오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 25-3.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

글쓴이 태양은 가득히

2018.08.03 22:54:31

경제 영역의 과제 3에서, 시범 케이스 지방 등에 대한 마지막 과제 수행으로, 장기 전국 부동산 시장의 대세 상승에 관한 결론 글이 추가로 강조될 것이다.

그 결론의 이유, 근거로, 경제 영역 1,2에서의 수십 개 지난 글들에 이어, 이번에도 최근 몇 년간 선배, 본인, 동료, 후배들이 썼던 수십 개의 글들이 추가로 계속 이어질 것이다. 언제, 누가 썼던 과제의 목적과 내용에 대차가 없으니...

추가 18-1.

정부여당 등 여론 핵심층 수십 마리만 봐도 충분하지만. 일부러 일반인들을 위해 한 달 넘게 한 숙제 놀이도 조만간 끝내야것다. 약속된 과제 수행의 결론 중 하나이기도 하니, 서울 지방 등을 제외한 낙후된 전국 지방들의 부동산 시장 대세 상승과 관련하여, 시범 케이스 소지역에 대해 썼던 해야 해야의 글에 조금 더 추가, 보충해 본다.

악성 재고 물량을 포함한 과잉공급 물량이 해소되는 시기에 지방, 지역 부동산 시장이 회복, 상승하게 되는데, 그 회복, 상승의 시기, 기간과 폭은 수요 측 요소에 따라 서울 등 대도시 도심 요지인지 낙후된 지방인지, 도심 외곽의 신도시 지역인지에 따라 천차만별이다. 또한 전국, 지방 부동산 시장이 침체기인지, 회복기인지, 호황기인지 시기에 따라서도 천차만별이다.

예를 들어, 서초 반포 반포자이, 반포 래미안, 송파 잠실 엘스, 리센츠, 트리지움, 신천 파크리오 등의 입주가 시작되었던 십여 년 전 전 국민이 선호하는 서울시, 그것도 강남 3구임에도 부동산시장 침체에 과잉공급물량이 겹쳐 오랫동안 개고생 했던 반면, 몇 년 전 서울부동산 회복기의 마곡지구 등 서울 외곽인 강서구의 공급과잉은 더 짧게, 덜 고생했고, 서울 외곽의 경기 하남 미사지구나 광교 신도시 등등은 잠시 주춤거린 후 바로 날아가 버리기도 했었다.

따라서 전국 부동산 시장은 글로벌 경기 침체나 공급 물량이 급격히 증가하지 않는 한, 2020년을 전후로 공급 과잉 물량이 순차적으로 해소될 것이고, 그 해소 여부에 따라 동시 혹은 순차적으로 최소 중기적인 대세 상승을 경험하게 될 것이다. 실수요 외 투가, 투자 수요층이 현저히 적거나 아예 없는 낙후된 지방 부동산 시장은 저가의 가격임에도 불구하고 주로 공급 측의 변동에 좌우될 수밖에 없다.

어리바리 폭락기 문재인 정권의 각종 부동산 정책들은 언 발에 오줌, 단기적으로는 몰라도, 장기적으로는 공급을 억제하여 중장기적으로 집값, 전 월세값 동반 대세 상승을 유도하는 정책들이기에, 작년 8.2대책에도 불구하고, 서울과 더불어 미약하나마 이미 대세 상승을 시작한 대구, 광주, 전남 등의 지방은 과소 공급이 지속되는 한 최소한  중기적인 대세 상승도 가능할 것이다.

미리 상승폭을 당겨 쓴 데다가 2020년 이후의 공급량에 따라, 낙후된 다른 지방들과 달리 쉬어갈 수도 있고 상승 폭이 미미할 수도 있겠지만 지지 말이야. 2012년 이후 햇수로 2018년까지 7년 간 집값, 전 월세값이 하락한 충청도, 대전, 세종시의 부동산 시장도 공급 물량이 급감하는 2019년, 늦어져도 2020년이면 바닥을 찍고 대세 상승에 동참하게 될 것이다. 

트키, 대전시 등 충청도 지방은 충청 수요층의 블랙 홀인 세종시 입주물량이 2020년경에는 마무리될 것이니, 다년간 적정 혹은 과소 물량에도 불구하고 인근 세종시와 충청남북도의 공급 광증에 치여 지지부진하던 대전시 부동산 시장의 회복은 더 탄력적일 수도 있겠다.

