<P>안녕하십니까?<BR>여러가지 의견을 주셔서 감사드립니다.</P>
<P>여러가지 의견에 대한 답변으로 이글을 씁니다.</P>
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<P>답글에 몇몇 반대 의견이 있었는데, "수요 공급의 법칙"으로 아파트 값이 결정된다는 저의 의견은 절대로 변하지 않을겁니다.</P>
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<P>개인적으로 MB가 싫든 좋든 이런 감정과 아파트 가격이 오르고 내리는 것은 전혀 상관 없다는 것도 진리입니다.</P>
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<P>아파트 값을 지속적이고, 영원히 내릴 수 있는 방법은 아파트 공급 과잉 이외에는 어떤 방법도 없다는 것도 저의 의견입니다. 물론 금리나, 세금, 정책과 같은 것은 일시적으로 아파트 가격에 영향을 주겠지만, 미봉책에 불과하다는 것도저의 의견입니다.(제 홈페지에 올린 글을 아래에 첨부해 놓았습니다. 참고바랍니다.)</P>
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<P>"수요 공급의 법칙"에 대한 하나의 예만 더 들어 보겠습니다. 6월이면 이사철이지났음에도 불구하고 수도권 전세값이 계속 오르고 있는데, 하반기면 분명 안정될 것입니다. 그 근거가 제가 좋아하는 "수요 공급의 법칙"입니다.</P>
<P><BR>2009년 상반기에 입주한 전국 아파트는 총 239 단지 11만5696가구며, 이중 수도권은 5만827가구며, 지방은 총 6만4869가구인 것으로 집계되었습니다. 하지만 하반기에 가면 상황이 달라집니다. 하반기에 입주할 전국 아파트는 총 366개 단지 18만3375가구입니다. 이중 수도권은 11만2401가구입니다. 즉 상반기보다는 하반기에 입주 물량이 2배나 된다는 이야기인데, 다른 말로 하면 상반기보다 하반기에 공급이 많다는 이야기이고, 더 나아가 수요 공급의 법칙에 따라 전세값과 아파트 값은 하락한다는 이야기입니다. </P>
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<P>더나아가(물론 가정입니다만), 하반기에 수도권에 한 20만 가구가 입주된다면 어떨까요? 아니 한 100만 가구 입주된다면 어떨까요? 그리고 내년에도 한 100만 가구 수도권에 입주하면 어떨까요? </P>
<P>반대로 하반기와 내년에 입주하는 물량이 한채도 없다면 아파트값과 전세값이 어떻게 될 것 같나요?</P>
<P>이 질문에 대한 답변이, 제가 왜 그린벨트를 풀어서라도 아파트를 지어야하는지에 대한 답변입니다. - 공급을 늘이면 아파트 값은 내린다.</P>
<P>집 보유세를 늘이면 집값이 내려간다고 생각하시는 분들은 아래글을 꼭 한번 읽어 보시기 바랍니다.</P>
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<P> (이부분은 제가 쓴 글입니다.)</P>
<P>노무현 정부에서 정책 입안자들 생각은 '공급을 늘리면 집값이 오른다'는 이상한 논리로, 공급을 늘리는 대신, 규제와 세금으로 집값을 잡으려고 하였습니다. 그 결과는 여러분들이 보시고 경험하신 대로 입니다.<BR><BR>아래에 인용한 글은 2005년 7월 노무현 정부 하에서 '공급을 늘리면 집값이 오른다'는, 자본주의 경제의 원리에 어긋나는 논리를 펴는 글입니다.(저자는 밝히지 않겠습니다)<BR><BR>새집을 공급하면 주변의 집값이 오른다는 내용도 나오는데... 이글을 쓴 분은 "왜 '수요 공급의 법칙'이 성립되지 않는 이런 현상이 생기는지?" 에 대해 조금이라도 생각해본 적이 있는지 의심스럽습니다.(혹시 모르시는 독자를 위해 답변을 한다면, "이러 현상이 일어나는 배경이 주택 공급에 비해 수요가 너무 많기 때문입니다." 그리고 현재 수도권에 빈 아파트가 없다는 것이 공급보다 수요가 많다는 증거입니다. 