오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 25-4.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

글쓴이 태양은 가득히

2018.08.03 22:54:31

추가 18-2.

정부여당 등 여론 핵심층 수십 마리만 봐도 충분하지만.

일부러 일반인들을 위해 한 달 넘게 한 숙제 놀이도 조만간 끝내야것다.

어제 언급했던 대세 상승의 그 머나먼 길에 대해 조금 더 구체적으로 말해보자. 대출 제한 등 금융까지 조정 지역으로 문재인 정부여당이 워낙 촘촘하게 막아놔서, 그리고 부산 부동산 시장은 아직은 공급량이 감소하지 않고, 또 약보합 내지 침체 지속기이니 지금 당장은 낙후된 지방. 시범케이스 소지격 부동산 시장은 회복은커녕 바닥 치기조차 쉽지 않아 보인다.

무엇보다도 내년, 후 내년까지 적더라도, 대연 자이, 문현 베스티움 등의 남구의 잔여물량들이 남아있기에, 나아가 남구와 세트로 움직이는 수영구의 광안 자이, 민락 이 편한 세상 오션 테라스, 남천 어울림 등의 물량과 해운대 롯데캐슬, 동원 비스타, 마린시티 자이, 경동 리인 등의 잔여 입주물량이 남아 있으니 말이디.

비록, 시범 케이스 소지역일지라도 주택시장 대세 상승의 출발은 미미할 수밖에 없을 것이다. 무엇 보다도 삼익 타워, 대연 비치 이주 물량조차 끝물이니, 내년, 2019년도 대연동 부동산 회복조차 더욱 미미해질 수도 있다. 시범 케이스 소지역 대연동도 그러한데, 더 낙후된 원도심, 서부산, 공급물 량이 많은 중부산 등 다른 부산 부동산 시장은 더더욱 미미하겠지? 말로만, 무늬만 대세 상승일 정도로 부산 부동산 시장은 내년에도 소폭 하락할 수도 있을 것이다.

그러나 2020년을 넘겨 상기한 잔여 물량들마저 소진되면 당해 소지역인 대연, 남천동의 장기 입주물량 공백 상태는 삼익비치, 대연 재개발 3, 8구역, 문현 1, 3구역, 감만 1, 우암 1,2구역 등의 거대 물량이 입주하게 될 2025~2027년경까지 계속될 것이다. 아니, 상기한 주택재정비 사업의 철거 이주 물량까지 감안하면, 물량 공백 상태를 넘어, 만 여 가구에 가까운 마이너스 입주 물량 과소 상태가 계속 이어질 것이다. 언제든 집값, 전월세 값이 폭등해도 전혀 이상하지 않은...

즉, 수요 측 압력 또한 감만 1. 우암 1,2, 대연 3구역 등 유효수요층이 빈약한 재개발 보다 당해 소지역의 매매, 전월세 유효수요 능력이 더 높은 재건축 삼익비치, 오양양지 힐스테이트, 대연 반도 꿈에 그린 등 재건축 이주 물량까지 가세하게 되면 시범 케이스 소지역인 대연, 남천 일대의 부동산 시장의 장기 집값, 전 월세값 동반 폭발 상승은 누구도 말릴 수 없을 지경이 될 수도 있단 말이다.

5년 후인 2022년을 전후로, 비록, 순수 일반 분양 물량이 천수백 여 가구에 불과할지라도, 삼익 타워, 대연 비치, 남천 2구역 재개발 포스코 더샵, 광안 재건축 자이, 에일린의 뜰, 광안 재개발 에스케이 뷰가 입주할 무렵 잠시 그 열기를 식혀 줄 수는 있어도 말이야.

부산시 다른 자치구들도 마찬가지다. 예를 들어, 같은 조정 지역이면서도 남구 입주물량 부담에서 상대적으로 비껴선 까닭에, 지난 몇 년 간 지역 부동산 시장이 상대적으로 좋았던 동래구, 연제구, 부산진구 일부와 금정구 일부도 남천, 대연동의 집값, 전 월세값을 따라잡으려 애를 쓸 것이고, 서구 대신동, 사하구 괴정동 등의 재정비 사업지들도 마찬가지로 따라잡거나 갭을 매우려 애를 쓸 것이기 때문이다.

