정리자료 ["시공사 선정"]

[김해수[청풍]☆ 재개발 투자 전문가]

작성일: 2006년 8월25일

추가일: 2006면 9월26일

추가일: 2007년 3월17일 토요일 날씨 좋은 날에

추가일: 2007년 3월19일 오늘 날씨 정말 좋네요.

추가일: 2007년 6월 06일 현충일 (수요일)

추가일: 2007년 7월 01일 일요일 비온다요 

작성자: 뉴타운 및 주택재개발 투자전문가 김해수

시공사의 선정과 관련 된 법조문 등  

도시 및 주거환경정비법  [일부개정 2006.12.28 법률 제8125호]    
 
 

제11조 (시공자의 선정)
①주택재개발사업조합 및 도시환경정비사업조합은 조합설립인가를 받은 후,
  주택재건축사업조합은 사업시행인가를 받은 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. <개정 2003.5.29, 2005.3.18, 2006.5.24>
②제1항의 규정에 의한 조합은 제1항의 규정에 의한 시공자를 건설교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다. <개정 2005.3.18, 2006.5.24>
 
 
부칙 <제7960호,2006.5.24>
①(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.
②(시공자 선정에 관한 적용례)
제11조제2항의 개정규정 중 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우는 이 법 시행 후 최초로 추진위원회의 승인을 얻은 분부터 적용한다

도시 및 주거환경정비법

[일부개정 2006.12.28 법률 제8125호]   

	제20조 (정관의 작성 및 변경) ①조합은 다음 각호의 사항이 포함된 정관을 작성하여야 한다. 1. 조합의 명칭 및 주소 2. 조합원의 자격에 관한 사항 3. 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항 4. 정비사업 예정구역의 위치 및 면적 5. 제21조의 규정에 의한 조합의 임원(이하 "조합임원"이라 한다)의 수 및 업무의 범위 6. 조합임원의 권리·의무·보수·선임방법·변경 및 해임에 관한 사항 7. 대의원의 수, 의결방법, 선임방법 및 선임절차 8. 조합의 비용부담 및 조합의 회계 9. 정비사업의 시행연도 및 시행방법 10. 총회의 소집절차·시기 및 의결방법 11. 총회의 개최 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항 12. 공사비 등 정비사업에 소요되는 비용(이하 "정비사업비"라 한다)의 부담시기 및 절차 13. 정비사업이 종결된 때의 청산절차 14. 청산금의 징수·지급의 방법 및 절차 15. 시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용 16. 정관의 변경절차 17. 그 밖에 정비사업의 추진 및 조합의 운영을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항 ②건설교통부장관은 제1항 각호의 내용이 포함된 표준정관을 작성하여 보급할 수 있다. ③조합이 정관을 변경하고자 하는 경우에는 조합원 과반수(제1항제2호 내지 제4호·제8호·제12호 또는 제15호의 경우에는 3분의 2이상을 말한다)의 동의를 얻어 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의에 갈음하여 총회의 의결을 얻어야 한다. <개정 2005.3.18> ④제17조의 규정은 제3항의 규정에 의한 동의에 관하여 이를 준용한다.

도시 및 주거환경정비법 시행령

[일부개정 2006.6.12 대통령령 제19507호]   

	제28조 (토지등소유자의 동의자수 산정방법 등) ①법 제17조의 규정에 의하여 법 제13조 내지 제16조의 규정에 의한 토지등소유자의 동의는 다음 각호의 기준에 의하여 산정한다. <개정 2005.5.18> 1. 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우에는 다음 각목의 기준에 의할 것 가. 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것 나. 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것 다. 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것. 다만, 도시환경정비사업의 경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대하여는 종전 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이 경우 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 의한다. 2. 주택재건축사업의 경우 소유권 또는 구분소유권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것 3. 추진위원회 또는 조합의 설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위원회 또는 조합의 설립에 동의한 것으로 볼 것 4. 토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수에서 제외할 것 5. 추진위원회의 승인신청 전 또는 조합설립의 인가신청 전에 동의를 철회하는 자는 토지등소유자의 동의자수에서 제외할 것. 다만, 제26조제1항 각호의 사항의 변경이 없는 경우에는 조합설립의 인가를 위한 동의자의 수에서 이를 제외하지 아니한다. ②삭제 <2005.5.18> ③삭제 <2005.5.18> ④법 제13조 내지 제16조의 규정에 의한 토지등소유자의 동의(동의의 철회를 포함한다)는 인감도장을 사용한 서면동의의 방법에 의하며, 이 경우 인감증명서를 첨부하여야 한다. 다만, 외국인인 경우에는 동의서에 서명을 하고, 「출입국관리법」 제88조의 규정에 의한 외국인등록사실증명을 첨부하여야 한다. <개정 2005.5.18>

제목	추진위원회 단계 시공사 선정 무효
글쓴이	서울중앙지법
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홈페이지	http://

법원, "재개발 추진위 단계 시공사 선정 무효"


재개발 시공사 선정은 재개발조합의 총회 의결을 거쳐 결정할 사안으로, 재개발 추진위원회 단계에서 결정된 시공사 선정은 무효라는 판결이 나왔다.