즉 수요에 비해 공급이 많았다면, 비어있는 아파트가 주변에 있어야 합니다.)<BR><BR>또 이 글에는 투기꾼에 대한 이야기도 나오는데, 저의 책에서도 몇번이나 이야기했듯이 투기라는 것은 수요에 비해 공급이 모자랄 때 일어나는 현상입니다.<BR>극장이 만원(滿員)이면 암표파는 사람이 생기고, 반대로 빈 좌석이 있으면 암표가 사라지듯이, 주변에 빈 아파트가 있으면, 투기꾼도 사라집니다. 지금 대구나 광주 같은 곳은 빈 아파트(미분양 아파트가 아닌)가 즐비합니다. 이런곳에 아파트 투기꾼이 있다는 이야기 들어본 적이 없습니다. <BR><BR>빈 아파트가 생기게 하려면 공급외에 다른 방법은 절대로 없습니다. 즉, 투기꾼을 없애려면 아파트 공급을 충분히 하는 방법이 외에는 절대 없습니다. 어떤 규제책을 만들더라도, 수요가 많은 한 투기꾼들은 그 규제를 피해 나갈 것입니다. 골키퍼 있다고 골이 안들어갑니까?<BR>투기꾼을 완전히 없애는 유일한 방법은 아파트 공급 과잉 외에는 절대로 없습니다.<BR><BR>"공급을 하면 할수록 집값이 오르니까, 규제나 세금으로 수요를 억제해야 하다"는 것이 아래 글의 요지인데, 물론 틀린 말이 아닐 수 있습니다. <BR>하지만, <STRONG>우리나라에서는 1990년에서 2005년 사이에 집이 필요한 30살 이상의 수요(인구)가 매년 평균 63만명 늘어났습니다. 그런데, 이런 수요(인구)는 어떻게 억제할 수 있나요? </STRONG>(더우기 국민소득이 높아지면서 선진국처럼 1 가구 당 인구수는 줄어들기 때문에, 인구가 1명도 늘지 않아도 집을 계속 더 지어야 합니다.)<BR>연간 새로 늘어나는 63만 명을 외국에 이민을 보낼겁니까? 아니면, 히틀러처럼 독가스실에 밀어 넣을 겁니까? 잔인하다고요? 그러면, 서울 지하도에다 보금자리 주택을 마련해줄 겁니까? 아니면 IMF 사태와 같은 불경기를 영원히 계속시켜 국민들을 길거리로 내몰 겁니까?<BR><BR>규제나 세금으로 수요를 억제할 수 있지만, 공급도 따라서 줄어든다는 사실을 알아야 합니다. 공급이 줄어든 상황에서 인구가 계속 늘어나면, 결국 몇년 후에는 더 큰 폭등이 오게 됩니다.<BR><BR>저는, <STRONG>장기적으로는 인구 감소로 아파트 값이 떨어지는 것을 확신합니다. 2006년부터 2010년 사이에는 매년 63만명 늘어났던 인구가, 50만명대로 떨어지고, 2015년에는 33만명으로 급속히 떨어지기 때문입니다. <BR>하지만, 이렇게 30대 이상 인구가 급감하는 2010년 대 중반까지는, 인구보다는 주택 공급이 가격을 좌우할 것입니다.</STRONG> <BR><BR>(저는 개인적으로 이명박 대통령이나, 조중동을 싫어합니다. 하지만, 이명박이나 조중동이 싫다고 해서 그들이 말한 주택 공급 확대 정책이 틀렸다고는 이야기하지 않습니다. 마찬가지로 저는 노사모 회원이었지만, 노무현 대통령의 주택 규제 정책이 맞다고 이야기하지 않습니다. 이명박이나 조중동이 싫다고 그들의 말을 들으려하지 않고, 노무현을 좋아하니까 노무현의 말은 모두 옳다고 이야기하는 것은 바보들이나 하는 짓입니다. 주택 가격을 내리게하는 근본적인 방법은 수요보다 공급을 늘리는 방법 외에는 없습니다. 금리 인상이나, 부동산 규제 정책, 세금 정책등도 가격을 일시적으로 내리게 할 수 있지만, 근본적인 방법은 절대 될 수 없습니다.)<BR><BR>========================================================================================</P>
