안녕하세요? 매경부동산상담실 상담위원 민병희입니다. 내부 사정에 의해 답변이 지연된 점 진심으로 사과드리며, 앞으로도 이런 실수 없도록 최선을 다하겠습니다.
귀하께서는 현제 경남 양산시와 경기도 양주시에 각각 아파트를 보유하고 계시기 때문에 1세대 2주택자입니다. 1세대 2주택의 경우 2006년부터 양도소득세가 중과세 됩니다. 즉, 일반적인 세율보다 높은 세율이 적용되어 무거운 세금을 맞게 된다는 뜻입니다. 하지만, 지방(광역시 제외)의 경우 기준시가 3억원을 초과하지 않는 주택으로 보유주택수에 포함되지 않습니다.
이 규정에 따라 귀하께서 보유 중인 경남 양산시의 아파트는 중과세 판정을 위한 보유 주택수 계산에 포함되지 않게 됩니다. 이 부분에서 많이들 착각하시는 것이.. 중과세 배제와 비과세의 차이점 입니다. 귀하의 경우처럼 중과세 제외주택 1채와 일반 주택 1채를 보유한 경우 2주택으 중과세는 받지 않지만, 1가구 1주택 비과세 혜택은 받으실 수 없습니다.
양주시의 주택을 2년이 지난 시점에서 매도하시게 되면, 양도세율이 9~36%가 적용됩니다. 3년이 지난 후에 매도하셔도 마찬가지 입니다. 양산의 아파트가 있는 이상 면제는 안됩니다.
그리고 정확한 세액은 매입당시 가격과 납부 취등록세액, 기타 필요경비 등 정확안 내역을 알아야 답변이 가능합니다.
세율은 아래와 같습니다.
과세표준은 이해하기 쉽게 "매도가격-매입가격-각종 경비-기본공제"라고 생각하시기 바랍니다.
과세표준 1천만원이하 : 세율 9% 과세표준 4천만원이하 : 세율 18% 과세표준 8천만원이하 : 세율 27% 과세표준 8천만원초과 : 세율 36%
예를 들어 1억에 사서 취등록세를 220만원을 내고, 중개수수료와 수리비로 200만원을 쓰고, 1억6000만원에 매도를 하게된다고 가정하면.. 계산방법은 아래와 같습니다.
1억 6천만원(매도가격) - 1억 원 (취득가격) - 220만원 (취등록세) - 200만원 (필요경비) - 250만원 (기본공제 _ 연 1회에 한해 공제가능, 타부동산매도시 공제를 받았다면 적용안됨) ---------------------- 5330만원
즉, 과세표준은 5330만원이 되는 것입니다
5330만원(과세표준)* 27%(과세표준 8천만원이하시의 세율) =
납부해야할 양도소득세는 약 14,391,000입니다.
위의 내용 참고하시어, 세액 계산 해보시기 바랍니다.
감사합니다.
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