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관리운영 NEWS   ■ 대표회의 해산 시 관리주체가 선거절차 진행토록 한 관리규약 어기고 입주민 비대위가 선관위 구성 동대표 선출 서울고법 결정 ☛ ‘부적법’ 아파트 입주민들로 구성된 비상대책위원회가 선거관리위원회를 구성해 새 입주자대표 선출절차를 진행한 것에 대해 법원이 부적법하다는 판단을 내렸다.  법원은 해당 아파트 관리규약에서 입주자대표회의 해산 시 선거절차를 관리주체가 하도록 돼 있고, 선거관리위원회 구성도 관리소장이 하게 돼 있는 점을 들며 이를 지키지 않아 문제가 된다고 봤다. 서울고등법원 제25-3민사부(재판장 김용석 부장판사)는 경기 구리시 A아파트 입주민 B씨가 같은 아파트 입주민 C씨를 상대로 “C씨는 B씨에 대해 A아파트 입주자대표회장 업무를 방해해서는 안 되며, 입주자대표회의 통장 및 도장을 사용해서는 안 되고, 위 통장 및 도장을 인도하라”며 제기한 업무방해금지가처분 신청을 기각한 1심 결정을 유지, B씨의 항고를 기각했다.  재판부에 따르면 A아파트 입주자대표회의는 2018년 3월 초순경 회장 D씨, 감사 E씨, 이사 F씨, 이사 G씨, 이사 H씨를 그 구성원으로 하고 있었다.(이하 ‘제1기 입주자대표회의’)  I씨, J씨, K씨는 2018년 3월 경 비상대책위원회를 결성한 뒤 입주자 등 총 56세대 중 29세대의 비상대책위원회 구성에 관한 서면동의를 얻었고, ‘2017년 9월 관리비 집행에 있어서 관리회사에 관리용역비를 중복집행함으로써 주민공동재산에 손해를 끼쳤고, 일부 주민이 문제를 제기하자 11월분 용역비를 미지급함으로써 과실을 숨기려 했음’을 이유로 제1기 입주자대표회의를 해산했다. 이후 위 비대위 주관으로 새로이 대표회의를 구성하는 절차를 진행했고, 위와 같은 절차를 거쳐 2018년 3월 31일 B씨가 입주자대표회장으로 선출됐다.(이하 ‘제2기 입주자대표회의’)  한편, A아파트 관리소장은 2018년 8월 입주자대표 및 임원을 선출하기 위한 선거관리위원을 모집, 선관위를 구성했다. 해당 위원회 주관 아래 입주자대표 선출절차가 진행돼 그해 9월 10일 C씨가 입주자대표회장으로 선출됐다.(이하 ‘제3기 입주자대표회의’) B씨는 제3기 입주자대표회의를 상대로 ‘본인이 A아파트 대표회장 지위에 있음을 확인하고, 본인에게 대표회의 고유번호증, 통장 및 도장을 인도하라’는 취지로 입주자대표회장 직위 확인의 소를 제기했으나 지난해 5월 17일 B씨가 적법한 절차에 의해 선출된 대표자가 아님을 이유로 패소했고, 그해 6월 8일 판결이 확정됐다. 같은 해 7월 17일 I씨, L씨, M씨는 ‘입주자 등 과반수 서면동의에 의해 입주민대책위원회가 구성됐으며, 입주자 등 3분의 2 이상 서면동의에 의해 제3기 입주자대표회의가 해산됐다’는 공고를 게시했다. 또 같은 달 26일 자신들을 위원으로 선출해 선관위를 구성했고, 선관위 주관 아래 입주자대표 선출절차가 진행돼 같은 달 29일 B씨가 대표회장으로 선출됐다.(이하 ‘제4기 입주자대표회의’) 재판부는 I씨 등이 자신들을 위원으로 해 선관위를 구성한 것이 A아파트 관리규약이 정한 절차에 위반돼 부적법하고, 이와 같이 부적법하게 구성된 선관위가 진행한 제4기 입주자대표회의 선출절차 역시 부적법하다고 봤다. 