<P>(아래 글은 인용한 글입니다. 그리고 아래의 글에서 괄호 안의 글은 제가 넣은 글입니다.)<BR>부동산 정책, 누구를 위한 공급인가? <BR>2005년 7월<BR><BR>정권이 교체될 즈음해서 아파트값이 급속히 오르기 시작했다. 정권 교체기에 풀린 돈이 마땅히 갈 곳을 못 찾아서 그렇기도 하겠지만, 대치동 은마 아파트를 선두로 강남 아파트들의 재건축 기한이 다가와서 오른 면도 크다. 정부는 주택시장 안정대책, 부동산 안정대책을 내놓으며 아파트 값을 잡으려 하지만 이미 오를 대로 올라버린 아파트 값은 좀처럼 잡히지 않는다. 이에 전문가들(주로 부동산업이나 건설사들)을 앞세운 몇몇 언론들(조중동을 지칭)은 노골적으로‘규제 때문에 부동산 가격이 더 오른다’고 하면서 규제, 즉 수요 중심의 해법을 지양하고 공급 중심의 해법을 내 놓으라고 부추긴다.<BR><BR>● 공급을 늘리면 집값이 떨어지는가?<BR><BR>정부가 규제를 하려고 하면, 항상 나오는 말이 규제는 시장을 왜곡시키므로 공급 중심의 정책을 펴라는 것이다. 또한 최근의 아파트가격 상승은 시장 전체적인 현상이 아니라, 일부 중대형 평형의 아파트에 국한된 것이므로, 차라리 중대형 위주의 공급을 하라고도 한다.(이 글을 쓴 2000년대 중반이, 베이비붐 세대들이 40대 중반으로 편입되면서, 역사상 중대형 수요가 가장 많았던 시기입니다) 판교신도시를 중대형으로 지어 서울의 수요를 분산시키자는 이야기도 이런 맥락이다. 서울 주변에 신도시, 아니면 택지개발이나 도시개발 방식으로 몇 백만평씩 건설해서, 교육에, 직장에, 그리고 쾌적한 주거환경까지 갖추어주면 강남의 상징성이야 못 따라 가겠지만, 본새는 낼 수 있지 않겠는가? 그러면 자연스럽게 서울의 수요도 분산되어 집값이 떨어지지 않겠는가?<BR><BR>재건축 용적률을 300-400%로 올리자는 말도 나왔었다. 도시 내부에서는 더 이상 공급할 지역이 많이 남아있지 않기 때문에, 공급수단인 재건축을 통해 공급을 확대하자는 의미이다. 이렇게 되면 현재 있는 아파트 단지 두 배 정도의 밀도로 사람이 살게 된다. 즉, 15층짜리 아파트는 30층으로, 20층짜리 아파트는 40층으로 올라간다. 혹은 조금 더 올려서, 재건축 밀집 지역인 강남 일대를 타워팰리스만한 높이로 만들 수도 있다. 그러면 만족할 만한 수준의 공급이 해결되는가?<BR><BR>현재 서울 및 수도권에서 <B>공급을 통해 집값을 안정시키려는 시도는 그것이 무엇이든간에 집값을 올리는 역할을 한다. 왜냐하면, 기본적으로 수요가 넘칠 뿐만 아니라, 공급을 하면 할수록 수요 또한 증가하기 때문이다.</B>(이 부분이 이글을 쓰신 분과 저와의 관점이 가장 차이나는 부분입니다. 공급을 하면 할수록 수요 또한 증가하는 것이 아니라, 연간 63만명이나 늘어나는 30대 이상 인구때문에 수요가 증가하는 것입니다.) 공공기관의 85%, 대기업 본사의 91%가 수도권에 몰려있고, 그 외 교육, 문화 등의 기회에 있어서도 서울 및 수도권의 수요과잉은 어제 오늘의 일은 아니다. 이런 상황에서 수요정책을 동반하지 않은 공급정책은 수요를 확대재생산하는 결과를 가져올 뿐이다. 또한 지금의 시스템에서는 투기꾼들이 먹고 튀는 현상을 효과적으로 잡을 수 없다. 투기꾼들이 몰리면, 아무리 공급을 늘려도 중간마진이 늘어난 것처럼 집값 상승을 막을 수 없다. 따라서 공급을 아무리 늘려도 현재의 수요량, 현재의 체계에서는 집값 상승을 막을 수 없다.<BR><BR>예를 들어, 서울에서 주택을 공급하는 방법 중 몇 년 사이에 혜성처럼 등장한 것이 바로 뉴타운 개발이다.(뉴타운은 기존의 집을 헐고 새로 짓기 때문에 공급에 별로 도움이 되지 않습니다.) 혜성처럼 등장했지만, 기존에 있는 재개발, 재건축, 도시개발사업을 적당히 조합해서 만든 것인데, 일단 용도변경을 해서 용적률을 높이고, 대규모 아파트 단지를 건설하는 방식이다. 최근에는 여기에 정부와 서울시까지 나서 특별법을 만들겠다고 한다. 여기에 부응이라도 하듯이, 그리고 강·남북 균형발전이라는 명분에 맞게 뉴타운 사업지역으로 지정이 되면 그 지역과 주변지역 역시 강남처럼 집값, 땅값이 사정없이 올라간다.(올라 가는 것이 당연합니다. 이곳에 살던 사람들이 주로 주변으로 이사가기 때문에, 주변지역은 일시적으로 수요가 늘어나기 때문입니다. 하지만 입주 때가 되면 공급 과다로 ,다시 내려갑니다. 물론 그 사이에 인구 증가가 없다는 가정하에서...) 