market expansion potential(MEP. 시장확장잠재력)

1. 의의

A term used in trade area analysis to estimate an area’s potential for creating new demand(새로운 수요를 창출하기 위한 한 지역의 잠재력을 측정하는 상권분석에서 사용되는 용어)

2. 내용

가. 소매포화지수(ISR)의 단점을 보완하는 지표이다.

나. 시장의 신규수요 창출을 위한 잠재력을 반영하는 지표이다.

다. 소매포화지수가 높고 시장확장잠재력이 높아야 매력적인 시자이다.

라. 제2분면은 기존점포간의 경쟁은 낮지만 시장확장잠재력이 높지 않아 시장매력도를 반감시킨다.

마. 제3분면은 시장잠재력이 높은 지역이다.

구매력 지수(buying power Index, BPI)

1. 의의

소매점포의 입지분석을 할 때 해당 지역시장의 구매력을 측정하는 기준으로서 사용되는 것으로 해당시장에서 구매할 수 있는 능력을 나타내는 것

2. 공식

다음과 같은 3가지 요소에 가중치를 곱하여 합산하는 공식을 사용한다.

국가 전체 인구에서 차지하는 시장지역인구의 비(200만명/5,000만명=0.04)

국가 전체 소매 매출액에서 차지하는 시장지역 매출액의 비

국가 전체 유효 구매소득에서 차지하는 시장지역의 유효 구매소득의 비

가중치 : 인구(0.2) 소매 매출액 (0.3) 유효소득 (0.5)

구매력 지수(BPI) = (인구비 × 0.2) + (소매 매출액비 × 0.3) + (유효구매 소득비 × 0.5) 구매력 지수가 높으면 높을수록 그 시장의 구매력은 크다는 것을 의미한다.

상권분석이론

1. W.C. Chrystaller의 중심지이론(central place theory)

가. 의의

한 도시 또는 한 지역내의 상권은 상업중심지가 포괄하는 상권의 규모는 도시 또는 지역의 인구규모에 의하여 커진다. 재화의 최소요구치와 재화의 도달거리와의 관계로 인해 나타나는 상권을 설명한 이론이다.

중심지(central place) : 배후 거주지역에 대해 다양한 재화와 용역을 제공하고 교환의 편의를 제공하기 위해 상업행정기능이 밀집된 장소(육각형)

2. 성립조건(전제)

가. 지표공간은 균질적인 표면이고 공간거리를 극복하기 위한 교통수단은 유일하고 수송비용은 거리에 비례한다.

나. 인구는 공간상에 동일하게 분포한다.

다. 주민은 구매력과 소비형태는 같다.

라. 인간은 합리적 사고로 의사결정하며 최소비용으로 최대이익을 추구하는 경제인(economic man)이다.

3. 기본구성

가. 최소요구치(임계거리, threshold size) : 중심지로서 유지되기 위한 최소한의 수요 수준 또는 수요를 발생시키는 상권의 범위(고객수가 존재하는 공간의 범위). 점포가 생잔(生殘)할 수 있는 상권의 범위.

나. 재화용역도달거리(range of goods and service) : the outer range9도달범위)

다. 배후지(hinterland)

4, 내용

가. 고차원 중심지일수록 거리(또는 체적)가 더 멀고 저차원 중심지일수록 가깝다.

나. 고차원 중심지일수록 규모가 더 커지고 다양한 중심기능을 가진다.

다. 저차원 중심지에서 고차원 중심지로 갈수록 중심지수는 피라미드형을 이룬다.

라. 중차원 중심지가 포용하는 저차원 중심지의 수는 고차원 중심지로 갈수록 그 분포도가

줄어든다.

마. 시장·교통·행정 등에 따라 중심지의 수와 모형은 많은 영향을 받는다.

2. A. Lösch의 수정중심지이론

Chrystaller의 최상위 중심지의 육각형 상권구조에 하위 중심지 들이 포함되는 하향식 도시공간구조를 제시한 반면 뢰슈는 가장 보편적인 최하위단계의 육각형 상권구조에서 출발하여 상위계층의 상업중심지로 진행하는 상향식 도시공간구조를 전개.

Chrystaller는 고차상업중심자가 저차상업중심지의 유통가ㅣ능을 전부 포함하고 추가 기능도 포함한다고 했으나 뢰슈는 모두 포함하는 것은 아니라고 했기 때문에 대도시 지역의 공간구조를 더 잘 나타내고 있다. 뢰슈는 인구분포가 연속적으로 균등분포가 아니라 불연속 인구분포를 하기 때문에 각 중심지의 상권규모가 다르다고 가정하여 K-value 모형을 제시하였다.

