K-REITs와 감정평가사의 역할

[강변]

K-REITs와 감정평가사의 역할(2001.4.20.)

 

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I. 서론

_ 2001년은 한국부동산시장에 있어서 획기적인 전환점이 될 것으로 예상된다.
_ 2001년 7월 1일부터 미국의 REITs제도(Real Estate Investment Trust)와 유사한 부동산투자회사(이하 “K-REITs;Korea Real Estate Investment Trusts”라 칭한다.)제도가 도입 · 시행됨으로써 일반 투자자들도 소액의 자금으로 손쉽게 대규모 부동산에 투자할 수 있는 부동산투자펀드시대가 도래하기 때문이다.
_ K-REITs제도의 시행은 한국의 부동산시장 및 부동산업계 전반에 걸쳐 많은 변화를 초래할 것으로 기대된다.
_ 특히, 부동산분야의 최고 전문가로서 활동하고 있는 감정평가사들에게 있어서는 감정평가방식의 변화를 요구하는 한편 대응여하에 따라 새로운 역할과 업무영역을 확대할 수 있는 좋은 기회를 가져다 줄 것으로 예상된다.
_ 그러나 K-REITs제도하에서 감정평가사들이 어떠한 입장에서 어떠한 역할을 하게되느냐는 감정평가사들이 K-REITs제도의 도입 · 시행과정에서 어떻게 준비하고 대응해 나가느냐에 따라 달라질 것이다.
_ 법규정에 의하여 수행하고 있는 감정평가업무와 같은 방식으로 접근할 경우 감정평가사들의 역할은 소극적인 수준에 그칠 수 밖에 없기 때문에 K-REITs제도에 부응하는 보다 적극적인 준비와 참여가 필요하다고 하겠다.
_ 미국의 경우 REITs제도가 크게 활성화되고 있음에도 불구하고 감정평가사들이 적극적으로 참여하지 못하고 소극적인 역할만을 수행하고 있다는 점은 시사하는 바가 크다고 하겠다.
_ 이하에서는 도입 · 시행을 앞두고 있는 K-REITs에 대하여 개관하고 K-REITs제도하에서 감정평가사들이 어떠한 역할을 할 수 있으며, 또한 보다 적극적인 입장에서 참여하여 역할을 제대로 수행하기 위해서는 어떻게 대응해 나가야 하는지에 대하여 살펴보고자 한다.

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II. K-REITs의 의의 및 주요 내용

1. K-REITs의 의의
1) 제도의 의의 및 구조
_ 부동산투자회사(K-REITs)란 부동산과 관련된 주식공모를 통하여 다수의 투자자로부터 모은 자금을 부동산(상업용 건물, 주택등 관리 또는 개발사업 등)에 투자하고 운용하여 얻은 수익을 투자자에게 배분하는 실체가 있는 주식회사이다.
_ 이 부동산투자회사는 일반인을 대신하여 부동산에 투자하는 간접투자기관임과 동시에 부동산의 주식화를 통한 유동성을 제고하여 부동산투자의 가장 큰 문제점인 유동성을 확보할 수 있다.
_ 따라서 부동산투자회사는 부동산투자기관과 금융기관의 성격이 결합된 형태이다. 즉, 부동산투자회사는 실질적인 영업측면에서는 부동산의 임대 및 개발사업 등을 수행하는 부동산전문기관이며, 대규모 자금모집 및 투자이익의 배분을 목적으로 하는 점(투자의 도관체)에서는 금융기관의 성격이 강하다.
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2) 유사제도와의 비교
_ K-REITs와 유사한 부동산투자펀드제도로는 현재 시행되고 있는 은행의 부동산투자신탁과 조만간 도입 · 시행될 예정인 부동산Mutual Fund 등이 있다.
_ 은행의 부동산투자신탁은 1998년 4월 신탁업법시행령의 개정으로 인하여 신탁겸업은행에게 허용된 제도이다.
_ 이 제도는 은행에서 수익증권 발행 등 금전신탁을 통하여 모은 자금을 부동산의 매입 · 개발, 부동산담보대출에 투자하고 얻은 수익을 투자자에게 배분하는 제도이다.
_ 부동산에 대한 간접투자제도라는 점에서는 부동산투자회사와 같으나 회사형이 아닌 신탁형인 점에서 법적 성격이 다른 제도이다.
_ 이러한 특성으로 인하여 신탁형REITs라고 부른다. 은행의 부동산투자신탁제도는 존속기한이 대부분 단기간이므로 중 · 장기 투자대상인 부동산투자에는 부적합하고, 부동산투자신탁의 수익증권은 상장이 제한되며, 상장되더라도 주식과 같이 유동성의 확보가 어렵게 되어 있다.
_ 또한 이 제도는 자금모집, 자산운용 · 관리 등을 모두 은행에서 수행한다.
_ 신탁겸업은행에 부동산투자신탁이 허용됨에 따라 2000년 7월 24일 국민은행이 최초로 130억원 규모의 부동산투자신탁상품을 판매하였으며, 그 이후 국민은행이 2 · 3 · 4호를 추가적으로 판매하고 조흥은행 및 하나은행도 부동산투자신탁상품을 판매하였다.
_ 부동산투자신탁상품의 판매로 모집된 자금은 대부분 아파트개발사업에 대한 대출에 투자하여 운용하고 있다.