원도심 지역인 영도구, 동구, 중구, 서부, 북부산의 북구, 사상구는 물론 명지, 일광 등 외곽 강서구, 기장군 지역들도 마찬가지다. 수급의 원리에 따라, 도시 및 주거환경 개선의 폭과 강도에 따라, 기타 입지, 조망권 등등에 따라, 부산 각 지역별 대세 상승 기간, 오름폭 등에서 차이가 날 수밖에 없기에, 서울 만큼은 아니더래도, 부산 지방의 부동산 시장도 날이 갈수록 차별화가 심화, 고착화될 것 같다.

예를 들어, 어쩌면, 지금까지 잘 나가던 동래구, 연제구, 일부 부산진구 등 중부산 지역은 이제 시작하는 2018~2022년, 어쩌면 2023년 이후까지의 과잉 입주물량들로 인해 해운대구, 수영구, 남구 등 동부산 보다 몇 년 뒤에나 바닥을 찍고 상승할 수도 있을 것이다.

나아가 중부산 지역은 2022년 이후에도 연산 더샵, 연산 캐슬포레, 거제 자이 등의 입주 완료 후 잠시 숨 고른 후 거제 2구역, 온천 2구역과 4구역 래미안의 거대 물량과 양정 1, 2, 3구역, 전포 아이파크, 이편한 세상, 연지 래미안, 가야 캐슬, 개금 캐슬, 부암 1구역, 범천 1-1 구역 기타 초읍 등등의 또 다른 거대 물량이 입주하게 될 2023~2025년 경까지 상승 탄력성은 상대적으로 적을 수도 있다.

이에 더하여, 2025년 이후에도 시민공원 촉진 2-1, 3구역 등 촉진 지구, 복산 1구역 재개발 등 또 다른 거대 물량들과 당해 지역 내 수많은 중소 재정비 지역들의 물량들이 줄줄이 대기하고 있어 당해 지역 부동산 시장의 대세 상승의 탄력성은 상대적으로 적어질 수 있고, 상대적으로 대세 상승은 더 늦게 시작되고 저 빨리 마감될 수 있다.

따라서, 중부산의 과잉 공급 물량은 남천, 대연동의 동심원적 파급 효과가 더욱 긴요, 간절하게 요청되는 까닭이다. 아무리 중장기간 공급 물량이 많아도 옆 동네 집값이 급등하게 되면 따라가게 되어있기 때문이다.

객관적 사실을 위주로 2023년 1월, 2022년 1월, 2021년 1월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 1월 9일 부동산 단신 4.

서울 노원구 상계동 상계주공 11단지 전용면적 41㎡는 지난달 22일 3억9500만원에 거래됐다. 도봉구 창동 창동주공4단지 전용 36㎡는 지난달 3억2000만원에 팔려 지난해 9월 6억원 대비 반토막 났다. 경기도 안양시 평촌 1기 신도시 금정역호계푸르지오 전용 59㎡는 2021년 11월 7억8000만원에서 최근 5억6000만원에 손바뀜됐다. 평촌더샵센트럴시티 전용 84㎡도 지난달 10억6000만원에 거래되면서 2021년 최고가 15억4000만원 보다 5억원 가까이 떨어졌다.

반값 아파트 고덕강일 3단지와 인접한 강일리버파크 1단지 전용 59㎡는 2020년 5억1000만원에, 강동리버스트 4단지 같은 평형대도 지난해 5억5000만원에 매매됐다. 한편, 경기 군포시 산본동 래미안하이어스 84㎡ 2년 전 보증금보다 1억5000만원, 광명시 철산동 철산센트럴푸르지오 59㎡ 보증금도 1억2000만원을 깎아서 갱신계약을 체결했다.

'1·3 부동산 대책'으로 2주택자 稅부담 완화...강남 주택 보유자가 22억6000만원의 양천구 목동신시가지 5단지 전용 84㎡를 구입하는 경우 대책 이전에는 2억340만원의 취득세가 대책 후 7910만원만으로 줄어든다. 성동구 서울숲힐스테이트 전용 84㎡ 역시 20억5000만원에 매수시 1억8450만원의 취득세가 7175만원으로 줄어든다. 마포구의 마포래미안푸르지오와 강동구 고덕그라시움 전용 84㎡ 역시 취득세가 각각 9460만원과 8388만원 줄어든다.