서울중앙지법 서울중앙지법 민사17부(재판장 김건수 부장판사)는 1일, 권모씨 등 서울 동작구 흑석동 주민 11명이 ‘흑석제9구역 주택재개발정비사업조합추진위원회’를 상대로 "피고가 주민총회에서 재개발사업의 공동시행자로 SK건설을 선정한 것은 무효"라며 제기한 주민총회결의무효 확인 소송에서 원고 승소 판결했다고 밝혔다.

재판부는 "시공사 선정은 추진위원회 또는 추진위원회가 개최한 주민총회의 권한이 아니라 향후 설립될 조합 총회의 고유한 권한이라고 봐야 한다"며 "피고가 주도적으로 개최한 주민총회에서 주택재개발정비사업의 공동시행자를 SK건설로 선정한 결의는 무효"라고 밝혔다.

재판부는 "도시정비법 및 동법 시행령에서는 주택재개발사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 건설업자 등과 공동으로 시행할 수 있으며, 시공자 선정은 조합 총회의 의결을 거쳐야 하는 것으로 규정하고 있다"고 설명했다.

흑석9구역 재개발추진위는 서울 동작구 흑석동 90-1 외 203필지 합계 1만9371.80㎡를 사업시행구역으로 해 주택재개발정비사업을 준비할 목적으로 지난해 6월 동작구청장으로부터 비법인 사단 승인을 받았으며, 그 해 11월 토지 등 소유자 총 183명 중 94명이 참석한 가운데 SK건설을 시공사로 선정했다.

추진위 선정 시공자는 무효”

2006-09-26 14:28 입력

  

서울중앙지법 판결… 추진위 항소 추진

전국 재개발 사업장 줄소송 불가피할듯

 

 

 

재개발 추진위원회가 개최한 주민총회에서의 시공자 선정은 무효라는 법원 판결이 나왔다.

 

이에 따라 재개발 업계에는 소송이 빈번히 일어나는 등 일대 파란이 일어날 가능성이 있을 것으로 예상된다.

 

특히 이러한 판결이 3심에서 확정돼 추진위원회에서 선정한 시공자가 무효가 될 경우 그 사업장은 조합설립인가 후 지난달 25일 고시된 시공자 선정기준에 따라 다시 뽑아야 됨으로써 혼란이 야기될 수도 있다는 전망이 대두되고 있다.

 

서울중앙지방법원 제17민사부는 지난 15일 K씨 외 10인이 서울 H구역 주택재개발정비사업 조합추진위원회를 상대로 제기한 주민총회결의무효확인 소송에서 “피고가 작년 11월 주민총회에서 주택재개발정비사업의 공동시행자(시공자)를 S건설 주식회사로 선정한 결의는 무효임을 확인한다”고 판결했다.

 

재판부는 “시공자 선정 등에 대한 도시정비법 및 동법 시행령 관련 규정을 해석해 보면

K변호사는 “판결문의 취지대로 대법원이 확정 판결을 한다면

작년(2005년) 3월 18일 이후부터 올해(2006년) 8월 24일 전까지 추진위원회가 선정한 시공자는 모두 무효”라며 “업계에 미치는 파장이 클 것으로 예상된다”고 전망했다.

 

최태수 한국주택정비사업조합협회 사무국장 또한 “주민들이 잘 단합돼 사업이 진행되는 곳은 큰 문제가 없겠지만 그렇지 못한 곳에서는 혼란에 빠질 가능성이 있다”며 “이번 판결을 근거로 소송이 이어질 가능성도 배제할 수 없다”고 우려의 목소리를 나타냈다. 

최 국장은 또 “만약 추진위원회에서 선정한 시공자가 소송 등의 이유로 조합설립인가 후에도 유효로 인정되지 못하면 시공자 선정기준에 따라 시공자를 선정해야 한다”며 “이럴 경우 기존 시공자와 새로 선정되려는 시공자, 집행부와 조합원 간의 갈등 등으로 인해 사업이 난항을 겪을 수 있다”고 예상했다.

따라서 소송 제기여부에 관계없이

시공자 선정을 규정한 정관 제12조를 표준정관과 다른 내용으로 보완한 후 조합설립인가 후 개별 조합의 정관에 따라 총회에서 뽑는 ‘유효화’ 작업을 거쳐야 할 것으로 업계는 내다보고 있다.

 

 

한편 H구역 추진위원회는 이번 판결에 불복하면서 즉시 항소할 것임을 밝혔다. 추진위원회 관계자는 “이번 판결은 현장 상황을 잘 파악하지 못하고 법 자구만을 해석한 것”이라고 주장했다.

