＜영화로 보는 재테크＞ 베스트 오퍼 - 中 경매에 내 편은 없다

[겨울왕국]

진품을 감별하는 탁월한 실력을 갖춘 세계 최고의 미술품 경매사 버질 올드먼은 한번도 감정 평가에 실패한 적이 없는 경매사다. 그런 그가 인생 처음으로 사랑을 느낀 여성에 의해 판단이 흐려진다. 영화의 제목‘베스트 오퍼’는 이 미스테리물의 결말을 이미 어느 정도 암시하고 있다. ‘베스트 오퍼’란 경매에서 최고 제시액이자, 인생과 맞바꿀 가치가 있는 상품을 만났을 때 제시하는 최고가를 의미한다. 최고가를 제시하면 낙찰은 따놓은 당상이다. 다만 수익률은 그만큼 하락한다. 실제 경매장에서 수익률 감수를 하락하고서라도 최고가를 제시하는 사람들은 보통 초보자들이다. 경쟁자가 없는 데도 최저 낙찰가를 훌쩍 뛰어넘는 금액을 써내어 낙찰받는 이들의 표정은 한마디로 울상이다.

경매 초보자들이 가장 두려워하는 것은 경매 절차와 권리 분석이 어렵기 때문이다. 경매는 공부하지 않고는 절대 할 수 없는데, 경매 공부를 따로 하지 않는 사람들은 경매 컨설팅 업체를 이용한다.

그렇다면 경매 컨설팅 업체들은 믿을 만 할까? 답은 ‘아니오’다. 경매 컨설팅 업체의 목적은 수수료다. 이 때문에 대부분의 경매 컨설팅 업체들이 수수료를 받기 위해 고객에게 최대한 높은 낙찰가를 유도한다. 이때 낙찰받은 금액이 2등의 입찰금액보다 월등히 높을 경우 고객의 항의를 받게 되므로 소속 지원들이 가짜로 1등 금액보다 조금 낮은 금액으로 입찰하는 편법을 쓰기도 한다. 고객은 이러한 사실도 모르고 경매 컨설팅업체가 권리분석을 잘하고 낙찰가도 잘 정했다고 생각한다. 하지만 실제로는 권리분석도 제대로 하지 않고 낙찰받게 해주는 컨설팅 업체도 부지기수다. 당연히 수백만원에 달하는 수수료는 돌려주지 않는다.  또 경매 과정에서 고객의 물건을 탐내며 지인을 동원해 낙찰을 시도하는 컨설팅 관계자도 있다.

결국 부동산 경매에서 내 편은 없다. 전문가들은 스스로 공부할 열정과 최소한의 정보와 시장 분석력을 갖춘 사람만이 경매에 참여하는 것이 좋다고 입을 모은다.

부동산 경매를 할 때 가장 먼저 확인하는 것은 바로 ‘매각물건명세서’다. 매각물건명세서는 낙찰자에게는 일종의 경고장이다. 여기에 법정지상권, 가처분, 분묘기지권, 유치권, 예고등기에 대한 내용이 담겨있고 점유자가 있다면 점유자의 권원과 보증금, 전입신고, 확정일자, 배당 요구 여부 등에 대해서도 확인할 수 있다. 매각물건명세서는 최초 입찰기일 일주일 전부터 열람 가능하다. 매각물건명세서에는 매각으로 인해 소멸하지 않는 권리가 담겨 있으므로 경매에서 가장 중요한 서류다.

매각물건명세서 확인이 끝났다면 경매절차를 체크하면 된다.

부동산 경매는 보통 법원 경매사이트에서 확인한다. 공고일로부터 14일에서 20일후 최초 경매기일이 지정되고, 경매기일 일주일 전에 매각물건명세서를 확인할 수 있다. 이후 매각물건명세서는 물론 등기부등본, 전입세대 열람확인서를 살피면서 철저하게 권리분석을 했다면 해당 부동산을 얼마에 낙찰받을 지 결정하고, 입찰기일에 법원으로 가야한다.

입찰기일에는 신분증과 도장 외에 입찰보증금이 있어야 한다. 입찰보증금이란 최저매각가의 10%에 달하는 금액이다.

경매가 시작되면 물론 최고가를 쓴 사람에게 낙찰된다. 그 아래 가격으로는 낙찰 받으려던 낙찰자들을 ‘차순위 입찰자’라고 하는데 ‘차순위 매수신고’를 하면 최고가 입찰자가 여러가지 이유로 잔금 납부를 하지 않았을 때 낙찰 순서가 돌아온다. 단, 차순위 매수신고자도 무조건 입찰보증금을 맡겨야 한다. 만약 1순위 낙찰자가 낙찰을 포기하지 않는다면 한 달 이상 입찰보증금이 묶이는 셈이다.

낙찰을 받았다면, 일주일 이내에 법원에서 매각 허가결정을 내린다. 이 과정에서 부동산 이해관계인들의 항고가 없다면 결정 선고가 바로 나온다. 이후 낙찰이 확정되고 법원은 다시 3일 뒤에 잔금 납부기일을 지정한다. 이때부터 30일 이내에 잔금을 납부해야 소유권이전등기와 함께 인도명령을 신청할 수 있다. 만약 잔금을 납부하지 못하면 입찰보증금이 몰수된다. 하지만 만약 낙찰자가 재경매 3일 이전까지 이자(지연이자 연 15%)와 함께 잔금을 납부하면 보증금을 몰수당하지 않고 소유권을 이전받을 수 있다.

잔금을 납부하면 보통 2~4주 사이에 배당기일이 정해지고 채권자들이 각자 권리에 따라 매각 대금을 배당받는다. 그리고 낙찰자는 잔금 납부 후 소유권이전등기를 하는데 이때 낙찰자가 인수하지 않을 것은 말소해줄 것을 등기관에게 촉탁할 수 있다. 이로써 부동산경매의 절차는 모두 끝난다.