부동산상식 절약하며 경험하는 직접 등기하는 방법 (필요서류 및 자세한 절차 가이드)

[권경욱]

1. 필요한 서류 준비하기

 

 (1) 매도인 (전 집주인)에게서 받아야할 것

      ① 등기필증, ② 매도인 인감증명서, ③ 매도인 주민등록등본 (주소이력 포함), ④ 위임장

 (2) 매수인 준비해야 할 것

    ① 주민등록초본(주소이력 포함), ② 주민등록증

 (3) 구청 [지적과]에서 발급 받아야 할 것

    ① 토지대장, ② 건축물관리대장, ③ 개별공시지가 확인원 (토지대장에 공시지가 표시되어 있으면 불필요)

 (4) 구청 [세무과]에서 발급받아야 할 것

     ① 등록세, ② 취득세 고지서

 (5) 금융기관(국민은행)에서 발급 받아야 할 것

     ① 국민주택채권 (시가표준액에 맞는 금액을 직접 매입하거나 할인해서 사고 그 등록번호를 알아오셔서 등기신청 서류에 기재합니다.), ② 등기수입 인지, ③ 수입 증지

 (6) 중개사무소(부동산)에서 받아야 할 것

       부동산거래계약신고필증(원본 1 / 사본 2)

  ※ 구청에서 등록세, 취득세 영수증을 받을 때 계약서 사본과 신고필증 사본을 내야 하는데, 등기소에서도 사본이 1부씩 더 필요합니다.

2. 순서대로 등기 이전하기

 (1) 내가 준비해야 할 것 챙기기

    ① 주민등록증, 인감도장, 주민등록초본이 있어야 합니다.

    ② 만일 부부 공동명의로 등기할 경우에는 두 사람 모두의 것이 필요합니다.

        부부 공동명의 구매시 대리인인 본인이 신청할 때는, 부부 관계를 증명할 수 있는 등본도 1통 떼어 가셔야 합니다.

    ③ 계약서 원본(원본 1 / 사본 2)을 챙기세요.

 (2) 부동산에서 잔금 치르며 서류 받기

    ① 부동산에서 잔금을 치르면서 전 집주인과 부동산에서 받아야 할 서류를 받습니다.

        잔금 치르면서 전 집주인에게 등기필증, 매도인 인감증명서, 매도인 주민등록 등(초)본 (주소이력 포함), 위임장을 받아야 합니다.

    ② 이때 매도인 인감증명은 집 주인이 알아서 해 주겠지만 집을 사고 팔 때 필요한 인감증명서(매도용)를 받아야 합니다. 보통 인감증명서에 ‘부동산 매수자’ 란에 님의 이름, 주민번호, 주소 등이 들어가 있어야 합니다.

 

 (3) 그리고 위임장은 여분 포함해서 3장 정도 준비해 두세요.

       그리고 3장 모두 집주인 인감 도장을 찍어 놓으세요.

   **  위임장 양식은 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr) 사이트에서 무료로 다운 받을 수 있습니다.

 

[위임장 작성하는 법]------------------------------------------------

부동산의 표시 : 집주인에게서 받은 ‘등기필증’에 보면 똑같이 ‘부동산의 표시’ 부분이 있습니다. 그대로 옮겨 적으시면 됩니다. 등기부등본을 보고도 미리 알 수 있는데 그냥 등기필증을 받아서 옮겨 적는 것이 편합니다.

예 >

** 1동의 건물의 표시

   서울특별시 (    )구 (    )동 510번지 ABC아파트 102동 203호

**  전유부분의 건물의 표시

       건물의 번호 :  1-101

       구       조 :  철근콘크리트조

       면       적 :  1층 101호 86.3평방미터

**  대지권의 표시

토지의 표시         서울특별시 송파구 풍납동 510

대지권의 종류     소유권

대지권의 비율     60000000 분의 86.3

등기원인과 그 연월일  : Ex> 2006년 9월 1일  매매 (날짜는 잔금지급일이 아닌 계약일로 적으셔야 합니다. 어떤 정보에 따르면 잔금지급일 또는 등기하는 날짜로 적으라고 나와 있는데 틀린 정보입니다

**   등기의 목적 : 예> 소유권 이전 (그냥 이렇게 적으시면 됩니다. ^^)

 

 (위임인) : 여기는 집주인 정보(홍길동)를 적는 곳입니다. 만일 부부가 공동명의로 등기를 하고 2명 중 한명만 등기소에 가실 때는 나머지 사람(ㅇㅇㅇ)의 정보도 적어 주셔야 합니다.