재개발 시장에 후폭풍 몰아치나

2006-09-26 14:43 입력

  

시공사 선정은 조합총회 고유 권한 인정

전국 사업장에 적용될 듯… 업계 초비상

 

서울 중앙지방법원의 이번 판결은 작년 3월 18일 이후부터 올해 8월 24일까지 추진위 단계의 재개발 및 도시환경정비사업장에서 시공자를 선정한 행위에 대해 모두 무효가 될 수 있음을 보여주는 결과로 향후 업계에 엄청난 후폭풍을 몰고 올 것으로 예상된다. 재개발·재건축의 전문변호사들은 이번 판결이 개별 사업장에 국한되는 것이 아니라 전체 사업장에도 똑같이 적용될 수 있다는 입장을 보이고 있기 때문이다. 따라서 업계에서는 만약 대법원에서까지 무효 판결이 나더라도 <도시 및 주거환경정비법> 부칙에 따라 무효인 시공자 선정 행위를 유효가 될 수 있도록 하는 ‘보완’ 작업을 하기 위해 세심한 주의를 기울일 필요가 있다.

 

▲판결의 이유는 무엇인가=서울중앙지원이 H구역 추진위원회의 시공자 선정과 관련해 무효 판결을 내린 가장 중요한 이유는 시공자 선정 권한은 조합 총회의 고유 권한이라는 점이다.

 

즉 개정 도정법의 시행일인 올해 8월 25일 전 제11조에서 재개발의 경우 시공자 선정에 관한 직접적인 제한 규정은 없다 해도 당시 시행 중이던 도정법 및 동법 시행령 관련 규정을 해석해 보면 시공자 선정의 권한은 조합 총회에 있다는 것이다.

 

판결문에 따르면 도정법 및 동법 시행령에 추진위원회의 업무를 규정하면서 토지등소유자의 비용부담을 수반하는 업무에 관해서는 일정 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 얻도록 하고 있는데 그 비용 부담을 수반하는 업무에 시공자 선정에 관한 업무는 포함돼 있지 않다.

 

또 도정법 제8조에서 주택재개발사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 건설업자 등과 공동으로 시행할 수 있다고 규정하고 있으며 제24조에서 시공자의 선정은 조합 총회의 의결을 거쳐야 하는 것으로 돼 있다고 지적했다.

 

따라서 작년 11월 추진위원회가 주도적으로 개최한 주민총회에서 주택재개발정비사업의 공동시행자(시공자)를 S사로 선정한 결의는 무효라는 것이 법원의 판단이다.

 

▲추진위원회의 주장은 어떠했나=개정 전 도정법 제11조에서는 주택재건축사업조합에 대하여만 사업시행인가를 받은 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 한다고 규정했다. 이후 개정된 동 조문은 주택재개발사업조합에 대해서도 조합설립인가를 받은 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 한다로 바뀌었다.

 

추진위원회는 이러한 개정 취지에 비춰 작년 11월 주민총회 개최 당시 시행 중이던 개정 전 도정법에 의하면 주택재개발사업의 경우 시공자 선정에 관한 제한이 없었으므로 조합설립인가를 받기 전에도 시공자를 선정할 수 있다고 주장했다.

 

하지만 법원은 제11조를 제외한 당시 시공자 선정 등에 관한 규정들은 현재까지도 개정되지 않았고 조합 총회의 고유 권한이라는 점을 들어 추진위원회의 주장은 이유가 없다고 판단했다.

 

▲관련 규정 및 당사자 적격에 대해=법원이 이같은 판결을 내리게 된 도정법의 관련 규정은 제8조 제1항, 제13조 제1항 및 제2항, 제14조 제1항과 제3항, 시행령 제22조, 법 제15조 제4항, 법 제24조, 시행령 제23조 제1항 등이 있다.

 

한편 소를 제기한 토지등소유자 중 K, P, S씨는 사업추진에 관해 동의서를 제출하지 않았을 뿐 아니라 추진위원회에 가입한다는 의사표시도 하지 않아 추진위원회의 구성원 자격이 없다.

 

따라서 추진위원회는 이들이 주민총회 결의의 효력을 다툴 자격이 없으므로 이 사건 소송은 원고 적격을 갖추지 못한 자에 의해 제기된 부적법한 것이라고 주장했다.

 

이에 대해 법원은 “추진위원회는 주택재개발정비사업의 시행을 위한 준비업무를 처리하기 위해 설립된 비법인사단이고, 도정법에서 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계하는 것으로 규정하고 있다”고 설명했다.

