특수물건 공동투자 노하우 Q&A

[친절한경매강사]

▶1. 블루문인베스트 회사에 대한 질문

Q. 블루문의 자본금은 얼마인가요?
A. 5억 원입니다.

Q. 회사의 구성은 어떡게 됩니까?

A. 회장님과 현직변호사 세분, 감정평가직원과 매매담당직원 등 임직원과 영업본부가 있습니다

회장님은 법률사무소율산 건설, 유치권분야 오랜기간 경력이 있고 이후 건설 회사를 직접 운영하여 건설과 법, 두가지 실무에 능통합니다.

Q. 블루문은 유치권을 다 깰 수 있는건가요?
A.그렇치 않습니다. 그러나 블루문이 지난 3년여간 낙찰 받은 물건의 유치권은 100% 해결하였습니다. 그 결과는 입찰전에 100% 해결 가능한 증거수집이 완료된 물건만 입찰에 들어가기 때문입니다. 투자자의 안전성을 위해서 사전에 검증되지 않는 경매물건은 입찰하지 않습니다

유치권해결 능력은 대법원에서 유치권확인 판결이 난 사례도 뒤집을 수 있는 대한민국 상위 0.1%의 실력을 갖고 있습니다

Q. 블루문처럼 이렇게 특수경매로 투자를 받는 회사가 또 있나요?
A. 없습니다. 다만 특수경매를 진행하는 회사나 학원은 있습니다만 블루문처럼 오픈해서 자신있게 진행하는 회사는 없습니다.
그 이유는 특수물건은 법리적인 통찰과 건설실무에 대한 전문성이 합쳐져야 합니다. 유치권 전문 변호사나 대형 로펌에서 법으로, 소송으로 유치권을 진행한다하여도 블루문처럼 실무능력과 협상능력, 증거수집능력 등을 갖추기는 매우 어렵습니다. 더욱 출구전략까지 해결하려면 이런 시스템은 매우 어렵다고 볼 수  있습니다.

▶2. 투자 프로세스에 대한 질문 

Q. 수익률은 어떻게 되나요?

A. 1년 수익률 40%입니다(변호사님 지급보증서 발행시). 경우에 따라서 45% 수익률이 발생합니다(투자약정서 작성시).  

1년 이내에 매매가 안되면 1년 내에 재감정 받아(재담보대출) 원금과 수익금을 지불 합니다.(감정가의 LTV 60% 내외로 충분히 지급가능 함)  

Q. 이런 높은 수익률은 어떻게 나올 수 있는 것인가요?

A. 일반경매물건은 80~90% 대에서 낙찰받지만 특수물건은 30%대에서 받거나 수도권 우량물건도 반값이하에 낙찰받기 때문에 높은 수익률이

가능한 이유입니다.이는 매우 낮은 낙찰가격이므로 가능한 수치 입니다.

Q. 만약 정해진 날자에 수익금이 정산되지 않으면 어떻게 되나요? 

A. 예전에는 재담보대출을 기간을 대금납부후 6개월 이내로 하였습니다만 현재는 1년으로 연장한 이유이기도 합니다. 

Q. 변호사 계좌 에스크로가 뭐죠?
A. 변호사 계좌 에스크로는 제3자 에스크로 방식을 의미합니다.

제3자 에스크로우는 쉬운 예로 설명드리면, 2000년 초반에 전자상거래가 처음 도입되던 시절에 구매자가 물건을 구매하고자 판매자에게 물품대금을 보냈는데 물건을 못 받는 사기거래가 많아지자 이를 방지하고자 제3자 에스크로우 방식으로 구매자가 돈은 제3자 계좌로 입금하고 판매자가 물건을 제대로 보내주면 구매자가 구매 승인을 해야만 비로소 물품대금이 판매자에게 전달되는 방식이 도입 되었습니다.

블루문도 마찬가지의 개념으로 투자자가 제3자인 변호사 계좌에 투자금을 예치하고 낙찰 물건에 투입을 원하면 비로소 블루문에 들어가서 사업 목적용으로만 사용되어지게 만들어 놓은 구조입니다. 또한 이를 보완하고자 투자금 예치시 10% 입금하며 낙찰물건의 매각허가결정시 나머지 90%를 입금할 수 있습니다.

