수용대상 토지의 보상액 산정에 있어서 인근 유사토지의 정상거래가격을 참작할 수 있는 경우 및 '인근 유사토지의 정상거래가격'의 의미

[레지나]

대법원 2002. 4. 12. 선고 2001두9783 판결 【토지수용이의재결처분취소】

【판시사항】

   [1] 수용대상 토지의 보상액 산정에 있어서 인근 유사토지의 정상거래가격을 참작할 수 있는 경우 및 '인근 유사토지의 정상거래가격'의 의미

   [2] 당해 공공사업인 우회도로 축조 및 포장공사의 도로구역에 편입되면서 이루어진 인근 토지에 대한 보상은 수용대상 토지의 손실보상액을 산정함에 있어서 보상선례로서 참작될 수 없다고 한 사례

   [3] 수용대상 토지 주변 일대의 개발로 인하여 지가가 상승한 지가형성요인을 지가산정요인으로 전혀 반영하지 않은 채 지가변동율과 지역요인 및 가로조건, 접근조건 등의 개별요인들만을 토지 평가에 반영한 감정평가법인의 위법한 토지감정에 기초하여 이루어진 토지수용이의재결처분이 위법하다고 한 사례

【판결요지】

   [1] 토지수용법 제46조 제2항 제1호, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조, 제10조, 감정평가에관한규칙 제17조 제1항, 제6항 등 토지수용에 있어서의 손실보상액 산정에 관한 관계 법령의 규정을 종합하여 보면, 수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사토지의 정상거래 사례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만, 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있고, 여기서 '인근 유사토지의 정상거래가격'이라고 함은 그 토지가 수용대상 토지의 인근지역에 위치하고 용도지역, 지목, 등급, 지적, 형태, 이용상황, 법령상의 제한 등 자연적·사회적 조건이 수용대상 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서, 개발이익이 포함되지 아니하고, 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격을 말한다.

   [2] 당해 공공사업인 우회도로 축조 및 포장공사의 도로구역에 편입되면서 이루어진 인근 토지에 대한 보상은 수용대상 토지의 손실보상액을 산정함에 있어서 보상선례로서 참작될 수 없다고 한 사례.

   [3] 수용대상 토지 주변 일대의 개발로 인하여 지가가 상승한 지가형성요인을 지가산정요인으로 전혀 반영하지 않은 채 지가변동율과 지역요인 및 가로조건, 접근조건 등의 개별요인들만을 토지 평가에 반영한 감정평가법인의 위법한 토지감정에 기초하여 이루어진 토지수용이의재결처분이 위법하다고 한 사례.

【참조조문】

[1] 토지수용법 제46조 제2항 , 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조 , 제10조 , 제22조 , 감정평가에관한규칙 제17조 / [2] 토지수용법 제46조 제2항 , 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조 , 제10조 , 제22조 , 감정평가에관한규칙 제17조 / [3] 토지수용법 제46조 제2항 , 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조 , 제10조 , 제22조 , 감정평가에관한규칙 제17조

【참조판례】

[1] 대법원 1992. 10. 27. 선고 91누8562 판결(공1992, 3308), 대법원 1993. 2. 9. 선고 92누6921 판결(공1993상, 991), 대법원 1993. 2. 12. 선고 92누11763 판결(공1993상, 1023), 대법원 1993. 6. 22. 선고 92누19521 판결(공1993하, 2151), 대법원 1994. 1. 25. 선고 93누11524 판결(공1994상, 838), 대법원 1997. 4. 8. 선고 96누11396 판결(공1997상, 1457), 대법원 1998. 1. 23. 선고 97누17711 판결(공1998상, 624), 대법원 1998. 7. 10. 선고 98두6067 판결(공1998하, 2140), 대법원 1999. 5. 14. 선고 98두20131 판결 대법원 2001. 3. 27. 선고 99두7968 판결(공2001상, 1021),, 대법원 2001. 3. 27. 선고 99두7968 판결(공2001상, 1021), 대법원 2001. 4. 24. 선고 99두5085 판결(공2001상, 1250)

