스크랩 유치권 깨트리기- 유치권 성립요건, 유치권 소멸 요건, 유치권 판례, 유치권 분석

[박일]

유치권 깨트리기- 유치권 성립요건, 유치권 소멸 요건, 유치권 판례, 유치권 분석

[유치권]

1. 유치권 성립배경 (background):

1) 부동산 유치권은 20세기 법학의 실수

2) 유치권은 동산(시계)에서 유래: (점유+유치권 행사) ‣‣ 제 3자가 피해볼 소지 無

※ 그러나, 유치권을 행사하는 부동산에는 온갖 권리 (소유권, 저당권 등)가 설정됨

‣‣ 제 3자가 피해볼 소지 多

2. 법적 성격: 법정담보물권

1) 소유자의 의사와 무관하게 성립 ‣‣ 소유자가 100% 통제할 수 없는 권리

2) 법률요건 완성 ‣‣ 자동 성립

※ 저당권: 약정담보물권 ‣‣ 소유자가 100% 통제 가능한 권리 (약정으로 성립)

유 치 권	저 당 권
강제경매 o, 임의경매 x	임의경매 o
순위배당권 x	순위배당권 o
사실상 최우선 변제권 o (경락자의 인수권리가 된다)	배당잔액 있어야 배당 가능

3. 절차법상 저당권과 다른 점:

※유치권자에게 우선변제권은 전혀 없는가?

채무자가 파산하여 유치권자가 별제권을 가지는 경우(파산84조), 유치권자가 유치물을 간이변제에 충당하는 경우(법3 22조 2항), 유치권자가 유치물로부터 생기는 과실을 취득하여 다른 채권자보다 먼저 채권의 변제에 충당하는 경우(법3 2 3조)에 유치권자가 우선변제권을 갖는다.

4. 성립요건:

유치권이 성립하기 위해서는 점유자가 채권을 가지고 있을 것을 요한다. 채권의 발생원인은 계약, 사무관리, 부당이득, 불법행위 어느 것이든 좋으며 채권은 반드시 금전채권임을 요하지 않는다.

1) 견련관계 채권: 채권 vs. 부동산 ‣‣ 법률적 관계가 있어야 한다.

(1) 공사비 유치권 (99%)

(2) 수선비 유치권: 인테리어 공사

(3) 비용상환청구권 (=필요비/유익비) 유치권 ‣ 모든 점유자에게 인정되는 권리

*부속물 매수청구권 (본인물건) ‣‣ 유치권 행사대상 아님

① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. 비용상환청구권의 제척기간은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월이다.

1) 필요비의 범위 ‣ 보일러 수리비, 상하수도 수리비, 현관 출입문 열쇠=지출 즉시 유치권 행사 가능

2) 지출금액이 허위영수증이 아니고 정상적인 금액일 경우: ‣ 임대인은 금액에 대하여 다툴 수 없다.

1) 유익비의 범위 ‣ 도배, 장판, 베란다 샤시 공사, 보안창

2) 임대인은 금액에 대하여 다툴 수 있다.=임대차 종료 이후에 변제기 도래

3) 유익비는 ① 합의 or ② 소송으로 금액 확정 ‣ 당사자 간에 분쟁만 야기하는 조문

*필요비/유익비 vs. 부속물 매수청구권 분리하는 기법 ‣‣ *경매의 핵심

(4) 미지급매각대금 유치권: <유치권 합의서> 작성

- 잔금 10%정도 미지급일 경우 처리하는 기법

- 매수인에게 소유권 넘겨주고 매도인은 <미지급매각대금 유치권>으로 처리

*<유치권 합의서>

잔금날짜는 OO년 OO월 OO일이나 매수인이 金 일부xx만원을 지급하지 못하여

이에 매도인과 매수인은 아래와 같이 합의한다.:

① 잔금날짜에 미지급된 매각대금이 있음에도 불구하고 매도인은 매수인에게

소유권을 이전해 주기로 합의 한다

② 미지급매각대금을 완납할 때까지 부동산 점유 및 사용수익은 쌍방합의에 의해

매도인이 계속하기로 한다.

날짜: OO년 OO월 OO일 매도인 인

매수인 인

2) 변제기 이후 채권: 공사비 유치권 주의할 것

(1) Developer: <대물변제> 도급계약 ‣‣ 준공을 해야 변제기 도래

※ 총 50억 공사 중 10억 공사완료 (시공사) ‣‣ 분양대금 1억 중 80% 공사비 수령:

① 유치권 주장 못한다. ‣‣ *도급계약서로 판단

② 당사자 간 (소유자+유치권자)에 얼마든지 도급계약서 조작이 가능

☆채권이 변제기에 있어야(점유당시) ☞ 유익비상환청구권에 관하여 법원이 상당한 기한을 허여할 수 있도록 규정하고 있는데, 이러한 경우 채무자에게 기한이 허여되면 채권자는 유치권을 잃게 된다. 그러나 변제기한이 허여된 경우 유치권소멸의 효과는 종국적인 것이 아니고 후에 법원이 허여한 기한이 도래된 때에는 유치권자는 이 채권을 위하여 유치물위에 다시 유치권을 취득할 수 있게 된다. 기간을 정하지 아니한 채권에 관하여는 채권발생과 동시에 유치권이 성립한다. 변제기에 있다고 하더라도 상대방이 동시이행의 항변을 한 때에는 유치권의 행사가 배제될 것이다.

