↑위에 질문하신 경기도 여주시 강천면 농지(전) 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2021타경5633*(물건번호 1번)

이 물건은 경기도 여주시 강천면 굴암리

농지(전) 경매물건 입니다.

1.권리분석결과

답변:물건번호 1번의 토지 등기부를

열람한 결과 2015년11월17일

우리은행의 근저당이 말소기준

권리가 되어 근저당 이후

제한물권은 전부 소멸되며

말소기준권리 이전에 설정된

지상권은 낙찰 받고 대금 완납시

우리은행에 요청하면 지상권을

말소시켜 줄 것입니다.

일반적으로 말소기준권리 이전

선순위지상권의 경우 금융권에서

(근)저당권의 담보력을 강화하기 위한

목적으로 설정하는 경우가 많은데

본건의 경우도 채권자인 우리은행이

전소유자 김종훈에게 대출을 실행할

당시 지상권을 함께 설정 하였고

2015년 김종훈의 사망으로 처인

윤정례에게 상속 되었습니다.

그런데 현재 등기부상 우리은행의

채권금액은47,844,455원으로 물건

총 3건의 감정가격 보다 훨씬 적기

때문에 (물건번호 1번만 낙찰 되어도

근저당권자 우리은행 47,844,455원

전액 배당)

전액 배당을 받게 되어 저당권은

소멸하고 지상권의 권원인 근저당이

소멸함에 따라 담보인 지상권도

효력을 잃게 됩니다.

따라서 잔금 납부할 때 우리은행에

신청하면 지상권을 소멸 시켜 줄 것이며

실제로 본인이 2022년5월13일 13:39

우리은행 여신관리부에 유선으로 직접

확인한 결과 담당자도 따로 지상권을

행사할 이유가 없기 때문에 자신들이

100% 배당 받으면 지상권소멸을

신청할 것이니 입찰해도 괜찮다는

답변을 받았습니다.

2.임차인 관계건

답변:본건의 점유관계조사서와

매각물건명세서를 확인한 결과

점유자는 미상으로 보이며 현재는

휴경지 상태로 방치되고 있는 것으로

보입니다.

3.농지취득자격증명원건

답변:본건의 경우 지목이 전(밭)이라

낙찰 받고 1주일 안에 관할 강천면

사무소 농지계를 방문하여

농지취득자격증명원을 발급받아

해당 경매계에 제출 하셔야 하며

현황이 휴경지고 건물이 없기 때문에

농취증 발급은 큰 문제가 없을 것으로

보입니다.

4.맹지 관련

답변:본건 토지는 아래 지적도에서도

보이지만 도로가 없는 맹지이며

물건번호 3번(산9-1)의 토지 일부가

도로에 접해 있는 상태입니다.

따라서 추가로 인접 토지를 매입하거나

도로 사용승인을 받아 도로를 확보하지

않는 이상 지목변경을 통한 건축물

신축은 불가능 할 것으로 보입니다.

5.최종결론:이 물건은 단기 매각으로

수익창출 실현이 목적일 경우

입찰을 포기 하시고 최소한

5년 이상 장기보유 가능하실 경우에

한하여 입찰하시기 바랍니다.

이유:본건은 위에서 설명 드렸지만

등기부상 문제는 없지만

도로가 없는 맹지에다가 지목도

전이라 향후 개발 가능성이

낮습니다.

또한 현재 감정평가서 자료 사진을 보면

실제로는 물건번호 3번에 소재하는

분묘들로 향하는 길목의 관습상 

도로로 이용되고 있는 것이

아닌가 합니다.

따라서 만약 자유랑 님이

낙찰을 받는다면 우선 먼저

경계측량을 하고 본건 토지에 차량이

출입하지 못하도록 울타리 작업을

하시는 것이 좋을 것 같습니다.

그리고 인공위성 사진을 보면 본건에서

차량5분 거리에는 강천섬유원지가

소재하여 전원주택지로 개발하기

적합한 위치의 토지로 보이고

실제로 로드뷰를 보면 물건지 인근에는

벌써 건물이 신축 되거나 건축 예정지가

소재하고 있으며 현재 인근 전 용도의

답이 평당 100만원에 네이버에 매물로

나와 있습니다.

따라서 본건의 경우 시세보다

저렴하지만 본건 단독으로 건축이

불가능하기 때문에 장기로 보유하시면서

주변의 토지를 추가로 매입하여 도로를

확보하시거나 적절한 가격에 전원주택

개발자에게 매각하는 방법으로

재산권 행사를 해야 할 것입니다.

따라서 최소한 5년 이상 장기보유

하신다는마음으로 이번 회차에

입찰 참여 하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(010)3391-3005 올림