【전 문】

【원심판결】

 서울고법 200 1. 10. 19. 선고 2001누23 판결

【주문】

     원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이유】

    1. 원심판결의 요지

   원심판결 및 원심이 인용한 제1심판결의 이유에 의하면, 원심은, 익산지방국토관리청장이 1998. 2. 5.(1997. 2. 15.의 오기로 보인다) 진도우회도로 축조 및 포장공사를 하기 위하여 도로구역 변경고시를 한 사실, 피고 중앙토지수용위원회는 1998. 6. 23. 위 도로공사의 도로구역에 편입될 원고들 소유 토지인 전남 진도군 진도읍 남동리 781의 15 답 355㎡(이하 '이 사건 제1토지'라 한다)의 손실보상금을 금 21,388,750원(60,250원/㎡)으로, 위 같은 리 780의 4 답 993㎡(이하 '이 사건 제2토지'라 한다)의 손실보상금을 금 56,402,400원(56,800원/㎡)으로 정하여 합계 금 77,791,150원에 수용하는 내용의 수용재결을 하고, 이에 대하여 원고들이 이의하자 감정평가법인인 소외 경일감정평가법인과 아세아감정평가법인에게 이 사건 토지의 감정평가를 의뢰하였고, 위 감정평가법인들은 1998. 9. 25.부터 같은 달 30.까지 사이에 이 사건 토지들에 관하여 조사를 한 뒤 비교표준지와 이 사건 토지의 지역요인 및 가로조건, 접근조건, 자연조건, 획지조건, 행정조건 등의 개별요인을 비교한 다음 인근 유사토지의 거래사례나 보상선례를 참작함이 없이 그 손실보상금을 산정하였고, 위 감정 결과에 기초하여 위 피고는 1999. 1. 26 이 사건 제1토지에 대하여 금 22,826,500원(64,300원/㎡), 이 사건 제2토지에 대하여 금 60,175,800원(60,600원/㎡) 합계 금 83,002,300원을 손실보상금으로 하는 이의재결을 한 사실을 인정한 다음 먼저, 위 각 감정평가가 이 사건 토지의 인근 유사토지인 위 같은 리 776의 4 답 335㎡, 위 같은 리 776의 5 답 1,539㎡, 위 같은 리 776의 6 답 3,995㎡의 매매사례를 참작하지 않았으므로 위법하다는 원고의 주장에 대하여, 위 토지들은 진도농업협동조합이 농산물 공판장을 신축하기 위하여 1997. 5. 15. 평당 금 1,500,000원 또는 평당 금 1,100,000원에 매수한 것인데, 위 토지들은 시외버스터미널과 진도읍 사무소 청사 사이에 위치하고 있어 교통이나 잠재적 개발가능성 등의 면에서 이 사건 토지보다 현저히 우월하고, 진도농업협동조합이 위 토지들을 장차 농산물 공판장으로 이용할 특수한 목적하에 매수한 점 등에 비추어 보면, 위 매매사례를 이 사건 토지 인근의 유사토지의 정상적인 매매사례로 보기 어렵고, 따라서 위 각 감정평가가 이를 고려하지 아니하였다 하여 위법하다 할 수 없어 원고들의 위 주장은 이유 없다고 판단하고, 다음으로, 위 각 감정평가가 위 같은 리 779의 7 답 121㎡에 대한 손실보상례를 참작하지 않은 위법이 있다는 원고들의 주장에 대하여, 익산지방국토관리청장은 1999. 3. 12.(1999. 3. 25.의 오기로 보인다. 이하 같다.) 소외 곽철호로부터 위 진도우회도로 축조 및 포장공사의 도로구역에 편입될 위 토지를 ㎡당 금 92,000원에 협의취득하였고, 그 이전인 1997. 7. 10.에도 ㎡당 금 82,000원을 협의취득가격으로 제시한 사실을 인정할 수 있으나, 위 토지에 대한 손실보상은 이 사건 이의재결 및 그 기초가 된 감정평가가 있은 후인 1999. 3. 12.에야 이루어졌고, 인근 토지의 협의취득 협의과정에서 기업자가 제시한 금액을 수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어 참작하여야 하는 것도 아니므로 원고들의 위 주장은 이유 없고, 아울러 이 사건 이의재결의 기초가 된 위 각 감정평가가 관계 법령에 따라 모든 가격결정요소를 참작하여 적절히 평가하였다고 보여지고, 달리 그 감정평가의 방법이나 내용에 있어서 어떠한 위법이 있다고 지적할 만한 사유를 찾아볼 수 없으므로, 결국 위 각 감정평가를 기초로 한 이 사건 이의재결은 적법하다 할 것이어서, 원고들의 이 사건 청구는 모두 이유 없다고 판단하여, 원고들의 청구를 기각한 제1심판결을 유지하여 원고들의 항소를 기각하였다.