3) 점유: (1) 유치권에 대한 유일한 제3자 공시방법

(2) 이유여하를 불문하고 점유상실 ‣‣ 유치권 상실

☆ 점유는 계속되어야 ☞ 저당권이 설정되어 있는 부동산에 관하여 양도담보권을 취득한 자가 채무자의 의뢰에 의하여 저당권자에게 대위변제하면 채무자가 양도담보의 피 담보채권금액을 변제․공탁하더라도 양도담보권자는 위 대위변제에 의한 구상채무의 변제가 있을 때까지 등기명의의 이전을 거부 할 수 있다고 할 것이다. 이러한 등기명의는 유치권이 아니라 하더라도 이에 관하여 유치권의 법리를 적용하는 것이 공평하기 때문이다.

1) 공동점유, 간접점유도 된다. 단, 채무자를 직접점유자로 한 간접점유자는 유치권이 인정되지 않는다.

2) 점유상실시 유치권은 즉시 소멸되고 다시 점유하면 유치권은 회복된다. 따라서 비록 그 점유를 승계한 사실이 있어도 前점유자를 대위하여 유치권을 주장할 수는 없다.(자기가 점유한 기간동안만 주장할 수 있다.)

3) 법원의 가처분에 의해 점유를 상실해도 유치권은 존속한다.

☆목적물의 인도를 구하는 소송에 있어서 유치권자가 유치권을 행사하지 않으면 법원은 유치권의 존재를 고려하여서는 아니된다. 따라서 유치권자가 변론종결전에 유치권을 가지고 있었음에도 불구하고 이를 행사치 아니하여 패소확정된 경우에는 청구이의의 소로써 다툴 수 없게 된다(민소505조 2항).

그러나 구두변론 종결 후 인도기일까지 목적물에 관하여 견련하는 채권(유익비 상환청구권을 취득)을 취득한 때에는 유치권을 행사하여 청구이의의 소를 제기할 수 있는 것이다.

4) 불법이 아닌 점유: 계약, 특약, 합의, 묵시적 합의, 법률조문 등에 기하여야 한다.

(1) 적법점유일 필요는 없다

(2) 점유 = 점유 지배권, (사용/수익권 x) ‣‣ 유치권

※ 불법점유:

① 조폭 시켜 점유자 몰아낸 뒤 점유

② 인테리어 공사(수선비 채권)완료 후 공사비 미지급을 사유로 바깥에 시건장치로

문 잠금: 소유자가 점유권 인정한 적 없으므로 불법점유지배권 ‣‣ 불법 유치권

불법한 점유여서는 안된다. : 점유관계조사서와 현장조사는 필수

   1) 처음부터 불법점유인 경우 뿐만 아니라, 처음에는 적법한 점유였지만 비용지출 당시 점유할 권원이 없어진 상태라면 유치권이 부정된다.

   2) 매수인에게 명도하기로 한 날이 지난 후의 점유는 불법점유가 된다.

   3) 임대차 종료 후, 비용상환을 받기 위해 유치권을 행사하는 도중의 비용지출은 불법점유가 아니므로 그 비용상환청구권을 위한 유치권도 인정된다. 건물임차인이 임대차계약이 해지, 해제된 후에도 계속 건물을 점유하면서 유익비, 필요비등을 지출한 경우에는 유치권이 부정된다.

   4) 토지의 불법점유자로부터 건물공사를 도급받은 자가 건물을 신축한 경우, 수급인은 도급인에 대한 관계에서만 건물에 대해 적법점유일 뿐, 토지소유자에게는 불법점유이다.(대판1989.2.14.87다카3073)

    5) 유익비상환청구 중에 임대인이 건물을 매도하여 제3자가 소유권을 취득한 후, 다시 임차인이 유익비를 지출한 경우, 두 번째 지출비용에 대해서는 제3자에게 임차인으로서의 유치권을 주장할 수 없다.

    6) 불법점유에 대한 입증은 유치권의 성립을 부정하는 상대방이 진다.

* 방안에서 사용, 수익하는 점유 ‣‣ 유치권 x

5)유치권 발생 배제 특약이 없어야  ☞ “원상회복한다” or “임차인비용으로 개, 보수 할 수 있다” 등은 유치권 배제특약으로 간주한다.

☆분양동업계약서 있으면 : 유치권 성립 안된다. "동업계약서“ 유무를 꼭 확인해야 하며 만일 유치권부존재확인소송 제기시, 이 부분을 입증하면 유치권이 없음을 확인받을 수 있다.

6) 유치권의 목적물 ‣ 물건종류를 불문하고 모두 성립 (동산/부동산/유가증권/특정 현금)

[유치권 방어기법] - 유치권 성립요건을 충족하지 않도록 한다.