재판부는 B씨의 주장대로 제3기 입주자대표회의가 적법하게 해산됐다고 하더라도, A아파트 관리규약에 의하면 대표회의가 해산된 때에는 관리소장 등 관리주체가 규약에 따라 선거절차를 진행해야 하고, 관리소장이 선관위를 구성해야 하며, 선관위원 중 2분의 1 이상은 통장, 반장, 부녀회장 및 노인회장으로 구성돼야 하는 점을 근거로 들었다. 이를 바탕으로 재판부는 “앞서 본 바와 같이 관리소장이 아닌 I씨 등이 주축이 된 입주민대책위원회가 자신들 스스로를 위원으로 선출해 선관위를 구성했고, 위 위원회가 제4기 입주자대표회의 선출절차를 진행했다”고 지적했다. 또한 재판부는 “기록에 의하면 위 선출절차 진행 당시 A아파트에 통장, 부녀회장 및 노인회장은 거주하고 있지 않았던 것으로 보이나, 반장은 거주하고 있었는데, I씨 등은 반장인 N씨를 선관위원으로 선출하지도 않았다”고 덧붙였다. B씨는 이에 대해 “위 입주민대책위원회는 2019년 7월 25일 개정된 관리규약에 따라 선관위를 구성했다”거나 “반장인 N씨는 제3기 입주자대표회장 C씨의 며느리이자 C씨와 같은 세대에 거주하고 있어 관리규약 제10조 제1항에 의해 의결권을 갖지 못하므로 선관위원으로 선출될 수 없었다”고 하면서 위 선관위가 적법하게 구성됐다고 주장했다. 그러나 재판부는 “A아파트 관리규약 제77조 제2항에 의하면 관리규약은 입주자 등 과반수의 서면동의로 개정할 수 있는데, B씨가 제출한 자료만으로는 관리규약 개정이 적법하게 이뤄졌음을 소명하기에 부족하다”며 B씨의 주장을 배척했다. 또한 “설령 B씨의 주장대로 관리규약이 적법하게 개정됐다고 하더라도, 개정된 관리규약 제11조 제1항 단서는 입주자 등 과반수 서면동의로 입주민대책위원회를 구성할 것을 정하고 있는데, B씨가 제출한 자료만으로는 2019년 7월 17일 구성된 입주민대책위원회가 입주자 등 과반수의 서면동의를 얻었다는 사실이 소명되지도 않는다”고 지적했다. 이어 재판부는 “A아파트 반장인 N씨가 C씨의 며느리이며 C씨와 같은 세대에 거주하고 있는 사실은 기록에 의해 알 수 있으나, B씨가 들고 있는 관리규약 제10조 제1항은 1세대가 하나의 의결권을 갖는다는 규정일 뿐, 의결권이 없는 사람이 선관위원으로 선출될 수 없다는 규정은 아니다”라며 “따라서 N씨가 C씨의 며느리라는 이유 등으로 N씨를 선관위원으로 선출하지 않은 것이 적법하다고 볼 수 없다”고 강조했다. 이에 따라 재판부는 “B씨가 적법하게 선출된 제4기 입주자대표회의 회장임을 전제로 한 B씨의 이 사건 신청은 모두 이유 없다”며 “제1심 결정은 정당하고 이 사건 항고는 이유 없으므로 이를 기각한다”고 판시했다. 출처 : © 아파트관리신문,  서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr   ■ 관리업체 선정 무효라도 차순위 자동 낙찰자 안 돼 부산지법 결정 아파트 주택관리업자 선정을 위한 입찰에 참여했다가 3순위로 떨어진 업체가 업체 선정에 문제가 있어 무효라며 차순위인 자신들이 낙찰자 지위에 있다고 주장했지만 법원에서 받아들여지지 않았다. 