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_ 한편 재정경제부는 기업구조조정을 촉진하기 위하여 부동산Mutual Fund 형태의 구조조정부동산펀드제도를 2001년 5월에 시행할 예정으로 현행 기업구조조정투자회사법의 개정을 추진하고 있다.
_ 구조조정부동산펀드는 다수인으로부터 자금을 공모하여 기업의 구조조정부동산을 매입하고 운용하여 얻은 수익을 투자자들에게 배분하는 제도이다.
_ 이 제도는 K- REITs와는 달리 조직 · 인력등 실체없이 Mutual Fund 형태로 설립되고 실질적 운영은 전문기관에 위탁하는 일종의 Paper Company이다.
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2. K-REITs제도의 주요 내용
_ 한국에 있어서 REITs제도의 도입에 관한 논의는 1998년 초부터 본격화되었다. 현 김대중대통령이 대통령당선자시절인 1998년 1월 23일에 일반 투자자들이 증권사를 통해 주식투자를 하듯이 부동산투자를 할 수 있는 부동산투자신탁제도를 도입하겠다는 방침을 밝혔다.
_ 이에 따라 건설교통부는 1999년부터 이 제도의 도입을 추진하여 왔으며, 2000년 7월 24일 부동산투자회사법(안)을 입법예고 하고, 2000년 12월에 이 법안을 국회에 제출하였다. 국회 건설교통위원회는 2001년 2월 7일 건설교통부에서 제출한 이 법안을 심의하고 일부 내용을 수정하였으며, 3월 8일에 이 법안이 국회 본회의를 통과하였다.
_ K-REITs에 대하여 있는 규정하고 있는 부동산투자회사법의 주요 내용을 정리하면 다음과 같다.
_ 1) 부동산투자회사를 설립하고자 하는 자는 건설교통부장관의 인가를 받도록 함(법 제5조).
_ 2) 부동산투자회사는 자본금 500억원 이상의 주식회사로 하되, 설립시에 발행하는 주식의 100분의 30 이상을 일반인으로부터 공모하도록 함(법 제6조 및 제9조).

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_ 3) 부동산투자회사의 주주는 발행주식 총수의 100분의 10을 초과하여 주식을 소유하지 못하도록 하고, 이 한도를 초과하는 주식에 대하여는 의결권을 행사하지 못하도록 함(법 제15조).
_ 4) 부동산투자회사는 그 자산을 부동산의 취득 · 관리 · 개량 및 처분, 부동산의 임대 · 임차, 부동산의 개발, 유가증권의 매매와 금융기관에의 예치의 방법으로만 투자·운용하도록 함(법 제21조).
_ 5) 부동산투자회사는 취득한 부동산을 일정기간 이상 보유하도록 하고, 나대지를 취득한 때에는 부동산개발사업을 시행한 후 처분하도록 함으로써 부동산의 단기보유에 의한 투기를 방지함(법 제26조 제1항 및 제2항).
_ 〈표 1〉 부동산투자회사(REITs)와 부동산펀드 · 은행부동산신탁
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구 분	부동산투자회사부동산투자회사	부동산펀드(안)	은행부동산신탁
근 거 법	부동산투자회사법	기업구조조정투자회사법	신탁법 및 신탁업법
법인형태	영속적 회사	영속적 Paper Company	한시적 금전신탁
담당업무	부동산 매입 · 개발 · 관리 및 처분, 임대차	부동산 매입 · 개발 · 관리 및 처분	신탁자금으로 부동산 매입 및 개발
표방증권	주식	주식	수익증권
자본금 규모	500억원 이상(현물출자 가능)	현실적 수준(현물출자 가능)	없음
자본금 조달	주식공모	공모	없음
주식분산	1인당 10%이하	무제한	해당사항 없음
자산관리 · 운영	자기 관리	위탁 관리	은행 또는 위탁관리
사업비 조달	자기자본금	· 자기자본금 · 차입 및 사채발행	투자자에게 수익증권 발행
수익금 배분	주주에게 90%이상 배당	주주에게 배당	위탁자에게 배당
감독	건교부 인가 및 감독	금감위 등록 및 감독	금감위 감독
출범시기	7월	5월	시행중

_ 6) 부동산투자회사의 경영건전성을 확보하기 위하여 부동산투자회사는 총자산의 100분의 70 이상을 부동산으로 구성하도록 하고, 부동산개발사업에 대한 투자는 자기자본의 100분의 50 이내에서 대통령령이 정하는 비율을 초과하지 못하도록 함(법 제27조 제1항 및 제28조 제2항).
_ 7) 부동산투자회사는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 의무적으로 배당하도록 함(법 제30조).

3. K-REITs와 미국 REITs의 비교
_ K-REITs제도는 현재 미국에서 크게 활성화되고 있는 REITs제도를 본 받아 도입한 것이다. 따라서 K-REITs제도의 기본구조는 미국 REITs제도와 유사하다.
_ 그러나 K-REITs제도의 구체적인 내용에 있어서는 미국 REITs제도와 많은 차이점을 가지고 있다(〈표 3〉참조).
_ 이는 한국과 미국의 부동산시장 여건이 서로 상이할 뿐만 아니라 한국에 있어서 REITs제도가 전혀 새로운 제도로 시행되는 것인 바, 시행초기에 부작용이 나타날 것을 우려하여 조심스럽게 추진하고 있기 때문이라 할 수 있다.