1. 공사비 채권이 문제 ‣‣ 유치권 주장하는 자의 99% 공사비 유치권

1) 대물변제 도급계약일 경우, 소유자와 확인해서 깬다.(유치권 부인해주면 사례비 준다)

2) 공사완료 안된 경우 ‣‣ 소유자에게 성립요건 4가지 확인

3) 유치권 아니라고 주장하는 소유자 ‣‣ 성립요건을 깰 수 있는 확인서 확보

2. 점유: 유치권자를 설득하여 다른 물건이나 금전으로 보상해준다고 하여 스스로 점유를

풀게 한다.

3. 불법점유:

1) 수선비(인테리어 공사) 점유는 거의 불법점유

2) ‘점유 인정한 적 없다’는 소유자의 ‘확인서’를 받는다. ‣‣ 유치권 성립 x

※ 유치권자에게 인정된 점유권: 명도거부권 + 점유지배권 (o), 사용/수익권 (x)

4. 관리범위를 넘어선 사용수익 ‣‣ 법정유치권 해제사유

※ 관리범위 內 사용/ 수익한 이익 (월세 등):

① 과실물 반환의무

② 채무변제에 충당 (이자에 먼저 충당하고 남는게 있으면 원본 순으로 충당)

5. 소유자와 유치권자 간에 약정에 의해 성립되는 유치권:

1) 변제기 이후 채권

2) 불법이 아닌 점유인지 확인

【유치권과 관련된 판례검토 】

(1) 유치권을 포기하는 대신 미납공사대금을 수급인이 수분양자로부터 미납분양대금을 직접 지급받기로 하고 그 담보조로 수익자를 수급인으로 하는 신탁계약을 체결하고 수급인이 지정하는 자 앞으로 구분소유권이전등기를 경료하게 한 것이 사해행위라고 할 수 없다.(대판 2001.7.27. 01다13709)

(2) 임차인이 580만원을 들여 연탄보일러를 도시가스로 교체하였다. 그 후 건물 주인이 바뀌었다. 건물 매도인과 매수인사이에 계약상 갚기로 하는 약정이 없는 한 매도인이 임차인에게 유익비를 갚아야한다.

(3) 유치권자가 건물의 일부(상가의 옥상 or 계단)를 점유하고 있을 때 유치권자가 주장하는 금액(공사대금이 10억이라고 가정)의 전부를 매수인이 지급하여야 하는가?(유치권이 진정으로 성립한다는 가정 하에) ☞매수인이 명도소송하면 유치권자로서 “10억변제 받음과 동시에 명도하라”는 취지의 판결을 하게 된다.

(4) 수급인의 재료와 노력으로 건축된 독립건물=타인소유가 아니라서 유치권 불성립

(5)건물을 신축한 자가 건물을 매도함과 동시에 소유권이전등기하기 전까지 매수인에게 임대놓기로 하였다 → 건물공사수급인이 공사대금 일부의 미지급을 이유로 매수인 겸 임차인의 입주를 저지하자, 매수인 겸 임차인이 매도인에게 지급할 매매대금의 일부를 수급인의 공사대금 잔금변제조로 지급한 경우, 공사대금채무 범위 내에서는 매도인의 의사에 반해서도 효력이 있다.(대판 1993.10.12. 93다9903)

(6) 채권은행이 건물 전출입구에 시건장치를 해버리자, 유치권자는 건물 주현관입구에 컨테이너를 설치하고 “유치권에 기한 건물점유”라는 대형 현수막과 입간판, 그리고 지하주차장 입구에 소사슬로 출입을 통제하고 경비업체와 용역계약을 맺어 경비를 서게 하고, 잠금장치를 해제하고 유치권자가 건물내부로 들어가는 것 또한 불법이 아니다.

(7) 건물주가 유치권자에게 건물사용승낙서를 교부해 주어 유치권자들이 1층매점을 수익사업의 일환으로 운영해도 낙찰자에 대해 유치권소멸사유가 되지 않는다. 친척 및 지인들이 교대로 매점을 운영하는 것 역시 유치권자의 적법한 점유가 된다.

(8) 경매의 경우에는 임차인과 임대인간 유치권 인정은 극히 한정적이고 예외적인 경우에 인정된다. 즉 인테리어, 도배, 장판, 소규모 개보수공사 등은 인정이 되지 않고, 발코니확장공사나 벽을 허물어 방을 넓히는 공사를 임차인이 했어도 그것은 낙찰 전 건물주와 임차인간의 제3채권일 뿐 그 비용으로 유치권은 인정되지 않는다. 만약 벽의 심각한 균열로 긴급하게 공사한 경우에는 인정할 수도 있지만 “유치권성립 불분명”이라 표현하여 좀 애매하다.

(9) 유치권은 법정담보물권이므로 건축허가자는 다른 사람이라도 공사업자라고 자칭하는 자도 유치권행사가 가능하다. 즉, 계약체결하지 않은 것과 유치권성립과는 별개이다.

(10) 저당권설정등기 후에 목적 부동산의 제3취득자가 그 부동산에 지출한 필요비와 유익비

  → 매수인에 대해 유치권을 행사할 수도 있다.

