외국인 부동산 매매

[밀양 주원]

퍼온글입니다.

#중개실무 #영주권 #시민권 #매매 #임대(4탄)

(영주권자와 시민권자 소유 부동산 매매 절차)
1.영주권자(재외국민-외국에 나가서 살고 있는 대한민국 국민)
국적을 유지하고 있으며 기간을 연장해서 미국에 영구히 체류할 수 있는 권리가 있다.그러나 범죄를 저지르거나 불법행위를 할 경우 영주권을 박탈당해 추방될 수 있다.
영주권자는 우리나라 주민등록이 일단 말소됩니다.

2.시민권자는 선서 등 일정한 기준을 충족하면 법적으로 미국 국민과 동등한 대우를 해주고 있다.선거권도 있고 공직선거에 출마할 수도 있다.
한국 국적을 포기한 사람이라고 할 수 있다.
대한민국 국적이였지만 국적법에 의해 시민권을 취득하면 자동 상실됨.

3.등기부 상에 있는 매도자 주소 증빙이 되어야합니다. 이부분은 법무사와 잘 협의하여 서류 진행을 잘 챙기셔야합니다.
외국주소로 되어있다면 본국의 대사관,영사관에 거주사실 증명원, 주소 공증이 있어야하고 영주권자로서 한국에 거소신고로 부동산을 취득하였을 경우 등기 신고 당시 주소와 동일한 주소를 증빙해줘야합니다. 이 문제로 늘 출입국관리사무실, 영사관 등을 왔다갔다 하는 경우가 많습니다.

4.부동산 매각한 돈을 해외 송금하려면 은행에다가 세무서로부터 받은 매각자금 확인서를 받아야합니다. 첨부서류로는 등기부등본, 건축물관리대장,토지대장(양도당시의 토지등급 확인이 가능해야함)

시민권자가 부동산을 매매할 경우 필요한 서류
​외국인 범주에 해당하면서 매도하는 경우
3가지로 분류할 수 있어요
1.한국에 거주하는 외국국적동포(시민권자)가 직접 확인발급
직접 매도시 필요서류
1.서명인증서(대만,일본은 인감증명서)
2.동일인증명서
3.거주증명서
위 3까지 한국소재 본국영사관에서 발급
4.위 서류 번역본
5.양도세 납입필증
6.주민등록말소자 초본
7.기본증명서
8.매도용 인감증명서
4~8까지는 한국 최종주소지 주민센터에서 발급
9.등기필증
*국내에서 90일이상 체류하면서 외국인의 부동산매매, 은행거래 등
경제활동을 위해서는
"외국국적동포 국내거소신고증"을 발급
*거소지 관할 주민센터에서 인감을 신고 등록 발급가능
임대차시 확정일자 받을 수 있음
​
2.한국에 거주하는 오리지널 외국인
직접 매도시 필요서류
1.서명인증서(대만,일본은 인감증명서)
2.동일인증명서
3.거주증명서
위3번까지 한국소재 본국영사관에서 발급
4.위 서류 번역본
5.양도세 납입필증
6.부동산등기용 등록번호(출입국관리소)주민등록번호란에 기재
7.등기필증
*국내에서 90일이상 체류하면서 외국인의 부동산매매, 은행거래 등
경제적동을 위해서는
"외국인등록증"을 발급
*거소지 관할 주민센터에서 인감을 신고 등록 발급가능
임대차시 확정일자 받을 수 있음
임대차시 확정일자 받을 수 있음

​3.한국에 거주하지 않는 외국인(외국국적동포,오리지널 외국인)
(한국에 있는 대리인을 통함)
매도시 필요서류
1.위임장-외국에 있는 대한민국 대사관이나 영사관에서 발급
(부동산,수임인,법률행위 종류, 위임목적 등 구체적으로 특정하여 기재)
2.서명인증서
3.동일인 증명서
4.거주증명서
1~4번까지외국현지 한국공관에서 발급
5.위 서류 번역본
6.대리인의 부동산 매도용 인감증명서, 인감도장, 대리인신분증
7.등기필증

*인감등록이 없는 시민권자의 부동산 매도시에 양도세 납부는
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월내에 할것
*인감등록이 없는 시민권자의 대리인을 통한 인감 등록신고발급 불가능
외국인시고든 거소신고가 되어있어야 가능함
*인감등록이 있을때에는 인감증명위임장을 대리인에게 보내 세무서 경유하여
매도용인감증명서를 발급받아 진행
이때 동일인증명서, 거주증명서는 있어야 함
*한국에 거주한지 않는 외국인의 부동산매매경우
아포스티유 발급 진위 여부는 외교부 아포스티유 발급확인에서
일려번호 입력으로 위조여부등 확인
*외국인의 부동산 매매경우
매매대금은 본국 송금은
이전된 등기부등본,여권,통장,매매계약서를
세무서에 제출후"부동산매각자금확인서"
발급 후 가능
*양도대금 해외 반출시에 필요한 서류로는
1."재외동포재산반출신청서"-국내 외국환은행
2.부동산취득신고서
3.부동산매매계약서
4.부동산매각자금확인서
*미국에서 양도세 신고는
양도일의 속하는 연도의 다음해의 05월 15일까지 한국의
부동산 양도소득을 미국 국세청에 신고하여
한국에서 납부한 세액을 공제받을 수 있음

​영주권자 본인참석 부동산매매
1.매도용 인감증명서(발급-한국 최종 주소지 주민센터)
재외국인의 부동산 매도는 양도소득세를 미리내고 세무서장 확인 날인을 받아야 매도용 인감증명서 발급이가능함.
2.재외국민등록부등본(재외국민거주사실증명서:독일,프랑스,대만)
외국주재-한국 대사관또는 영사관에서 발급합니다.
3.말소자초본(한국 주민센터 발급-주소이력포함)
4.등기권리증
5.인감도장
6. 신분증(여권사본)