왕십리뉴타운이 대표적인 지역인데, 하왕십리동 ‘청계벽산’45평형의 경우, 2002년 10월 3억이던 아파트값이 4억 5천으로 올랐고, 땅값도 4년 전 평당 300-400만원 하던 지역이 네 배를 넘어 평당 1200-1500만원선으로 올랐다(파이낸셜뉴스, 2004-09-23, 01면).<BR><BR>뉴타운 사업은 일차적으로 해당지역의 분양가를 상승시키고, 다시 인근지역의 집값을 상승시키고, 전체적으로 서울 전체의 집값을 상승시키는 효과를 갖는다. 이는 강남에서 강북, 다시 수도권으로 전파되는 집값 상승경로를 따라, 집값을 상승시킬 뿐이다. 뉴타운 방식의 하나인 재건축도 마찬가지이다. 재건축을 통해 아무리 공급 확대를 시도해 보아도, 요즘 문제가 되고 있는‘재건축 분양가 담합’에서 보듯이, 분양가를 높이기 때문에 공급확대를 통한 집값 하락보다는, 오히려 주변지역 집값까지 덩달아 올리고 있음을 알 수 있다. 즉, 전문가들이 말하는 ‘공급확대’란 것도 조심스럽게 적용해야 하는 경제학적 원리의 하나일 뿐이다.<BR><BR>● 거품인가, 아닌가?<BR><BR>최근에는 거품론까지 등장했다. 최근 한국에서 제기되고 있는 부동산 거품 논쟁은 일본의 경험에서 보듯이 우리에게 ‘거품붕괴 = 경제침체’의 메시지를 준다. 그래서 부동산에 대한 규제를 완하하고자 하는 사람들, 혹은 공급을 늘리고자 하는 사람들은 여러 가지 이유를 들어 ‘우리는 일본과 다르다’라고 하며, 거품현상 자체가 아니거나, 혹은 전반적인 거품이 아니라 일부의 아주 국지적인 거품이라고 말한다. 따라서 해법이라고 제시하는 것도, ‘거품이 깨어지지 않게 조심하자’라는 말은 못하고, ‘한국식 경기침체’에 대비하자, 즉 경기를 위해 부동산에 대한 규제를 풀자 혹은 공급을 늘리자는 말이 대부분이거나 이런 뉘앙스를 풍긴다.<BR><BR>사실 거품일지 아닐지는 모르지만, 굳이 거품이라고 하지 않아도 강남의 아파트들, 특히 중대형 평형은 몇 년 전과 비교해서 거의 두 배 가까이 집값이 뛰었다. 몇몇 개발지역을 제외한 다른 지역이 그대로인 것을 보면 이런 집값 상승이 문제가 있다는 것은 자명한 일이다. 거품이라고 하는 주장에 좀 더 집값을 내려야 한다는 의미가 내포되어 있고, 공급측면의 해법보다 수요(규제)측면의 해법에 조금 비중이 실리는 것뿐이다.<BR><BR>김광수경제연구소장은 부동산관련 대출은 급증하고 있고, 이 돈들이 묶여 내수침체를 일으켜 경제를 악화시키고 있다고 한다. 그래서 하루 바삐 이런 부동산 거품을 해소하지 않으면 큰 문제가 닥칠 수도 있다고 한다. 부동산으로 몰리는 돈은 생산에 기여하지 못하고, 다만 조금 더 가진 사람의 배를 불려줄 뿐이다. 그리고 대다수의 조금 더 가지려는 사람이 만들어낸 수요는 점점 더 덩치를 키울 뿐이다. 부푼 풍선은 아주 작은 송곳에도 터질 수 있다. 거품이 아니라고 주장하는 사람들일지라도 다이어트가 필요함을 부정할 순 없다.<BR><BR>● 수요측면의 해법은 무엇인가?<BR><BR>공급측면에서의 해결책이 더 이상 효과를 가지지 못한다면, 지금 쓸 수 있는 현실적인 해법은 수요측면에서의 해법, 바로 규제뿐이란 얘기가 된다. 규제는 언제나 부정적인 측면을 최소화하는 현실적인 필요에서 비롯된 것이다. 즉 규제의 효과가 있을지 없을지를 논해 그 규제의 정당성을 찾는 것이 아니라, 부정적인 측면을 최소화하기 위해 규제를 할지 안 할지를 결정하고, 규제의 효과가 없다면 실효성 있게 규제를 바꾸어야 하는 것이다. 물론, 진정한 의미의 수요란 좀 더 큰 틀, 국토균형발전의 측면에서 접근해야 한다.(이글에서 가장 맞는 말입니다.) 서울의 과잉수요를 장기적으로 지방으로 돌리기 전에는 서울 및 수도권, 특히 강남의 집값은 절대 떨어지지 않을 것이고, 따라서 서울에서 주거복지를 실현하기는 절대 불가능해진다. 그러나 국토균형발전을 위해 노력하는 것과 병행해서 규제 또한 현실적인 문제를 해결하기 위해서는 반드시 필요하다.<BR><BR>지금까지 수요측면에서의 정책은 보통 다음의 세 가지를 의미했다. 첫째, 거래규제, 둘째, 세금, 마지막으로 “막 나가는 사람들에 대한 경고성 조사”이다. 그렇지만, 요란하기만 할 뿐, 실속은 없다.