고시원 창업

[까메오]

   나는 은퇴를 하면서 무슨 꿈을 꾸웠는가 생각해보니 보통의 은퇴자들과 똑같지 않았을까 하는 생각이 든다.

  매일 매일을 다람쥐 챗바퀴 돌듯이 매일 눈을 뜨면 잠이 덜깬 상태에서 출근 준비에 지하철의 틈바구니를 비집고 들어간다 그리고 목적지인 사무실에 도착하면 벌써 기진 맥진한 상태에서 하루 일과를 시작하고 저녁 술시가 되면 맘 맞는 동료들과 술한잔 기울이고 저녁 늦게 축 쳐진 어깨로 최대한 불쌍한 모습으로 가족들에게 최선을 다했다는 듯 힘든 모습을 보여주며 나 술먹기 싫었는데 회사 생활위해서 어쩔수 없이 먹었다고 가장으로 최선을 다했다는 듯 푸념아닌 푸념을 했었는데 지금생각하면 이런 생활들이 즐기기도  했지만 하루라도 빨리 벗어 나서 은퇴 생활을 즐기고 싶다라는 생각을 갖은적이 많았다

   물론 먼저 은퇴한 선배가 해외여행을 자유롭게 다니는 모습도 부럽기도 해서 그런 모습을 꿈꾸기도 했지만

   막상 회사를 박차고 나오니 이불밖은 위험하다고 하듯이 내 생각은 회사 밖도 위험하다, 얼마 안되는 명퇴자금을 함부로 쓸수도 없고 그렇다고 전혀 새로운 일에 도전할수도 없는 노릇이 아닌가

그래서 마침 좋은 환경덕분에 퇴사 6개월전부터 배우자에게도 말하지 않고 동료들에게도 말하지 않으면서 나혼자 부단히 노력을했고 퇴사 며칠전에 배우자에게 나의 계획과 수익 창출에 대한 프리젠테이션을 하고 퇴직도 승인 받고 지금은  나만의 사업장을 가지게 되었고 어느정도 안정이 되니  시간적인 여우도 있고해서   혹시  한가지 더  한다면 무엇을 할까 고민하는 중이다

   그러다 예전부터 관심을 갖고 있는  고시원에 요즘 다시 관심을 갖기 시작해서 나만의 자료로 정리를 해보기로 했다. 이렇게 정리하는 이유는 나중에 내가 고시원을 하게 되면 이것을 기초로 임장부터 계약을 꼼꼼히 챙겨서 절대 실수 하지 않으려고 한다. 물론 지금까지 적은 내용은 유투브에서 직접 운영한 사람들의 사례를 공유한 내용을 적은 내용으로서 더 좋은 내용은 유투브에 더 많이 있을수 있으니 지금까지의 내용만 자료로 만들었다

먼저 고시원 임장할때 꼭 보는 사항

1. 빛과 환기 -  고시원은 좁은 공간인 관계로 냄새가 취약해서 복도 사이에 창이 있어서 맞바람부는지를 체크하고  이왕이면 계단은 통창이어서 빛이 잘들어 와서 환하고 밝고 환기가 잘되어서 포근하고 따뜻한 분위기는 손님도 그런사람들이 온다

2.누수  -  고시원 건물은 대부분 년식이 오래되어서 누수는 당연하다, 외벽은 건물주, 내부는 시설에서 일어난 경우에는 임차인(현 원장)이 책임을 져야 하는데 현 임차인 입장에서는 머리가 아픈 고시원을 한달이나 두달만 지나면 새로운 임차인이 책임지기 때문에 말 안할수 있지만 그래도 꼭 물어봐하고

 누수의 흔적을 찾아봐야한다.주방이나 세탁실등을 봐야하는데 그런 흔적이 없다면 관리사무소등에 가서 임대좀 알아보려고 하는데 말벗이되서 물어보는것은 팁

3.나무문 - 고시원에 나무문은 피해야 한다. 나무문은 도어락 설치가 어렵다, 도어락은 무인으로 운영이 가능하기 때문이고 나무로  허가를 받았던 시절은 너무 오래되었다 지금은 방화벽으로 허가를 받아야 하기 때문에 수도배관 보일러는 삭을대로 삭아서 문제가 너무 많아서 문제가 될소지가 있다

4.빨래 건조대 유무 - 마당이나, 지붕등이 있어야하는데 없으면 방에서 말리다 보니 쉰네가 많이 나고 습하다. 건조대를 설치하면 되는데 설치할 자리가 없을수도 있다

5.방사이즈 확인- 피난대피도를 사진 촬영해놔야하고 내가 보고 있는 방이 피난 대피도에서 어떤 방인지 묻고 확인해야한다, 평균적으로 어느 정도 방인지 물어봐야한다.