   2. 당원의 판단

   가. 인근 유사토지 거래가격 참작에 관하여

   토지수용법 제46조 제2항 제1호, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조, 제10조, 감정평가에관한규칙 제17조 제1항, 제6항 등 토지수용에 있어서의 손실보상액 산정에 관한 관계 법령의 규정을 종합하여 보면, 수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사토지의 정상거래 사례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만, 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있고, 여기서 '인근 유사토지의 정상거래가격'이라고 함은 그 토지가 수용대상 토지의 인근지역에 위치하고 용도지역, 지목, 등급, 지적, 형태, 이용상황, 법령상의 제한 등 자연적·사회적 조건이 수용대상 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서, 개발이익이 포함되지 아니하고, 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격을 말한다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97누17711 판결 참조).

   원심판결을 위 법리 및 기록에 비추어 보면, 원심이 그 판시와 같은 이유로 원고들이 주장한 매매사례를 이 사건 토지의 손실보상액 산정에 참작할 인근 유사토지의 정상적인 매매사례로 볼 수 없다고 한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배나 토지보상 법리의 오해 또는 이유불비의 위법이 있다고 할 수 없다.

   이 점에 대한 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.

   나. 보상선례 참작에 관하여

   수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있음은 앞서 본 바와 같으나, 그 보상이 당해 공공사업으로 인한 것이라면 그 손실보상가격은 보상선례로서 참작될 수 없다고 할 것인데, 원고가 이 사건 토지의 손실보상액 결정에 있어 참작되어야 할 보상선례라고 주장하는 위 같은 리 779의 7 토지에 대한 손실보상은 앞서 본 바와 같이 위 토지가 이 사건 사업인 진도우회도로 축조 및 포장공사의 도로구역에 편입되면서 이루어진 것이므로, 위 토지에 대한 보상은 이 사건 토지에 대한 손실보상액을 산정함에 있어 선례로서 참작될 수 없다 할 것이다.

   이 부분에 대한 원심의 설시는 다소 다르나 그 결과에 있어서는 동일하므로 결국 원심의 이 부분에 대한 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 위법이 있다고 할 수 없다.

   이 점에 대한 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.

