각하 결정에 대하여 고견을 부탁합니다.

[항상미소]

오피스텔을 소유하고 있는 원고 2명이 오피스텔 관리운영단과 관리소장을 상대로  관리운영단의 결의무효와 관리소장의 지위부존재에 대한 확인의 소를 제기하였으나 각하 결정을 통보받았습니다.

간략히 소개하자면

원고는 피고 관리운영단이 오피스텔 총247세대중 135세대의 서명날인 동의서를 받아서 관리단을 결성하였다고 하는 것에 대하여 위조, 기타사유로 부적법한 서명날인을 제외하면 적법한 세대는 98세대(서면동의률 39.67%)에 불과하며

15개층의 층별대표자도 12개층이 각각 과반수에 미달하므로

집합건물법 제 38조의 관리단 집회의 의결정족수(구분소유자 및 의결권 각 과반수)와 제 41조의 서면의결 정족수(구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4이상)을 충족하지 못하였다.

피고 관리소장 ***는  2003년 오피스텔을 분양한 건설회사 대표의 친형으로서

분양시부터 지금까지  약 8년간 스스로 자칭 관리소장의 직위에 있으면서

관련법에 명시되어 있는 년 1회이상 하게되어 있는 운영회계보고를 단한차례도  하지 않고 자신의 이름으로 경비,미화,화재보험,외부도색,청소,엘리베타관리,전기등 안전관리,위생.... 모든 계약을 마음대로 수년간 하여왔으며 이에 대한 사전, 사후 동의를 받지 도 않았으며 자신의 급여를 비롯하여 직원들의 급여를 마음대로 책정하여 가져가므로서 인근의 오피스텔보다 일반관리비는 약 3배에 이르는 지경에 이러렀기에

관리소장은 주민들들의 동의를 받은 적이 없고 위탁관리업체와의 계약에의한 임용도 아님을 들어 관리소장 지위부존재의 소송을 제기하였으나 각하 되었습니다.

민주주의의 근본은 다수결에 의한 결정이고 관리소장은 매월 소유자들의 관리비를 징수하여 월급을 가져가는 데 마음대로 관리비를 책정하여 횡포를 부리고 있어도 이에 대한 아무런 언급이 없으니 관리소장은 종신제인지  정말 답답합니다.

각하 결정에 대하여 법적인 해석과 더불어 어떻게 하는 것이 옳은 것인지 고견을 알려주시기 바랍니다.

아래는 소송에 대한 일부자료입니다

청구취지 및 청구원인의 정정

사 건 2010가합 4***호 결의무효확인 등

원 고 강 ** 외1

피 고 웰비치오피스텔관리운영단 외 8

위 사건에 관하여 원고소송대리인은 다음과 같이 변론을 준비합니다.

청구취지의 정정

1. 피고 웰비치오피스텔관리운영단의 2009. 9. 19.자 집회결의는 무효임을 확인한다.

2. 피고 남**는 별지목록기재부동산의 관리소장의 지위에 있지 않음을 확인한다.

3. 소송비용은 피고들의 부담으로 한다.

라는 결정을 구합니다.

청구원인의 정정

1. 당사자 관계

가. 원고들은 부산 해운대구 중동 **** 소재 웰비치오피스텔(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다)의 각 구분소유자들이며, 소외 탁**은 피고 웰비치오피스텔관리운영단(이하 ‘관리운영단’이라 한다)의 관리단장, 소외 이**(1314호)는 총무이사, 소외 최**(1116호)은 이사, 소외 이**(102호)는 감사, 소외 이**(907호), 같은 문**(713호), 같은 안**(611호), 같은 지**(301호), 같은 남**(207호)는 각 층별 대표의 지위에 있습니다.

나. 피고 남**는 2003. 10. 30.부터 현재까지 이 사건 오피스텔의 관리소장의 지위에 있습니다.

다. 이 사건 오피스텔의 나머지 층별 대표였던 소외 강**(1411호), 같은 박**(1208호), 같은 김**(1014호), 같은 김**(804호)은 관리단집회가 적법하게 구성된 것이 아님을 인정하고 스스로 사임의사를 밝힌 상태입니다.