다년 간 공급 과잉, 미분양 몸살에다 조선, 기계 등 지역 산업의 불황까지 겹쳐 폭락에 가까운 부동산 시장의 침체를 겪고 있는 울산, 경남의 부동산 시장의 대세 상승도 마찬가지다. 예를 들어, 2019년, 2020년 경 이후 창원과 김해는 공급물량 감소가 현저해질 것이고, 많이 내린 만큼 회복 탄력성도 클 수 있다.

울산 부동산 시장은 2019년까지 다년간 1만 가구가 넘는 공급과잉에 시달려 왔지만, 2020년 이후 입주 물량 급감, 공백 상태이기에, 2020년 이후의 울산은 시범 케이스 지방인 부산보다 더 훨훨 날아갈지 모른다. 약속했던 시범 케이스 지방인 부산, 소지역 중 하나인 대연동 부동산 시장도 마찬가지다. 일개 읍면동 단위에, 인근 용호동 W를 포함하여 단기에 대형 단지들만 해도 8천여 가구의 아파트가 입주하게 되었던 대연동은 인근 해운대, 수영구까지 전세가를 쑥대밭으로 만들어 놓았지?

예를 들어 대연 힐스테이트 전용 25평의 전세가는 한때 최고가를 기준으로 5억에 육박하기도 했었는데, 최근의 국토부 실거래가를 보니 최저가를 기준으로 2억 9천도 있더라. 전용 25평이 7억 원을 넘보던 집값도 마찬가지더라. 정작 매 맞아야 할 곳은 대연동, 부산 남구인데, 남구 보다 옆에 있던 해운대구가 오히려 더 많이 내린 것 같더라.

대연 2구역 롯데캐슬 레전드 인근에 있는 십 년이 넘은 아파트인 동원로열듀크는 집값이 폭락은커녕 조금이라도 오른 것 같던데, 애먼, 더 멀리 있던 해운대 신도시, 용호동 메트로시티 등의 헌 아파트들이 오히려 더 많이 하락했더라. 각설하고 결론 나간다.

아직 입주 중인 대연 푸르지오 파크, 곧 입주 예정인 대연 SK 물량에도 불구하고 집값, 전셋값에서 확연하게 바닥을 찍은 대연동 과잉 입주물량은 이제 지나간 과거가 되어 버렸고, 싫건, 좋건, 올여름, 가을부터 시범 케이스 소지역인 대연동 부동산 시장은 장기 대세 상승의 머나먼 길을 떠나게 될 것이다.

객관적 사실을 위주로 2023년 1월, 2022년 1월, 2021년 1월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 1월 9일 부동산 단신 3.

송파구 신천동 ‘파크리오’ 전용 84㎡ 전세는 종전 계약보다 7000만원 올랐다. 송파구 ‘엘리트(엘스·리센츠·트리지움)’ 중 하나인 엘스 전용 84㎡ 전세도 지난달 종전보다 1억3000만원 오른 9억5000만원에 갱신 계약됐다. 반면, 잠실동의 트리지움 전용면적 84㎡는 지난달 2년 전보다 2억3,000만 원 내린 10억2,000만 원에 전세 계약됐다/

용산구 한남 더힐, 나인원 한남, 성동구 서울숲 아크로포레스트, 반포동 아크로리버파크, 잠원동 아크로리버뷰 등에서 고액 월세 사는 부자들, 현금 쟁여놓고 때를 기다린다... 서울 강남구 'PH129'로 전용면적 273.96㎡기준 보증금 4억원, 월세 4000만원에 계약을 했다. 경기도에서는 고양 일산동구 장항동 '킨텍스원시티' 전용면적 148.9336㎡로 전세보증금 3억 5000만원, 월세 1200만원에 계약됐다.

고덕동, 개포동, 잠실 등 임대료 하향 갱신 계약 속출... 2년 전 보증금 9억5000만원의 갱신권을 사용한 강동구 고덕동 '고덕그라시움' 전용 84㎡는 보증금 7억원에 전세 계약됐다. 인근 '고덕아이파크' 전용 145㎡도 지난해 11월 말 보증금 5억8000만원, 월세 130만원으로 월세 70만원를 낮춘 임대차 계약을 2년 갱신했다. 강남구 개포동 '래미안블레스티지' 전용 59㎡, 송파구 잠실동 '잠실엘스' 전용 84㎡ 전세도 보즘금 2~3억 낮은 가격에 계약을 갱신했다.

2022년 1월 9일 부동산 단신 3.