3. W, Reilly의 소매인력의 법칙(law of retail gravitation)

가. 의의

두 경쟁도시의 중간에 위치한 소도시의 거주자들을 끌어들일수 있는 두 도시의 상거래 흡인력(구매지향비율)은 두 도시의 인구규모에 비례하고 각 도시와 중간도시간의 거리 제곱에 반비례한다.

소매자들의 구매행위가 점포까지의 거리보다, 점포가 보유하는 흡인력에 의해 결정된다는 이론(거리에 반비례하고 인구에 비례한다, 이웃 도시 간의 상권경계를 결정하는 데 이용)

많은 인구를 가진 도시가 더 많은 쇼핑기회를 제공하므로, 먼 거리에 있는 고객도 흡인할 수 있다.

① 각 도시의 소매인력 = 인구규모/거리²

② 중간도시의 구매지향비율= A도시에 대한 구매지향비율/B도시에 대한 구매지향비

=Ba/Bb=Pa/D²a÷Pb/D²b     

 문제

A(수원. 인구 50만)----- 10km B(의왕)---------20km C. 서울 인구 1000만

50/1000×(20/10)²=1/20×4=⅕ 16,5% 83,4%

4. P.D. Converse의 분기점모형(수정소매인력의 법칙)

두 도시 사이의 거리가 분기되는 중간지점의 정확한 분기점(breaking point)을 결정하기 위해

레일리의 모델을 수정.

컨버스의 제1법칙 :

경쟁도시 간에 소비자가 어느 도시로 구매하러 갈 것인가에 대한 상권분기점을 찾아내는 것으로 주로

 선매품과 전문품에 적용되는 모델.

컨버스의 제2법칙 : 소비자가 소매점포에서 지출하는 금액이 거주도시와 경쟁도시 중 어느 지역으

로 흡수되는가에 대한 것으로 중소도시의 소비자가 선매품을 구입하는데 있어 인근 대도시로 얼마

나 유출되는가를 설명해주는 이론.

5. D. L. Huff의 확률적 상권모형과 현시선호모형(소매입지이론)

가. Huff의 확률모형

거리가 가깝고 매장면적이 큰 점포가 큰 효용을 준다는 이론

공간적 상호모델 : 목표상권 내에서 구매하는 소비자 쇼핑행동을 분석하는데 이용. 예)소비자의 지출패턴 등 소비자는 점포의 매력도가 높은 곳을 찾는다.

6. 다항로짓함수모형(multinomial logit mdel)

1980년대 이후 소비자의 점포선택행위와 특정점포의 시장점유율을 예측하는데 이용되고 있는 허프모형 이외의 또 다른 확률적 선택모형(기출)이다.

상권 내 소비자들의 각 점포에 대한 개별적인 쇼핑여행에 관한 관측자료를 이용하여 각 점포에 대한 선택확률의 예측은 물론, 각 점포의 시장점유율 및 상권의 크기를 추정할 수 있다.

7. MCI모형(multiplicative competitive interaction model. 승수경쟁적 상호작용모델형) : 수정 Huff모형

소비자가 어느 상업지에서 구매할 확률은 그 상업지역의 매장면적에 비례하고 그곳에 도달하는 거리의 제공에 반비례한다.

types of shopping centers(쇼핑센터의 유형)[교재 241쪽]

1. strip shopping centers : neighborhood center, community center, power shoppi

2. shopping malls: outlet center, fashion center, 지역센터, 수퍼지역센터, theme/festival cenrter

tenant mix (교재 243쪽)

anchor tenant : a well known enterprise likely to attract other tenants as well as shoppers. 중심이 되는 핵심점포(key tenant), 영화관, SSM, 대형서점

magnet store

complementary tenant

공간균배의 원리

1. 의의

경쟁관계에 있는 점포 사이에 공간을 서로 균배한다는 이론(R. M. Fetter)