III. K-REITs와 감정평가사의 역할 및 과제

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1. K-REITs관련 주요 비즈니스
_ K-REITs가 도입 · 시행되면 K-REITs와 관련하여 상품 및 서비스를 제공하는 새로운 비지니스 영역이 나타나는 동시에 기존의 부동산업계가 확대 · 분화되면서 다양한 참여주체가 등장함으로써 이들 간의 역할분담도 재설정될 것으로 예상된다. 이는 K-REITs제도가 단순한 부동산회사가 아니라 부동산, 금융 및 투자 등이 결합하는 종합적이고 체계적인 부동산투자회사이기 때문이다.
_ 〈표 2〉 부동산투자회사제도의 주요 내용
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구 분	주요 내용
조직형태	· 주식회사
설 립	· 정관 작성 및 설립등기 · 건설교통부장관의 인가요
자본금규모	· 500억원 이상
주식인수 방식	· 30/100 이상 일반공모
주식보유한도	· 주주1인과 특별관계자는 발행주식 총수의 10/100 초과 보유금지. 단, 연기금에 대해서는 10/100 초과 보유 허용 · 300인이상 분산보유
조 직	· 주주총회, 이사회, 이사, 감사
업무범위	· 부동산의 취득, 처분, 개발, 임대차, 관리
자산운용	· 부동산의 취득 · 관리 · 개량 및 처분, 부동산의 임대 · 임차, 부동산의 개발, 유가증권의 매매와 금융기관에의 예치의 방법으로만 투자·운용 · 취득한 부동산을 일정기간 이상 보유, 단기거래 제한 · 매분기별 현재 총자산의 90/100 이상 부동산, 부동산관련 유가증권 및 현금으로 구성. 단, 총자산의 70/100 이상을 부동산으로 구성. · 부동산개발사업에 대한 투자는 자기자본의 30/100 이내 - 현물출자는 부동산개발사업허가후 가능
배당기준	· 배당가능이익의 90/100 이상을 의무적으로 배당 · 금전배당
겸업금지	· 부동산투자회사, 상근 임원
차 입	· 일시운영자금외 차입불허
합병 제한	· 부동산투자회사가 아닌 회사와 합병 불가
정보공시 · 투자자 보호	· 매결산기 · 분기 투자자에게 정보제공

_ 우선, REITs회사의 설립주체인 sponsor나 지분투자자들을 상대로 REITs의 설립전반에 대한 컨설팅 또는 자문을 제공하는 컨설팅업내지는 자문업이 등장하게 될 것이다. 미국에서는 이러한 업을 영위 하는 전문가를 REITs Structure Consultant 또는 REITs Arranger라 한다.
_ 여기에는 REITs제도 및 부동산, 부동산금융에 관한 사항은 법률, 회계, 경영 전반에 관한 전문지식과 노하우가 요구될 것이다.
_ 둘째, K-REITs가 도입될 경우 자산운용기능(Asset Management;AM)은 가장 중요한 핵심기능을 하게 될 것이다. K-REITs는 투자자로부터 자금을 모집하여 부동산등에 투자하고 운용하여 얻은 수익을 투자자에게 배당하는 제도이다.
_ 따라서 전문적인 자산 포트폴리오 구성, 부동산투자 · 운용전략의 수립 및 실행, 부동산 관리 · 운영 등은 K-REITs의 성패를 좌우하는 중요한 업무이다.
_ K-REITs의 자산운용 · 관리를 담당하는 전문가 또는 전문기관으로서 자산운용전문인력(Asset Manager 또는 Real Estate Fund Manager)

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및 자산운용회사(AMC; Asset Management Comapy)가 새로이 등장할 것이다.
_ 〈표 3〉 K-REITs와 미국 REITs의 비교
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구 분	K-REITs	미국 REITs
법인격	주식회사	회사, 신탁, 조합
자본금	500억원	제한없음
업무범위	· 부동산의 취득, 처분, 임대차, 개발, 관리 등	· 부동산의 취득, 개발, 운용, 처분
지분분산	· 주주 300인 이상 · 1인 및 특별관계자가 총지분의 10% 초과하여 보유하지 못함	· 주주 100인 이상 · 5인이하 주주가 총지분의 50% 초과하여 보유하지 못함
수입구성	· 법에 규정없음	· 연수입의 75%이상 부동산임대 및 양도수입, 모기지이자, 다른 리츠발생 수입, TRS발생수입으로 구성 · 연수입의 95%이상 75% 소득, 배당금, 이자, 증권매각이익으로 구성
자산구성	· 총자산의 70%이상 부동산으로 구성 · 총자산의 90%이상 부동산, 부동산관련 유가증권으로 구성	· 총자산의 75%이상 부동산(타 리츠주식), 현금, 현금과 동일한 투자상품, 정부증권 · 총자산의 25%이상 비리츠주식 또는 75%요건상의 비정부증권이 아닌 다른 주식으로 보유금지
개발사업	· 자기자본의 30이하	· 제한없음
유가증권	· 다른 회사의 의결권 주식의 10%이상 소유금지 · 총자산의 5%이상 동일법인 및 특별관계자의 발행증권에 투자금지	· 다른 회사의 의결권주식의 10%이상 소유금지(통제할 수 없는 상황은 예외인정) · 총자산의 5%이상 단일회사의 발행주식 보유금지(75%요건의 주식은 5%예외인정. 단, 리츠자산의 20%를 초과하여 TRS보유금지)
배당요건	· 배당가능이익의 90%이상 배당	· 과세기준으로 90%이상 주주에게 배당
관리방식	· 자기관리	· 위탁관리 ⇒ 자기관리
차 입	· 운영자금외 차입금지	· 이사회결의사항으로 가능
법인세	· 검토중	· 요건총족시 면세

