[경매판례] 수익률보장 상가투자시, 계약조건 등 꼼꼼히 살펴야/최광석 변호사

[지지옥션]

수익률보장 상가투자시, 계약조건 등 꼼꼼히 살펴야

 일정한 수익률보장으로 상가분양을 유혹하는 경우가 많은데, 거의 대부분은 어느 정도의 과장이 동반되고 있다. 판례 역시, 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이고, 또한 용도가 특정된 특수시설을 분양받을 경우 그 운영을 어떻게 하고, 그 수익은 얼마나 될 것인지와 같은 사항은 투자자들의 책임과 판단 아래에 결정될 성질의 것이라고 판단하고 있어 이런 현실을 어느 정도 인정하고 있다.

 
 이 때문에, 일단 분양계약체결 이후에는 수익률보장의 과장을 이유로 한 분양계약해제나 취소는 쉽지 않을 수 있기 때문에, 특히 수익률보장과 관련되어서 교부되거나 열람되는 지급보장각서 등의 문서에 대해서는 문구 하나하나에 대해 각별한 주의를 필요로 한다. 향후 재판과정에서 문서화된 내용에 대해서는 다른 증거에 비해 훨씬 높은 신빙성으로 작용할 가능성이 크기 때문이다.
 

 서울 은평구에서 분양된 팜스퀘어라는 쇼핑몰과 관련된 아래 판결들 역시 이런 점을 시사하고 있다(수익률보장과 관련된 부분만 발췌해서 소개한다). ​

★ 서울서부지방법원 2014. 12. 18.선고 2013가합33911 분양대금 반환

1. 기초사실

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

 가. 원고들은 피고와 사이에 서울 은평구 대조동 240에 위치한 지하 2층 지상 16층의 팜스퀘어(이하 ‘이 사건 상가’라고 한다)에 관하여 아래 표 기재와 같은 내용의 분양계약을 체결하였다

원고	계약일	구분점포	분양면적	분양대금	계약금
손00	2013. 5. 28.	8층 H0000	37.420㎡	152,752,600원	30,550,520원
손00	2013. 5. 28.	8층 H000	29.240㎡	119,422,600원	23,884,520원
김00	2013. 7. 20.	8층 H0000	31.990㎡	130,621,700원	26,124,340원

 나. 원고 손민수는 위 H0000호 점포에 대하여 계약금과 중도금 일부 조로 합계 53,009,240원, 위 H0000에 대하여 계약금과 중도금 일부 조로 합계 55,860,840원, 원고 김00는 위 H0000호에 대하여 계약금 26,124,340원을 피고에게 각 지급하였다.

2. 원고들의 주장과 판단

 (1) 주장

 원고들은 전신주에 부착된 급매전단지를 보고 이 사건 상가를 방문하였는데, 전단지 상의 급매물은 이미 처분되었다며 이 사건 각 점포를 소개한 피고 직원들로부터 점포위치가 좋아 투자가치가 크고 투자대비 10%의 임대수익률을 현임차인 이랜드가 직접 지급하는 방식이며 중도금과 잔금 대출신청도 대행해 준다는 설명을 듣고 이 사건 각 점포에 관한 분양계약을 체결하였다. 그러나 추후 분양도면을 보니 이 사건 각 점포는 사람들의 왕래가 없는 곳으로서 계약 당시 설명했던 위치와 상당한 차이가 있고 현임차인 이랜드가 지급하는 임대료는 투자금의 2%에 불과하였으며 중도금과 잔금 대출도 이루어지지 않았고 현 시세가 3,000만 원에도 미치지 못한다는 사실을 알게 되었다. 점포의 위치, 분양대금 조달방법 및 투자 수익률은 분양계약의 중요 내용임에도 피고 직원의 허위, 과장광고에 의한 기망으로 원고들이 착오 혹은 사기에 의해 이 사건 각 분양계약을 체결한 것이므로, 원고들은 이 사건 소장부본의 송달로써 이 사건 분양계약을 취소한다.