 

또 “추진위원회의 업무 내용이 토지등소유자의 비용부담을 수반하는 것이거나 권리와 의무에 변동을 발생시키는 것인 경우 일정 비율의 토지등소유자의 동의를 얻도록 규정하고 있다”면서 “원고들이 추진위원회 구성에 동의하지 않거나 가입하지 않아 구성원 자격이 없다 해도 사업시행구역 내의 토지등소유자로서 추진위원회가 주도적으로 개최한 주민총회 결의의 효력에 대해 확인을 구할 정당한 이익이 있다”고 판결했다.

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추진위원회에서 왜 시공자 뽑았을까?

 

추진위원회에서는 왜 그동안 시공자를 뽑았을까? 업계에서는 작년 3월 18일 도정법 개정안이 시행되면서

법 조문이 애매해 해석이 명확하지 않았고

건설교통부의 질의·회신 내용도 마찬가지였다는 지적이다.

 

당시 법 제11조를 살펴보면 <주택재건축사업조합은 사업시행인가를 받은 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다>고 규정해 재개발이나 도시환경정비사업조합에 대해서는 명확한 규정이 없었다.

 

또 선정 방법에 있어서도 <주택재건축사업조합은 제1항의 규정에 의한 시공자를 건설교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다>고 명시해 이 역시 재개발 및 도시환경정비사업은 해당 사항이 없었던 것이다.

 

 

사례

가칭 추진위

추진위

조합

주민 총회

조합 총회

2006년 8월25일 기준으로

 

건설교통부장관 고시 제2006-331호

2006.8.25 제정

정비사업의 시공자 선정기준

제1장 총칙

제1조(목적) 이 기준은 도시 및 주거환경정비법(이하 “법”이라 한다) 제11조제2항의 규정에 의하여 주택재개발사업조합․주택재건축사업조합 및 도시환경정비사업조합(이하 “조합”이라 한다)의 정비사업의 시공자(이하 “시공자”라 한다) 선정에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(용어의 정의) 이 기준에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

   1. “건설업자등”라 함은 건설산업기본법 제2조제5호의 규정에 의한 건설업자 또는 주택법 제12조제1항의 규정에 의하여 건설업자로 보는 등록사업자를 말한다.

   2. “건설업자등관련자”라 함은 건설업자등의 임․직원, 그 피고용인, 용역요원 등 건설업자등으로부터 당해 시공자 선정에 관하여 재산상 이익을 제공받거나 제공을 약속 받은 자(조합원인 경우를 포함한다)를 말한다.

         제2장 시공자 선정의 원칙

제3조(기준의 적용) 이 기준으로 정하지 않은 사항은 정관 등이 정하는 바에 따르며, 정관 등으로 정하지 않은 구체적인 방법 및 절차는 대의원회의 의결(대의원회를 두지 않은 경우 총회의 의결에 의한다. 이하 같다)에 따른다.

제4조(공정성 유지 의무) ①조합․건설업자등 및 입찰에 관계된 자는 입찰에 관한 업무가 자신의 재산상 이해와 관련되어 공정성을 잃지 않도록 이해 충돌의 방지에 노력하여야 한다.

②조합임원 및 대의원은 입찰에 관한 업무를 수행함에 있어 직무의 적정성을 확보하여 조합원의 이익을 우선으로 성실히 직무를 수행하여야 한다.

제3장 시공자 선정의 방법

제5조(입찰의 방법) 조합은 시공자를 선정하고자 하는 경우에는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 하며, 건설업자등의 자격을 제한하거나 지명하여 경쟁에 부칠 수 있다. 다만, 미응찰 등의 사유로 3회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 수의계약 할 수 있다.

제6조(제한경쟁에 의한 입찰) ①조합은 제5조의 규정에 의하여 건설업자등의 자격을 도급한도액․시공능력 또는 당해 공사와 같은 종류의 공사실적 등으로 제한할 수 있으며, 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다. 이 경우 공동참여의 경우에는 1인으로 본다.

② 제1항의 규정에 의하여 자격을 제한하고자 하는 경우에는 대의원회의 의결을 거쳐야 한다.

제7조(지명경쟁에 의한 입찰) ①조합은 제5조의 규정에 의하여 지명경쟁에 의한 입찰에 부치고자 할 때에는 5인 이상의 입찰대상자를 지명하여 3인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다.

②제1항의 규정에 의하여 지명하고자 하는 경우에는 대의원회의 의결을 거쳐야 한다.

제8조(공고 등) 조합은 시공자 선정을 위하여 입찰에 부치고자 할 때에는 현장설명회 개최일로부터 7일 전에 1회 이상 전국 또는 해당 지방을 주된 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 지명경쟁에 의한 입찰의 경우에는 현장설명회 개최일로부터 7일 전에 내용증명우편으로 발송하여야 하며, 반송된 경우에는 반송된 다음날에 1회 이상 재발송하여야 한다.

제9조(공고 등의 내용) 제8조의 규정에 의한 공고 등에는 다음 각호의 사항을 명시하여야 한다.