2. 웰비치오피스텔관리운영단 집회개최

피고 남**를 제외한 위 소외인들은 2009. 9. 19. 관리운영단 임원을 구성하기 위해 이 사건 오피스텔의 구분소유자들 및 의결권의 1/2이상의 구분소유자 및 임차인의 서면동의서를 근거로 하여 집회를 개최하였고, 그 집회에서 탁**(1511호)은 관리단의 관리단장으로, 소외 이**(1314호)는 총무이사로, 소외 최**(1116호)은 이사로, 소외 이**(102호)는 감사로, 소외 이**(907호), 같은 문**(713호), 같은 안**(611호), 같은 지**(301호), 같은 남**(207호)은 각 층별 대표로 각 선임되었고, 같은 달 21. 임원 및 층별 대표를 선출하였다는 공고를 하였습니다.

3. 웰비치오피스텔관리운영단 집회결의의 무효

가. 그러나 위 관리운영단집회의 결의는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제38조 및 제41조의 결의요건을 갖추지 못하여 무효라고 할 것입니다.

즉 집합건물법 제 38조에 의하면 ‘관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로서 의결한다’고 되어 있으며, 같은 법 제41조에 의하면 ‘구분소유자의 5분의 4이상 및 의결권의 5분의 4이상이 서면으로 결의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다’고 되어 있는바, 현재 이 사건 오피스텔의 구분소유자는 모두 247세대로 피고들은 관리운영단집회에서 결의를 함에 있어서 그 중 135세대의 구분소유자들의 서면동의서를 받아 1/2이상의 동의를 받았다고 주장하고 있으나 실제로는 98세대(서면동의율 39.67%)의 서면동의서를 받은 것으로 확인되었습니다(혜도종합토건주식회사가 21세대의 구분소유권자로 등기, 복수의 구분소유권자가 3세대, 소외 이**, 지**는 임차인, 위조된 서면동의서 12세대 등으로 모두 37세대가 위 구분소유자 및 의결권의 계산에서 제외되어야 함).

따라서 위 관리운영단집회의 결의는 집합건물법 제38조의 의결요건과 제41조의 결의요건을 모두 갖추지 못하여 원천적으로 무효라고 할 것입니다.

또한 위 소외인들은 2009. 9. 19. 관리운영단을 구성하기 위해 이 사건 오피스텔의 층별 입주자들의 서면동의서를 근거로 하여 회의를 개최하여 위와 같이 층별 대표를 선출하고, 관리운영단의 임원선임에 대한 결의를 하였다고 주장하고 있으나 위 선임결의에는 이 사건 오피스텔의 관리규약을 위반한 다음과 같은 중대한 하자가 있습니다.

즉 위 서면동의서는 이 사건 오피스텔의 관리규약 제15조 제1항(입주자등은 각층별로 층별 대표자를 1명 선출하며 총원은 15명이며 각층별 대표자는 웰비치오피스텔의 입주자대표회의 구성원이 된다) 및 제2항(층별 대표자는 해당층의 입주자등의 과반수 서면동의서로서 선출한다)의 구성원 선출을 위한 서면결의에 필요한 정족수를 아래와 같이 충족하지 못하였습니다.

아 래

① 1층 대표 이** : 임차인으로서 구분소유자가 아니므로 관리단의 구성원은 물론 층별대표가 될 수 없음

② 3층 대표 지** : 총 18세대 중 10세대 서면동의를 하였으나, 강예훈의 서명날인 위조로 9세대 서면동의 - 과반수 미달

③ 4층 대표 정** : 총 18세대 중 9세대 서면동의 - 과반수 미달

④ 5층 대표 박** : 총 18세대 중 7세대 서면동의 - 과반수 미달

⑤ 7층 대표 문** : 총 18세대 중 9세대 서면동의 - 과반수 미달 (서명날인을 위조한 소미희의 서면동의서를 제외하더라도 과반수 미달)