 따라서 피고는 원고들에게 이 사건 각 분양계약의 취소에 따른 원상회복으로서 원고들로부터 지급받은 분양대금을 반환할 의무가 있다.

 (2) 판단

 일반적으로 상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이고, 또한 용도가 특정된 특수시설을 분양받을 경우 그 운영을 어떻게 하고, 그 수익은 얼마나 될 것인지와 같은 사항은 투자자들의 책임과 판단 아래에 결정될 성질의 것이라고 할 것이다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결 참조).

 이 사건에 관하여 보건대, 갑 제8호증의 기재에 의하면, 피고가 2010. 7. 27. 공정거래위원회로부터 쇼핑몰 분양을 하면서 등기완료 후 2년 동안 실투자금 대비 연 14.95%의 수익이 보장됨에도 불구하고 마치 분양계약과 동시에 장기간에 걸쳐 그러한 수익이 보장되는 것처럼 광고함으로써 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 허위, 과장의 광고행위를 다시 하여서는 아니 된다는 이유로 시정명령을 받은 사실은 인정된다. 그러나 앞서 본 바와 같이 이 사건 각 분양계약 당시 점포 위치에 관한 기망이나 착오가 있었다고 보기 어려울 뿐 아니라, 갑 제1, 2, 4, 6, 12, 17, 20, 21, 22호증의 각 기재만으로는 피고가 이 사건 각 분양계약 당시 위 시정명령을 받은 것과 동일하거나 원고들 주장과 같은 내용의 광고를 하였다고 인정하기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 오히려 을 제3, 4, 5, 10, 11, 12, 13, 20, 25, 32호증의 각 기재 및 증인 유00, 이00, 권00의 각 증언에 변론전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 피고가 원고들 주장과 같은 광고를 하였다고 하더라도 그 광고 내용이 이 사건 분양계약 내용에 편입되지 아니한 점, ② 이 사건 각 점포에 관하여 이랜드와 사이에 영업개시일부터 2017. 4. 12.까지 임대차계약이 체결되어 있고, 원고들은 위와 같은 내용의 임대차계약을 알고 이 사건 분양계약을 체결하였으며, 원고들과 피고 사이의 수익금지급보장동의서(을 제5, 13, 19호증)에 등기 완료일부터 5년간 수익보장기초금액(분양금-환급부가세-이랜드보증금) 대비 연 10%의 수익금을 보장하되 이랜드가 지급하는 임대료는 계약자가 직접 수령하고 보장금액과 이랜드 지급의 수익금과의 차액은 피고가 이를 지급하는 것으로 명시하여 이랜드가 수익보장기초금액 연 10%의 수익금 전액을 지급하지 않는다는 것을 충분히 인식하고 있었던 것으로 보이는 점, ③ 분양계약자들이 이랜드로부터 지급받는 임대료는 이랜드의 연간 매출액과 연동되도록 되어 있어서 이랜드의 매출액이 증가하게 되면 연간 변동임대료가 발생하여 수익보장기초금액 대비 10%의 수익금 지급도 가능한 것으로 보이는 점, ④ 원고들이 이 사건 각 점포를 분양받은 데에는 주변 상가의 현황, 주변 거주지역의 존재나 크기, 교통 여건, 부동산 경기 동향 등을 바탕으로 한 현재 및 장래의 수익률을 고려한 것으로 보이는 점에 비추어 볼 때 피고의 광고에 다소 과장이 있었다고 하더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도를 넘어서는 기망행위에 해당한다고 보기 어려우므로, 피고가 이 사건 각 분양계약을 체결하는 과정에서 허위, 과장 광고를 하였다는 것을 전제로 한 원고들의 위 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