[분양캘린더]... Δ경기 시흥시 '신천역한라비발디' Δ부산 동래구 '래미안포레스티지' Δ경북 포항시 '포항자이애서턴' 등이 청약을 진행한다. 3기 신도시와 수도권 공공택지 4차 사전청약은 Δ인천 계양 302가구 Δ남양주 왕숙 2352가구 Δ부천 대장 1863가구 Δ고양 창릉 1697가구 Δ성남 금토 727가구 Δ부천 역곡 927가구 Δ시흥 거모 1325가구 Δ안산 장상 922가구 Δ안산 신길2 1372가구 Δ서울 대방 115가구 Δ구리 갈매 1125가구 Δ고양 장항 825가구 등이다.

견본주택(모델하우스)은 Δ충북 청주시 개신동 '더샵청주그리니티' Δ경기 이천시 안흥동 '이천센트레빌레이크뷰' 등이 개관 예정이다. 또, 부산시 부산진구 ‘서면 에코팰리스 시티’, 경기 오산시 ‘호반써밋 그랜빌 2차, 파주시 ‘파주이안빌리지’, 충북 음성기업도시 '음성 푸르지오 더 퍼스트', 충남 아산시 ‘아산 탕정 월드메르디앙 웰리지’를 분양할 예정이다. 한편, 고분양가 논란의 대전시 동구 '천동3구역'이 원주민에 최대 2050만원을 지원한다.

‘송도자이 더 스타’의 대규모 미계약 사태에도 불구하고 인천 송도 ‘더샵 송도아크베이’는 평균 47.0대 1, 경남 창원시 ‘창원 롯데캐슬 센텀골드’는 1순위 평균 70.58대 1의 경쟁률을 기록했다. 알파룸에서 베타룸까지 다양한 서비스 면적을 갖춘 경기도 광주시 '오포자이 디 오브'와 '오포자이 오브제', 남양주시 '별내자이 더 스타', 강원 춘천시 '춘천파크자이' 등은 수십, 수백대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록했다.

2021년 1월 9일 부동산 단신 3.

[주간실거래가]개포경남아파트 26.8억 1위…재건축단지 ‘인기’...강남구 개포동에 위치한 경남아파트 전용 123㎡가 26억8000만원(1층)에 팔리며 주간 최고가를 기록했다. 이와 같은 면적형의 직전가는 지난해 11월 11일 거래된 36억원(12층)이다. 두 달새 8000만원이 상승했다. 현재 개포경남아파트는 인근에 있는 우성3차아파트 5개동(405가구)와 개포현대1차아파트 6개동(416가구)와 함께 통합재건축이 진행중이다. 이를 통해 2850가구의 대단지로 탈바꿈할 전망이다.

한남더힐엔 없고 압구정 현대엔 있다?...도대체 고급주택의 기준은 뭘까? 가장 간단한 구분법은 전용면적이, 그러니까 실평수가 245㎡를 넘느냐 안 넘느냐입니다. 한남더힐의 가장 큰 주택형은 244.8㎡, 세법에서 정한 고급주택은 아닌 거죠. 복층, 그러니까 1층은 175㎡ 2층은 100㎡라면 어떨까요? 복층집의 연면적은 1층과 2층을 더하면 275㎡가 되겠죠.

강북 중형 20억 시대…외곽 작은집도 10억은 있어야...마포 염리동 ‘마포프레스티지자이’ 전용 84㎡ 분양권은 지난달 중순 19억6000만원과 20억원에 팔렸다. 작년 11월 기록했던 신고가(18억8093만원)이 한달도 채 안돼 깨졌다. 마포구 일대에서 84㎡ 아파트 실거래가가 20억원이 넘은 첫 사례다. 이 단지는 아현뉴타운 염리3구역을 재개발한 새 아파트다.

마포구 대장 아파트로 불리는 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 2단지 전용 84㎡는 작년 11월 17억9000만원에 팔렸던 것이 지난달 18억2000만원에 신고가 매매됐다. 성수동2가 청구강변 84.87㎡(13층)도 지난달 19억에 최고가 거래되며 20억에 근접했다. 용산구에서는 지난달 이촌동 ‘한가람’ 아파트 84㎡가 19억2500만~19억3000만원에 거래되며 신고가를 새로 썼다.

용산구 이촌동 ‘강촌’ 전용 84㎡도 6월(16억원) 이후 거래가 없다가 12월 18억5000만원에 손바뀜했다. 인근 ‘한가람’ 전용 84㎡는 19억3000만원, ‘코오롱’ 전용 114㎡는 19억6000만원에 신고가 거래됐다. 현재 강북권에서는 마포구 현석동 래미안 웰스트림, 종로구 평동 경희궁자이 등의 실거래가도 20억원에 근접한 상태다.