_ 셋째, K-REITs의 투자자산을 합리적, 체계적으로 경영 · 관리하는 Property Management(PM)도 그 중요성이 증대될 것이다.
_ K-REITs의 도입으로 부동산관리기능은 기존의 시설 유지 및 관리기능에서 탈피하여 K-REITs가 보유한 부동산의 수익성을 관리하는 기능으로 새롭게 변화하게 될 것이기 때문이다.
_ 지금까지 부동산 관리기능은 부동산 관리업체가 시설의 유지관리, 용역 등의 단순 업무를 담당하는데 그쳤다.
_ 또한 임차인 관리는 단순히 임차인 모집, 계약체결 등에 한정되어 있었으며, 적정 임대가격의 설정 및 임대료 관리 등 수익성 제고에 대해서는 상대적으로 등한시 하였다.
_ 그러나 K-REITs가 도입될 경우 부동산관리기능은 건물의 임대 및 유지관리 뿐만 아니라 우량 임차인의 선정, 적정 임대가격 설정 및 임대기간의 적절한 관리 등 부동산의 수익성을 유지하고 높이는 역할도 담당하게 될 것으로 전망된다.
_ 자산관리업무를 담당하는 전문가 또는 전문기관으로서 Prpperty Manager 및 Property Management Comapy(PMC)도 새롭게 나타날

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것으로 기대된다.
_ 한편 자산운용기능(AM)과 자산관리기능(MP)은 K-REITs가 보유한 자산을 종합적으로 운용 · 관리하는 자산운용회사(AMC)에 의하여 통합되어 제공될 수 있으며, 두 기능이 각각 별도의 회사에 의하여 분리되어 제공될 수 있을 것이다.
_ 넷째, K-REITs와 부동산 개발사업을 연결하는 고리로 Developer의 역할이 전문화될 것으로 전망된다.
_ K-REITs는 직접 부동산 개발에 참여하기보다는 Developer가 개발한 부동산을 매입하는 역할에 주력하는 것이 바람직하기 때문이다.
_ Developer는 K-REITs와 개발사업을 담당하는 건설회사 등을 연결하는 역할을 하게 될 것이며, 부동산 금융의 활성화로 개발금융의 규모도 확대될 경우 Developer는 금융과 개발기능을 가진 종합 부동산회사로 변신이 가능하게 될 것이다. 특히, Developer가 개발, 건설, 금융을 통합하는 종합 부동산회사로 변신할 경우, K-REITs를 설립하는 주요한 스폰서가 될 수 있을 것이다.
_ 다섯째, K-REITs의 도입 · 시행은 감정평가분야에도 새로운 기회를 제공하게 될 것이다. 부동산투자회사법에서는 K-REITs에 대한 부동산의 현물출자 등의 경우에는 의무적으로 감정평가를 받도록 규정하고 있으며, 또한 K-REITs가 부동산을 기초로하는 회사이기 때문에 K-REITs의 활성화는 감정평가시장을 확대시키게 될 것이다.
_ 한편 K-REITs는 감정평가방식의 전환을 요구하는 기회가 될 것이다. K-REITs가 투자하거나 보유하는 부동산의 가치평가는 부동산에서 발생하는 수익(cash flow)에 근거하여 결정되는 수익방식에 의해 이루어지게 될 것이며, 이에 따라 부동산시장 전반에서 감정평가방식이 기존의 비교방식이나 원가방식에서 수익방식으로 전환될 것이다.
_ 여섯째, K-REITs는 감정평가와는 별개로 Due Diligence를 새로운 업무로 등장하게 할 것이다. 부동산투자회사법에서는 K-REITs가 부동산을 취득하거나 매각할 경우 자산실사보고서를 첨부하도록 하고 있다. 미국, 일본의 경험을 비추어 볼 때 K-REITs가 부동산에 투자를 행하기 위해서는 사전에 Due Diligence를 통하여 철저한 조사분석후 합리적인 투자의사결정을 하고 있다.
_ 일곱째, K-REITs를 겨냥하여 전문화되고 선진화된 부동산중개기능이 등장하게 될 것이다. 한국에서 지금까지 부동산중개는 일반적으로 개별 중개업체를 중심으로 낙후된 수준으로 이루어 졌다.
_ 그러나 K-REITs제도하에서 요구되는 부동산중개는 매도자와 매입자를 수배하여 단순히 물건을 소개하는 차원을 넘어서 K-REITs에 적합한 대상자산을 선별할 수 있어야 하고 부동산의 수익성 분석이 뒷받침되어야 하기 때문이다.
_ 이러한 관점에서 종전의 중개업체들은 소규모 부동산의 거래에 특화하게 되고 K-REITs용 또는 간접투자용 부동산은 전문화된 부동산중개업체가 담당하게 될 것이다.
_ 여덟째, K-REITs가 도입 될 경우 부동산의 수익성에 기초하여 부동산의 종류별로 전문적인 투자지표를 산정하고 제공하는 기능도 필요하게