★ 서울중앙지방법원 2013. 11. 27.선고 2013가합21302 매매대금반환

1. 인정사실

가. 원고는 피고들(이하 피고들 인용시 주식회사의 기재를 생략한다)과 사이에, 서울 은평구 대조동 240에 위치한 지하 2층 지상 16층의 팜스퀘어 상가(이하 ‘이 사건 상가’라고 한다)에 관하여 아래 표의 기재와 같은 내용의 분양계약을 각 체결하였다(이하 ‘이 사건 각 분양계약’이라 하고, 원고가 분양받은 각 구분건물을 ‘각 구분점포’라고 한다). 그 후 원고는 피고 팜스산업에게 분양대금 합계 401,625,000원(= 133,875,000원 × 3개 호실)을, 피고 태완디앤시에게 분양대금 156,126,000원을 각 지급하고, 아래 표의 소유권이전등기일란 기재 각 날짜에 각 구분점포에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

순번	구분점포	계약일	분양대금(원)	소유권이전등기일	피고
1	지하2층 D000호	2008. 9. 18.	133,875,000	2008. 12. 4.	팜스산업
2	지하2층 D000호	2008. 9. 4.	133,875,000	2008. 9. 22.	팜스산업
3	지하2층 D000호	2008. 9. 4.	133,875,000	2008. 9. 22.	팜스산업
4	1층 B000호	2008. 10. 18.	156,126,000	2008. 11. 3.	태완디앤시

 나. 이 사건 각 분양계약 체결 당시 주식회사 뉴코아(그 후 상호가 주식회사 이랜드월드로 변경되었다. 이하 ‘이랜드’라고 한다)는 이 사건 상가 중 일부(지하 1층 푸드코트 부분을 제외한 지하 2층부터 지상 7층까지의 전 부분)를 임대차보증금 100억 원, 임대차기간 2007. 4. 13.부터 2017. 4. 12.까지로 정하여 임차한 후 그곳에서 아울렛, 킴스클럽 등을 운영하고 있었는데, 임대료는 매월 지급되는 고정임대료와 연 1회 지급되는 변동임대료로 구분되고, 연간 변동임대료는 그 발생분이 연간 고정임대료를 초과하는 경우에 그 차익금을 지급하도록 정하였는바, 그 지급 시기, 방법, 금액은 아래 표의 기재와 같다(임대료는 이 사건 상가 중 이랜드가 임차한 부분 전체를 기준으로 정해진 것으로 정해진 기준에 따라 각 구분소유자에게 분배된다).

구분	고정임대료(부가가치세 별도)			연간 매출연동 변동임대료(부가가치세 포함)
	지급액	지급일	지급방법	지급액	지급일
월 임대료	585,000,000원	매월 15일 (후불)	매월 5일 팜스개발에서 세금계산서 발행 청구	※연간매출 1,701억 원부터 2,100억 원 미만 : 연간 매출액 × 3.85% ※연간매출 2,100억 원부터 2,500억 원 미만 : 연간 매출액 × 4.2% ※연간매출 2,500억 원이상 : 연간 매출액 × 4.4%	영업개시일부터 매 1년이 경과한 날의 다음달 15일, 고정임대료의 최초지급은 영업개시 익월 (일할계산)
‣ 단, 연간 매출연동 변동임대료 금액이 연간 고정임대료 금액보다 많을 경우에 한해서만, 그 차익금에 대해서 해당 일자에 지급하는 것으로 한다(이하 ‘단서 조항’이라 한다).

 다. 피고들은 이 사건 각 분양계약 체결 당시 원고에게 각 구분점포에 관하여 각 등기완료일부터 2년간 수익보장기초금액(= 분양금 - 환급 부가가치세 - 이랜드보증금)에 대한 연 10%의 비율에 의한 수익금을 보장하여 주되, 보장기간 동안 각 구분점포에 관한 임대료는 이랜드가 지급하고, 보장금액과의 차액은 피고들이 지급하여 주기로 약정하였다(피고 팜스산업은 지하2층 D000, D000, D000호에 관하여 각 연 11,550,000원, 월 962,500원, 피고 태완디앤시는 1층 B0000호에 관하여 연 14,126,484원, 월 1,177,207원을 각 보장하기로 하였다).