성북구에선 지난해 말 길음동 ‘래미안길음센터피스’ 59㎡가 11억3500만~11억7500만원에 팔리며 최고가를 다시 썼다. 8월 말만 해도 이 아파트 매매가격은 10억원대였지만 몇 달 만에 1억원이 넘게 오른 후 지금은 호가가 12억원을 훌쩍 넘어섰다. 2013년 입주한 동대문구 ‘래미안크레시티’ 59㎡도 지난해 말 12억5000만원에 팔리며 최고가를 새로 찍었다. 연초(9억4000만원)와 비교하면 값이 3억원 이상 뛰었다.

여전한 그들만의 잔치 '세종시'를 바라보며…10억 호가 말도 안된다던 세종시…이제는 흔해빠져..전셋값 2억 →3.9억, 5개월 만에 두배 오르기도. 당시 호가로 보도돼 비난을 받았던 '10억 아파트'는 이제 흔해졌다. 중대형의 매매가도 대출이 불가능한 선인 15억원을 넘었다. 지난달 한솔동 첫마을 3단지 퍼스트프라임(전용 149㎡)는 17억원에 매매됐고, 앞서 반곡동 수루배3단지 리슈빌더리버(전용 134㎡)도 17억원을 찍었다. 전용면적 84㎡를 기준으로 봐도 그렇다. 새롬동 더샵힐스테이트는 지난달 11억5000만원에 거래되면서 신고가를 경신했다.

국평이라고 불리는 전용면적 84㎡기준으로 같은 주택형 비슷한 층수를 비교해보면 단기간의 급등이 나타난다. 어진동 3단지 더샵레이크파크의 경우 지난해 8월만해도 2억원에 전세계약이 체결됐지만, 지난달에는 3억5000만원에 나왔다. 4개월새 75%가 올랐다는 계산이다. 도담동 11단지 반도유보라의 전셋값도 작년 7월에 2억원이었지만, 지난달에는 3억9000만원까지 치솟아 두배 가까이 됐다. 5억원이 넘는 전세도 나왔다.

세종시 다정동 더하이스트에서 올해들어 5억1000만원 전세가 체결됐다. 올해 세종시 첫 아파트로 관심을 모았던 6-3생활권의 ‘세종리첸시아 파밀리에’가 공개되면서 논란이 됐다. 전체 공급 물량 1350가구 가운데 전용 85㎡ 이하 일반 분양 물량은 고작 24가구가량에 그칠 것으로 전망돼서다.

(한국부동산원 주간 아파트 가격동향) 12월 14일 매매가격 변동률이 1.07%에 이르렀던 부산 남구는 0.5%로 절반이 됐고, 수영구 0.28%(전주 0.33%), 해운대구 0.37%(전주 0.52%) 모두 가격 오름세가 누그러졌다. 반면, 강남 아파트를 사고 싶어하는 사람은 계속 늘어나고 있다. 강남권 매수우위지수는 12월(KB월간주택가격동향) 107.9로 11월 90.5 보다 큰 폭으로 증가했다.

그러다보니 주요 아파트 단지에서 신고가 거래도 속출하고 있다. 강남구 도곡동 타워팰리스3의 경우 전용면적 163.7㎡가 지난 12월 21일 33억원(36층)에 매매되면서 신고가 기록을 다시 썼다. 서초구 반포동 반포자이 84.98㎡는 28일 29억원(15층)에 역대 최고가에 거래됐다. 송파구 잠실동 잠실엘스 84.8㎡는 지난달 24일 23억5000만원(12층)에 신고가로 매매됐다.

시세차익만 15억…`황제분양` 래미안 원베일리 청약조건 살펴보니...서울 반포 '황금입지' 래미안원베일리가 이르면 3월 분양 일정에 돌입하는데 분양가는 평당 (3.3㎡) 5669만원으로 30평이 19억원이 예상된다. 49㎡는 10~11억, 59㎡는 13~14억원 분양가가 예상된다. 인근 시세 대비 60% 저렴한 수준이다. 인접한 아크로리버파크 32평이 30~32억원에 거래되고 있으며, 최근에 37억원에 거래됐다. 둔촌주공도 당초의 예상을 뛰어넘어 3.3㎡당 4000만원은 충분히 받을 수 있겠다는 얘기도 나온다.