예>

(위임인)

서울시 송파구 풍납동 510 ABC 아파트 102동 203호

 ㅁㅁㅁ (700101-1011817)

서울시 송파구 잠실본동 100-10 303호

ㅇㅇㅇ (760505-2039478)

이렇게 하시고 각각의 주민번호 옆에 인감도장 찍어주세요. 우리는 양식을 미리 준비할 거니까 적당한 위치에 전 주인 인감도장을 미리 찍어 놓으세요. ^^

(수임인) : 여기는 등기신청하러 가는 사람의 정보를 적으세요. 여러분이 직접 하실거니까 본인의 정보를 위임인처럼 적으시면 됩니다. 단, 도장은 안 찍으셔도 됩니다.

예>

(수임인)

서울시 송파구 잠실본동 100-10 303호

ㅇㅇㅇ (740702-1337416)

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3.  구청으로 가서 필요 서류 받기

 

 (1)  지적과

   ① 부동산에서 위임장도 받고 그랬으면 등기에 필요한 서류들을 가지고 관할 구청으로 가세요. 우선 지적과로 갑니다.

   ② 지적과로 가서 ‘토지대장’과 ‘건축물관리대장’ ‘개별공시지가확인원’ 을 발급받으세요. 신청서는 간단합니다. 위에서도 말씀드렸지만 ‘개별공시지가확인원’은 토지대장에 공시지가가 표시되어 있으면 발급받지 않아도 됩니다. 발급담당직원 (또는 공익요원)이 표시되어 있는지 말해줄 겁니다.

 

 (2)  세무과

 

   ① 세무과로 가셔서 부동산 등록세, 취득세 신고 창구로 가세요.

   ** 취득세 :  전용면적 85제곱미터 이하 = 1%, 초과 : 1.2%(＋ 농어촌특별세 0.2%)

   ** 등록세 : 전용면적 85제곱미터 이하 = 1.2%, 초과 : 1.4%(＋ 농어촌특별세 0.2%)

 

   <참고> 4억 6천만원

   ** 취득세 :  전용면적 85제곱미터 이하 = 1%(460만원), 초과 : 1.3%(598만원)

   ** 등록세 : 전용면적 85제곱미터 이하 = 1.2%(552만원), 초과 : 1.4%(644만원)

 

   ② 중개업자에게 받은 부동산거래계약신고필증을 담당 직원에게 제출하시고 아파트 매매 등기하려고 하니 등록, 취득세 통지서 발급해달라고 하세요. 직원이 고지서 2장을 발급해 줍니다. 등록세와 지방교육세가 함께 나와 있는 고지서 1장하고 취득세 고지서 1장.

      이 중 등록세와 지방교육세는 등기신청하기 전에 납부해야 합니다. 취득세는 등기 후 30일 이내 하시면 됩니다. 둘 다 etax.seoul.go.kr 에서 인터넷 카드 납부 가능합니다.

     등록세를 인터넷으로 납부할 경우에는 세무과에 다시 한번 방문해야 합니다. 인터넷 납부가 완료되었다는 메시지 창을 인쇄하여 세무과로 가서 등록세 인터넷 납부했으니 영수증을 발급해달라고 하시면 됩니다. 인터넷 이용은 웬만한 구청에는 다 인터넷 이용 장소가 있으니 거기서 하면 편리합니다.

     취득세 납부는 바로 할 지 나중에 할지 알아서 하세요. 30일 이전에는 하셔야 합니다.