Ⅰ. 유치권의 의의와 기능

유치권의 물권성, 담보물권성을 강조한다면, 상대방의 목적물인도청구에 대하여 유치권이 있는 경우에는 원고패소의 판결을 하게 될 것이나, 유치권이 공평의 원칙에 입각하고 있다는 점에 의해서 동시이행의 항변권이 주장된 경우와 마찬가지로 상환급부판결(원고일부승소판결)을 하여야 한다는 것이 다수설, 판례의 입장이다.

민법상의 유치권은 담보되는 채권의 발생원인을 묻지 않기 때문에 계약관계가 존재하지 않아도 성립한다.

Ⅱ. 유치권의 법률적성질

1. 물권성

(1) 우선적 효력 : 유치권의 유치적 효력은「동일물위에 성립하는 물권상호간에 있어서는 시간적으로 먼저 성립한 물권이 뒤에 성립한 물권에 우선한다는 물권질서의 대명제인 우선적효력을 교란하는 것이라고 할 수 있다.

(2) 물권적청구권 : 민법은 유치권은「점유의 상실로 인하여 소멸한다.」 유치권은 부동산 등기를 효력요건으로 하지 않는다.

부종성 : 유치권은 부종성이 특히 강하다. 즉 채권이 존재하지 않으면 유치권역시 존재할 수 없다.

수반성 : 채권이 양도되면 유치권도 이전되지만, 유치권은 목적물의 점유 없이는 존재할 수 없으므로 채권과 함께 목적물의 점유도 이전되어야 한다.

불가분성 : 채권전부의 변제가 있을 때까지 유치물 전부에 대하여 행사한다.(타 담보제공)

물상대위성 : 유치권은 우선변제권이 인정되지 않기에 물상대위성을 갖지 않는다.

나. 민법의 해석

(1) 채권이 목적물자체로부터 발생하는 경우 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계 또는 동일한 사실관계로부터 발생하는 경우에 견련성이 인정된다고 해석한다.

(2) 물건의 반환청구권과 채권이 동일한 법률관계에 있는 경우라고 하는 것은 반환을 청구하는 사람의 반환청구권과 반환을 거부하는 사람의 채권이 동일한 법률관계에 있음을 가리키는 것이므로 제2매수인이 매도인에게 인도청구를 하는 이상 매도인이 제1매수인에게 반환청구를 할 수 있는지 여부는 문제가 되지 아니할 것이라고 생각된다.

(3) 판례의 입장 ☞ 유치권에 관해 통상 법원은 물건에 관하여 생긴 채권이라는 법문의 조문을 그대로 인용하여 사용하고 공평의 원칙에 입각한 판단을 하고 있을 뿐이다.

특히 유치권의 거래의 당사자가 아닌 제3자에 대하여 행사되는 경우 우리 법원은 거의 유치권의 인정을 거부하고 있다. 현재의 우리 법원의 입장은 논리적일관성의 유지보다는 공평의 원칙에 비추어 유치권의 성립이 인정되어야 하는 다분히 구체적인 타당성의 유지에 치중하고 있다고 할 수 있을 것이다.

다. 학설이나 판례상 논의되고 있는 사례

(1) 채권이 물건자체에서 발생하는 경우

임차인이 임차목적물에 대하여 지출한 필요비 및 유익비의 상환청구권 또는 물건의 성질 또는 하자로 인하여 받은 손해에 대한 손해배상청구권은 물건에 관하여 생긴 채권으로서 임차목적물에 대하여 유치권이 성립한다.

다만, 한가지 유의할 것은 유치권행사의 근거가 되는 채권은 물건을 원인으로 하여 발생한 것이어야 하며 채권이 물건 그 자체를 목적으로 하는 경우는 유치권이 성립하지 않는다는 것이다.

(2) 소유권이 매수인에게 이전된 경우의 물건의 매매대금 채권, 운송인의 운송료채권, 물건의 수선료채권 등은 채권이 당해 물건의 반환청구권 또는 인도청구권과 동일한 법률관계로부터 생긴 경우이며, 모임 등에서 서로 구두나 우산을 바꾸어 신거나 가지고 간 경우의 상호간의 반환청구권은 채권이 당해 물건의 반환청구권과 동일한 사실관계로부터 생긴 것의 예가 되며 이원설은 이들 경우에 모두 유치권의 성립을 인정한다.

(가) 채무 불이행에 의한 손해배상청구권과 물건과의 견련성

(ⅰ) 부동산의 이중매매에 있어서 부동산소유자을이 제1매수인갑이 아닌 제2매수인병에게 그 등기를 경료해 주었다면 병의 소유권에 기한 목적물반환청구권에 대하여 갑은 을에 대한 채무부리행으로 인한 손해배상청구권을 가지고 유치권을 행사할 수 있는가 ?

(ⅱ) 부동산의 임대인을이, 임차인갑이 점유중인 임대목적물을 제3자 병에게 매각한 경우에 갑은 을에 대한 이행불능에 의한 손해배상청구권을 가지고 병에 대하여 유치권을 행사할 수 있는가?