<BR><BR>첫째, 거래규제란 집값이 많이 오르는 지역 중에서도 사람들이 많이 몰리는 지역을 투기과열지구로 지정해서 분양권 전매제한과 청약제한 등의 규제를 가하는 것을 말한다. 분양권 전매제한이란 집값을 다 내기도 전에 당첨된 분양권을 사고팔지 말라는 것이고, 청약제한이란 5년동안 한 번 당첨된 사람은 다시 당첨되는 데 제한을 가하겠다는 말이다. 그 동안 집값 올리는 데 일등공신 역할을 하던 분양권전매는 기본적으로 수요와 공급의 불균형, 그 속에서의 차선책인 당첨이라는 기형적인 제도에 기인한다. <BR><BR>로또처럼 천원만 있으면 대박의 기회를 노려볼 수 있듯이, 청약통장만 가지고 있으면 몇 천만원부터 몇 억은 당길 수 있는 분양권 당첨기회를 그 집에 “살” 사람만으로 제한하겠다는 것과 당첨된 사람은 다시 당첨될 기회를 줄이겠다는 것은 수요와 공급의 불균형(불균형이라는 말보다는 수요에 비해 공급 부족이란 말이 더 정확하겠지요. 그런데도 공급 확대 정책은 소용없다고요?)을 전부 해결할 순 없을지라도 현실적으로 실수요자에게 기회를 확대하는 효과가 있음을 부정할 수 없다. 현실적으로도 프리미엄은 분양권을 팔 때마다 뛰는데(프리미엄이 뛰는 근본적인 이유가 뭘까요? 비어 있는 아파트가 있어도 프리미엄이 뛸까요? ), 분양권전매제한을 하는 순간 프리미엄의 가격이 몇 억에서 몇 천으로 줄어들거나 프리미엄이란 말 자체가 없어지는 효과가 나타난다. <BR><BR>그렇지만 강남구 재건축 단지에 개발이익환수제가 시행되면, 서초구 재건축 단지가 들썩이고, 다시 강남구도 들썩이듯이, 규제를 하면 규제대상이 아닌 아파트 단지의 집값이 오르고, 다시 규제대상인 아파트 단지의 집값을 상승시키고, 전반적으로 집값이 상승한다. 그래서 규제의 효과가 떨어지는 것이다. 지금까지의 규제는 서울 및 수도권 일부지역과 대전 등 개발이 일어날 예정인 지역 등에서 이루어지고, 주택유형상으로는 아파트에서 주상복합까지 왔다. 집값 문제가 더 불거진다면 전국, 그리고 오피스텔과 상가로 확대해야 한다.(그래서 아파트 공급을 중단 시키면 아파트 값이 내려갈까요?)<BR><BR>둘째, 세금규제의 대표적인 것은 집값이 많이 오른 지역을 투기지역으로 지정해 양도소득세를 기준시가가 아닌 실제 거래가격로 부과하는 것이다. 또한, 투기지역 중에서도 집값이 많이 오르는 지역을 골라 주택거래신고지역으로 지정해 현실적으로 취·등록세까지 실거래가로 부과하는 규제도 있다. 결국 요지는 돈 버는 것은 좋은데 세금을 제대로 내라는 말이다. 이 말은 지금까지 집을 사고 팔 때 세금을 얼마나 안 냈는지를 나타내기도 하고, 이런 문제들 때문에 집값이 얼마나 올랐는지를 얘기하기도 한다. 그래서 지금부터는 세금만이라도 제대로 내자는 말이다. 따라서 이것은 규제가 아니라 지금까지 왜곡되어 있는 현상을 바로 잡는 것에 불과하다. ‘과표 현실화, 보유세 강화, 보유세는 올리고 거래세는 낮추자, 혹은 그 반대’ 등의 논쟁을 통해 제도의 실행시기가 늦춰질수록 세금 안 내고 돈 버는 사람들은 점점 더 늘어만 간다. 게다가 수혜자는 소수이다. 논쟁은 충분히 했다. 그리고 장기적으로 부동산세를 올리는 청사진까지 정부가 제시한 상태이다. 문제는 실행이다. 조명래 교수의 말처럼 ‘역사에 남을 정책을 내놓을 때’이다.<BR><BR>마지막으로 이도저도 안 될 때의 규제는 각종 조사이다. 재건축 분양가 담합 조사, 안전진단조사, 세무조사 등과 같이 원래 법적으로 지켜져야만 하던 것이 제대로 지켜지고 있는지에 대한 조사를 말한다. 그런데 문제는 조사비용 때문에 전부에 대해서 할 수는 없고, 특정지역, 특정사람에게만 할 수 있다는 것이다. 게다가 한 술 더 떠서, 정부의 각종 부동산 안정 종합대책을 보면, 주택에 대한 규제는 기본적으로 경제를 해치지 않는 범위 내에서 이루어진다고 나와 있다. 즉 불법이던 것을 그동안 항상 설렁설렁 넘어가서 큰 문제가 없었으니 경제가 어려우면 그냥 넘어가거나 더 헐렁하게 해 주고, 문제가 생기면 “강력대응”하면서 생색을 내는 것이다. 