 

 (3)  국민은행으로 가셔서 채권, 수입인지, 수입증지 구입하세요.

 

    ①  이제 채권과 수입인지를 구입하러 국민은행으로 갑니다.

    ② 은행에 가기 전에 미리 확인할 것이 있습니다.

   **  채권, 수입인지는 얼마치를 사야하는 것인가는 은행 직원들은 잘 알지 못합니다.

   **  미리 관할등기소에 전화하셔서 물어보세요. 등기소에 전화 걸어서 아파트 소유권 이전 등기하려고 하는데 채권이랑 수입인지 얼마치 구입해야 하는지 잘 모르겠다고 물어보시면 알려줍니다.

    *  이때 등기소 직원이 가격을 물어볼 겁니다. 이때 등록세 고지서에 있는 ‘시가합계’ 금액을 알려 주시면 됩니다.

    * 매매가격이 아닙니다. 그것보다는 낮은 "시가표준액(국세청 홈페이지에서 확인 가능)" 입니다. 그러면 구입하여야 할 채권 금액과 수입증지 금액을 알려줍니다.

  

   ③ 등기소에서 구매할 금액을 파악했으면 채권구입을 합니다.

   **  은행창구에 가서 국민주택채권 매입하려고 한다고 하면 신청서를 줍니다. 작성하는 것은 어렵지 않습니다. 아까 등기소 직원이 알려준 금액(단, 채권은 만원 단위로 구입할 수 있습니다.)을 적고, 사유에는 부동산 등기라고 적으시면 됩니다.

  **  그리고 주의할 점은 거기 ‘즉시매도’란에 체크를 하셔야 합니다. 채권을 보유하기 위해서가 아니라 등기의 목적으로 일시적으로 사는 것이므로 비싸게 직접 사시지 마시고 할인해서 살 것이니 제대로 체크를 하셔야 합니다.

  **  채권구매액이 300만원이라고 해서 300만원을 내는 것은 아닙니다. 손해를 조금 보고바로 파는 것이니 구매해야 할 금액의 약 10% 정도만 내면 됩니다. 이게 바로 ‘채권할인율’에 따라 달라지는 것이죠. 돈을 내면 은행직원이 영수증을 줍니다. 이거는 잘 갖고 계세요.

 ** 등기신청서 작성할 때 ‘채권발행번호’가 필요하거든요.

  ④ 수입증지 9,000원에 사세요.

       그렇게 해서 신청서를 내면 은행 직원이 “얼마 주세요” 합니다.

  **  채권이 끝났으면 바로 그 창구에서 수입인지, 증지도 같이 사세요.

5. 등기소에서 등기서류 신청하기

   ① 법원에 있는 등기 신청서를 작성하세요.

   ② 신청서도 위임장과 마찬가지로 인터넷 등기소에서 넉넉히 출력해 가세요.

      작성하다보면 틀릴 수도 있거든요. ^^

6. 소유권이전등기신청서 작성하기

 

   **  신청서는 2장으로 구성되어 있습니다. 하나씩 살펴보겠습니다.

 (1) 첫 장에 보면 맨 위에 ‘접수’란이 있는데, 여기는 건들지 마시고 그 밑 칸부터 작성하면 됩니다.

  ① 부동산의 표시 : 위임장에 썼던 내용과 동일하게 적으시면 됩니다.

  단, 거래신고일련번호와 거래가액이 추가됩니다. 일련번호는 부동산에서 받은 부동산거래계약신고필증에 나와 있고, 거래가액은 매매가를 적으시면 됩니다.

  ② 등기원인과 그 연월일 : 이것 역시 위임장과 동일합니다.

  ③ 등기의 목적 : 소유권 이전이라고 이미 적혀있을 것입니다.

  ④ 이전할 지분 : 그냥 두세요.

  ⑤ 등기의무자 : 매도인 (전 집주인)의 이름, 주민번호, 주소를 적으시면 됩니다.