부산지방법원 제14민사부(재판장 김윤영 부장판사)는 주택관리업체 A사가 경쟁업체 B사를 상대로 “B사는 부산 수영구 C아파트의 관리사무소에 출입해서는 안 되고, A사 직원의 C아파트 관리업무를 방해해서는 안 된다”며 제기한 가처분 신청에 대해 최근 기각 결정을 내렸다. A사는 C아파트가 준공된 2004년경부터 올해 4월 30일까지 C아파트 관리를 맡았는데, 이후 새 주택관리업자로 B사가 선정되자 기술자 보유 항목을 허위로 작성해 업체 선정에 문제가 있다며 위와 같이 가처분 신청을 제기했다. C아파트 입주자대표회의는 올해 3월 19일경 주택관리업자 선정 경쟁입찰 공고를 했고, A사와 B사 등 7개 업체가 위 입찰에 참여했다.  대표회의 적격심사 결과 B사가 최고점을 받고, 이어 D사, A사 순으로 점수를 받았다. 이에 대표회의는 4월 3일 B사와 위·수탁관리계약을 체결했는데, A사와 당시 입주자대표회장이던 E씨가 이에 반발하자 4월 28일 회의를 개최해 B사를 관리주체로 선정하는 결의를 했다. A사는 재판부에 “표준평가표에 의하면 기술자 보유 항목에 10점이 배점되는데, 여기에서 기술자라 함은 이 사건 입찰공고에 비춰 해당 법인의 본사 소속 기술자로 한정된다”며 “그럼에도 B사, D사는 다른 공동주택에 근무 중인 기술자를 본사 소속 기술자로 허위 기재함으로써 1, 2위가 됐다”고 토로했다.  그러면서 “이는 입찰서류가 거짓이나 허위인 경우로서 이 사건 입찰공고 내용에 의해 D사의 참가자격은 박탈되고 B사에 대한 주택관리업자 선정은 무효”라고 주장했다.  또한 A사는 “B사는 대표회의가 3월 30일 개최한 회의에 감사의 연락을 받고 임의로 참석한 것을 비롯해 위 감사와 개별접촉을 했다는 점에서도 입찰공고상 업체 선정 무효사유에 해당한다”고 지적했다.  이에 A사는 “따라서 B사, D사 다음 순위인 본사가 C아파트 관리업체로 선정됐다고 할 것인데, B사가 5월 4일부터 관리사무소 등을 무단점거하면서 A사의 관리업무를 방해하고 있으므로, 신청취지 기재의 가처분을 구한다”고 밝혔다.  그러나 재판부는 “B사에 대한 관리업체 선정이 무효라는 사정만으로는 피보전권리(A사가 이 사건 입찰 이후에도 C아파트의 적법한 관리업체임을 전제로 하는 주택관리권)에 대한 소명이 있다고 볼 수 없고, 나아가 A사에 입주자대표회의와 사이에 적법한 관리권이 있다는 점에 대한 적극적인 소명이 필요하다”며 A사의 주장을 받아들이지 않았다.  아울러 재판부는 B사가 입찰서류를 거짓이나 허위로 작성하지 않았으며, 입주자대표회의 구성원 등과도 따로 접촉하지 않았다고 보고 B사에 대한 관리업체 선정이 유효하다고 판단, 이와 다른 전제에 선 A사의 피보전권리 주장은 이유 없다고 밝혔다. 재판부는 먼저 입찰서류와 관련해 B사가 다른 공동주택에 근무 중인 기술자의 자격증을 첨부한 것은 인정하면서도 입찰서류를 거짓이나 허위로 작성함으로써 주택관리업체로 선정된 것은 아니라고 봤다. 재판부는 ▲B사가 다른 공동주택에 근무 중인 기술자들에 관해 함께 첨부한 각 산업재해보험가입증명서에 의해 위 기술자들이 다른 공동주택에 근무하고 있다는 점이 명확히 드러나고, 대표회의가 B사를 평가할 때 위 기술자들은 제외하고 평가한 것으로 보이는 점 ▲주택관리업자 및 사업자 선정지침 [별표 3] 제10호는 ‘입찰서의 기재내용 중 중요부분에 오기가 발견돼 개찰현장에서 대표회의 또는 관리주체가 확인한 입찰, 제출서류가 거짓이나 허위로 확인된 경우의 입찰은 무효로 한다’고 규정하고 