대리인을 통한 영주권자(재외국민)의 부동산매매
매도서류
1.처분위임장(위임장)
외국주재- 대사관또는 영사관에서 발급합니다.
처분대상의 부동산과 수임인이 구체적으로 특정 되어야 해요.
위임 하고자 하는 률행위 종류와 위임취지
(예:처분권한 일체를 수여한다)가 기재되어 있어야 합니다.
인감도장 날인 (서명불가)
2.매도용 인감증명서(인감증명발급 위임장,세무서 확인서)
외국주재-한국 대사관또는 영사관에서 발급합니다.
한 장에 같이 되어있어요.
3.재외국민등록부등본 또는 재외국민거주사실증명서: 일본,독일,프랑스,대만등의 경우입니다
외국주재-한국 대사관또는 영사관에서 발급합니다.
4.말소자초본
한국 주민센터 발급-주소이력포함
5.등기권리증
6. 영주권자의 인감도장
7.대리인의 신분증
외국에서 와야하는 서류는 1,2,3 입니다.
대리인은 서류가 도착하면
(인김증명 위임장,세무서 확인서)를
가지고 세무서에 들러 양도세 신고납부하고
세무서장의 직인을 받아 주민센터를 방문하여
본 위임장을 제출하면 영주권자(재외국민)의 부동산 매매에 필요한
명기된 발급통 수만큼의 부동산 매도용 인감증명서를
발급해 줍니다.(꼭 필요한 부수를 용도별로넉넉히 기재해 둘 필요가 있습니다)​

영주권자(재외국민)의부동산 매매에 필요한
등기권리증을 잃어버린 경우에는
공관에서 공증하여 발급히는
위임장에 처분권한 일체를 수여한다 는 내용과
등기필증을 분실하였다 는 내용을 기재하고
인감도장을 찍어서 그 위임장부본 1통을
대신 제출하면 됩니다.
인감신고가 되어있지 않은 경우에는
공관에서 공증한 위임장을 발급받아
대리인을 통해서 최종주소지에서
인감신고를 할 수 있습니다.다만, 영주권자(재외국민)의
부동산 매매에 필요한 부동산 권리이전에 관한
인감증명을 신청할 경우에는 세무서장을 경유(거쳐)하여야 합니다.
​
대리인을 통한영주권자(재외국민)의 부동산매매
공인중개사가 확인해야 할 중요한 3가지 포인트
1.첫째, 잔금지급 전에 양도소득세의 납부가
선행되어야 한다는 점입니다(비과세나 감면 혜택은 거주자에 한함)
제일 먼저 설명해주고 확인해야 합니다.
2.둘째, 본인과 사실 확인 통화를 하고 녹취합니다.
구비서류들을 미리 사진전송으로 확인 후 계약합니다.
중도금 전까지는 위임장등을 추후 보완 하기로
특약사항에 기재하고 가능하면 대리인의 연대책임까지
특약사항에 기재하도록 합니다.
3.세번째, 반드시서류발급 공관에 전화해서
위임장 및 인감증명발급위임장 의 발급 여부를 확인해야 합니다.
(서류들의 사본을 보관합니다)
공인중개사가 확인해야 할 중요한 3가지 포인트
영주권자의 부동산 매도,임대 서류
임대시-집주인이 영주권자 일 경우 전세대출가능합니다
매도시-영주권자(재외국민)은 양도세 납부영수증이 있어야 매수인의 소유권이전이 가능하므로 미리 세금을 정산하고 영수증을 첨부하여야 한다.
세무사에 의뢰 시 몇 시간 내에도 업무를 처리할 수 있다.
임대인과는 전화 또는(저는 카톡으로함)
대리인과 계약 위임장을 통한 일체의 처분 권한을 받아야됨
부동산 매매 임대 임차시 대한민국 국민과 동일한 방법으로 절차를 진행합니다
영주권자(재외국민)의 부동산 매매시
영주권자가 국내에 거주하고 있는 경우는 일반인처럼 처리
만약 국내에 비거주시 대리인을 통한 매매를 하셔야 합니다
​대리인의 자격
증명하기위해서는 재외공관공증법에 의하여
​본인이 그 주재국 대사관, 영사관 등에가서 대리인이 누구인지를 나타내는
위임장을 작성하여 그 대사관 등으로부터 공증을 받은 다음
국내에 있는 그 대리인에게 그 공증 서류를 보내어 대리인을 통하여 부동산매매를 하셔야 합니다.

대리인을 통한 영주권자(재외국민)의 부동산 임대차
임대차 중개시 본인확인 필요서류
1.처분위임장(위임장)
외국주재-한국 대사관또는 영사관에서 발급합니다.
처분대상의 부동산과 수임인이구체적으로 특정 되어야 해요.
위임 하고자 하는 법률행위 종류와 위임취지
(예:임대차 처분권한 일체를 수여한다)가 기재되어 있어야 합니다.
인감도장 날인 (서명불가)
2.인감증명발급 위임장 (인감증명서)
외국주재-한국 대사관또는 영사관에서 발급합니다.
3.재외국민등록부등본 (주민등록번호 없을시 재외국민등록번호 기재하면됨)
(또는 재외국민거주사실증명서:일본,독일,프랑스,대만등의 경우)
외국주재-한국 대사관또는 영사관에서 발급합니다.
4.대리인의 신분증