  ⑥ 등기권리자 : 여러분의 이름, 주민번호, 주소를 적으시면 됩니다. 만일 부부공동명의일 경우, 두 사람 모두 적으셔야 합니다. 한 줄씩 적으시고 맨 오른쪽 ‘지분(개인별)’ 이라고 되어 있는 칸에 각각 1/2 을 적으세요.

    예> ㅁㅁㅁ 740702-1337416 서울시 송파구 잠실본동 100-10 303호    1/2

          ㅇㅇㅇ 760505-2039478 서울시 송파구 잠실본동 100-10 303호    1/2

 (2) 뒷장

 

   ① 시가표준액 및 국민주택채권매입금액 : 1, 2, 3 세 칸이 있습니다만, 아파트의 경우 맨 위칸에 시가표준액만 적어주시면 됩니다. 아까 채권 살 때 적었던 시가합계 있죠? 그 금액하고 매입한 채권 금액 적으시면 됩니다. 채권금액은 여러분이 실제로 낸 돈 말로 신청한 금액입니다.

  **  국민주택채권발행번호 : 아까 은행에서 받은 영수증을 보시면 번호가 있습니다. 적으세요.

    ② 등록세, 교육세 : 구청에서 받은 영수증에 보면 나와 있습니다.

    ③ 세액 합계 : 등록세, 지방교육세 더하세요.

    ④ 등기신청수수료 : 아까 등기소에 들어와서 산 수입증지 가격 있죠. 그거 적으세요.

    ⑤ 첨부 서면 : 여러분이 준비한 서류의 통수를 적으세요. 신청서부본만 2통이고 나머지는 1통입니다. (매매목록은 부동산이 여러 건일 경우 필요하니, 우리같이 아파트 하나 사는 사람들은 필요 없습니다.)

    ⑥ 등기의무자의 등기필 정보 :  건드리지 마세요.

    ⑦ 위 신청인 (또는 위 대리인) : 위 대리인 옆에 여러분의 이름과 연락처를 적으시면 됩니다. 그리고 도장 꽝 찍으세요. 신청인은 굳이 안 적으셔도 됩니다.

    ⑧ 등기수입증지 첨부란  : 등기소에서 구입한 수입증지를 붙이세요.

    **  그런데 서류 중에서 사본이 필요한 것이 있습니다. 계약서 , 부동산거래계약신고필증 1부씩과 등기신청서 2부를 복사해 두시기 바랍니다.

    ⑨  이제 준비한 서류를 스테이플러를 이용해서 하나로 묶기만 하면 됩니다. 하지만 여러분이 철하지는 마세요. 그냥 서류만 아래 순서대로 준비해서 등기소 안에 있는 상담직원에게 최종 점검을 받으세요. ‘등기 신청하려고 하는데 서류 좀 봐 주세요’ 하면 됩니다.

      그러면 그 상담직원이 살펴 본 후 수정/보충해야 할 부분을 알려줍니다.

   ⑩ 은행에서 구입했던 수입인지(15만원)는 계약서 뒷면에다 붙이면 됩니다.

7. 신청서 철하는 순서

 (1) 원본 : ① 등기신청서, ② 등록세영수증, ③ 위임장, ④ 매도자 인감증명서,

                   ⑤ 주민등록초본 매도자 및 매수자, ⑥ 토지대장등본, ⑦ 건축물대장등본,

                   ⑧ 개별공시지가확인서, ⑨ 계약서 사본, ⑩ 부동산거래계약신고필증 사본

 (2) 부본 : 등기신청서

 (3) 부본 : ① 등기신청서, ② 계약서 원본, ③ 등기필증원본

※ 등기신청서 부본이 2부가 필요 없는 경우도 있습니다.

**  상담 직원에게 점검을 받았으면 등기신청 접수 직원에게 서류를 제출하시면 됩니다.

     이렇게 해서 등기신청 접수가 완료되었습니다.

**  제출된 서류는 심사를 거친 후 이상이 없으면 2 ~ 3일 후 계약서 원본과 등기필증을 되돌려줍니다