2. 원고의 주장

 이 사건 각 분양계약 체결 당시 피고들의 분양팀 직원 이00은 원고에게 이 사건 상가에 관하여 이랜드가 매월 고정임대료를 지급할 뿐만 아니라 연간 매출액이 연 1,700억 원을 초과할 경우 매출 전액에 대한 연간 변동임대료를 별도로 지급하므로, 피고들이 일정한 수익을 보장하여 주는 2년 후에도 그 보장금액 이상의 수익을 얻을 것이라고 설명하였다.

 ​그러나 사실은 연간 변동임대료는 연간 고정임대료를 초과할 경우 그 차익금에 대해서만 지급하여줌에도 불구하고, 피고들의 분양팀은 이랜드와의 임대차계약서 중 위와 같은 내용이 포함된 단서 조항을 가린 후 팩스로 송부하는 방법으로 매월 고정임대료 외에 연간 변동임대료가 별도로 지급되는 것처럼 원고를 기망하였다.

 따라서 이 사건 각 분양계약은 원고가 실제 수령할 수 있는 수익금에 관하여 피고들의 기망에 의하여 체결된 것이므로, 원고는 이 사건 소장의 송달로써 이를 취소하는바, 피고들은 원고에게 이 사건 각 분양계약의 취소에 따른 원상회복으로서 원고로부터 지급받은 분양대금을 반환할 의무가 있다.

3. 판단

 살피건대, 갑 제3호증, 제5 내지 7호증(가지번호 포함)의 각 기재, 증인 곽00의 증언에 의하면, 원고는 이 사건 각 분양계약 체결 당시 이00 등 분양대행사의 직원으로부터 연간 변동임대료 등 분양조건에 관하여 설명을 듣고 그 계약을 체결하였던 사실, 원고가 ‘연간 변동임대료가 연간 고정임대료를 초과할 경우 그 차익금이 지급된다’는 내용의 단서 조항이 가려진 임대차계약서(갑 제3호증, 제7호증의 1)를 제출한 사실은 인정할 수 있다.

 그러나 한편, 앞서 채택한 증거 및 을 제9, 12호증(가지번호 포함)의 각 기재에 의하여 인정되는 아래와 같은 사실 및 사정에 비추어 보면, 피고들 또는 분양대행사의 직원들이 단서 조항이 가려진 임대차계약서를 제시하는 등의 방법으로 원고를 기망하였음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

 1) 피고들이나 분양대행사의 직원들은 수분양자가 요청할 경우 이랜드와 체결한 임대차계약의 내용을 알려주고 있었던 것으로 보이는데, 원고는 2008. 9. 4.부터 같은 해 10. 18.까지 세 차례에 걸쳐서 4개 호실의 구분건물에 관하여 각 분양계약을 체결하였고, 각 계약 체결 당시 이랜드가 지급하는 임대차보증금과 월 임대료의 투명한 분배시스템과 절차를 수립하기 위한 임대차보증금 및 임대료의 지급 기준 내지 지침에 동의한다는 내용의 동의서를 작성하면서도, 이랜드와의 임대차계약에 따른 월 고정임대료와 연간 변동임대료의 액수, 그 산정 방법 등을 구체적으로 확인하지 않았다.

 2) 원고가 이랜드와의 임대차계약서 사본 중 일부를 팩스로 송부받았다고 주장하는 날짜는 2008. 11. 17.로 이때는 이미 이 사건 각 분양계약이 체결된 이후일 뿐만 아니라, 그 팩스를 송부한 자가 피고들이나 분양대행사의 직원인지, 직원이라면 누구인지 조차 밝히지 못하고 있고, 원고가 수령하였다는 위 임대차계약서를 보더라도 계약서 중간에 있는 가려진 부분 위에 실선이 그어져 있는데다가, 그 가려진 부분에 일부 글자가 보이는 등 임대차계약서의 일부가 가려져 있음이 비교적 분명하게 드러난다는 점에 비추어 볼 때, 누군가가 의도적으로 계약서 일부를 가렸다기보다는 해당 부분이 접힌 상태에서 복사되었거나 팩스로 송부되었다고 볼 가능성도 있다.