⑥ 8층 대표 김** : 총 18세대 중 9세대 서면동의 - 과반수 미달 (서명날인을 위조한 이상옥, 배화숙의 서면동의서를 제외하더라도 과반수 미달)

⑦ 9층 대표 이** : 총 18세대 중 8세대 서면동의 - 과반수 미달

⑧ 10층 대표 김** : 총 18세대 중 11세대 서면동의를 하였으나, 이태련, 조연계의 각 서명날인 위조로 9세대 서면동의 - 과반수 미달

⑨ 11층 대표 최** : 총 18세대 중 10세대 서면동의를 하였으나, 장성연, 이순옥의 각 서명날인 위조로 8세대 서면동의 - 과반수 미달

⑩ 13층 총무이시 이** : 총 18세대 중 10세대 서면동의를 하였으나, 손덕자의 서명날인 위조로 9세대 서면동의 - 과반수 미달

⑪ 14층 이사 강명**: 총 18세대 중 10세대 서면동의를 하였으나, 진복선의 서명날인 위조로 9세대 서면동의 - 과반수 미달

⑫ 15층 관리단장 : 총 18세대 중 10세대 서면동의를 하였으나, 안영숙의 서명날인 위조로 9세대 서면동의 -과반수 미달

그리고 이 사건 오피스텔의 구분소유자인 안영숙(1515호), 이태련(1018호), 손덕자(1308호), 이상옥(814호), 최경숙(902호), 장성연(1114호), 강예훈(314호), 진복선(1402호), 소미희(701호), 조연계(1008호), 배화숙(812호), 이순옥(1105호)은 관리단으로부터 이 사건 오피스텔의 관리단 선출 및 정관개정에 대한 서면동의서에 서명날인을 요청받거나 서명날인을 한 사실이 없다고 하며, 또 4층 대표 소외 정숙란, 5층 대표 같은 박금선은 관리단임원을 선출하는 당일 참석조차 하지 않았습니다.

나. 그러므로 위 관리단집회는 집합건물법 제38조 및 제41조의 규정과 이 사건 오피스텔의 규약을 각 위반하여 관리단집회의 결의요건과 각 층별 대표 구성원 선출을 위한 서면결의에 필요한 정족수를 충족하지 못하였으므로 2009. 9. 19.자 관리단집회에서 한 임원의 선임결의는 모두 무효라 할 것입니다.

4. 피고 남**의 관리소장지위의 부존재확인

가. 피고 남**(이하 ‘남**’라 한다)는 2003.경 이 사건 오피스텔신축공사를 시행한 사업주체인 혜도종합토건 주식회사(대표 남**)에 의해 일방적으로 관리소장으로 선임되어 같은 해 10. 30. 이 사건 오피스텔의 관리사무소의 대표자(관리소장)로 스스로 수영세무서에 등록하여 지금까지 관리소장의 행위를 하여 하고 있는 자입니다. 그러나 남**는 이 사건 오피스텔의 관리규약 제22조에 의한 입주자 2분의 1 이상의 서면 동의를 얻어 결정된 자치관리방법에 의한 관리인에 의하여 관리소장으로 임명된 자도 아니며 더구나 위탁관리로 결정되어 선정된 주택관리업자도 아니며 그 이외 달리 관리소장의 지위를 인정할 만한 아무런 근거가 없습니다.

나. 그럼에도 불구하고 남근우는 대외적인 경비 및 미화, 소독, 정화조관리, 엘리베이터관리, 전기안전관리, 화재보험가입, 외벽청소 및 페인트작업 등 주요 업무에 대해서 수 년 간 외부업체와 독단적이고 임의적인 계약을 체결하고, 이러한 내용을 구분소유자들에게 사전고지와 동의는 물론 사후보고조차 하지 않고 관리비 등을 지출해 왔으며, 또 이 사건 오피스텔의 옥상에 설치되어 있는 통신사의 중개시설물도 구분소유자들에게 동의는커녕 어떤 내용의 계약이 체결되었는지 고지하지 않는 등 이 사건 오피스텔의 관리규약 제23조와 24조에 위반된 행위를 일삼아 왔습니다.