2022년 1월 9일 부동산 단신 4.

서울 전세도 ‘하락 거래’ 속출…송파구 잠실동 잠실엘스 전용 84.88㎡는 지난해 10월 전세 보증금 최고 14억원에서 12월 최고 13억원으로 낮아졌고 잠실 리센츠 전용 59.99㎡도 지난달 최고가 거래가 11억8000만원에서 8억1900만원으로 내려왔다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 84.43㎡는 지난해 10월 최고 11억원에서 8억∼9억원대에로, 양천구 목동 신시가지 7단지 전용 66.6㎡도 지난해 11월 8억7000만원에서, 12월 8억원으로 내려왔다.

마포구 아현동 마포래미안푸르지오 2단지 전용 84.6㎡는 지난해 9월 11억5천만원에서 지난달 10억5천만원에 거래됐다. 그러나 잠실 리센츠 전용 84.99㎡는 지난해 11월 역대 최고가인 17억원, 서초구 반포동 반포자이 전용 59.98㎡도 지난해 11월 역대 최고가인 16억원에 전세 거래됐다. 매매가도, 서울 강남구 대치동 래미안 대치 팰리스의 전용 94.49㎡은 지난해 11월 38억5000만원에 거래됐지만 12월 40억5000만원으로 신고가를 경신했다.

서울 서초구 반포동 반포래미안 아이파크 전용 99.92㎡은 지난해 8월 35억원에서 10월 37억원으로 신고가를 다시 썼다. 한편, 올해 첫 송파 대단지 신축 송파시그니처 롯데캐슬의 입주에 이어 호반써밋송파1차, 호반써밋송파2차까지 더해져, 송파권역은 지난해 6월 e편한세상 송파파크센트럴 입주때와 달리 대규모 입주 물량의 후폭풍에 시달리고 있다. 설상가상, 내달 인근 위례신도시 호반써밋송파도 입주한다.

2021년 1월 9일 부동산 단신 4.

‘GTX에 서울 그린벨트 풀린다’, 기획부동산 표적된 금단의땅...기획부동산 거래로 의심되는 사례 중에는 1㎡에 불과한 땅이 수백 만 원에 팔린 사례도 있었다. 서초구 내곡동에서는 답으로 분류된 그린벨트 토지 1.08㎡가 지난해 1월 418만 원에 팔렸다. 강동구의 경우 GTX-D 노선 유치와 서울 지하철 9호선 연장 등의 교통 호재에 힘입어 명일동과 암사동·길동 등 전역에서 417건에 달하는 지분 거래가 이뤄졌다.

강동구에 이어서 지분 거래가 많은 곳은 그린벨트 면적이 넓은 도봉구로 151건이었으며 도봉동과 방학동에 거래가 집중됐다. 이 외에도 구로구와 서초구·은평구 등 서울 전역에 걸쳐 지분 거래가 발생했다. 가장 최근인 지난해 12월에는 성남시 수정구 고등동, 분당구 대장동 등 27개 시·군 임야, 농지 지역 24.6㎢ 규모를 2022년 12월 27일까지 2년간 토지 거래 허가 구역으로 지정했다. 이러한 노력 덕분에 경기도 그린벨트 지분 거래 거래 건수는 대폭 감소했다.

청약 만점인데도 로또 분양 탈락···20년 무주택 아빠의 한숨...서울에 사는 50대 초반 김모씨는 지난 7일 서울 강동구 고덕강일지구 힐스테이트리슈빌강일 아파트 당첨자 발표를 보고 깊은 한숨을 내쉬었는데 지난해 11월 경기도 과천시 과천지식정보타운에서도 커트라인이었으나 추첨에서 당첨되지 못했다. 지난해 10월 경기도 남양주시 별내지구 별내자이더스타도 15개 모집단위 중 7개 커트라인이 69점이었다. 같은 달 강동구 상일동 고덕아르테스미소지움 3개 모집단위 모두 최저 가점이 69점이었다.