이번에도 마찬가지이다. 강남지역 재건축 사업의 경우, 불법이면 재건축의 인·허가를 취소하는 방식으로 “강력대응”하고 있지만, 언제까지일지는 미지수이다. 곧 사라질 규제는 규제가 아닌 것이다. 즉, 할 수 있는데도 경제가 불안해서, 아니면 냄새 나는 다른 이유로 인해 하지 않는 것은 할 의지가 없는 것이다. 한 마디로 규제가 규제가 아닌 것이다.<BR><BR>● ‘헐리우드 액션’에 경고를...<BR><BR>위에서 보았듯이, 현재 공급을 늘리면 집값은 오른다. 게다가 수요를 억제할 수 있는 규제책 또한 그저 그렇다. 규제 측면에서, 정부는 큰 손이라고 불리는 대규모 투기꾼들이 집값을 올리는 것처럼 말하면서 이들을 잡는 데 초점을 맞추지만, 현실적으로 투기와 투자를 구분할 수 있는 사람은 없다. 자산가치의 상승을 노리는 것이 투기라면, 누가 집 살 때 집값 오르는 것을 고려하지 않고 집을 사겠는가? 또한 집을 두 채 이상 소유하는 사람이 투기이고, 한 채 소유하는 사람이 실수요라면, 전세 끼고 집을 사는 사람은 투기인가, 투자인가? 따라서 정부가 말하는 투기와 투자, 투기수요와 실수요의 구분은 논쟁만 불러 일으킬 뿐이다. 전체적으로 수요를 억제하는 방향으로 가야 한다. 즉, 돈을 조금 버는가 많이 버는가로 규제하지 말고, 집으로 돈 버는 기회 자체를 줄이는 방향으로 가야 한다. 물론 이런 규제와 더불어 임대주택 등의 복지정책이 함께 가야 함은 말할 나위도 없다.<BR><BR>언제라도 호시탐탐 기회를 노리고 있는 지자체와 이에 덩달아 춤추는 언론이 있는 한 정부의 ‘헐리우드 액션’ 만으로는 강남불패의 신화는 깨어지지 않는다. 실거래가 세금으로 해결이 안 되면 세율을 높여야 하고, 주택거래 신고지역으로 해결이 안 되면 주택거래 허가지역으로 바꾸어야 하고, 그래도 안 되면 벌금을 지금보다 10배 20배 높여야 한다. 예를 들어 분양권을 사고 팔 수 없는 투기과열지구에서는 분양권 전매제한의 벌금이 3천만원인데, 웬만한 아파트의 프리미엄 값도 안 된다. 즉, 걸리면 벌금내고 말지라는 식으로 사람들이 받아들이기 때문에, 아직도 열기가 식지 않는 것이다. 벌금을 지금보다 10배만 물리면 어떻게 될까? 아니면 외국처럼 세금을 허위신고 했을 때는 50배, 많게는 100배의 벌금을 물리면 어떻게 될까? 현실적으로 문제가 되는 상황이 현재 벌금으로 개선이 되지 않는다면, 실효성 있게 벌금을 물리는 것은 아주 당연한 일이다. 새해가 될 때마다, 건교부 장관이 바뀔 때마다, 아니면 문제가 불거질 때 말하는 ‘집값안정의 의지’는 말만으로는 해결되지 않는다. 사람들이 그 의지를 받아들일 수 있을 정도의 의지가 담긴 정책이 시행되어야만 해결될 수 있다.</P>
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첫댓글보유세와 관련하여서는 할 말이 많습니다만, 집값과 관련하여 보유세를 접근하는 태도 자체는 잘 못되었다는 것에 공감합니다. 세금은 '담세능력'을 징표하면 그 담세능력에 상응하여 거두는 원래의 목적에 부합하도록 운영되는 것이 원칙이며, 이럴 경우에만 정당성을 가지게 됩니다. 우리 사회에서 '세금을 낼 만한 능력의 가장 좋은 징표'는 고가의 주택을 소유하고 있다는 점입니다. 그 이익이 현실화되었느냐, 현실화되지 아니하였는냐는 아주 악의적인 호도입니다. 즉, 세금을 낼 만한 사람들이니 세금을 내야 하는 겁니다. 보유세를 부동산 정책의 일환으로 접근하는 자세는 잘 못되었지만, 보유세는 당연히 있어야 하고,
오해는 없습니다. 윗 글에서 처럼 박홍균님의 글을 아전인수하는 사람들이 있을까봐 댓글을 붙인 겁니다(하도 아전인수가 많아 댓글도 지워버렸습니다).^^ 다만 제가 박홍균님의 입장과 약간 다른 입장은, 수요정책과 공급정책은 항상 균형을 이뤄야지, 일방적으로 공급을 중시하거나, 일방적으로 수요를 중시하는 정책은 기본적으로 잘 못된 것이다라는 점입니다. 특히 일시적인 가수요가 폭발하고 있는 상황에서 '공급 타령'은 아주 무책임한 처사라고 생각합니다.