다. 또한 남**는 자신의 임금은 물론 직원의 급여를 마음대로 책정하였으며, 특히 현재까지 하자보수를 하여 오면서 그 기간 동안 시행사 등으로부터 이 사건 오피스텔에 어떠한 하자보수를 받았는지 파악조차 하지 못하고 있습니다. 그래서 원고들과 그 외 구분소유자들이 관리단 및 관리사무소의 운영 및 경비지출 등을 구체적으로 밝혀줄 것을 요구하면 남**는 시행사였던 혜도종합토건 주식회사(대표 남**)에게서 정기적인 감사를 받았다고 하며 그 내용을 밝히는 것을 거부하고 있습니다.

라. 이렇듯 남**는 앞서 살펴 본 바와 같이 관리규약에 의하여 관리소장으로 적법하게 선임된 자가 아니므로 관리소장의 지위에 있지 않음을 확인하고자 합니다.

5. 따라서 원고는 정정된 청구취지기재와 같은 판결을 구하고자 이건 청구에 이르렀습니다.

2011. 3. .

원고들소송대리인

변호사 김 *   *

부산지방법원 동부지원 민사1부 귀중

다음은 판결문입니다.

부산지방법원 동부지원

제 1 민사부

판     결

사건 2010가합 4***  무효확인 및 해임

원고 1. 조 **

       2. 강 **

피고 1. 웰비치오피스텔 관리운영단

          대표자 관리단장 탁**

       2.남**

       피고들 소송대리인 법무법인 ** 담당변호사 ***

변론종결   2011. 4. 7

판결선고    2011. 4.28

주       문

1. 원고들의 피고들에 대한 소를 모두 각하한다

2. 소송비용은 원고들이 부담한다

청구취지

1. 피고 웰비치오피스텔 관리운영단에 대한 청구취지

  피고 웰비치오피스텔 관리운영단(이하, '피고 관리운영단'이라한다)이 2009.9.19자 집회에서 탁**를 관리단장으로, 이**를 총무이사로, 최**를 이사로, 이**를 감사로, 이**,문**,안**,지**,남**를 각층별 대표로 선임한 결의는 무효임을 확인한다.

2. 피고 남**에 대한청구취지

  피고 남**는 부산 해운대구 중동 *** 에 있는 웰비치오피스텔의 관리소장 지위에 있지 않음을 확인한다.

이     유

1.기초사실

 가. 부산 해운대구 중동  ***에 있는 지하 3층, 지상 15층 건물인 웰비치오피스텔(이하 이사건 오피스텔이라한다)은 집합건물 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합견물버'이라한다)이 적용되는 업무시설 및 제 1종 근린생활시설인데(주택법의 적용을 받는 공동주택이 아님), 구분소유권수는 247개 (ㄴ상가 13세대, 오피스텔 234세대)이다.

나. 원고들은 이사건 오피스텔의 일부 구분소유자들이고 피고 남**는 이사건 오피스텔의 입주초기부터 현재까지 이사건 오피스텔의 관리사무소에서 관리소장으로 근무하는 사람이다.

다. 이사건 오피스텔에서는 그 각층별 구분소유자들 및 임차인들로부터 층별 댚 ㅛ자 선출에 관한 동의서를 징구하였고, 그동의서에 의해 층별 대표자로 선출된 15명중 탁**을 비롯한 11명이 참석하여 2009,9.19 관리단 구성을 위한 회의를 개최하였다.  그 회의에서 탁**를 15층 대표이자 관리단장으로, 이 **를 13층 대표이자 총무이사로, 최**를 11층 대표이자 이사로, 이**를 1층 대표이자 감사로, 이**를 9층 대표로, 문**를 7층대표로, 안**를 6층대표로, 지**를 3층대표로, 남**를 2층대표로 각 선임하는 내용의 결의(이하 이사건 결의'라 한다)를 하였다.