Q.회사가 잘못되면 어떻게 되나요?

A. 경매투자를 진행하신 투자자들의 원금손실을 헷지하기 위한 안전장치를 마련하여 투자자들의 손실을 최대한 줄이는 것에 촛점을 두고 있기에 저희 블루문인베스트에서는 입찰시 물건 검토는 철처하고 꼼꼼하게 권리분석을 하게 됩니다.
또한 블루문 협력 변호사님께서도 권리 분석 및 진행과정에 있어 동참하시기에 권리분석이 철처하고 해결되기 어렵다고 판단되는 물건은 입찰에참여하지 않습니다. 낙찰 예정 물건에 있어서는 권리분석 및 현장 검증을 자신할 수 있는 이유입니다.

Q. 변호사지급보증을 하게 되면 변호사가 고객 투자금 95%를 어떻게 지급을 하게 되나요?
A. 네. 어느 투자에서도 현직 변호사나 법무법인이 투자금을 일부 지급보증해주는 투자상품은 찾아보실수 없으실 겁니다.
그만큼 블루문 인베스트 에서는 투자자의 3대 안전장치 소유권 확보를 할수있고. 안전성에 시선을 맞추어서 변호사 통장은 에스크로 계좌로 지정해 놓았으며 유치권 물건 해결이 되지 않았을 경우에는 일정기간내 변호사가 지급 보증을 해주는 유일 무이한 시스템을 마련해 놓았습니다.  

Q.변호사지급 보증하면 왜 원금의 95%까지만 보장해주나요?
A.유사수신행위의 규제에 관한 법률로 인해 100%원금보장을 할수가 없습니다. 

Q. 입금 후 낙찰까지는 얼마나 걸리나요?
A. 예치금 잔고에 따라 다릅니다. 요즘에는 통상 1~2개월 내에 투입이 들어갑니다.
이 기간에도 돈이 놀고 있지 않습니다. 일을 합니다. 낙찰시까지 입금 금액에 연 24%의 추가 수익금이 일수계산되서 추후 수익실현이 추가 지급이 됩니다.

Q. 낙찰물건에는 블라인드 방식으로 투입되는건가요?
A. 아뇨. 블루문이 낙찰을 받고 투입 순서가 된 투자자들에게 담당 매니저들이 물건 브리핑을 해드립니다. 이때, 물건이 맘에 들면 투입들어가면 되고 맘에 들지 않으면 다음 물건으로 들어갈 수 있습니다.
다만, 물건을 굳이 가릴 필요는 없는데 그 물건이 잘 팔릴 물건이냐 아니냐는 투자자가 고려할 요소가 아닙니다. 투자자는 약정서에 나와 있는 기간에 담보대출(대환대출)로 수익률을 실현하기 때문입니다.

Q. 담보가 있다고 하던데 그건 뭔가요?
A. 블루문은 투자자 안전장치로 물적 담보인 투자자 명의의 소유권(등기 또는 가등기)과 변호사 지급보증을 해드리고 있습니다.
등기나 가등기는 필수 안전장치고 변호사 지급보증 유무는 옵션입니다.
변호사 지급보증을 선택하면 수익률이 40%, 선택하지 않으면 45% 입니다. 차액인 5%는 변호사 수수료로 지급됩니다. 옵션이니 편한걸로 선택하면 됩니다. 

Q. 투자자 명의로 등기를 할 수 있나요?
A. 네 할수 있습니다. 사전에 공동등기로 들어가겠다고 말씀해 주시고 공동등기로 들어갈 서류를 미리 제출해 주시면 됩니다. 다만, 등기시는 수익실현을 후 1년 이내 양도세를 부담해야 하는데 주택이냐 상가냐에 따라 44%~55%의 세금을 내야 합니다. 가등기는 기타소득세 22%만 원천징수되고

이듬해 5월에 종합소득세에 합산 과세 하면 됩니다.(등기나 가등기는 선택사항이니 편하신걸로 하시면 됩니다)

Q. 가등기는 낙찰되면 바로 되는건가요?
A. 아뇨. 공동 등기는 당연히 낙찰 후 법원 잔금을 치루면 바로 됩니다. 그러나 가등기는 블루문이 법원 잔금을 치루는데 2개월정도 걸리고 (경락잔금대출 진행 시간) 잔금을 치룬 후 소유권이 넘어오면 이후에 진행됩니다. 통상 3개월 이전에는 되고 있습니다.  