(ⅲ) 양도담보권자을이 계약에 위반하여 목적물인 부동산을 제3자병에게 매각하여 매수인병이 목적물을 점유중인 양도담보설정자 갑에게 부동산의 인도를 청구한 데 대하여 갑은 담보권자을에 대한 이행불능에 의한 손해배상청구권에 기하여 유치권을 주장할 수 있는가?

그 손해배상채권은 갑에 대한 채권에 지나지 않는 것이고 병에 대항 할 수 없는 것이므로 그 물건에 관하여 생긴 것이라 할 수 없다고 유치권의 성립을 부정한 바 있다.

(나) 보증금반환청구권과 임차가옥간의 견련성 임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 교부한 보증금반환청구권은 그 물건에 관하여 생긴 채권이라 보지 아니하여 유치권의 성립을 부정하는 것이 대법원의 일관된 태도이다.

다만, 대법원은 임차인의 보호라는 관점에서 그동안 부인하여 왔던 임대차종료시의 건물명도의무와 임차보증금 반환채권사이의 동시이행관계를 전원합의체판결로서 인정하고 있다.

(다) 대법원은 건물 또는 공작물의 임대차에 있어서 건물에 대한 유익비상환청구권을 행사할 때 그 효력은 대지에도 미친다고 판시 하고 있으나, 건물 또는 공작물의 임대차의 경우 부속물매수청구권이 행사되었을 때에는 대지와의 견련관계를 부정하고 있다.

우리대법원은 광업법에 위배되는 덕대계약에 의하여 광업권자로부터 광산을 인도받아 광산개발을 위하여 유익비를 지출한 사안에서 덕대계약이 무효이기는 하나 광업권자가 자기의 의사에 의하여 광산을 인도하였으므로 이에 의한 광산의 점유는 불법행위로 되지 않는다고 판시하고 유익비의 상환을 받을 때까지 유치권을 행사할 수 있다고 판시하고 있다.

▓ 환가방법 ☞ 과실이 금전인 때에는 바로 채권의 변제에 충당할 수 있다.

유치권에 의한 경매절차가 진행중인 동안에 목적물에 대한 강제경매 또는 다른 담보권의 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 법원은 유치권에 의한 경매절차를 정지하고 채권자 또는 담보권자를 위하여 경매절차를 속행하여야 한다(민소7 3 4조 2항).

▓ 변제충당의 순서.

예컨대 임대차계약이 해지되었으나 임차인이 유치권을 취득하고 종전대로 그 임대차상에 건물을 소유․사용하고 있는 경우에, 그 대지의 차임은 법정 과실에 속한다. 그리고 유치권자가 유치권성립이전부터 전대인으로서 전차인으로부터 수취하는 차임은 여기의 법정과실이 아닌 것임을 유의하여야 한다. 변제는 먼저 채권의 이자에 충당하고 나머지가 있는 때에는 그것을 원본에 충당한다(법323조 2항). 위 규정은 강행규정이 아니므로 이와 다른 당사자의 특약은 허용된다.

제324 조[유치권자의 선관의무]

① 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.

② 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다.

▓ 유치물 이용권

유치권자가 함부로 유치물을 이용한 때에는 이로 인하여 손해가 발생한 여부를 묻지 않고 채무자 또는 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(법324조 3항).

또한 손해가 발생한 때에는 유치권자는 채무 불이행에 기한 손해배상의무를 진다(법390조).

※※거주, 사용이 주로 유치권자의 이익을 위한 것이라 하더라도 이를 보존행위라고 인정하는 데 아무런 지장이 없다. 유치권자가 종전대로 거주 또는 토지의 사용을 계속하는 것은 보존행위이므로 채무자 또는 소유자의 승낙 없이도 이를 할 수 있다고 할 것이다.

※ 목선박의 유치권자가 그 선박을 종전대로 멀리 항해시키는 것은 비록 종전의 사용형태를 계속하고 있다 하더라도 그 항행의 위험성 등으로 보아 유치권자에게 허용된 유치물의 보존에 필요한 한도를 일탈한 것이라 할 것이다.

※ 유치권자의 비용상환청구권

유치권자의 비용상환청구권은 제324조에 의하여 유치권자에게 선량한 관리자로서의 주의의무가 부과되어 있고, 한편 유치권자의 손실로 부당하게 소유자를 이득하게 할 필요는 없기 때문에 특히 유치권자의 권능으로 인정된 것이다. 이 비용상환청구권에 의하여 유치권자는 다시 유치물위에 유치권을 취득한다.

※ 필요비의 상환청구 ☞ 통상의 필요비란 건물의 소규모의 수선이라든가 조세의 부담과 같이 일상의 보관에 필요한 비용을 말하고 임시 또는 특별의 필요비란 풍수해에 의한 가옥의 대수선과 같이 일상의 보관외에 지출할 필요가 있는 비용을 말한다.

유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 그 상환을 청구할 수 있다.