   1. 사업계획의 개요(공사규모, 면적 등)

   2. 입찰의 일시 및 장소

   3. 현장설명회의 일시 및 장소

   4. 입찰참가 자격에 관한 사항

   5. 그 밖에 조합이 정하는 사항

제10조(현장설명회) ①조합은 입찰일 20일 이전에 현장설명회를 개최하여야 한다.

②제1항의 규정에 의한 현장설명에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.

   1. 설계도서(사업시행인가를 받은 경우 사업시행인가서를 포함하여야 한다)

   2. 입찰서 작성방법․제출서류․접수방법 및 입찰유의사항 등

   3. 건설업자등의 공동홍보방법

   4. 시공자 결정방법

   5. 계약에 관한 사항

   6. 기타 입찰에 관하여 필요한 사항

제11조(입찰서의 접수 및 개봉) ①조합은 밀봉된 상태로 참여제안서를 접수하여야 한다.

②입찰서를 개봉하고자 할 때에는 입찰서를 제출한 건설업자등의 대표(대리인을 지정한 경우 그 대리인) 각 1인과 조합임원 기타 이해관계인이 참여한 공개된 장소에서 개봉하여야 한다.

제12조(대의원회의 의결) ①조합은 제출된 입찰서를 모두 대의원회에 상정하여야 한다.

②대의원회는 총회에 상정할 3인 이상의 건설업자등을 선정하여야 한다. 다만, 입찰에 참가한 건설업자등이 2인인 때에는 모두 총회에 상정하여야 한다.

③제2항의 규정에 의한 건설업자등의 선정은 대의원회 재적의원 과반수가 직접 참여한 회의에서 비밀투표의 방법으로 의결하여야 한다. 이 경우 서면 또는 대리인을 통한 투표는 인정하지 아니한다.

제13조(건설업자등의 홍보) ①조합은 제12조의 규정에 의하여 총회에 상정될 건설업자등이 결정된 때에는 조합원에게 이를 즉시 통지하여야 하며, 건설업자등의 합동홍보설명회를 2회 이상 개최하여야 한다.

②조합은 제1항의 규정에 의하여 합동홍보설명회를 개최할 때에는 미리 일시 및 장소를 정하여 조합원에게 이를 통지하여야 한다.

③건설업자등관련자는 조합원을 상대로 개별적인 홍보를 할 수 없으며, 홍보를 목적으로 조합원 또는 정비사업전문관리업자 등에게 사은품 등 물품․금품․재산상의 이익을 제공하거나 제공을 약속하여서는 아니된다.

제14조(총회의 의결) ①총회는 조합원 과반수가 직접 참석한 경우에 의사를 진행할 수 있다. 이 경우 정관이 정한 대리인이 참석한 때에는 직접 참여로 본다.

②조합원은 정관에 따라 서면으로 의결권을 행사할 수 있으나, 이 경우 제1항의 규정에 의한 직접 참석자의 수에는 포함되지 아니하며, 건설업자등관련자는 총회의 시공자 선정에 관하여 서면결의서를 징구할 수 없다.

③조합은 총회에서 시공자 선정을 위한 투표 전에 각 건설업자등별로 조합원들에게 설명할 수 있는 기회를 부여하여야 한다.

제4장 계약의 체결

제15조(계약의 체결) 조합은 제14조의 규정에 의하여 선정된 시공자가 정당한 이유 없이 3월 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 총회의 의결을 거쳐 당해 선정을 무효로 할 수 있다.

부     칙

제1조(시행일) 이 기준은 2006년 8월 25일부터 시행한다.

제2조(경과조치) 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우에는 2006. 8. 25. 이후 최초로 추진위원회 승인을 얻은 분부터 적용한다.

제목:	재개발 시공사 규정…주민 마찰 불러
게시일:	2007년 06월 05일

재개발 시공사 규정…주민 마찰 불러


재개발 시공사 선정 시기나 절차 관련 규정이 변경돼 혼선을 빚으면서 광주 도심 재개발 대상지 곳곳에서 마찰이 불거지고 있다.

4일 광주 서구 등 5개 지자체에 따르면 지난해 도시 및 주거환경법 정비법상 재개발 관련 규정이 일부 개정되면서 이 지역 재개발 대상지 30곳 중 일부에서는 주민들 간 극심한 마찰을 거듭하고 있다.

법 개정이전에는 재개발 활성화를 위해 '추진위원회 단계에서 시공사를 선정'하도록 했으나 각종 부작용이 속출하자 정부는 '주택재개발 조합설립 인가를 받은 뒤 시공사를 선정'하도록 관련 규정을 고치는 등 시공사 규정이 오락가락 반복되고 있다.

또 추진위원회가 시공사를 선정하는 것에 대해 정부기관마다 판단이 엇갈리고 있고 일부에서는 추진위원회가 가계약 형식으로 은밀하게 시공사를 선정하는 악순환이 반복되고 있다.