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될 것이다. K-REITs회사는 물론 REITs투자자들이 투자의사결정을 할 수 있는 지표가 있어야 하기 때문이다.
_ 아홉째, K-REITs에 대한 신용평가 기능도 새로이 필요한 분야이다. K-REITs가 발행하는 출자증권 및 회사채의 등급을 평가하기 위하여 K-REITs에 대한 신용도를 평가하는 신용평가기능의 중요성도 증가된다.
_ 기타 K-REITs회사의 자산보관업무, K-REITs의 IPO, K-REITs의 IR등과 관련한 컨설팅 또는 자문업, K-REITs에 관한 조사분석업무, K-REITs 투자자들을 대상으로 하는 투자자문업, K-REITs에 특화된 정보제공 및 도서출판업 등도 새롭게 탄생할 수 있는 분야이다.
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2. 감정평가사의 역할
_ 위에서 살펴본 바와 같이 K-REITs제도가 도입 · 시행될 경우 파생되는 비니지스 영역은 매우 다양하게 될 것이다. 이와 같이 K-REITs와 관련하여 다양한 비즈니스 영역에서 감정평가사는 어떤 분야 또는 업무에 참여 어떤 역할을 할 수 있을 것인가?
_ 우선, 감정평가업무는 법에 의하여 국가에서 공인한 감정평가사만이 독점적으로 할 수 있기 때문에 K-REITs와 관련한 감정평가업무는 당연히 할 수 있는 것이다.
_ 부동산투자회사법에서 명문으로 감정평가를 하도록 규정하고 있는 경우도 있지만 규정되어 있지 않더라도 K-REITs의 업무수행상 감정평가를

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하게 될 경우도 상당할 것으로 판단된다.
_ 부동산투자회사법에서 감정평가를 규정한 것은 부동산투자회사에 현물출자를 하거나 회사성립 후에 재산을 양수하기로 약정한 경우 부동산의 가액은 감정평가사로 하여금 평가하도록 명문으로 규정하고 있다(법 11조 2항). 또한 부동산투자회사가 성립후에 주식을 발행하는 경우 주식의 발행가액은 당해 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익가치에 기초하여 산정하도록 하고 규정하고 있으며(법 12조 2항), 한국에서는 유가증권에 대한 평가가 감정평가업무영역에 포함되어 있다는 점을 고려할 때 감정평가사가 충분히 평가서비스를 제공할 수 있을 것으로 기대된다.
_ 한편 부동산투자회사법에서 감정평가를 규정한 것은 아니지만 감정평가가 이루어질 수 있는 분야로는 부동산투자회사의 합병, 영업양수, 해산시의 자산가치를 평가하는 경우(법 42조, 46조), 부동산투자회사가 자금차입을 위하여 담보제공하는 자산을 담보평가하는 경우(법 31조), 기타 부동산투자회사의 기업가치가 보유부동산가격을 하회할 경우 등에 있어서도 감정평가가 이루어질 수 있을 것으로 기대된다.
_ 둘째, Due Dilugence업무도 감정평가사들이 유리한 위치에서 참여할 수 있는 분야라 할 수 있다. K-REITs는 부동산에 투자하고 운용하여 얻은 수익을 투자자에게 배당하는 것이기 때문에 투자대상자산에 대한 정밀한 조사분석은 투자의 적합성을 좌우하는 중요한 업무라 할 수 있다.
_ 부동산투자회사법에서도 부동산투자회사가 부동산을 취득하거나 처분하는 경우에는 부동산에 대한 실사 보고서를 작성하도록 규정하고 있다(법 26조 3항). 미국 및 일본의 경험에 비추어 볼 때 부동산에 관한 Due Dilugence는 부동산의 물리적 현황, 법률적 현황, 경제적 현황, 환경오염 등을 주요 업무내용으로 하고 있다.
_ 이러한 점을 고려할 때 Due Dilugence는 감정평가내용에 K-REITs와 관련된 내용을 추가하면 충분할 것으로 판단되기 때문에 감정평가사들이 적극적으로 수행할 수 있는 업무영역이 될 것이다. 다만, 법률 및 권리분석, 현금흐름분석 등의 분야에 있어서는 변호사 및 회계사와 경쟁관계를 형성할 것으로 예상된다.
_ 셋째, 감정평가사가 K-REITs의 자산운용전문인력(Asset Manager, Real Estate Fund Manager, Real Estate Portfolio Manager)으로서 활동하는 것을 들 수 있다. 앞에서 기술한 바와 같이 REITs에 있어서 자산운용은 매우 중요한 업무이다.
_ 부동산투자회사법에서도 부동산투자회사는 그 자산을 투자 · 운용함에 있어 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 자산운용전문인력을 확보하도록 규정하고 있다(법 22조). 자산운용전문인력은 부동산투자회사의 임직원으로 참여할 수도 있고 외부의 자산운용전문회사(AMC)에 참여할 수도 있을 것이다.
_ 감정평가사는 부동산전문가로서 부동산의 투자 · 운용에 있어서 상대적으로 유리한 위치에 있다고 할 수 있다. 그러나 이 분야에 참여하기 위해서는 부동산이외에 K-REITs제도전반, 경제분석, 금융 및 주식, 투자이론, 포트폴리오이론 등에 대한 전문지식이 추가되어야 할 것이다.