기지개 켜는 분양시장…전국 1만8천가구 공급...경기 성남시 수정구 창곡동 '위례자이더시티'(공공분양), 위례자이더시티는 공공분양과 신혼희망타운(분양·임대)으로 구성된다. 대구에서는 현대건설이 ‘힐스테이트 대명 센트럴’을, 경기에서는 현대건설이 ‘힐스테이트 용인 둔전역’을, 인천 부평구 청천동에서는 매머드급 대단지인 'e편한세상부평그랑힐스'를 공급한다.

내주 견본주택(모델하우스)은 인천 연수구 송도동 '송도자이크리스탈오션'과 부산 동래구 안락동 '안락스위첸' 등 2개 사업장에서 개관을 앞두고 있다. 또한 저금리 기조가 불러온 ‘상가 선호’ 현상으로 현대엔지니어링은 서울시 도봉구 도봉동 일원에 상업시설 '힐스 에비뉴 도봉역 웰가'와 대구광역시 달서구 감삼동 일원에서 선보이는 '힐스 에비뉴 감삼 센트럴'을 분양 중이다.

"넓은 집에 살래요"…코로나가 소환한 대형 아파트, 몸값 올라...실제로 국토교통부 부동산 실거래가 정보에 따르면 강남구 도곡동 타워팰리스3 전용 163.7㎡은 지난달 33억원(36층)에 매매되면서 신고가 기록을 다시 세웠다. 강남구 수서동 강남더샵포레스트 전용 146.71㎡ 역시 지난달 11월 27억7천500만원(5층)에 거래됐지만 지난달 31억원(7층)에 매매되면서 신고가를 경신했다.

청약통장 필요 없는 신축 분양?…'보류지 입찰'...보류지 입찰은 공개경쟁 입찰 방식으로 진행됩니다. 조합 측이 제시한 최저입찰가를 기준으로 가장 높은 금액을 제시한 사람이 낙찰을 받습니다. 지난달 말 보류지 매각 입찰 공고를 올린 양천구 신정동 래미안 목동 아델리체 재개발 조합은 전용 59㎡ 1개, 전용 84㎡ 2개, 전용 116㎡ 등 총 4개의 보류지 물건을 내놨습니다.

전용 84㎡ 보류지 물건 2개(5층)의 최저 입찰가는 15억원이었는데 이 단지 같은 면적의 마지막 실거래가인 15억9500만원(6층) 보다는 낮은 수준 입니다. 오는 4월 입주 예정인 은평구 응암동 힐스테이트 녹번역 조합의 경우에도 지난달 말 공고를 통해 전용 84㎡ 4개의 보류지 물건을 내놨습니다. 4가구(4층) 모두 최저입찰가는 11억5500만원입니다. 이 단지 같은 면적의 마지막 실거래가도 11억5500만원이었습니다.

[경매브리핑] 리모델링 앞둔 산본우륵, 낙찰가격 4억..9일 지지옥션에 따르면 산본동의 주공7단지 우륵아파트(전용면적 59㎡)는 지난 5일 3억9160만원에 낙찰됐다. 감정가는 3억2400만원으로, 낙찰가율이 121%다. "11억짜리 내집 5억 받고 쫓겨날 판"…해운대 새아파트의 비극...2016년 6월 부산 해운대구 '마린시티자이' 전용 84㎡ 분양권을 사서 내집 마련에 성공한 A씨는 최근 청천벽력 같은 소식을 접했다. 본인 명의로 바뀐지 4년 6개월 만에 시행사가 "분양 계약을 취소하겠다"고 통보했다. 이 아파트 최근 시세는 11억원으로 최초 분양가보다 6억원 뛰었다.

"13년전 600만원에 샀는데 보상금 340만원"…3기신도시 반값 수용?...9일 3기 신도시 사업 시행자인 LH(한국토지주택공사), 국토교통부 등에 따르면 지난달부터 하남 교산·인천 계양 신도시에서 토지보상 협의 절차가 시작됐다. "성남 분당 서현지구는 3.3㎡당 600만원에 토지 매매 거래를 앞두고 있었는데 공공주택지구 개발 소식에 해당 거래가 무산된 뒤 3.3㎡당 300만원의 토지보상금이 통보된 사례가 있다"