이로 인해 주민들 간 추진위원회 단계에서 주도권을 확보하기 위해 치열한 의견대립을 하거나 폭력사태, 고소. 고발 등이 촉발하고 있다고 전문가들은 분석하고 있다.

광주 도심 재개발 사업대상지 30곳 중 23곳에 추진위원회가 결성됐고 서구 광천동. 북구 임동. 광산구 신가동 주민들은 추진위원회와 비상대책위원회로 양분돼 팽팽하게 대립하고 있다.

이밖에 최근 서구 광천동과 북구 중흥. 신안동 일부 주민들은 재개발 사업이 지지부진하자 뉴타운 조성과 비슷한 도시재정비 촉진을 위한 특별구역지정(주거지역 50㎡이상. 상업지역 20㎡)을 청원하거나 추진하는 방안을 모색하고 있다.

이와 관련 한 지자체 관계자는 "시공사 선정 시기나 절차 등에 대해 관련법이 수차례 개정되고 정부기관마다 해석이 조금씩 달라지면서 주민마찰을 유발하고 있다"며 "관련 규정에 대한 동일한 해석기준 등이 시급하게 마련돼야 각종 마찰이 최소화될 것 같다"고 말했다.

<고침>재개발 시공사 규정…주민 마찰 불러
4일 오후 4시 23분께 출고된 '재개발 시공사 규정…주민 마찰 불러' 제하의 기사 중 7번째 단락 내 '주거지역 50㎡이상. 상업지역 20㎡'를 '주거지역 50만㎡이상. 상업지역 20만㎡'으로 바로 잡습니다.

뉴시스 2007.06.04 이형주기자 peneye@newsis.com

<김조영의 재건축 법률상담>조합총회 서면결의서 작성 및 제출방법

2007-06-28 11:51 입력

  

김조영
본지 편집인

 

 

추진위원회 단계부터 조합설립인가 후 청산 시까지 조합원들의 의사를 묻기 위한 총회 등에서 서면결의서에 의한 의사표시를 많이 인정하고 있다. 따라서 서면결의서는 곧 조합원들의 의사표시인 만큼 이 서면결의서 제도를 다시 한번 더 정확히 파악해 보도록 하겠다.

 

1. 서면결의서의 의의

 

(1) 서면결의서라고 함은 ‘자신이 추진위원회나 주민총회, 조합총회, 이사회, 대의원회에 출석해 의결권을 행사할 수 있는 자격은 있으나, 해당 회의에 직접 참석하는 것이 곤란하거나 참석하기는 싫지만 의결권을 행사하고 싶을 경우에 회의에 참석하는 대신 자신의 의결권을 행사하는 서면’이라고 할 수 있다.

 

 

(2) 즉, 해당회의에 참석하지 못할 사정이 있거나, 참석하기가 싫은 경우에는 참석하지 않음으로써 자신의 회의 출석권 및 의결권을 포기해 버리면 되는데, 참석은 못하지만 자신의 의결권을 행사하고 싶을 때에는 ‘서면결의서’라는 문서를 제출함으로써 자신의 회의 출석권 및 의결권을 행사하는 제도인 것이다.

 

 

(3) 따라서 추진위원회 단계에서 추진위원·토지등소유자, 조합단계에서 조합원·이사·대의원이 해당 회의 출석에 대신해 서면결의서를 제출하면, 당해 회의에 참석한 것이 돼 회의를 개최하기 위한 의사정족수에 포함이 되고, 또 서면결의서상의 의결내용에 찬성, 반대의 표시를 하면 의결권을 행사하는 것이 돼 의결정족수에 포함이 된다.

 

 

(4) 이러한 서면결의서는, 어쩔 수 없이 해당회의에 참석할 수 없거나 참석하기 싫은 사람들도 회의 출석권과 의결권을 행사할 수 있도록 해야 제대로 된 의사결정의 표시가 반영이 된다는 좋은 의미에서 시작되었다.

 

하지만 현재는 ‘총회에 참석할 필요가 뭐 있어, 바쁘고 골치 아픈데 서면결의서 내면 안 가도 그만이지 뭐!’라는 식으로 총회 등에 참석하지 않아도 되는 회피적 수단으로써 사용되고 있다. 또 조합집행부의 입장에서는 조합원들이 총회 당일 날 직접 참석하지 않아도 서면결의서만 많이 받으면 되기 때문에 별로 조합원들의 직접 참석에 신경을 쓰지 않고 오로지 서면결의서 징구에만 신경을 쓰는 경우가 많이 있다.