있는데, C아파트 대표회의는 B사의 입찰서가 거짓이나 허위라고 판단하지 않은 점 ▲이에 대해 A사가 지속적으로 이의를 제기하자 대표회의는 4월 28일 ‘B사를 주택관리업자로 선정할지 여부의 건’에 관해 회의를 개최했고, 과반수 찬성으로 B사를 관리업체로 확정하는 결의를 함으로써 B사의 입찰서류를 거짓이나 허위로 볼 수 없다는 점을 재확인했는데, 이러한 자치적인 판단은 특별한 사정이 없는 한 존중돼야 하는 점 등을 살펴 이같이 판단했다.  이어 재판부는 “B사가 유력한 낙찰자의 지위에서 3월 30일자 회의에 참석했다는 사정만으로는 입찰 무효사유인 ‘입주자대표회의 구성원 등과 접촉한 경우’에 해당한다고 보기 어렵고, 달리 입찰공고일 이후 감사와 문자나 전화 등으로 개별접촉 했음을 소명할만한 자료가 없다”고 밝혔다.  이와 함께 재판부는 “설령 B사에 대한 관리업체 선정 및 D사의 입찰 참가자격이 모두 무효라고 하더라도, A사가 아파트의 적법한 관리업체에 해당한다고 보기 어렵다”고 강조했다.그 이유로 재판부는 ▲이 사건 입찰에서 낙찰자 선정이 무효화됐다고 해 바로 적격심사 평가결과상 차순위자가 낙찰자의 지위를 획득하게 된다고 볼만한 자료가 없는 점 ▲A사와 대표회의 명의로 4월 28일 작성된 공동주택 위·수탁관리계약서 및 대표회의 명의의 B사에 대한 4월 28일자 위·수탁관리계약 무효통보서는 대표회의의 결의 없이 대표회장 E씨가 일방적으로 작성한 것으로 보이는 점 등을 들었다.  이에 따라 재판부는 “이 사건 신청은 피보전권리에 대한 소명이 부족하므로 이유 없어 이를 기각한다”고 판시했다. 출처 : © 아파트관리신문,  서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr  ■ 집합건물 점검 비용 부담, 소유자 간 협의 필요[민원회신] 질의: 건축물관리법에 따른 정기점검 비용 부담은 어떻게 하는지. 집합상가인데, 건축물관리법에 따른 정기점검을 하기 위해 지정된 점검기관과 협의해 점검계획을 세우고 있는 중이다.점검 비용의 부담주체를 알고 싶다.관리비에 부과하는 방안(입점점유자: 사용자의 부담)과 소유주들에게 지분비율로 청구하는 방안 중 어떤 것을 선택해야 하는지. 당 상가 관리규약에는 관리비 부과방법(공용부분 면적 지분비율 및 전유부분의 사용량에 따른 부과내용)만 나와 있다.공동주택 관리의 경우 시설물의 유지 점검 관리비용은 관리비 비목 중 수선유지비에서 지출하는 것으로 알고 있다. 이에 판단에 결론을 내리지 못해 답변을 요청한다. 회신: 건축물 점검 비용, 관리자 부담토록 돼 있어 정기점검에 드는 비용은 건축물관리법 제26조 제1항에 따라 해당 건축물의 관리자가 부담하도록 하고 있다.관리자는 같은 법 제2조 제3호에 따라 건축물의 관리자로 규정된 자 또는 해당 건축물의 소유자를 말한다.이 경우 해당 건축물 소유자와의 관리계약 등에 따라 건축물의 관리책임을 진 자는 관리자로 본다.따라서 정기점검에 의해 발생하는 비용에 대해서는 집합건물의 경우 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 등에서 정하는 바에 따라 부담하거나 관리책임이 있는 소유자 간에 협의해 해결해야 할 사항으로 사료된다.<전자민원, 건축정책과. 2020. 09. 09.><국토교통부 제공>