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_ 넷째, 부동산투자자문업에 참여하여 K-REITs와 관련된 서비스를 제공하는 것이다. 부동산투자자문업은 부동산등의 투자에 대하여 조사 · 분석 · 상담 · 정보제공 등을 통하여 전문조적인 조언을 하거나 고객의 위탁을 받아 부동산의 투자 · 운용에 관한 업무를 행하는 것을 말한다.
_ 미국의 경우 REITs 도입초기에 자산운용방식이 외부위탁관리방식으로 채택되고 REITs등 부동산투자에 있어서 연기금등 기관투자가들이 등장하면서 부동산투자자문회사가 크게 활성화되었다. 일본의 경우 부동산증권화제도의 발전에 따라 2000년 9월 1일 부동산투자고문업등록제도를 도입하여 부동산투자에 관한 자문업무, 투자판단 및 거래대행일임 등의 업무를 행할 수 있게 하고 있다.
_ 부동산투자회사법에서는 부동산투자자문회사가 부동산투자회사의 위탁을 받아 그 자산의 투자 · 운용에 관한 업무를 하고자 하는 자는 건설교통부장관에게 등록을 하도록 하고 있으며, 등록요건으로서 자본금 및 대통령령이 정하는 전문인력을 갖추도록 규정하고 있다.(법 24조). 자산유동화에관한법률에서 규정한 자산관리회사의 전문인력에 감정평가사가 포함되어 있는 것을 감안할 때 부동산투자자문회사의 전문인력에 감정평가사가 포함될 것으로 예상된다.
_ 감정평가사가 부동산투자자문업에 참여하는 방법은 직접 부동산투자자문회사를 설립하는 운영하는 것과 이미 설립된 부동산투자자문회사에 전문인력으로서 참여하는 것을 들 수 있다.
_ 다섯째, 부동산관리업무(PM)에 참여하는 것이다. 부동산투자회사법의 규정에 의하면 보유부동산의 관리를 위하여 필요할 경우 부동산관리업무를 수행하기 위한 회사를 설립하거나 인수할 수 있다고 규정하고 있다(법 25조).
_ 감정평가사가 부동산관리업무에 참여하는 방법은 직접 부동산관리회사를 설립 · 운영하여 부동산투자회사로부터 부동산관리업무를 위탁받아 행하는 방법과 부동산투자회사에 부동산관리전문인력으로서 참여하는 것을 들 수 있다.
_ 한편 감정평가사가 직접 부동산관리업무에 참여하고자할 경우 부동산운용기능(AM)과 부동산관리기능 (PM)을 결합하는 종합자산운용관리회사(AMC) 방법과 각각 별도로 분리된 회사로 참여하는 방법이 있을 수 있다.
_ 여섯째, 부동산투자정보제공업에 진출하여 K-REITs관련분야에 참여하는 것이다. K-REITs에 있어서 중요한 사항중의 하나는 투자자 보호 및 부동산투자의 투명성 제고를 위한 부동산정보의 공시 내지 게시이다.
_ K-REITs제도가 활성화되기 위해서는 K-REITs 뿐만 아니라 K-REITs 투자자들이 부동산투자에 관한 정보를 쉽게 획득, 활용할 수 있어야 한다. 미국, 영국, 호주, 일본 등과 같이 과학적으로 분석된 부동산투자정보가 한국에 있어서도 제공되어야 할 것이다.
_ 감정평가사는 부동산에 관한 정보를 끊임없이 접하고 수집하기 때문에 부동산투자정보제공업을 하기에 가장 유리하다고 할 수 있다.
_ 그러나 부동산투자정보제공업은 막대한 시간과 비용이 투입되어야 하는 분야이기 때문에 감정평가사 개인 또는 소수 몇사람이 모여 추진하는 것은 거의 불가능하다고 하겠다. 따라서

