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명도만 생각합니다.
법무법인 명도 서권필본부장입니다.
경매사건에서 대항력 있는 선순위 임차인이 있을 경우 가장 주의할 점은
① 임차인의 보증금이 얼마인가
② 임차인에게 우선변제권이 있는가
③ 임차인이 배당요구를 하였는가 로 요약해 볼 수 있겠습니다.
선순위 임차인이 있을 경우 대항력을 유지한 상황이라는 가정 아래 배당금을 통해 전액 변제를 받거나, 최고가 매수인으로부터 전액을 변제될 때까지 명도를 하지 않아도 되기 때문에 최고가 매수인은 매각대금 외에 임차인에게 변제할 금원이 있는지를 파악하는 것이 선순위 임차인이 있는 경매 사건 권리분석의 핵심이라 할 수 있습니다.
대항력을 갖춘 선순위 임차인은 배당요구라는 권리를 사용할 수도 있고, 사용하지 않을 수도 있습니다.
배당요구를 한다는 것은 보증금만 받으면 나가겠다라는 의사표현이고, 배당요구를 하지 않았다는 것은 임대차 계약을 지속하겠다라는 의미로 최고가 매수인에게 남은 계약의 효력을 주장하겠다는 뜻입니다.
이렇게 선순위 임차인은 대항력과 우선변제권을 선택적으로 행사할 수 있는데, 그렇다면 오늘 제목대로 선순위 임차인이 경매신청을 했을 때(단, 경매절차에서 배당요구를 하지 않았음)에는 우선변제권을 행사한 것으로 봐야 하는지 보도록 하겠습니다.
임차인은 2020. 01. 01. ~ 2021. 12. 31.까지 보증금 5억 원으로 전세계약을 체결하고, 2020. 1. 01. 전입신고 및 같은 날 확정일 를 받음으로써 다음 날인 2020. 1. 02.부터 대항력을 갖게 됩니다.
중간에 집값이 15억 원까지 올라 임대인은 2021. 6. 01. 5억 원의 대출을 받고 근저당을 설정하였으며, 현재는 집값이 10억 원으로
떨어진 상황입니다.
계약기간이 종료됨에도 임대인이 보증금을 반환하지 않자 임차인은 보증금반환청구소송을 제기하고, 2022. 6. 30. 승소, 2022. 8. 01. 강제경매를 신청하였습니다.
강제경매 절차상 배당요구종기일은 2022. 10. 31.까지로 지정되었으나, 세입자는 직장일에 신경쓰느라 배당요구 종기일을 놓치고 말았습니다.
등기부만 본다면 일자상 2021. 6. 01. 설정된 근저당권 5억 원이 1순위이고 임차인의 경매등기신청은 2022. 8. 01.자로 2순위가 되어 있습니다.
그리고 임차인은 배당요구 하지 않았다고 매각물건 명세서상에 기재가 되었습니다.
당연히 낙찰자는 경매절차에서는 임차인에게 배당이 되지 않고, 낙찰 후 따로 임차인에게 5억 원을 변제 해야 한다고
생각할 수 있습니다.
임차인도 본인이 낙찰받아 상계처리 후 소유권을 취득하려 하였는데, 배당요구를 하지 않아 경매 순위가 근저당권보다 늦어
이 마저 포기해야 할 판입니다.
이럴 때, 대법원판례는 다음과 같이 해결책을 제시해 주고 있습니다. [대법원 2013. 11. 14., 선고, 2013다27831, 판결]
주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어
임차주택에 대하여 강제경매를 신청한 경우,
우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는지 여부(원칙적 소극) 및 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하는 방법으로 우서변제권을 행사하고, 경매절차에서 우선변제권이 확인되어 현황조사보고서 등에 기재된 상태에서 매각이 이루어진 경우, 임차인이 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는지 여부(원칙적 적극) 즉, 우선변제권을 가진 자가 보증금반환 청구 소송의 판결로 경매신청을 했다면 우선변제권을 행사한 것으로 보아 별도로 배당요구를 하지 않아도 우선변제권의 순위대로 배당을 받을 수 있다는 것이고, 위 사례에서 근저당권자보다 먼저 5억 원을 변제받을 수 있습니다.
다만, 현황조사서 또는 매각물건명세서에 전입일자, 확정일자가 기재됨으로 우선변제권이 있음이 최소한 확인되어야 할 것입니다.
법무법인 명도는 깡통주택으로 인한 전세사기 피해가 재발되지 않도록 월 1회 ‘내 전세금 지키기’ 무료 교육을 진행하고 있으며, 안전하게 임대차계약을 체결하고, 사고 시 대처법을 교육하고 있습니다.
안심하고 임대차계약을 체결할 수 있을 때까지 재능기부는 계속될 예정입니다.
※ 참조
■ 대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결
[배당이의][공2013하,2208]
【판시사항】
주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 강제경매를 신청한 경우, 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는지 여부(원칙적 소극) 및 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 경매절차에서 우선변제권이 확인되어 현황조사보고서 등에 기재된 상태에서 매각이 이루어진 경우, 임차인이 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는지 여부(원칙적 적극)
【판결요지】
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 한다.
【참조조문】
【전 문】
【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 전종만)
【피고, 피상고인】 피고 1 외 3인
【원심판결】 대전지법 2013. 2. 20. 선고 2012나18043 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 대전지방법원 본원 합의부에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 할 것이다.