   다. 이 사건 토지의 가격형성 요인의 보정에 관하여

   기록에 의하면, 이 사건 토지는 경지정리된 답작지역에 있는 평지로서 진도읍 시가지로부터 차량으로 2 내지 3분 가량 소요되는 곳에 위치한 도심 인근 토지이고, 당시 이 사건 토지 주변에 이 사건 사업인 진도우회도로 축조 및 포장공사 외에도 시외버스 정류장과 진도읍사무소 청사의 신축공사가 진행되는 등 그 일대에 개발이 활발히 이루어지고 있었고, 이로 인하여 주변 토지가격이 상승중이었으며, 이 사건 토지로부터 그에 연접한 직선의 2차선 중로를 통하여 위 신축건물들로의 접근이 용이하였던 사실, 위 도로공사의 사업기간은 1996. 12.부터 1998. 12.까지로, 사업시행자인 익산지방국토관리청장은 그 도로구역에 편입될 토지들에 대하여 순차적으로 협의취득 또는 수용의 절차를 밟아가고 있었는데, 1998. 12. 11. 진도군 진도읍 남동리 779의 7 토지(원고들이 보상선례로 삼아야 한다고 주장하였던 토지임) 등을 협의취득하기 위하여 소외 코리아감정평가법인과 새한감정평가법인에게 그 감정을 의뢰하였고, 위 감정기관에서 가격시점을 1998. 12. 14.로 하여 1998. 12. 12.부터 같은 달 14.까지 위 토지 등에 관하여 감정을 실시한 후, 위 같은 리 779의 7 토지가 신흥개발지대에 위치한 점과 인근의 거래가능가격 등을 참작하여 표준지의 가격에 50%를 기타요인으로 보정하여 그 감정가격을 이 사건 토지에 대한 이의재결의 기초가 된 감정가격보다 훨씬 높은 가격인, ㎡당 금 94,000원(코리아감정) 또는 금 90,000원(새한감정)으로 평가하였으며, 익산지방국토관리청장은 위 각 감정평가에 따라 1998. 12. 16. 위 토지의 소유자인 소외 곽철호에게 ㎡당 92,000원을 협의취득가격으로 제시하여 1999. 3. 25. 그 가격에 이를 협의취득한 사실, 익산지방국토관리청장은 그 이전인 1997. 7. 10.에도 ㎡당 금 82,000원을 위 토지의 협의취득가격으로 제시한 적이 있었던 사실, 그런데 위 토지는 이 사건 토지의 북측 도로 건너편에 근접 소재한 토지로서 이 사건 토지와 용도지역, 이용상태, 가로조건, 주위환경 등 제반 가격형성요인이 거의 유사하고, 1997. 1. 1.과 1998. 1. 1.을 기준일로 한 개별토지가격은 이 사건 토지와 같거나 오히려 낮은 사실이 인정되는바, 위 인정 사실들에 비추어 보면 이와 같이 이 사건 토지 주변에 시외버스 정류장 설치 등의 개발이 활발히 이루어짐에 따라 이 사건 토지의 지가형성에 영향을 미치는 객관적인 요인이 생겼다고 보는 것이 타당하다 할 것이다.

   그렇다면 이 사건 이의재결의 기초가 된 감정을 한 감정평가법인들은 이 사건 토지를 평가함에 있어서도 마땅히 이와 같은 개발로 인하여 인근 토지인 이 사건 토지의 지가가 상승한 지가형성요인 자체를 기타 요인으로 보정하거나, 개별요인의 평가에서 당해 토지의 장래의 동향 등의 기타조건으로 참작하는 등 어떠한 형태로든 이를 반영하여야 할 것임에도 불구하고, 그와 같은 이 사건 특유의 사정을 지가산정요인으로 전혀 반영하지 않은 채 지가변동율과 지역요인 및 가로조건, 접근조건 등의 개별요인들만을 이 사건 토지 평가에 반영한 잘못을 범하였다 할 것이고, 이와 같은 위법한 평가를 기초로 한 이 사건 이의재결 또한 위법하다 할 것인데, 원심은 위법한 토지감정에 따른 평가액을 정당한 보상평가액이라고 하였으니, 거기에는 채증법칙을 위배하였거나, 토지에 대한 손실보상액 산정원칙에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 준 위법이 있다 할 것이다.

   이 점을 지적하는 취지의 상고이유의 주장은 이유 있다.

   3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 더 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관    송진훈(재판장)  변재승  윤재식(주심)  이규홍