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감정평가협회나 감정평가업계가 공동으로 추진하는 것이 바람직하다고 할 수 있다.
_ 일곱째, K-REITs전문 Analyst로서 역할을 할 수 있을 것이다. 미국에서 경험한 바와 같이 K-REITs제도가 시행될 경우 K-REITs회사의 자산운용전문인력 및 K-REITs 투자자들이 K-REITs에 대한 전문적인 분석정보를 찾게 될 것이다.
_ 즉, K-REITs의 자산운용전문인력은 물론 K-REITs 투자자들은 경제상황, 금융 · 자본시장상황, 부동산시장상상황, K-REITs회사, K-REITs회사주식, K-REITs회사의 보유부동산등 K-REITs와 관련된 다양한 분석정보를 필요로 하기 때문이다.
_ 감정평가사는 부동산전문가로서 부동산의 분석, 부동산가격의 분석, 부동산경기의 분석 등을 행하고 있기 때문에 K-REITs전문 Analyst로 진출하는 것도 어려지는 않을 것이다. 감정평가사가 K-REITs전문 Analyst가 되기 위해서는 부동산에 관한 지식이외에 경제분석, 금융 · 자본시장분석, 주가분석, K-REITs전반에 관한 전문지식을 충분히 습득하여야 할 것이다.
_ 〈표 4〉 K-REITs관련 주요 비즈니스와 감정평가사의 참여가능 분야
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구 분	감정평가사의 참여가능 여부
REITs Consulting	참여가능
감정평가	독점적 참여
Due Diligence	주도적 참여가능
Asset Management	참여가능
Property Management	참여가능
부동산투자자문	유리한 지위에서 참여가능
Developer	참여가능
부동산중개	유리한 지위에서 참여가능
부동산투자정보제공	유리한 지위에서 참여가능
신용평가	신용평가회사에서 담당
REITs Analyst	유리한 지위에서 참여가능
IPO Arranger	증권회사에서 담당
법률자문	변호사 담당
세무 · 회계자문	회계사 담당

3. 감정평가사의 과제
_ K-REITs제도의 도입 · 시행은 한국의 부동산시장 및 부동산업계에 큰 변화를 가져올 것이며, 부동산전문가인 감정평가사에 있어서도 새로운 기회와 위기의 요인으로 다가올 것으로 예상된다. K-REITs와 관련해서는 다양한 전문가들이 참여하게 될 것이며, 감정평가이외의 분야에서는 감정평가사들도 이들과 치열한 경쟁하여야만 한다.
_ 따라서 감정평가사들이 충분히 준비하고 적극 참여할 경우 K-REITs 관련전문가로서 자리를 확보할 수 있지만 소홀히 대처할 경우 오히려 감정평가사들의 입지를 약화시키는 결과를 초래할 수 있다. 결국 감정평가사들이 K-REITs제도를 어떻게 활용하느냐는 감정평가사들이 스스로 풀어야할 과제일 수밖에 없다. 감정평가사들이 K-REITs관련 전문가로서 적극적인 역할을 수행하기 위해서는 다음과 같은 접근이 필요하다고 하겠다.
_ 첫째, K-REITs도입 · 시행초기에 적극 참여하여야 한다는 점이다. K-REITs가 도입될 경우 K-REITs관련 비즈니스에 참여하기 위하여 다양한 분야에서 전문서비스를 제공하는 주체들이 등장할 것으로 예상된다. 감정평가사들이

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초기단계에서 적극 참여하지 못할 경우 감정평가이외의 다른 업무분야에서는 경쟁력을 확보하기가 그만큼 어려울 것이며, 소극적인 역할에 그칠 수 밖에 없을 것으로 예상된다.
_ 따라서 감정평가사가 그동안의 관행과 좁은 시장 속에 안주하는 것이 아니라 새로이 펼쳐 지고 있는 시장에서 적극적인 역할을 할 수 있도록 감정평가사 개인차원뿐만 아니라 업계 천체차원에서 준비와 노력을 경주하여야 할 것이다.
_ 둘째, K-REITs관련 전문가로서 활동할 수 있도록 감정평가사들이 전문역량을 갖추는 것이다. K-REITs는 단순한 부동산상품이 아니라 부동산, 금융, 투자, 주식 등이 결합된 종합적인 부동산투자금융상품이다.
_ 따라서 K-REITs관련전문가로서 활동하기 위해서는 감정평가 및 부동산에 관한 지식은 물론 REITs관련된 다양한 전문지식과 노하우를 갖추는 것이 필요하다.
_ 특히, 감정평가이외의 분야에서는 다른 참여주체들과 경쟁을 해야하기 때문에 감정평가업무에 임하는 자세와 다른 측면에서 접근하여야 할 것이다. 감정평가사들은 그동안 축적한 부동산에 관한 지식 및 경험과 공신력 등을 바탕으로 부동산의 투자 · 운용 · 관리 및 금융 · 자본시장 등에 관한 전문지식과 노하우를 추가할 경우 K-REITs관련전문가로서 주도적인 역할을 할 수 있을 것이다.
_ 셋째, “감정평가사가 최고의 부동산전문가”라는 이미지를 확산시켜 나갈 필요가 있다. 현재 한국에서 감정평가사는 국가에서 공인한 부동산분야에서 최고 전문자격자이다. 그러나 감정평가사수가 많지 않고 감정평가분야에 특화하여 업무를 수행하고 있기 때문에 국민들에게 “감정평가사가 최고의 부동산전문가”라는 이미지가 확산되지 못하고 있는 실정이다.
_ 따라서 감정평가사가 최고의 부동산전문가이며, K- REITs는 부동산을 기초로 하고 있기 때문에 최고의 부동산전문가인 감정평가사가 K- REITs의 전문가라는 이미지를 널리 알릴 필요가 있다. 이를 위해서는 감정평가사 및 감정평가업무에 대한 홍보를 강화하는 동시에 감정평가업계에서 K- REITs관련 심포지움이나 세미나를 적극 개회하고 감정평가사들이 K- REITs관련 강좌나 세미나에 적극 참여할 필요가 있다.
_ 넷째, K-REITs관련 비즈니스영역을 참여할 수 있는 시스템을 구축하는 것이다. K-REITs가 도입될 경우 다양한 비즈니스 영역이 새롭게 등장하는 한편 기존의 서비스시장에서도 분화현상이 촉진될 것으로 예상된다. 따라서 감정평가사들이 어떤 분야에 진출하는 것이 비즈니스측면에서 가장 유리한지를 냉철히 분석하고 판단하여야 할 것이다.
_ 참여하고자하는 영역이 확정될 경우 구체적인 비즈니스모델을 개발하는 한편 차별화된 서비스를 제공할 수 있는 지원체제를 갖추어야 한다. 특히, 과학적인 분석과 합리적인 의사결정을 토대로 부동산투자나 K-REITs에 대한 투자를 수행할 수 있도록 부동산시장의 분석모형과 투자결정시스템을 개발하고, 이를 시행할 수 있도록 준비하는 것이 필요하다.
_ 다섯째, 감정평가사들이 다른 전문가집단과의 전략적 제휴 등을 통하여 상호 시너지효과를 도모하는 것이다. K-REITs제도가 도입될 경우 K-REITs회사 및 K-REITs투자자들로부터