 3) 이 사건 상가의 수분양자들이 ‘피고들의 기망에 의해 각 분양계약이 체결되었으므로 그 각 계약을 취소한다’고 주장하며 여러 차례에 걸쳐 피고들을 상대로 분양대금의 반환을 구하는 소송을 제기한 바가 있으나(서울중앙지방법원 2010가합112078 등), 위 각 사건에서 피고들 또는 분양대행사 직원들로부터 이랜드와의 임대차계약서 중 일부가 가려진 계약서를 송부받았다고 주장하는 수분양자는 찾아보기 어렵다.

 4) 원고는 이 사건 각 분양계약 당시 이랜드의 연간 매출이 1,701억 원 이상일 경우 연간 변동임대료가 지급된다고 설명을 들었다고 주장하는데, 팜스퀘어 관리단 대표위원회가 2010. 5. 31. 및 2011. 5. 26. 구분소유자들에게 연간 변동임대료에 관하여 ‘매출액이 연간 2,006억 원 이상이 되어야 변동임대료가 발생한다’는 사실을 알리는 등 매년 실제 변동임대료가 지급되는 이랜드의 연간 매출액에 대해서 수분양자들에게 알린 것으로 보임에도, 원고는 상당기간 동안 이에 대해 특별히 이의를 제기하지 않은 것은 향후 이랜드의 연간 매출액이 증가함으로써 연간 변동임대료가 발생할 것을 기대하였기 때문인 것으로 보인다(원고 뿐만이 아니라 이 사건 상가를 분양받은 수분양자들은 주변 상가의 현황, 배후 아파트 단지의 존재나 크기, 교통 여건, 부동산 경기 동향 등을 바탕으로 현재의 수익률뿐만 아니라 장래의 수익률, 장래의 시가 등도 고려하였을 것으로 보이고, 특히 이랜드가 지급하는 연간 변동임대료는 연간 매출액에 연동되고, 매출액이 증가할 경우 아래 표의 기재와 같이 증가하므로, 원고를 비롯한 수분양자들은 위와 같은 매출액 증대에 따른 수익을 기대하고

이 사건 상가에 투자한 것으로 보인다)

구간	기준 매출액	비율	연간 변동임대료
연간매출 1,701억 원부터 2,100억 원 미만인 경우	1,701억 원	3.85%	7,722,000,000원
	1,750억 원
	1,800억 원
	1,850억 원
	1,900억 원
	1,950억 원
	2,000억 원
	2,050억 원		7,892,500,000원
연간매출 2,100억 원부터 2,500억 원 미만인 경우	2,100억 원	4.2%	8,820,000,000원
	2,150억 원		9,030,000,000원
	2,200억 원		9,240,000,000원
	2,250억 원		9,450,000,000원
	2,300억 원		9,660,000,000원
	2,350억 원		9,870,000,000원
	2,400억 원		10,080,000,000원
	2,450억 원		10,290,000,000원
연간매출 2,500억 원 이상인 경우	2,500억 원	4.4%	11,000,000,000원

(한편 원고는, 피고들이 수익보장기간 2년이 지난 후에도 그 보장기간을 갱신하여 준다고 허위로 기망하였다고 주장하므로 살피건대, 을 제8호증의 기재에 의하면, 2009.경부터 2010. 초경까지 이 사건 상가의 분양을 상담한 장00 등 분양대행사(주식회사 천지개발)의 직원들이 ‘피고들이 2년의 수익보장기간이 지난 후에 그 보장기간을 갱신하여 주기로 하였다’고 말하며 분양광고를 한 사실은 인정할 수 있으나, 이 사건 각 분양계약이 체결된 시점은 2008. 9. 및 10.경으로 그 시기가 다르고, 분양광고를 한 분양대행사도 다른 점에 비추어, 위 인정사실만으로는 원고의 주장사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 앞서 채택한 증거에 의하면, 피고들이나 분양대행사 직원들은 원고와 이 사건 각 분양계약을 체결할 때에 수익금지급보장동의서를 작성하여 수익보장기간을 2년으로 명확히 정한 사실을 인정할 수 있을 뿐이다)

4. 결론

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

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