주택재건축정비사업 비과세 및 감면에 대한 판결

[김근태]

대법원은 12월9일 서울행정법원이 주택재건축정비사업의 정비구역 중 도로와 공원으로 지정된 토지의 구 지방세법 따른 재산세 도시지역분 비과세 대상 여부 및 구지방세특례제한법에 따른 재산세 감면 대상 여부가 문제 된 사안(23구단71011)에 대해 재산 세액과 재산세 감면 대상 세액인 ‘부과 세액’난과 ‘정당 세액’란 기재된 각 금액을 초과하는 부분은 모두 무효임을 주문한 행정심판의 결과를 주요 판결로 공시했다..

다툼의 발단

A (주택재건축정비사업조합)는 서울 서초구 C 외 1필지를 서울특별시장이 2007. ㅁ. ㅁ. ‘도시관리계획[C 아파트지구 개발 기본계획(정비계획) 변경] 결정 고시 및 지형도면 고시도가 있는 '선행 고시' 이후 B (서울특별시 서초구청장)로부터 조합설립 인가를 받았다. B는 서울특별시장이 고시한 2011. ㅁ. ㅁ. C 아파트지구 개발 기본계획 및 C 아파트지구 3주구 정비계획 변경 및 지형도면 작성’에 의해 이 사건 C 아파트지구 개발 기본계획 및 C 아파트지구 3주구 정비계획 변경 및 지형도면 작성’을 고시했다.

이후 A는 이 사건 정비사업과 관련하여 B로부터 2015. ㅁ.ㅁ. 사업시행인가를, 2016.ㅁ.ㅁ. 관리처분계획인가를 받았으며, 202. 9. 25. 준공 인가를 받아 202ㅁ.ㅁ.ㅁ. 소유권 이전을 고시하였고 이 사건 정비사업의 시행으로 이 사건 정비구역 중 다필지의 서울 서초구 공원과 도로가 정비기반시설로서 B에게 무상 귀속되었다.(이하 위 공원 및 도로 부지 합계 2,405.2㎡를 ‘이 사건 토지’라 한다). 이후 B는 2018. 9. 10. A에게 A의 조합원들로부터 신탁된 토지에 관한 2018 년 귀속 재산세를 부과하였고, A의 조합원 외 자들로부터 매입한 토지에 관한 2018년 귀속 재산세를 부과하였다.

A는 재산세 부과 처분과 감면 제외된 처분에 중대ㆍ명백한 위법성이 존재를 들어 ‘정당 세액’란 기재 각 금액을 초과하는 부분은 모두 당연무효임을 주장했다. B는 이 사건 고시 중 ‘지형도면 고시’ 부분은 구 도시 및 주거환경정비 법(2011. 4. 14. 법률 제10599호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구도시정비법’이라 한다) 에 따라 정비구역이 지정된 후 구 토지이용규제 기본법(2017. 12. 26. 법률 제15324호 고로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 토지 이용규제법’이라 한다) 제8조에 따라 지형도면이 고시된 것일 뿐, 구국토계획법에 따라 지형도면이 고시된 것이 아니므로, 이 사건 토 지는 구 지방세법 제112조 제3항에 따른 비과세 대상이 될 수 없다는 취지로 주장했다.

판단

1) 이 사건 토지가 재산세 도시지역분 비과세 대상에 해당하는지 여부

구 지방세법은 제112조 제1항에서 지방자치단체의 장이「국토의 계획 및 이 용에 관한 법률 제3항에서 ‘제1항에도 불구하고 재산세 도시지역분 적용 대상 지역 안에 있는 토지 중 국토계획법에 따라 지형도면이 고시된 공공시설 용지 또는 개발제한구역으로 지정된 토지 중 지상 건축물, 골프장, 유원지, 그 밖의 이용 시설이 없는 토지는 제1항 제2호에 따른 과세 대상에서 제외한다’고 규정하여 재산세 도시지역분 비과세 대상을 정 하고 있음.

도로, 공원으로서 구 국토계획법 제2조 제13호에서 정하는 공공시설 용지에 해당하므로, 이 사건 토지에 관한 재산세 도시지역 분이 비과세될 수 없다하여 과세처분이 당연무효라고 하기 위하여서는 그 처분에 위법 사유가 있다는 것만으로는 부족하고 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 중대한 것으로서 객관적으로 명백한 것이어야 하며, 하자가 중대하고 명백한지 여부를 판별할 때는 그 과세처분 의 근거가 되는 법규의 목적ㆍ의미ㆍ기능 등을 목적론적으로 고찰함과 동시에 구체적 사안 자체의 특수성에 관하여도 합리적으로 고찰하여야 함(대법원 2018. 7. 19. 선고 2017다242409 전원합의체 판결 참조)

한편, 법령 규정의 문언상 과세처분 요 건의 의미가 분명함과 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규 정하기 위한 목적으로 제정된 법률(대법원 2011. 2. 24. 선고 2010두22498 판결 참조), 도시정비법에 의한 도시 정비계획은 기본적으로 국토계획법의 도시관리계획으로서의 성격을 가지는 점등을 들어 이사건 토지가 비과세 대상이라 판단했다.

2)이 사건 토지가 재산세 감면 대상에 해당하는지 여부

2016. 12. 27. 법률 제14477호로 개정되기 전의 지방세특례제한법 제84조 제2항은 ‘국토계획법 제2조 제13호에 따른 공공시설을 위한 토지(주택의 부속 토지를 포함한다)로서 같은 법 제30조 및 제32조에 따라 도시관리계획의 결정 및 도시관리계획에 관한 지형도면의 고시가 된 토지의 경우 해당 부분에 대해서는 재산세의 100분의 50을 경감한다’고 규정하고 공사 등이 이루어지고 있으나 아직 완료되지 않은 상태의 토지는 감면 대상인 ‘미집행 토지’에 해당.

이 사건 정비사업은 2020. 9. 25. 준공 인가를 받아 2021. 5. 20. 소유권 이전고시가 이루어졌으므로, 2018년 귀속 재산세의 과세기준일인 2018. 6. 1.에는 이 사건 토지에 관하여 도시관리계획의 용도대로 집행이 완료되지 않아 감면 대상인 점.

상기와 같이 법리를 해석한 재판부는 B가 2018. 9. 10. A에게 한 ‘부과 세액’란 ‘정당 세액’란 기재 각 금액을 초과하는 부분은 모두 무효임을 주문했다.

업계는 이번 판결로 주택재건축정비사업의 비과세 토지와 감면 대상 토지의  세목과 혜택을 받는 세목에 대해 명확하다고 말했다.