 

 

2. 서면동의서와 서면결의서의 차이점

 

(1) 서면결의서와 비슷한 것에 ‘서면동의서’가 있다. 우리가 예전에 보아 왔던 △재건축결의동의서 △사업계획동의서 등이 있고, 현재 건교부 고시 ‘정비사업조합설립추진위원회 운영규정’에 △정비사업조합설립추진위원회 설립동의서 △대표소유자 선임동의서 △주택재건축정비사업조합 설립동의서 △주택재개발/도시환경정비사업조합 설립동의서의 양식이 별지로 정해져 있다. 또 관련 법령에 양식은 없지만 △정관변경동의서 △정비사업전문관리업자 선정동의서가 있고, ‘서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례’등 지방자치단체조례에 있는 △정비구역지정동의서 △정비사업시행계획동의서 등이 있다

 

 

(2) 그런데 지금 말하는 서면결의서와 위와 같은 서면동의서는 그 의미와 효력에 명백히 차이가 있다. 서면결의서는 총회나 각종 회의의 참석을 대신해 자신의 출석권 및 의결권을 행사하는 것으로써 해당 회의가 지나버리거나 또 서면결의서 제출기한(예를 들면 총회 전날 18시까지 조합사무실 접수 분까지만 인정)을 넘기게 돼 제출되면 그 효력을 발휘할 수가 없다.

 

하지만 서면동의서는 관련 법령이 요구하는 동의율이 충족될 때까지 계속하여 징구할 수 있으며 동의율이 충족된 뒤에도 필요하면 징구할 수가 있다. 따라서 이 차이점을 분명히 알고서 서면결의서와 서면동의서를 혼동하는 일이 없어야 한다.

 

 

3. 서면결의서, 인정 안 할 수 있는가?

 

(1) 민법 사단법인에 관한 규정중 제73조 제2항에 의하면 ‘사원은 서면이나 대리인으로 결의권을 행사할 수 있다’라고 규정하여 서면이나 대리인에 의한 결의를 인정하고 있다.
하지만 동조 제3항에는 위 서면결의나 대리인에 의한 결의는 ‘정관에 다른 규정이 있는 때에는 적용하지 아니 한다’라고 해 정관에서 정하면 서면결의나 대리인에 의한 결의를 인정하지 않을 수도 있게 돼 있다.
따라서 서면결의서를 인정하지 않으려면 반드시 정관에 서면결의서를 인정하지 않는다는 규정을 명백히 둬야만 하며, 그렇지 않고 서면결의서를 인정한다는 규정도 없고 인정 안한다는 규정도 없으면 민법에 따라서 서면결의서를 인정해야만 한다.

 

 

(2) 그리고 조합원들이 가장 중요하게 의사표시를 행사하는 ‘시공자 선정총회’에서도 조합정관에 서면결의서를 인정 안 한다는 규정이 없으면 반드시 서면결의서를 인정해 조합원들에게 서면결의서를 제출토록 해야 하지 조합집행부에서 임의대로 결정하거나 대의원회가 권한을 초월해 조합원들의 서면결의서를 인정 안 할 수는 없다고 할 것이다.

 

 

4. 서면결의서 작성  및 제출

 

(1) 의사표시의 행사방법
서면결의서는 해당 참석자의 출석 및 결의권을 대신해 서면으로 제출하는 것이기 때문에 서면결의서에는 해당 참석자가 자신의 의사를 정확히 표시할 수 있도록 해 줘야 한다.
조합집행부에서 조합원들에게 총회자료와 서면결의서를 보내면서 해당 안건에 대해 구체적으로 찬반의 의사표시를 하도록 하는 것이 아니라 ‘총회참석자의 다수결에 따른다’라는 식의 기재를 해 조합원들이 해당 안건에 대해 찬반의 의사표시를 할 수 없도록 해 보내는 것은 조합원의 의결권을 침해하는 것이기 때문에 무효가 될 가능성이 있다고 할 것이다.
 
(2) 서면결의서 제출방법
서면결의서를 제출할 조합원들은 해당 제출마감일까지 정해진 장소(대개 추진위나 조합사무실)에 우편으로 접수하거나 직접 제출할 수도 있고, 서면결의서를 징구하러 오는 용역요원이나 조합관계자에게 제출할 수도 있다.

 

그런데 이 제출방법을 제한하면 이 또한 무효논쟁이 벌어질 수가 있다. 예를 들면 조합이 위치하는 해당지역(예를 들면 서울특별시)에 거주하는 사람은 조합에 직접 와서 제출하도록 하고 나머지 지역에 사는 사람만 우편으로 제출하도록 하게 되면 이는 서울특별시에 거주하는 사람들에게 조합사무실로 직접 와서 제출토록 함으로써 번거로워 제출하지 않는 결과가 초래될 수 있기 때문에 서면결의서를 통한 의결권행사에 제약을 가하게 돼 이 제출방법은 무효가 될 가능성이 충분히 있다.

 

 

5. 시공자 선정총회에서의 서면결의서

 

건교부 고시 ‘정비사업조합 시공자 선정기준’에 따르면 서면결의서 제도에 대해 일반적인 경우와 다른 점이 있다.