<인정근거>다툼없는 사실, 갑 제 1호증의 123, 갑 제 2호증의 24, 을 제 2호증의 각 기재 변론 전체의 취지

2. 피고 관리운영단에 대한 청구에 관한 판단

 가. 원고들의 주장

   원고들은, 이사건 결의에는 아래와 같은 중대한 하자가 있으므로 이사건 결의는 무효라고 주장한다.

    (1) 이사건 결의와 관련하여 징구된 동의서의 서명날인 중 위조 기타 사유로 부적법한 서명날인을 제외하면 서명날인이 적법한 세대는 총98세대(서면동의율 39.67%)에 불과하다.  따라서 이사건 결의는 집합건물법 제 38조의 관리단집회 의결정족수(구분소유자 및 의결권의 각 과반수)와 제 41조의 서면의결정족수(구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4이상)를 충족하지 못하였다.

  (2)층별 대표자는 구분소유자들 중에서 선출하해야 하고(관리규약 제 8조), 층별대표자들 중에서 임원을 선출해야 하는데(관리규약 제 16조), 이**, 지**의 경우 이사건 오피스텔의 구분소유자가아니므로 충별대표자 및 임원으로 선임될수 없다.  층별 대표자는 해당층 입주자 등의 과반수 동의로 선출해야 하는데 (관리규약 제 15조), 이*8를 제외한 나무지 층벌 대표자들의 경우 위조된 서명날인을 제외하면 위 의결 정족수를 충족하지 못하였다.

 나. 피고 관리운영단에 대한 청구의 적법성에 관한 판단

  먼저 직권으로 피고 관리운영단에게 당사자 능력이 있는지 여부에 관하여 살펴본다.

  1)인정사실

    갑 제 1호증의 2, 갑 제 2호증의 1,3, 을 제 2호증, 을 제 3호증의 7 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음 각 사실을 인정할 수 있다.

    가) 이사건 오피스텔의 관리규약 중 관리기구의 구성 기타 조직에 관한 주요 규정의 내용은 다음과 같다.

  관리규약 제 2장은 입주자와 사용자(이하,입주자등'이라 한다)의 자격, 권리.의무,의결권,의결정족수 등에 관하여 규정하고 있는데 (제 7내지 10조), 층별 대표자 선출 및 관리규약의 제졍. 개정등의 사항에 대하여는 입주자등의 과반수의 찬성으로, 건물 및 부대시설의 용도변경, 개축 등에 대해서는 입주자등 3분의 2이상의 찬성으로, 건물 및 부대시설의 용도변경, 개축 등에 대하여는 입주자등 3분의 2이상의 찬성으로, 대지 및 공유지분의 변경 또는 처분등에 대하여는 입주자등 4분의 3이상의 찬성으로 각 의결한다(제 10조)

  이사건 오피스텔은 관리기구로 층별 대표자로 구성된 의결기구인 입주자 대표회의와 집행기구인 관리주체를 둔다(제 4조).입주자대표회의는 각 해당층 입주자등의 과반수서면동의로 선출되는 층별 대표자로 구성되고(제 15조), 입주자 대표회의에서 구성원의 과반수 찬성으로 임원(회장총무,이사,감사)을 선출하며,(제 16조),회장이 입주자대표회의를 대표한다(제 19조) 관리주체는 입주자대표회의 결정사항을 집행하는 기구로 입주자대표회의의 감독을 받는다. 

 나)원고 조**는 이사건 오피스텔의 입주자 대표회의가새로 구성되었다고 주장하면서 그 대표자 자격으로 피고 남**를 상대로 관리업무 집행의 정지를 구하는 가쳐분(이 법원 2009카합 ***)을 샌청하였는데, 이 법원은 2009.8.14 위 입주자 대표회의가 이 사건 오피스텔에 관한 집합건물법상 관리단의 내부기관에 불과하여 당사자 능력이 없다는 취지로 위 신청을 각하하는 결정을 하였다. 

