Re:spc 법인의 시행사 시공사 금융사간 업무구분관계 궁금합니다

spc 라는것은 특수 목적 법인 혹은 페이퍼 컴패니 라고도 합니다. 초기 출발점은 IMF 때로 거슬러 올라가며 당시 교보생명과 국민은행에서 발행한 리츠와 부실 부동산 처리 때문에 나오던 것이었습니다. 현재는 부동산 금융에 있서서 SPC 보다는 PFV 가 많이 쓰입니다. SPC 는 말그대로 지분 출자 회사인데 시행사, 시공사, 투자자, 시공사 가 각각 토지 대금과 2년(사업기간)간의 운영비용  등을 각각 출자하여서 회사를 하나 따로 만드는 것입니다. 금융사는 토지계약금등을 PF 방식으로 SPC 회사에 지출하고 시공사는 도급계약서를 통하여 지분참여를 합니다. 또한 시행사는 인허가 작업 및 지주 작업을 하며 SPC 회사가 분양 및 사업장 관리를 하게 되는 것입니다. 또 이 SPC 조건중 하나가 별도 자산관리회사(AMC)와 계약을 하여야 한다는 점인데 원칙적으로는 페이퍼 컴페니라고 하지만 시공사, 금융사에서 시행사가 임의로 사업 진행을 하게는 못합니다. 그래서 SPC 나 혹은 AMC 에서 사업 진행을 하게 돼는 것이고 출자 회사내 임원 및 직원은 시행사,금융사, 시공사, 제3의투자사 등에 등재돼어 있는 임원은 취임을 할수가 없습니다. 그러나 문제는 해당 사업에 대한 배당을 할시 배당전 SPC 사가 일단 법인세 27% 납부하는데 문젠 이렇게 법인세를 내고도 출자한 회사들이 배당을 받아갈때 또 다시 세금을 낸다는 이중과세 문제가 발생합니다. 그래서 나온것이 PFV 이고요 설립요건은 기본적으로 자본금 50억 이상, 금융사5% 이상 출자, AMC 와의 자산관리 계약 체결 등이 있습니다. PFV 회사의 장점은 우선 이중과세가 돼지 않아 90% 이상 배당을 할시 세금 감면 효과가 있다는 점이고요 또한 토지 취등록시 50% 세금 감면 조항이 있서서 절세 부분에 있서서 상당 부문 유리하다는 점입니다. 일반 PF 시 시행사가 일부 시드 머니 작업이라던지 기타 사업 진행을 하게 돼지만 SPC 나 PFV 회사에서는 불가능합니다. 즉, 장점일수도 있고 단점일수도 있는것이 사업의 투명성이 보장된다는점입니다^^ 대표적인 사업장이 산업은행, 방송국, 시행사, 대우,운암 등에서 출자해서 만든 스마트시티 입니다. 또 상암동 하고 용산 개발도 PFV 로 진행하고있는것으로 압니다. 업무 구분관계에 있서서는 각 출자회사들이 업무를 한다기 보다는 AMC 나 PFV 사에서 업무 진행을 하게 됩니다. 사실 부동산 금융 분야는 아직 개척 해가고 있는것이 우리나라 이고 또 너무 간략히 말씀드린 바도 적지 않은 듯하지만 대략적 구도는 어느정도 감이 오시리라고 봅니다. 이러한 형태의 사업 진행시 좀 유리한점이 시공사를 입찰에 붙일 수도 있다는 점이고요 금융권 같은 경우도 굳이 일반 은행이 아닌 증권사나 보험사도 가능하다는 점입니다. 아마 대형 프로젝트가 아니더라도 어느정도 사업성이 있다면 1천세대 미만의 사업장이더라도 은행에서 먼저 하자고 할겁니다 ㅎㅎ