종부세를 노무현 정부에서 만들었지만, 집값은 엄청나게 올랏다는 이야기는 위글에서 했고요, 거품이니 종부세니 구제니 이런 이야기 자체가 공급이 모자라기 때문에 생긴 말이 아닐까요? 즉 공급이 충분하면(예를 들어 수도권에 매년 100만 가구가 입주한다면) 이 까페에서 부동산 코너는 자동으로 없어질 것입니다.
만들긴 했지만 적용된건 임기말이지요~ 신문지상에서 집값은 떨어졌는데 세금은 더 낸다느니.....집값상승으로 종부세 부담....종부세 때문에 집값 떨어질 것으로 예상...언론사들도 일관된 기사를 내보내진 않았지요~ 저 개인적으로는 우리나라 부동산세는 터무니 없이 적다고 생각합니다. 이런 부동산코너..정말 없어지는 날이 오길 학수고대합니다. ㅋㅋㅋ
가격이 높으면, 공급을 늘려서 혹은 수요를 줄여서 가격을 낮춰야 한다는 기본적인 원리를 모르는 사람이 누가 있겠습니까?! 단적인 예로, 이 나라 주택가격은 수도권의 문제이고, 버블세븐,...특히 강남이 더 문제입니다. 강남에 수요가 폭발적으로 늘어 난다면, 교통문제, 제한된 공간등의 제약를 극복하고 그에 상응하는 공급을 무한정 늘릴 수 있습니까?
수요공급이론이 성립하기위한 기본 조건은 "독과점이 없어야 한다"는 것과 수요자들이 순수한 "소비목적의 수량만큼만 소비한다"입니다. 독과점의 폐해가 있기 때문에 공정거래위에서 독과점규제정책을 수행하고 있죠. 현재 우리나라 부동산의 문제점은 이 독과점식 시장상황에 있습니다. 일부의 사람들이 집을 마구 사들인후 값을 높여서 되팔고 있으며 순수한 주거목적의 수요자들에게 피해를 입히고 있습니다. 순수한 수요자들은 급격히 상승하는 집값을 따라잡기위해 무리를 하게 되며 대출을 일으키게 됩니다. 은행은 대출을 마구 남발함으로 해서 시장에서 그 가격에 현금으로 집을 살수없는 사람들까지 시장에 참여할수 있게 함으로
대구나 광주처럼 집이 남아도는 지역에는 독과점이 전혀 없습니다. 일본도 마찬가지고요. 독과점이란 이야기가 나오는 이유가 집이 모자라라기 때문아닐까요? 집이 남아돌아도 독과점 하는 멍청한 사람이 있을까요? 이런 사람있으면 광주나 대구에 가서 독과점 하라고 꼭 전해주세요. 그곳에 가면 싸게 살 수 있는 아파트 널렸으니까요.
제가 보기에 집이 남아돌기 때문에 독과점이 없다기 보다는 독과점이 없기때문에 집이 남아돈다고 판단됩니다. 무엇보다 지방은 임금수준이 받쳐주지 않기 때문에 가격이 기본적으로 올라갈수 없습니다. 수요가 없기 때문입니다. 그러나 지방에 독과점이 발생하면 집값이 상승할수 있다는것은 분명하지요. 지방에 사는 사람들도 대출이자로 나가는 돈을 상쇄하는 집값상승률을 보면 없는 살림에도 분명히 대출을 일으켜 너도나도 집살려고 할겁니다. 그러면 집값상승률이 급격히 나타나야 하는데 그 시발점은 독과점이 될수 있다고 생각합니다.
써 시장에 가수요를 증가시킵니다. 즉 독과점에 의해 시장이 교란되어서 비정상적 수요가 증가하는 것입니다. 이것은 자본주의 시장경제의 기본 사회적 전제가 깨진것입니다. 그 여파로 결혼적령기의 사람들이 결혼을 기피하여 현재 인구감소로 직결되고있는 폐해가 발생하고 있습니다. 여러가지 이유로 집값은 계속 상승한다고 예측할수도 있습니다. 그러나 그것이 사회에 해악을 미치는 시장교란에 의한 결과라면 분명히 정부의 규제가 필요하다는것은 자명합니다. 집값은 안정되어야 하며 오히려 떨어져야 합니다. 올라갈수도 있다는 가능성은 있지만 논의의 방향은 집값 안정을 위해 무슨 방법론이 자본주의 사회에서 적절한가를 논의합시다.