 다)이 사건 결의 당시 작성된 회의록에는 "관리단 구성을 위한 층별 대표 선발","관릭휴정개정- 입주자대표회의에서 관리운영단으로 변경",관리단구성-관리단장 탁**,총무이사 이**, 감사이**,....ㄹ"라고 기재되어 있다. 

  2)피고 관리운영단이 집합건물법상의 관리단에 해당하는지 여부

     위 인정사실에 의하면, 피고 관리운영단은 층별 대표자를 구성원으로 하고 있어 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 집합건물법상의 관리단과 차이가 있고, 피고 관리운영단의 구성원은 관리규약상의 입주자대표회의를 구성하는 방식으로 선임되었으므로 피고 관리운영단은 이사건 오피스텔의 입주자대표회의가 그 명칭이 변경된 것에 불과하다 할 것이다. 그러므로 피고 관리운영단을 집합건물법상의 관리단으로 볼 수는 없다. 

3. 피고 관리운영단인 그 밖의 비법인 사단에 해당하는 지 여부 

피고 관리운영단이 집합건물법상의 관리단 이외의 비법인 사단으로서 당사자 능력이 있는지 여부에 관하여 살펴본다. 

  비법인 사단이란 일정한 목적을 가지고 의사결정기관과 집행기관을 두어 독자적인 사회활동을 하는 다수인의 결합체를 말하는 것으로 구성원의 자격, 의사결정 및 대표의 방법, 재산관리등에 관한 규약과 사회활동에 필요한 고유의 재산을 가질 것이 필요하고, 비법인 사단의 단순한 내부기관은 당사자능력이 없다. 

이사건 오피스텔은 주잭법의 적용을 받는 공동주택이 아니어서 피고 관리운영단은 주잭법상 입주자대표회의에 부여된 대외적 하자보수청구권이 없다. 그리고 이사건 오피스텔의 관리규약은 이사건 오피스텔의 입주자 등이 제정한 것으로 피고 관리운영단이 독자적으로 제정한 것이아니고, 피고 관리운영단 스스로 관리규약을 개정할 권한이 업고, 입주자 등에게 그 권한이 있으며, 관리규약은 관리 주체와 더불어 입주자 대표회의를 이사건 오피스텔 관리기구의 하나로 명시하고 있다. 또한 피고 피고 관리운영단은 이사건 오피스텔의 관리기구로서의 지위에서 이사건 오피스텔 입주자 등의 재산을 관리하는 것을 떠나 피고 관리운영단 고유의 재산을 갖고 독자적인 대외활동을 하고 있는 것은 아니다. 한편 픽로 관리 운영단은 관리규약상 그자체 의사결정기구이고 대표자인 회장을 비롯한 임원을 갖추고 인ㅆ으며 관리주체를 감독하는 권한을 가지고 있으나, 관리규약상의 관리기구로서 활동하기 위한 조직과 권한 이상의 의미가 있는 것은 아니다. 

  위에서 살핀바를 종합하면, 피고 관리운영단은 이사건 오핗스텔의 입주자등 총원으로 구성된 단체(또는 이사건 오피스텔의 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 법률상 당연히 성립하는 집합건물법상의 관리단)의 단순한 내부기관에 불과하고 그자신 독자적인 사회적 실체를 갖춘 단체라고는 볼 수 없어 당사자 능력이 없다 할 것이다. 

4)소결론 

   그렇다면 원고들의 피고 관리 운영단에 대한 청구는 당사자 능력이 없는 자를 상ㄷ재론 한 것으로서 부적법한다. 

3. 피고 남**에 대한 청구에 관한 판단

  가. 원고들의 주장 

      원고들은, 피고 남**는 이 사건 오피스텔을 시공한 혜도종합토건 주식회사에 의해 관리소장으로 임명된 사람으로서 관리규약 제 22조의 1(자치관리)< 제 22조의 2(위탁관리)에서 정한 방식에 다라 선임 또는 선정된 관리주체가 아니므로 이사건 오피스텔의 관리소장 지위에 있지 않다고 주장한다. 

