농지전용 허가 신청, 그 절차에 대하여

[콩깍지]

1. 농지전용 및 절차

    농지의 전용이란 농지를 농작물 경작이나 다년생식물의 재배등 농업생산외 등으로 사용하는 것을 말합니다.

    (법 제2조제7호)

2. 농지전용의 기본 조건

    농업진흥지역은 말 그대로 농업의 진흥을 도모하기 위해 농지를 집단화 하여 농업목적으로 이용되는 것이 필요한 지역을

    말합니다. 흔히들 절대농지라고 불려 지는 농지가 이에 해당되며 농지전용을 할 수 있는 행위가 정해져 있습니다. 그 외

    군사지역, 상수도 보호구역은  역시 법적 이유로 전용허가가 어려운 것이 사실입니다. 이와 관련된 사항은 토지이용계획

    확인원을 발급받아보시면 확인이 가능합니다. 그외 전용으로 인한 인근 농지에 피해는 없는지 ,농어촌 생활 환경에 미치

    는 영향은 없는지, 지역주민의 의견은 어떤지도 확인해야 할 부분입니다.

    도로 또한 중요한 부분중에 하나입니다.

    보통 도로가 없는 토지를 맹지라 일컬어 부릅니다. 농지를 전용하기 위해서는 너비 4m 이상의 도로가 전용하고자

    하는 토지에 실질적으로 존재하는지 반드시 확인해야 합니다. 맹지는 전용 허가 대상에서 제외되기 때문이다.

3. 농지전용의 절차는 다음과 같은 같습니다.

     계약 - 설계측량 - 협의(건축주),토목+건축 - 서류작성 - 접수 -허가(30일) - 공사 -분할측량 - 토목건축착공 - 공사완료 -토목건축준공

    * 경계측량 및 확정측량은 별도로 지적공사에 의뢰한다.

    우선 농지가 없다는 전제하에 계약부분부터 살펴 보겠습니다.

    매도자와 농지계약을 체결하게 되면 매매대금의 70~80%정도 지불하였을 때 매도자로부터 “토지사용승낙서”를 받습니다.

    농지전용은 소유주만 신청할 수 있는데 소유권을 이전하는 당해연도에는 농지전용허가가 나지 않으므로 당해연도 집을

    짓고자하는 경우는 매도자에게 토지 사용 승낙서를 받아 전용허가를 받아야 하기 때문이지요...이때 매도자의 인감증명

    서가 첨부돼야 됩니다.(첨부서류 : 등기부등본, 토지대장, 피해방지 계획서, 지적도, 토지이용계획확인원, 사업계획서 등)

    다음은 토목 측량을 위해 토목 측량 회사를 선택하게 됩니다. 이 경우 회사의 선택이 무척 중요합니다. 토목측량 회사는

    보통 단순히 지적도에 나온 지번과 전용하려는 면적만 전용허가와 토목설계를 하는데 인허가가 완료되면 수수료를 받을

    수 있기에 인허가에만 매달리는 경우 허다합니다. 때로는 개정되어진 법등에 무지하여 건축주가 피해를 보는 경우도 있

    습니다. 또 건축주가 외지인일 경우 등 여러 가지 이유로 토목측량회사에 전용허가를 대행 시키면서 건설업체 섭외도

    부탁하는 경우에 토목측량회사에서 전용허가를 신청하며 설계도면에 토목공사량이 많이 나오도록 설계를 하기도 하니

    유의 하시기 바랍니다. 해당 공공기관에 문의하여 괜찮은 토목 측량 회사를 알아 보시는 방법도 있습니다. 

4. 허가 신청

    과거 농지관리위원회를 거쳐 시,군,구로 신청절차가 진행되었으나 2009년 11월 농지법 개정으로 농지관리위원회가

    폐지되어 바로 시,군,구로 신청을 하시면 됩니다. 허가여부는 보통 15일이내에 결정하여 신청권자에게 통보해줍니다.

    허가 신청에 필요한 서류는 다음과 같습니다.

    1)농지 전용 허가 신청서

    2)사업계획서

    3)토지사용승낙서(인감.주민등록등본 첨부)

    4)등기부등본, 토지대장, 토지 이용계획확인원, 지적도 등

    5)건축무 평면도(농업기반공사가 제공하는 표준설계도)

    6)피해방지계획서(군청에서 문의 후 작성)

    7)주민등록등본(군청,면사무소에 각 1부씩)

    등기부등본,토지대장,토지이용계획확인원,지적도,주민등록등본은 관할 주민자치센타 등에서 발급요청만 하시면

    되므로 구체적 예는 생략하겠습니다.