 

 

첫째, 조합의 시공자 선정총회는 반드시 직접 참석자가 과반수가 돼야 한다. 즉 직접 참석자가 과반수가 되지 않으면 서면결의서를 아무리 많이 제출하더라도 그 총회는 의사정족수 미달로 무산이 된다.

 

 

둘째, 서면결의서는 회의개회 요건인 의사정족수에는 산정되지 않지만 의결정족수에는 산정이 된다. 예를 들면 500명의 조합원이 있는 조합에서 시공자 선정총회를 하였는데, 200명이 직접 참석하고 200명이 서면결의서를 제출했다면 직접 참석자가 과반수가 안되는 200명만 참석했기 때문에 그 총회는 진행을 해 봤자 무효다. 그런데 260명이 직접 참석하고 150명이 서면결의서를 제출했다면 회의개회정족수인 의사정족수는 조합원 500명중 과반수인 260명이 참석해 적법하게 개회됐고, 시공사 선정투표를 하는 의결권을 행사함에 있어서는 직접 참석자 260명, 서면결의서 제출자 150명으로 해 도합 410명이 참석한 것으로 계산하고 410명중 각 시공사 별 찬성자수를 계산하면 되는 것이다.

 

 

셋째, 시공자선정 총회 서면결의서는 △건설업자 등의 임직원 △그 피고용인 △용역요원 등 건설업자 등으로부터 당해 시공자 선정에 관해 재산상 이익을 제공받거나 제공을 약속받은 자(조합원인 경우를 포함한다)가 징구해서는 안 된다.

 

이상의 경우가 일반적인 총회 서면결의서와 시공자선정총회의 서면결의서와의 차이이기 때문에 이 점을 유념하기 바란다.

 

6. 서면결의서 제출자가 당일 직접 참석한 경우

 

원래 서면결의서는 총회 등 당해 회의에 직접 참석하는 대신에 미리 제출하는 서면이기 때문에, 서면결의서를 제출한 사람이 당해 회의에 직접 참석해 버리면 어떻게 해야 할까?
이러한 경우에는 미리 제출한 서면결의서를 무효로 하고 직접 참석한 자로 분류해 회의를 진행해야 한다. 만약에 서면결의서 제출한 사람이 회의에 직접 참석을 해 굳이 자신은 이미 제출한 서면결의서로 의결권을 행사하는 것으로 하고 별도로 투표하지 않겠다고 우긴다면 회의장에 출입시키지 않거나 출입을 시키더라도 투표권 등을 주지 않아야 할 것이다.

 

7. 서면결의서 개봉방법

 

(1) 원래 서면결의서는 회의출석에 대신해 의결권을 행사하는 것이기 때문에 회의 직접 참석자들과 동일하게 투표 후에 서면결의서를 개봉해 투표결과에 산입해야 한다.

 

하지만, 회의 투표 후에 개봉하게 되면 회의개회 정족수인 의사정족수에 산입하는데 어려움이 있기 때문에 실무상으로는 회의 전날에 미리 개봉해 회의참석자 명부에 기재하는 것이 통상적이다.
이 과정에서 조합집행부의 의도와 다른 찬반투표를 한 서면결의서가 없어진다는 등의 논쟁이 발생하고 있는 것이 현실이다.

 

 

(2) 따라서 가장 적법하고 공정하게 서면결의서를 인정하려면, 서면결의서를 제출하는 우편봉투에 제출자의 소유권과 이름을 표시하도록 하고(예를 들면, 101동 203호 홍길동), 이 표기 만으로 총회참석자 명부에 서면결의서 제출여부를 표시한 뒤 개봉하지 않고 투표함에 미리 넣어둬야 하고, 봉투에 소유권과 이름을 기재하지 않은 경우에만 그러한 사정을 표시하고 개봉해 서면결의서와 봉투를 함께 철해 투표함에 미리 넣어 두는 것이 좋다.

 

그리고 조합사무실등에 직접 출석해 개봉된 상태로 서면결의서를 제출하는 사람이 있으면 그 자리에서 봉투에 소유권과 이름을 표시하고 봉하도록 한 뒤 투표함에 넣어 두는 것이 좋다.

 

 

(3) 이렇게 한 뒤 총회당일 참석자 명부에 서면결의서 제출자가 직접 출석을 하게 되면 이를 표시해 뒀다가 서면결의서 투표함을 개봉할 때에 해당 서면결의서를 빼면 될 것이다.

 

<건설교통부 고문변호사> 02-592-9600,

기자 < >

[김해수[재개발 투자 전문가 ☆ 청풍]]

(가칭)추진위때 선정한 시공사는 말 할 필요도 없네요 ^^* 추진위 승인 받은 곳에서도 이러고 있는 실정이니 ^^*