나. 피고 남 **에 대한 청구의 적법성에 관한 판단

    확인의 소는 반드시 당사자 사이의 법률관계에 한하지 아니하고, 당사자 일방과 제 3자 사이 또는 제 3자 상호간의 법률관계도 그 확인의 대상으로 할 수 있지만, 그 법률관계의 확인을 구할 이익이 있기 위하여는 그 법률관계에 따라 제소자의 권리 또는 법적 지위에 현존하는 위험.불안이 야기되어야 하고, 위험.불안을 제거하기 위하여 그 법률관계를 확인의 대상으로 한 확인 판결에 의하여 즉시로 확정할 필요가 있고 또한 그것이 가장 유효,적절한 수단이 되어야 한다. 

 앞서 본 관리규약에 의하면, 이사건 오피스텔의 관리주체인 관리사무소장은 이사건 오피스텔 관리규약상의 입주자 등 총원으로 구성된단체(또는 집합건물법상의 관리단)에 소속된 관리기구라 할 것이고, 관리주체의 임명 도는 선정은 임원회의에 의한 선발 또는 층별 대표자 구성원 3ㄴ분의 2이상의 찬성으로 결정해야 하는 위단체(또는 관리단)의 의 행위인데(관릭ㅎ약 제 22조의 1, 제 22조의 2), 그로 인한 법률관계의 주체는 위 단체(또는 관리단)라 할 것이다. 따라서 설령 원고들이 피고 남**를 상대로하여 승소판결을 받는다 하더라도, 그 판결로 인하여 피고 남**에 대한 관계에서 원고들의 어떤 권리가 확정되는 것도 아니고, 그 판결의 효력이 이 사건 오피스텔의 입주자 등 총원으로 구성된 단ㅊ ㅔ(또는 이사건 오피스텔 관리단)에 미치는 것도 아니어서, 피고 남**에 대한 관리사무소장 지위 보존재 확인의 소는 원고들의 권리 또는 법률적 지위에 현존하는 위험 불안을 해소시키기 위한 유효, 적절한 수단이 될수 없어 확인의 이익이 있다고 볼 수 없다. 

따라서 원고듪의 피고 남**에 대한 소는 부적법하다. 

5. 결론 

그렇다면 원고들의 피고들에 대한 이 사건 소는 모두 부적법하고 그 흠결을 보정할 수 없으므로 이 사건 소를 모두 각하한다.

  재판장     판사    박 **

                판사    조 **

                판사     이 **

소송에 있어 원고측에서는 관리규약에 분양회사에서 작성하여 분양시 나누어 준것으로  전체소유자들에게 관리규약에 대한 동의서나 관리규약을 제정하기 위한 구분소유자들의 집회가 없었다는 점을 진술하였으나 피고측 관리소장은 분양시 회의를 하여 제정하였다고 하였는데  소유자 전원을 상대로 한 집회가 정말로 없었는데도 판사님은 소유자 전원이 모여 관리규약을 제정하였다고 인정을 하여 판결을 하시네요. 

우선 여기까지만 올리고 시간날때 내용을 더욱 첨가하여 올리도록 하겠습니다.  

  피고 자칭관리소장의 횡포에 대응하기 위하여 본인(항상미소)이 아닌 다른 원고가 98년도에 과반수가 넘는 130여명의 동의서를 받아서 입주자대표회의를 개최하고 관리회사를 공고하여 수개의 회사를 경합한 중 1개회사를 지정하여 자칭 관리소장에게 업무인수인계를 요구하였으나 관리소장이 불응하여 자칭관리소장의 업무정지 가처분신청을 하였는바 규약의 절차를 이행하지 않았고 앞서 게시한 판결문의 내용과 같이 당사자 능력이 없다는 등의 이유로 기각되었습니다. 당시의 원고가 규약에 있는 절차상의 모든 조건을 다시 구비하여 과반수 이상의 동의서를 받는 동안(판결후 약 1개월정도)에 자칭관리소장이 주도하여 오피스텔에 소재한 타인의 명의로 개설한 부동산사무소에 직원으로 등록하여  부동산업을 하고 있는 피고중 1인과 동의서를 위조하여 피고측 관리단을 구성하였으며  원고측에서는 피고측에서 받은 동의서가 위조되었고 적법하지 아니하니 업무를 인계하라고 요구하자 피고측에서는 법대로 해라, 판결이 나오면 인계하겠다는 등으로 업무의 인계를 거부하는 과정에 있어  본인(항상미소)가 뒤늦게 알게되어 윈고측에 가담하여 소송에 이르게 된 것입니다.