5. 각종 비용

    농지전용 부담금

    이렇게 각종 인허가 서류를 작성하고 준비하시어 제출하시면 농지전용부담금이라는것을 납부하셔야 합니다.

    우리나라는 예전부터 농지를 보호하려는 목적이 강합니다. 이에 농지를 대지로 전용하게 되면 그만큼의 농지가 줄어들어

    줄어든 만큼의 농지를 새로 조성해야만 하는데 여기에 필요한 재원을 확보하는 목적으로 농지전용부담금을 징수하는것

    이며, 징수된 비용은 보통 농어촌 개선 사업의 재원으로 사용됩니다

    그리고 만약 농업인의 경우 농지전용부담금은 전액 면제 되는데 부과기준은(농지법 제40조, 시행령 제57조의2) 농지를

    전용할때 ㎡당 개별 공시지가의 30%를 부과하기 때문에 지역에 따라 전용비 차이가 많이 납니다요~~~~

    (㎡당 5만원을 초과하는 경우에는 5만원으로 상한제도를 도입)

    계산 방법은요......

    전용면적(㎡) * ㎡당 개별공시지가 ㎡당 30%

    그외 농지전용허가비, 지역개발 공채 매입비용, 개발행위 대행비(토목설계사무소나 건축사무소 대행비 약200만원 소요)

    지목변경비 등이 농지전용부담금보다 많지 않은 금액이지만 발생하게 되니 별도로 관할 관청에 확인 해보시기 바랍니다.

6. 경계측량 및 분할측량

    개발하려는 범위내에서 측량하여 신축해야 합니다. 측량업자나 지적공사에 외뢰하여 진행하게 됩니다.

7. 착공

    개발행위허가서에 지정한 기간까지 착공해야 하며, 기간이 연장될 경우에는 연장에 따른 재신고를 지역 개발과에 해야 합니다.

    전용허가를 득한 후 2년이내에 건축 착공해야 하며, 착공 후 1년안에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소 되고 농지로

    다시 전환하라는 처분명령이 떨어지므로 이 경우 처분명령에 응하지 않으면 이행 강제금이 부과 됩니다.

8. 준공검사 및 건축물등록 신고 등

    준공검사전 현황측량을 하고 오수 정화조 필증을 받아 준공검사후 건축물 등록 신고를 거친후 취등록세 납부 후 건축물

    대장과 개발 행위서를 첨부하여 지적과에 지목변경신청후 건축물 보존 등기를 하면 모든 절차가 마무리 되게 됩니다.

※ 농지전용 허가서 작성 요령

      이 신청서는 해당 군청에 구비되어 있으며, 또한 군청 홈페이지에서 양식을 다운로드 받아서 이용할 수 있습니다. 

[1]성명,[2]주민등록번

호(법인등기부등본번호)

[3]주소란은 신청인의

신상에 대한 정보를

기록합니다.등기상의

토지 소유자 이름으로

하는 것이 무난합니다.
 
[4]전용하고자 하는 농

지 소재지란에는

토지주소를 적습니다.

[5] 전용하고자 하는

토지의 면적을 적는데

단위는 반드시 평방미터

(㎡)입니다.

[6,7]사업 기간은 보통

전용허가를 받은후 2년

이내에 건축을 착공하고

그 후 1년 이내에 공사를

완료하지 않으면 허가가

취소됩니다.일반적으로

이 항목은 그 기간이 1년

6개월 정도가 되도록 기

입합니다.

[8]전용 목적 보통 ‘주택

신축’이라고 기입합니다

[9]전용하고자 하는

농지 소재지란에는

토지주소를적습니다.

[10] 지목

전용하려는 토지의

전용전 현재 지목 상

태를 기입하시면 됩

니다.

[11] 면적

전용하려는 토지의 전

용면적이 아닌 전체 토

지 면적을 기입하시면

됩니다.

[12] 진흥지역

용도구분토지이용 계

획확인원을 보시고 기

입하시면 됩니다.

[13]전용하고자 하는

토지의 면적을 적는데

단위는 반드시 평방미

터(㎡)입니다.
 
[14] 주재배 작물명
전용하시려는 토지에

현재 재배하는 작물을

적으시면 됩니다.

농지전용신청서.hwp

(출처)  다음 부동산경매뱅크 피그말리온