원심판결 이유와 기록에 의하면, 원고는 2008. 9. 10. 소외인으로부터 이 사건 주택을 보증금 8,000만 원, 임대차기간 2008. 9. 10.부터 2010. 9. 10.까지로 정하여 임차하고, 같은 날 이 사건 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받은 사실, 위 임대차기간 만료 후 원고는 소외인을 상대로 대전지방법원 2011가단12689호로 위 보증금 8,000만 원의 반환을 구하는 소를 제기하여 승소확정판결을 받은 다음, 위 확정판결에 기하여 2011. 7. 6. 대전지방법원 2011타경13739호로 이 사건 주택에 대한 강제경매(이하 ‘이 사건 경매’라 한다)를 신청하여 경매절차가 개시된 사실, 이 사건 경매절차에서 집행관이 작성한 부동산현황조사보고서에는 원고가 위와 같이 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라는 내용이 기재되어 있고 원고의 주민등록표등본이 첨부되어 있으며, 경매법원이 작성하여 비치한 매각물건명세서에도 동일한 내용이 기재되어 있는 사실, 이 사건 경매절차에서 이 사건 주택은 9,100만 원에 매각되었고, 경매법원은 2012. 7. 4. 배당기일에서 위 매각대금에 전경매보증금 등을 합한 배당할 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액 96,695,691원 중 301,650원을 조세채권자에게 우선배당하고, 나머지 96,394,041원을 일반채권자인 피고들과 경매신청채권자인 원고에게 채권액의 비율대로 안분배당을 하여 원고에게 33,656,151원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였으며, 이에 원고가 피고들의 배당액에 대하여 배당이의를 한 사실을 알 수 있다.
위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고는 보증금반환청구 소송의 승소확정판결을 집행권원으로 하여 이 사건 주택에 대한 강제경매를 신청함으로써 주택임대차보호법상의 우선변제권을 선택하여 행사하였고, 원고가 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라는 내용이 현황조사보고서와 매각물건명세서에 기재된 상태에서 이 사건 경매절차가 진행되어 이 사건 주택이 매각되었으므로, 경매법원으로서는 원고에게 일반채권자인 피고들보다 우선하여 배당을 실시하였어야 할 것이다.
그럼에도 원심은 이와 달리, 원고가 배당요구의 종기까지 우선변제권 있는 임차인임을 소명하는 서류를 경매법원에 제출하지 아니하였다는 등의 이유만으로 배당과 관련하여 원고에게 일반채권자로서의 지위를 넘어 우선변제권이 있는 임차인의 지위를 인정할 수 없다고 잘못 판단하였으니, 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법상 우선변제권에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김용덕(재판장) 신영철(주심) 이상훈 김소영
■대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결
[부당이득금][공1998.10.15.(68),2509]
【판시사항】
[1] 임차주택이 임차기간의 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 배당요구를 임대차계약 해지의 의사표시로 볼 수 있는지 여부(적극)
[2] 임차주택이 임차기간의 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 배당요구 사실이 경매법원에 의하여 임대인에게 통지되면 임대차관계가 종료되는지 여부(적극)
【판결요지】
[1] 임차주택이 경매되는 경우에 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표시하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있다.
[2] 임차주택이 경매되는 경우에 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 한 경우, 경매법원이 민사소송법 제606조 제1항에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지 의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 이 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이므로, 임대차관계는 그 배당요구 사실이 통지된 때에 해지로 종료되는 것이고, 임차인이 경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로 곧바로 임대차관계가 종료된다고 볼 수는 없다.
【참조조문】
[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항[2] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 민사소송법 제606조 제1항
【참조판례】
[1][2] 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결(공1996하, 2458)
【전 문】
【원고,피상고인】 주식회사 태산상호신용금고 (소송대리인 법무법인 한결 담당변호사 송두환 외 2인)
【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 장미애 외 2인)
【원심판결】 수원지법 1997. 6. 4. 선고 97나581 판결
【주문】
상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.
【이유】
상고이유를 본다.
주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정에 의하면, 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으나, 다만 위와 같은 요건을 갖춤으로써 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도, 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면, 그 경매절차에서 우선순위에 따른 배당을 받을 수 없다.
한편, 임차주택이 경매되는 경우에 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표시하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 민사소송법 제606조 제1항에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지 의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 이 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이므로, 임대차관계는 그 배당요구 사실이 통지된 때에 해지로 종료되는 것이고(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 참조), 임차인이 경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로 곧바로 임대차관계가 종료된다고 볼 수는 없다.
원심은 이 사건 임차주택에 관하여 원고의 신청에 의하여 개시된 담보권 실행을 위한 경매절차에서, 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있고 우선변제권도 있는 임차인인 피고가 그 임대차기간의 만료 전에 경매법원에 배당요구를 하였으나, 경매법원이 경매채무자이며 임대인인 소외인에게 피고의 배당요구 사실을 통지하지 아니하였고, 한편 피고로서도 소외인과 사이에 임대차계약을 합의해지하거나 해지통고를 한 바 없는 사실 등을 인정한 다음, 피고는 이 사건 경매절차에서 배당을 받을 수 없다는 취지로 판단하였는바, 위에서 본 법리와 기록에 비추어 보면, 위와 같은 원심의 인정과 판단은 정당하고, 거기에 주택임차인의 우선변제권에 관한 법리오해 또는 석명권 불행사, 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
상고이유의 주장은 모두 이유 없다.
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 지창권(재판장) 천경송 신성택 송진훈(주심)