원고측에서는 동의서를 작성하여준 소유자들에게 자칭관리소장의 주위관리소에 비하여 50%이상의 급여와 상여를 마음대로 가져가는등 횡포와 고가의 외부계약으로 인한 손실등, 방만한관리로 인한 문제점을 알리고 관리비의 적적한 부과와 통상 2-3년계약기간으로 전문적이고 효율적인 관리를 택하기 위하여 관리회사에 용역을 주기로 계획한점을 사전에 알리고 동의서를 징수하였으나  각하결정으로 올바른 방향을 모색하고 있습니다.

소송이 제기된 오피스텔은 약 90%이상이 임차인이 거주하고 있으며 관리비가 비싸서 단기임차에 그치고 잇어 소유자들은 임차인들이 바뀔때마다 도배, 부동산 중개수수료를 부담하여야 하나 소유자들은 전국에 산재하여 잇어 과반수이상의 동의서 징수를 하는데에도 반송우편물을 사용하여야 하는등 시간과 노력이 많이 소요되어 엄청나게 어렵습니다.  

좋은 고견을 바랍니다.

[수호천사]

카페글 많이 읽으시면 길이 보입니다. 저도 그렇게 크게 도움이 되고 있습니다.
필승을 기원 합니다.

[항구]

각하이유를 올려 주시지요.
그래야 토론이 가능하겠습니다.

[지피]

'소'의 취지 및 주장하는 내용이 법리에 맞지 않는다는 뜻이겠지요

[leeshunshin]

1. 관리소장직은 주택법에 의하여 법적으로 2년이며, 공동주택(아파트)일시 불법행위로 인하여 해임을 하고자 한다면 (법은 2년인데 암암리에 입주자대표자들이 위탁회사에 다음계약을 하지 않을거라고 통보하면 보통은 바로 해임됩니다.관리소장이 위탁회사에 소속되어 있으므로)
2. 공동주택(아파트)은 주택법에 의하여 의무적으로 관리소장을 배치하여야 하나 오피스텔(247세대라면)은 관리소장배치가 의무가 아닙니다.
3. 보통의 경우 오피스텔 소유자가 관리소장의 배치의 권한을 갖는 것으로 보여지나 위와 같은 경우는 오피스텔소유자와 건설사의 관계가 어떤관계이기에 관리소장을 해임하지 못하는 것인지 의문입니다.

[지피]

주장만 가지고서는 안됩니다. 법리에 맞아야지.......

[황혼의 어부]

항상미소님 존경합니다.
존경하는 승리님. 수호천사님. 항구님, 지피님. leeshunshin님. 감사합니다 .
춘천에서 황혼의어부가 항어회 준비하여 초대 하겠습니다
참석 부탁드림니다.
존경 존경..................!!!!!!!!

[늘 푸른솔]

관리단이 집소법에 의해서 합법적으로 구성이 안되었음을 주장하시는 것 같습니다.관리단 의장이 누구인지요? 관리인을 상대로 업무정지가처분을 내시는 것이 좋을 듯 합니다.위 각하부분은 소의 방향이 잘못되었기 때문일 것으로 보입니다. 혹은 구분소유자분들의 1/5의 동의를 받아서 관리단 임시총회를 요구 하신다음, 관리인 업무정지가처분으로 가는 것 도 고려해 보시길 바랍니다. 필승을 기원합니다.

[정대택]

각하 이유는 확인의 이익이 없다는 것이군요.