Q.가등기시 필요한 서류는 뭔가요?
A. 개인 : 초본1통 (주민번호표시,3개월이내것) * 법인 : 법인 등기부등본1통 (제출용)입니다

Q.가등기 말소서류는 뭔가요?
법인은 법인 인감증명서,법인 등기부등본 원본1통, 개인은 초본과 인감증명서 원본1통 있는 방문이 어려운 분들은 등기우편으로 보내시기도 합니다.

Q. 투자한 후에 투자자가 해야할게 있나요?
A. 별도로 할 일은 없습니다. 투자금 입금시 투자금보관증 수취와 매각물건확정시 투자약정서(또는 변호사님 지급보증서)가 발급되는데 회사보관용과 고객보관용 2부가 발급되는데 인장 날인 후 회사보관용은 다시 리턴해주시면 됩니다.
이후 가등기시는 주민초본만 1부 제출하면 되고 수익실현시는 매도용 인감증명서와 인감도장이 필요합니다.
모두 등기 우편으로도 진행 가능합니다.  

▶3. 투자자를 모집하는 이유에 대한 질문

Q. 블루문인베스트의 특수 경매 실력이 탁월하다면 자기자본만 가지고 운영해도 될 것 같은데 굳이 투자자를 모집하는 이유가 있나요?
A. 기업은 이익을 목적으로 생산, 판매, 금융, 서비스 등의 사업을 하는 단위로써 영리성은 기업의 가장 핵심적인 특징입니다. 이윤을 잘 내는 기업은 기업이 사회적 존재이유에 부합하기도 합니다. 따라서 기업은 이러한 영리 활동의 극대화를 위해 타인자본(=부채)을 활용(대표적인 예: 주식, 채권 등)하는 것은 가장 기초적인 기업활동이라 할수 있습니다. 한국은행의 '2018년 기업 기업경영분석 결과 자료” 에 의하면 대기업의 부채비율은 93.5%, 중소기업은 159.5%를 보이고 있는데 “적절한 타인자본 활용” 은 기업의 핵심역량과 기술에 대한 레버리지효과를 높이는 데에는 필수적이라 할수 있습니다.

블루문인베스트도 다른 기업들과 마찬가지로 "경락잔금 대출과 투자금" 이라는 자본을 활용하여 기업의 영리성과 성장을 위해서 가장 효율적인 전략을 구사하고 있습니다.결국 회사 성장의 의미는 향후 투자자들에게 환원할 수 있는 부분이 많아 질 수 있는 것을 의미하는 것이기 때문에 투자자분들의 지속적인 관심을 부탁 드립니다.
 

▶4. 경매를 모르거나 경매지식을 습득한 후 투자하고 싶은 분을 위한 질문 

Q. 경매를 알고 투자하고 싶습니다.

A. 블루문인베스트(주)에서 아래와 같이 매주 무료교육을 실시하고 있습니다.

■ 특수경매 공동투자세미나 안내(무료) ■

◑ 블루문경인센터(부천): 매주(수) 오후 2시

☞신중동역(7호선) 위브더스테이트 902동209호

경기도 부천시 신흥로 140, 상가9동 209호

◑ 블루문인베스트 본사(여의도): 매주(목) 16시30

☞ 여의도역 4번출구 대오빌딩 7층 블루문인베스트

■ 특수경매 교육안내(경매 중급반) ■

매주 목 오후6시30(일찍 오셔야 자리가 있습니다)

☞ 여의도역 4번출구 동화빌딩 6층

※ 안내해드립니다(010.8126.2405)

블루문경인센터장