2. 입지유형별 점포

점포	특성
집심성점포(centralization store)	① 중심업무지구(CBD), 도시중심지(고차원중심지)에 입지해야 유리 고가품, 전문품, 도매점, 백화점, 귀금속점, 고급음식점, 고급의류점, 대형서점 ② 구매빈도 낮다 ③ 수요의 교통비탄력성 작다(교통비에 민간하지 않음) ④ 구매노력, 비용, 시간 높다(고차위재화).
집재성점포(concentration store)	① 동일 상권내 동일 업종이 서로 한곳에 모여 있어야 유리, 은행, 보험사, 가구전문점 중고서점, 전자제품, 기계점. 전자상가단지, 가주유통단지, 금융증권가, 법조타운, 학원타운 ② 누적적 고객흡입력을 요하는 점포
산재성점포(deconcentration store)	① 동일 상권내나 다른 상권(저차원중심지)으로 분산 입지해야 유리. 저가품, 생활필수품, 소매점, 잡화점, 이발소, 세탁소, 목욕탕 ② 구매빈도 높다 ③ 수요의 교통비탄력성 크다(교통비에 민간하다) ④ 구매노력, 비용, 시간 낮다(저차위재화).
집심성점포(decentralized concentration store)	① 일정 지역에 동종업종끼리 국부적 중심지에 입지해야 경영상 유리(외곽입주주체를 상대로 교외에 입지), 농기구점, 철공소, 석재점, 비료점, 어구점. 이심적 집재성점포

3. 상품에 따른 상점의 종류

가. 편의품점(convenience goods store)

나. 선매품전(shopping goods store)

다. 전문품점(specialty godds store)

(라. 비탐색품점. unsought goods store)

목적점포(destination store)와 기생점포(parasite store)[교재 258쪽]

목적점포와 기생점포의 차이점을 이해하게 해주는 사례들이다. 소속이 상대적으로 가장 다른 하나는?

1.쇼핑몰 혹은 쇼핑센터에 입점해 있는 전문음식점 및 일반음식점

2.쇼핑몰 혹은 쇼핑센터에 입점해 있는 편의점

3.쇼핑몰 혹은 쇼핑센터에 입점해 있는 전문의류점

4.쇼핑몰 혹은 쇼핑센터에 입점해 있는 할인점

인간의 심리동선

1. 최단거리 실현(중시) 2. 보증 실현

3. 안전 중시 4. 집합(군집. 추종) 중시

dominant 출점전략[281쪽 4번문제]

도미넌트 전략(dominant strategy)

1. 의의

지배적인 전략. 어느 한 지역에 신속하게 집중적으로 출점하여 경쟁점포의 개설을 막고 시장을 지배하려는 전략을 의미한다.

2. 장점

가. 경쟁업체의 진입 장벽 설정 효과

경쟁사의 시장 진입을 차단하는데 유리하다.

나. 물류와 배송 편리

다. 점포 관리 효율성

라. 특정상권내에서 시장점유율(market share) 제고

마. brand image 제고 및 marketing 효과 개선

[문제] 시장력이 약한 상태에서 경비절감을 목적으로 출점입지를 특정지역으로 한정하여 그곳에 집중적으로 점포를 개설하는 출점전략은?(③)

①시장력 우선전략 ② 시장력 흡수전략 ③ 도미넌트 전략 ④ 인지도 확대전략 ⑤ brand전략

상권의 구매력=상권내의 세대수× 1세대당 상품구매지출[1세대당 소비지출-1세대당 비소비지출]

상권내 총구매력=상권내의 세대구매력+상권내 사업소의 구매력+상권내 유입인구위 구매력[유입인구×유입인구 1인당 점포 구매액]

점포의 적정 매장면적

상권내 흡입가능한 세대수 × 1세대당 월평균 상품구매지출

적정면적 = ----------------------------------------------------

월 평(3.3m²)당 매출목표

[계산] 서울특별시 강서구 신월동에 사는 김창업씨의 "John Beer" 치킨과 맥주소매점

월 평당 매출예상액 100만원. 상권내 흡입가능한 세대수 300세대, 1세대당 월평균 치킨 구매지출 비용 45,000원

적정 매장면적 13.5평(44,55m²)

300×45,000원 13,500,000

----------- + ----------------------- = 13,5평(44,55m²)

100만 100

건폐율과 용적률[287쪽 문제 3번]

건축법

제55조(건축물의 건폐율) 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율(이하 "건폐율"이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따른 건폐율의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.

건축면적

건폐율(building coverage ratio) = -------------------------- × 100

대지면적

제56조(건축물의 용적률) 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율(이하 "용적률"이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.

연면적

용적율(floor area ratio) = ---------------------------- × 100

대지면적

연면적 : 하나의 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계. 다만 용적율의 산정을 위한 연면적에는 지하층면....적, 지상층의 주차장으로 사용되는 면적, 주민공동시설면적, 초고층건물(skyscraper, 마천루)의 피난안적구역의 면적은 제외한다.

건폐율 70% 용적율 140%