6.창문 - 외창이 알루미늄창등이 잘 닫히는지도 확인해야한다. 단열,곰팡이도 확인하고 수압도 체크와 화장실 물 잘 내려 가는지도 확인해야하고 주방도 창이 있는곳에 확인하고 세탁기 같은 경우에는 옥상에 증축을해서 놓은 경우가 있는데 건축물대장에 위반시설인지 아닌지도 확인을 해야한다. 참고로 옥상에 세탁실 보일러실이 옥상에 있으면 동파등이 발생할수 있으니 이왕이면 내부에 있는것을 추천

7.입실자들의 연령층도 확인  - 연세가 많으면 신경이 많이 쓰임, 나이가 많은면 하루 종일 거주하다보니 하루종일 TV를 틀어놓으면 소음문제, 하루종일 에어컨을 틀어놓으면 전기세, 식사도 매끼 해드시면 쌀값등의 문제가 있어서,직장인이 많으면 좋다

고시원을 창업하는 순서

1.매물찾기 -

인터넷 검색할때 고시원 창업, 고시원 매매, 고시원 컨설팅등을 검색을 해서 혼자 연구하고 공부를 많이 한다음  고시원넷 아이러브스쿨등 고시원 창업과 관련된 부동산 사이트에 매물이 나와 있으니 고시원의 수익 매출 방의 개수등을 알수 있으나 알다시피 인터넷에 알려진곳은 이미 다른 사람들이 모두 차지 했기 때문에 1순위 매물은 아닐수 있다, 인터넷으로만 보지 말고 대면 면담을 통해서 부동산에 연락해서 임장을 해야한다.

2.임장 

임장시 방사이즈와 내창과 외창 확인하고 임대료 보증금 권리금 입실자층 방값을 얼마 받고 있는지체크한다

3.부동산 계약은 두가지 권리양도양수계약, 임대차계약

    권리계약: 현재 원장의 권리를 받아서 내가 이제 임차인이되고 내가 원장이 되는 단계인데 보통은 부동산 사무실에서 하는데 공실체크하고 공식특약,누수특약과 소방필증이 안나오면 무효화한다. 임대차 계약의 변경사항이 있으면 무효화한다등등

    임대차 계약 하는 날이 잔금 치르는 날이라고 생각해야하고 인수인계받는날이라고 생각하면된다 그날부터 모든 권리는가 나에게 넘어온다- 입실료는 이날자 기준으로 내가 가져온다-   

권리계약하고 잔금 치루는 날이 보통 3~4주 걸리는데  이때 가장 중요한 완비 증명서라고 하는 소방필증을 받는 기간이다

다중이용시설인 관계로 소방에 깐깐하다. 

4.소방필증 

 한국 소방 안전원이라는 사이트에 가서 사이버 강의로 하루에 충분히 받을수 있고 이수증을 발급해서 프린트, 신분증, 화재보험 가입증서(MU 번호- 소방서에 미리 전화하면 되고 NU번호를 가지고 보험회사에 전화해서 가입하면 됨), 권리 계약서와 임대차 계약서를 요구하는 경우도 있으며 소방필증은  5일에서 2주까지 기다리는 경우가 있음

5.임대차 계약하기

소방 필증이 나오면 양수인과 양도인 그리고 소방서 부동산에서 같이 체크하고 고쳐주는건 현 원장이 해주고 그날이 잔금날자로 하는게 좋음

6.권리 양도 양수 계약- 사업자 등록

공과금 정산후 인수인계 입실자 명단중 블랙리스트가 누구인지 내가 운영하면서 의지받아야할 입실자가 누구인지 체크하는것도 팁이다,  입실자계약서 ,임대차계약서,신분증그리고 소방필증을 세무서로 가셔야하고 참고로 홈텍스 발급 가능하다

사업자 등록증을 받을때 전 원장이 폐업신고를 해야한다

7.명의이전

정수기 공과금등 본격적으로 운영하면 됨



물론 위의 내용을 일정 금액을 받고 교육과 현지 물건도 소개해주면서 계약도 체결및 사업자 등록까지 해주면서 사업의 진척을 도와주는 컨설턴트도 있다
초보자인 경우에는 컨설팅을 통한 개원도 괜찮을거란 생각을 해본다

[까메오]

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