※ 유익비의 상환청구

유익비는 선관주의의무자로서 물건의 가치보존을 위하여 반드시 하여야 하는 것은 아니지만 물건의 본질을 변하지 않고 물건을 이용개량하기위하여 지출한 비용을 말한다. 예건대 전답에 비료를 주거나 건물에 부속물을 설치하는 비용이다. 목적물의 객관적 가치를 증가시키는 것이어야 한다. 시계에 도금을 한다든지 특별한 취미의 부속물을 설치한다든지 하는 데 지출된 비용은 물건의 가치에 관계가 없는 비용(사치비)으로서 상환청구 할 수 없다.

(1) 임차인이 임차물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 바로 그 상환을 청구할 수 있으며, 임차인은 임차물위에 즉시 유치권을 취득한다. 다만, 유치권자로서는 자기가 지급하여야 할 임차료에 관하여 우선변제권을 행사하고 이것을 채권의 변제에 충당할 수 있음에 불과하다.

(2) 임차인은 임차물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 목적물의 가치증가액은 임대인의 부당이득을 의미하므로 임대차가 종료하였을때 임대인에게 반환의 의무를 부과하고 있다.

임차인이 임대차종료 후에 그 비용상환청구권을 위하여 목적물을 유치한 때에는 임료상당액을 법정과실에 준하여 채권의 변제에 충당할 수 있다.

▓ 시효의 중단사유

1. 승인

유치권자체의 행사는 채권의 행사로 되지 않기 때문에 채권자가 유치물의 사용 또는 임대에 관하여 비록 채무자의 승인을 얻었다고 하여도(법324조 2항). 그것은 다만 유치물의 사용 또는 임대를 할 것을 승낙하고 혹은 유치권의 행사방법을 승낙한 것에 그치며, 이것으로 채무의 승인(법168조 3호)이 있었다고는 할 수 없다.

2. 압류

경매가 개시한 때에는 압류의 효력이 생기기 때문에 유치권자가 환가권능을 행사하여 유치물에 관하여 경매의 신청을 한 경우에는 제168조 제2호에 의하여 채권의 시효중단의 효력이 생긴다.

3. 최고

독립하여 중단사유로는 되지 않고 후에 강력한 중단방법을 수반하여야 비로소 중단의 효력이 생기기 때문에 넓게 해석하여 채권주장의 의사가 표시되었다고 보고 따라서 견련채권을 주장하여 물건의 반환을 거부하는 것은「최고」에 해당한다고 보아도 좋을 것이다. 물론 이 경우 채권자가 이의하지 않았다 하여 반드시 제168조 제3호규정의「승인」으로 되지 않는다.

※ 본조의 취지

1. 유치권은 물권의 일반적인 소멸사유(목적물의 멸실, 몰수 및 수용, 혼동 등), 담보물권의 일반적소멸사유(피담보채권의 소멸 등)에 의하여 소멸하지만, 유치권의 경우에는 특수한 소멸원인으로서 규정이 있다. 그것은 제324조 제3항에 의한 채무자의 유치권소멸청구, 제328조에 의한 점유의 상실, 다른 담보제공에 의한 유치권소멸청구가 그것이다.

☆ 상당한 담보 ☞ 본유치물의 가격이 채권액에 비하여 과다한 경우에는 채권액상당의 가치가 있는 신담보이면 족하고, 유치물의 가격이 채권액에 비하여 적을 때에는 유치물의 가격에 상응하는 가치를 가지는 다른 담보이면 족하다. 혹은 채무자가 상당한 근저당을 설정하고 있는 경우에는 새로운 다른 담보를 공여하지 않고서 유치권의 소멸을 청구할 수 있을 것이다.

2. 상당한 다른 담보 ☞ 담보물권인 유치권에 갈음할 담보로서 물적담보인, 질권또는 저당권혹은 매도담보 뿐만아니라 인적담보 등 종류여하를 묻지 않는다고 해석할 것이다.

3. 소멸의 청구

상당한 담보의 공여는 당연히 유치권을 소멸시키지 않고 유치권을 소멸시킨다는 뜻의 채무자의 의사표시가 필요하다.

(1) 유치권의 소멸청구자체는 채무자의 일방적인 의사표시이나 담보의 공여에는 유치권자의 승낙을 요하므로 결국 유치권자의 승낙 또는 이에 갈음하는 판결이 있어야 유치권이 소멸하게 된다고 일반적으로 설명하고 있다.

▓ 효과

유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다. ☞ 점유는 유치권의 존속요건이기 때문에 점유의 상실에 의하여 유치권은 소멸한다.

또한 간접점유는 사실상의 문제이며 정당한 근거의 유무를 묻지 않고 성립하는 것이기 때문에 임대 또는 담보설정에 관하여 채무자의 승낙의 존부에 의하여(법324조 2항) 차이가 생기는 것은 아니다. 다만, 승낙이 없는 경우에는 유치권의 소멸청구권이 행사되어 유치권이 소멸하는 수가 있을 뿐이다.

▓ 유치권의 소멸 ☞ 점유상실에 의하여 유치권은 당연히 소멸한다.

점유를 확정적으로 상실한 후 전유치권자가 다시 목적물의 점유를 취득한 경우에는 동일채권에 관하여 그 물건위에 다시 유치권을 취득한다.