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투자분석, 투자상담, 투자자문 등 다양한 서비스 수요가 파생될 것으로 예상된다. 이에 따라 다양한 비즈니스영역에서 다양한 주체들이 등장하고 경쟁을 펼쳐지게 될 것이며, 부동산시장도 다양화와 종합화되는 양상을 나타낼 것으로 예상된다.
_ 감정평가사들이 변호사, 회계사, 건축사 등 다른 분야의 전문가 또는 외국업체와 전략적인 제휴를 통하여 이미지 제고는 물론 K-REITs와 관련하여 종합적인 서비스를 제공할 수 있게 됨으로써 상호 시너지효과를 높일 수 있을 것이다.


IV. 결 론

_ K-REITs제도의 도입 · 시행은 감정평가사에게 새로운 시장을 제시하는 한편 새로운 변화를 요구하게 될 것이 분명하다.
_ 따라서 한국에서 그동안 부동산전문가로서 활동해온 감정평가사들은 이러한 흐름에 부응하여 기존의 시장에 안주할 것이 아니라 보다 적극적으로 새로운 시장에 참여하는 것이 필요하다.
_ 특히, K-REITs는 부동산을 기초로 하는 부동산투자신탁제도라는 점과 한편으로는 K-REITs의 도입 · 시행으로 부동산투자시장이 활성화되고 부동산정보게시가 더욱 투명화될 경우 경우 기존 감정평가시장이 더욱 위축될 가능성도 배제할 수 없다는 점을 감안할 때 한국의 감정평가사들은 K-REITs에 주도적으로 참여할 수 있는 길을 모색하여야 할 것이다.
_ 따라서 감정평가사 개인차원에서는 물론 업계 전체차원에서도 적극적인 준비와 노력이 경주되어야 할 것이다. 특히, 부동산전문가로서의 감정평가사의 이미지제고 및 감정평가업계의 위상제고 등을 위하여 개인차원의 대응으로 부족할 경우 업계차원에서 공동협력을 통하여 감정평가사들이 보다 적극 참여할 수 있는 방안을 도출할 필요가 있다.
_ 아울러 감정평가사들은 명실상부한 K-REITs관련 전문가로서 주도적인 역할을 할 수 있도록 전문역량을 갖추어나가야 할 것이다. 감정평가사는 감정평가 내지는 부동산분야에서 최고의 전문가일뿐이며, K-REITs관련비즈니스에 있어서는 감정평가를 제외한 다른 분야에서는 다른 참여주체들과 동일한 조건에 치열한 경쟁을 펼쳐야 한다.
_ 따라서 감정평가사들이 K-REITs관련전문가로서 인정받으려면 엄청난 준비와 노력을 경주하지 않으면 안될 것이다. 모든 감정평가사들이 K-REITs관련 비즈니스에 진출을 할 수 있을 것이다. 그러나 K-REITs관련 비즈니스에 진출하는 모든 감정평가사들이 고객들로부터 유능한 K-REITs전문가로 인정받을 수 있는 것은 아니라는 점을 명심하여야 한다.
_ 한국의 감정평가사들은 그동안 부동산분야의 최고 전문자격자로서 부동산시장에 진입하였음에도 불구하고 제도에 의하여 감정평가라는 일정한 시장을 보호받아 왔기 때문에 감정평가시장에 안주하고 새로운 분야를 개척하지 못한 상황에서 K-REITs라는 커다란 변화흐름에 직면하고 있다.
_ 이러한 변화흐름을 감정평가사들의 업무영역을 확대할 수 있는 새로운 기회로 활용하느냐 못하느냐는 전적으로 감정평가사들에게 달려 있다.