편의점 전성시대 [부동산 理實直告]

[자카란다]

편의점 전성시대 [부동산 理實直告]

A고객이 중개업자로부터 꼬마빌딩을 소개받았다. 해당 물건은 배후에 2,000세대 아파트도 있고, 도보 5분 거리에 지하철역도 있다. 괜찮은 부동산 입지라고 판단이 되어 매입을 고려하고 있다. 하지만 1층이 공실이다. 중개업자 얘기로는 1층에 편의점이 들어오려고 해서 공실 걱정은 없다고 한다. 하지만 가까운 거리에 편의점이 2개나 있어서 과연 영업이 잘 될지 걱정이다.

A고객의 예처럼 건물의 1층 임차인으로 흔히 볼 수 있는 것이 편의점이다. 편의점은 다른 업종에 비해 필요면적이 작다. 외식업이나 의류점 같은 판매점들은 최소 100㎡ 이상 필요하다. 하지만 편의점은 최소 30㎡정도 만으로도 개설이 가능하다. 그래서 작은 꼬마빌딩 꼬마빌딩이나 상가에도 입점할 수 있다. 이렇다 보니 편의점이 곳곳에 생겨나서 지금은 포화상태이다. 전국 편의점수는 2016년도 기준 3만4242개이고, 현재는 약 4만여개가 넘는 것으로 추정되고 있다(2016년 통계청 프랜차이즈 조사자료 참조).

이렇게 많은 편의점이 있다 보니 경쟁력이 없는 편의점은 쉽게 폐업하고 만다. 또한 최저임금이 인상되면서 편의점 업계가 더욱 어려워지고 있다. 하지만 아직도 편의점은 수익형부동산의 임차인으로서 장점을 가지고 있다. 작은 면적에도 입점이 가능하고 유동인구의 유입효과가 있다. 또 24시간 영업을 하기 때문에 건물을 지속적으로 알릴 수 있는 장점이 있다. 수익형부동산 투자시에 이런 편의점을
임차인으로 고려한다면 다음과 같은 사항을 주의할 필요가 있다

첫째, 경쟁점으로부터 거리유지이다. 가까이에 편의점이 있다면 서로 출혈경쟁을 할 수 밖에 없다. 편의점의 거리제한은 2000년도까지만 하더라도 80미터 이내에서는 출점이 금지되었다. 하지만 2000년도부터 거리제한이 폐지되면서, 현재는 바로 앞 건물에도 편의점을 개설할 수가 있다. 단, 동일브랜드에 한에서는 250미터의 거리제한은 아직도 있다. 편의점업계에서는 80미터의 거리제한을 다시 부활시킬 예정이다(한국편의점산업협회 자율규약 참조).  

둘째, 담배판매권이다. 편의점 매출에서 가장 큰 비중을 차지하는 것이 담배이다. 담배가 전체매출의 40% 정도를 차지한다. 담배와 같이 판매되는 품목의 매출까지 포함하면 60% 이상이 된다. (2016년 통계청 프랜차이즈 조사자료 참조). 이렇게 높은 매출 비중을 차지하는 담배는 편의점 개설시 매우 중요한 부분이다. 아무리 편의점 입지가 좋더라도 담배판매 없이는 성공할 수가 없다. 하지만 담배판매권은 거리제한이 있다. 기존 담배판매를 하는 곳에서 최소 50미터 이상 떨어져야 한다. 이처럼 편의점 개점시에는 담배판매 거리제한에 유의를 해야 한다. 

셋째, 카페형 편의점이다. 경제가 위축되면서 소비도 줄고 있다. 5000~6000원대의 커피를 사먹기 부담스러워지면서 편의점 커피가 대체재로 부각되고 있다. 편의점의 1500원대 아메리카노의 매출이 급증하고 있는 이유이다. 앉아서 마실 수 있는 테이블과 의자가 있는 카페형 편의점은 더욱 매출이 높다. 편의점 구성시 테이블과 좌석을 꾸밀 수 있는 공간 확보가 중요하다.

스포츠서울, 신한은행부동산투자자문센터, 최성호 팀장