유치권자가 유치권의 존재를 알면서 반환한 경우에는 유치권의 포기라고 해석하는 것이 보통이며, 이 경우 유치권은 종국적으로 소멸한다.

유치권자가 유치권의 존재를 알지 못하고 반환한 경우에는 유치권의포기의 의사가 없는 것이 명백하기 때문에 다시 새로이 취득하는 것은 가능하다.

제320조(유치권이내용)
①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

제321조(유치권의 불가분성) 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다

제322조(경매, 간이변제충당)
①유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.
②정당한 이유있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.

제323조(과실수취권)
①유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.
②과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다

제324조(유치권자의 선관의무)
①유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.
②유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.
③유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

제325조(유치권자의 상환청구권)
①유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다.
②유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

제326조(피담보채권의 소멸시효) 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다

제327조(타담보제공과 유치권소멸) 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

제328조(점유상실과 유치권소멸) 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.

유치권이란?
성립요건
1)해당채권이 목적물에관해 생겼을것
2)채권이 변제기에 도래하였을것
3)목적물을 점유하고 있을것
4)유칙권배제특약 약정이 없을것
건축주와 공사업자간에 계약을체결하고 공사를 마쳤으나 공사대금을 받지못한 공사업자가 공사대금을 전액 변제받을 때까지 목적물의 인도를 거부할수있는권리입니다
유치권자는 건물 소유자에대해 공사대금줘!할수있는 청구권은 없고 소유자가 건물의 인도를 요청할때 공사대금 전부받을때까지 못줘!할수있는 항변권만인정된다
[대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결][대법원 1995.9.15. 선고 95다16202,95다16219 판결 ]
[대법원 1995.9.15. 선고 95다16202,95다16219 판결][대법원 1973.1.30. 선고 72다1339 판결]

이러한  유치권이 존속하기위해서는 몇가지에 의무가있습니다
이 의무를 다하지 못하여 유치권이 상실되면 다시 회복할수없습니다
"즉"유치권으로인해 사람들은 입찰을 꺼려하게되고 그로인해  물건이 계속유찰이되고 낮은가격에 낙찰받은후 그 유치권을 깨트리기위해 알아야할 사항이라고도 할수있습니다

1)점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건이다
건축주가 공사업자인 유치권자에게 분양해서 공사대금을 준다며 건물을 인도받았고 그후 생각처럼 분양이되지않아 공사대금의 변제가 잘 이루어 지지않자 유치권자가 다시 건물을 인도받아 유치권을 행사하는것은 민법 제328조- 점유상실로인해 유치권이 이미소멸하였기때문에 다시회복할수 없어 상실됩니다
이처럼 유치권이 존속하기위해서는 점유가계속 되어야하는대 점유에범위는 어디까지해당이되는가?
점유에는 직접점유와 간접점유가 있습니다
직접점유는 유치권자가 직접점유를 한다던지 아님 열쇠로 문을잠그고 유치권문구를써서 명인방법으로도 가능하며 간접점유는 경비를고용해서 지키게 한다던지 건물주의 동의를 얻어 타인에게 임대를 놓는경우 입니다

*채무자를 직접점유자로 하여 채권자가 간접점유하는 경우에도 유치권이 성립하지 않습니다[대법원 2008.4.11. 선고 2007다27236 판결]

*간접점유에 방법중 한가지인 건물주의 동의를 얻어 임대인을 유치권자로하고 계약서에 특이사항으로 유치권자가 건축주의 동의를 얻어 임대차계약을 한 것이라는 정확한표시가되었다면 유치권자의 간접점유도 인정되고 동시에 임차인도 주택임대차보호도 받을수 있습니다
다만 유치권자가 건물주의 동의도없이 일방적으로 임대를 놓았다면 유치권은성립되지않고 동시에 임차인도 주택임대차보호도 되지 못합니다[대법원 2002. 11. 27. 자 2002마3516 결정]

2)건물을 온전하게 관리하고 보전해야한다
낙찰자가 때론 공격에수단으로 유치권자와 협상도하지않고 나중에 돈생기면 줄태니까(유치권은 이자가없다?판례아직 못찾았음)기다리라는 지연책을 펼칠때 유치권자는 그기간동안 그곳에서 거주를 한다던지 영업을 해버리는 일이발생할수가있는대 이러한 행동은 민법 제324선관의무규정을 위반한 행위로서 소유자는 유치권소멸청구를 할수가 있습니다
여기서 유치권자가 유치물에관해 필요비나 유익비를 지출한경우 민법 제325조에의해 필요비유익비상환청구권을 행사할수있고 이금액은 유지보수를위한 최소한에 비용만 인정이됩니다

실지 공사를 하였지만 유치권으로 인정되지않는경우

 
1)경매진행가능성을 알고도 공사한경우
건물시가에비해 과다한 채권이 있음에도 불구하고 공사후 유치권을 주장하는것은 신의칙에반하여 허용할수없다고 보아야한다
이유는 건물에 가치를 보고 돈을 빌려준 채권자가있음에도불구하고 차후 채무자와 공사업자에 통모에의해 거액에 유치권자가 인정되면 채권자에게 피해를 줄수있기때문이다[대전고법 2004. 1. 15. 선고 2002나5475 판결]
또 근저당권자는 담보권실행에의한 경매절차에서 유치권자가 자신에채권확보에 피해를 줄꺼같으면 유치권부존재확인소송을 할수도 있습니다
[대법원 2004. 9. 23. 선고 2004다32848 판결]

2)경매기입등기후 발생한 공사대금
민사집행법 제 92조 제1항,제83조 제4항에따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 유치권인정될수없다[대법원 2006.8.25. 선고 2006다22050 판결]

3)경매기입등기후 부동산소유자가 공사대금 채권자에게 점유를 넘겨중경우
이같은 목적물에 이전은 목적물에 교환가치를 감소시키고 민사집행법 제 92조 제1항,제83조 제4항에따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 유치권 인정될수없다
[대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결]

4) 임차인이 영업을위해 리모델링 공사를 한경우에도 공사업자는 유치권은을 주장할수없습니다 다만 건물주인이 직접영업을 하기위해 리모델링 공사를 한경우 공사업자는 건물주를 상대로 채권의변제를 요구를 할수 있을뿐 낙찰자가 발생한경우에는 유치권을 주장할수없습니다 영업을 위해 공사한것은 공사를 부탁한 사람에게 국한되기 때문입니다 또 임차인이 목적물의 유지보수를 위해 최소한에비용  "즉"필요비 유익비를 지출한경우 증빙서류를갖추어서 배당요구 종기일까지 배당요구하여 인정될경우 주임법에 최우선변제금보다우선하여 변제받을수있다 [대법원 1993.10.8. 선고 93다25738,93다25745(반소) 판결][대법원 1993.10.8. 선고 93다25738,93다25745(반소) 판결]

"단"임대차 계약시 원상회복약정한경우 필요비유익비는 배제된다 [대법원 1975.4.22. 선고 73다2010 판결 【가옥명도등][대법원 1995.6.30. 선고 95다12927 판결]

5)건물의 유치권자는 토지소유자에게 유치권을 주장할수없다
제3자에게가지는"즉"토지소유자와관계없이 건물소유자에게 가지는 유지권자는 토지소유자에게 유치권을 주장할수없고 토지소유자의 철거소송에 대항할수없다
[대법원 1989.2.14. 선고 87다카3073 판결]

*요즘 분양가 상한제로 인해 건설사들은 분양가상항제가 적용되지않는 공사(예:19세대미만)도중 건축이 중단된 건물이 있는 토지를 낙찰받고 철거소송을 앞세워서
공사중단된 건물물의 유치권을 해결하고 공사를 완공해서 이익을 남기기위해 이런물건에 많은 관심을 두고있다

유치권의 양도양수 방법
유치권에 따르는 모든권리를 양도양수 해야한다
공사비채권,유치권에 관한권리,점유까지도 모두 포괄적으로 양도양수 해야한다 분리해서하는건 인정되지않는다

가짜유치권자에게는 권리행사방해죄,사기죄,경매방해죄로 형사고소 할수있습니다
가짜유치권이라는 판단이서면 낙찰잔금납부후 인도명령신청을 할때 성립되지않는 가장유치권자라는것을 강하게 기재후 증빙서류를 갖추어서 제출하고 인도명령심문때 상세하게설명하면 인도명령결정이 떨어지게 됩니다 이런경우 유지권을 주장하는사람은 유치권 확인청구소송을 제기해야하는 합니다 반대로 유치권에 기해 인도명령신청이 기각되면 낙찰자가 유치권확인 청구소송을 해야하는 어려움을 격게됩니다 그렇기 때문에 인도명령신청 당시부터 신중을 기해 서류를 작성해야합니다

유치권은 진짜냐 가짜냐 또는 깨지는거냐 않깨지는거냐를 따지기보다는 유치권자의 성양을 파악하고 순간순간 변수에 대응한후 협상할수있는 능력이 가장 중요한것같다

유치권자의 공격
유치권자는 채무변제를위 민법 제322조에의해 유치물을 경매할수있습니다
이경매는 형식적경매로서 소멸주의가아닌 인수주의를 채택하고있으므로 유치권에기한 경매진행시 유치권을 제외한 목적물관한 모든 권리가 낙찰자에게인수되고 그러므로 배당문제는 발생하지않습니다 즉 낙찰로인해 유치권은 소멸하고 소유자만 바뀐다고 보시면 됩니다
이런 유치권자의 공격에 대비해 유치권있는 물건을 낙찰받은 저는 낙찰잔금납에동시에 근저당이라던지 기타 담보물권을 설정해버리면 됩니다
이경우 차후 유지권자가 경매신청을 하고 경매가 진행이 되더라도 담보물권을 부담하면서까지 낙찰받을 어리석은 사람은 없습니다
즉 낙찰자는 단한사람!!저에 이해관계인 밖에는 없습니다

출처:386공인중개사    글쓴이:lba 386 공인중개사l