그리고 노무현 정부때 집값 상승의 주범은 은행의 외화차입을 통한 무분별한 주택담보대출입니다. 은행은 대출만 해주면 앉아서 어마어마한 돈을 이자로 받아먹을수 있으니 마구마구 대출해준것이지요. 즉 노무현 정부때의 부동산규제때문에 집값이 상승했다는것은 사실이 아닙니다. 결국 앞서 말씀드린대로 무분별한 대출에 의한 시장의 가수요 형성이 주원인입니다. 동시에 무분별한 대출이 발생하는 근본 시작점은 독과점이구요.
그래도 조세로 접근하는 자세는 정치적 설득력도 없을 뿐만 아니라, 불필요한 조세저항만 초래하고, 정치적 반발만 초래하는 부작용이 있었습니다. 애시당초 접근 방향이 잘못된 것입니다. 조세는 가시적인 이득이 없는 상황에서 돈을 내야 하므로 매우 민감한 문제입니다. 예민하게 다루어야 하고, 원칙을 지켜야 합니다. 한번 깨진 원칙은 이명박과 같이 조세제도의 남용을 불러 오게 됩니다.
안단테다님 위의 글을 다시 한번 읽어 보시기 바랍니다. 2000~2005년 사이에30세 이상 인구가 연간 63만명 씩 늘어 났습니다. 이사람들을 위한 집은 없어도 된다는 이야기인지요? 노무현 정부에서 집값이 오른 유일한 이유는 집이 부족했던 것입니다. 물론 카드대란, 금리, 규제 강화, 종부세 이런 것도 영향이 있었지만, 근본적인 이유는 집 부족입니다. 그 증거는 부산입니다. 당시 부산은 집값이 내렸거든요. 인구가 줄어 부동산 공급이 충분 했기 때문에 다른 지역이 오르는 사이에도 내렸습니다.
그리고 안단테다님, 한나만 더 알려 드릴께요. 우리나라 역사상, 집권 초기에 비해 집권 말기에 아파트 값이 내려간 정부가 하나있습니다. 김영삼 정부 때입니다. 왜 김영삼 정부때 내려 간줄 아십니까? 경기도 좋았습니다. 이자율도 높았습니다.(호황때에는 이자율이 높습니다) 그럼에도 불구하고 내린 이유는, 노태우 대통령이 시작한 1기 신도시가 김영삼 정부때에 입주하였기 때문입니다. 즉 김영삼 정부 때 우리나라 역사상 가장 많은 주택이 공급되었기 떄문입니다. 지금 연간 4~50만채 공급이 되는는 반해 당시 70만채에 달했습니다.
김영삼 정부에 imf가 와서 집값이 내렸다고 댓글을 다는 사람이 분명 있을 것 같아, 미리 이야기하겠습니다. imf는 1997년 말에 왔고, 집값 바닥은 1기 신도시가 입주가 대략 끝날 무렵인 1995~1996년입니다. imf가 온 1997년에는 1기 신도시 약발(?)이 끝나 오르기 시작하였습니다. 물론 1998년에는 다시 추락했고요. 건설사들이 망하고, 아파트 공급이 되지 않게되었고, imf가 끝나자, 강남 은마아파트 경우 1998년 1억 5천에서 2006년 12억까지 올랐습니다.
오늘 매경 신문에 "천 세대이상 대단지 아파트가 몰려온다"를 읽어보면, 올 연말까지 전국에서 분양하는 1000가구 대단지는 총 114개 단지 13만 7622가구로, 이는 전년도 4만 7841가구 대비 2.87배 많은 수치라고 합니다. 이렇게 많은 아파트가 계속 분양된다면 분명 아파트 입주하는 시기에 아파트 값이 안정됩니다.
이자 0%, 경제성장, 세금면제등의 이상적 상황이 발생하면 분명히 투기꾼들이 사재기 시작합니다. 그리고 담합이 시작되지요. 아파트 부녀회가 가격통제하고 있다는 기사 많이 봤죠? 그렇게 해서 호가가 올라가기 시작하면서 사람들이 그걸 보고 "어~어~" 하며 급하게 담보대출 받아 돈싸들고 와서 집을 삽니다.
박홍균님의 자료제공에 늘 감사드리며 앞으로도 많은 활동을 기대합니다. 아울러 간단히 제 소견을 적어보면 1. 님의 견해는 아담스미스가 집대성한 자유시장경제 논리입니다. 즉 수요와 공급논리에 의하여 정해진 균형가격이 거래의 기준이 되는 완전경쟁시장에서 형성되는 가격논리가 논지의 핵심입니다. 여기서 당연히 국가는 빠져야합니다(일명 야경국가). 2. 그런데 완전경쟁시장은 다수의 판매자와 다수의 구매자가 존재하며 시장참여자는 가격수용자이지 가격결정자가 아닙니다. 그럴 때 진정 수요공급논리의 참의미가 존재하며 초과이윤이 존재할 수 없습니다.. 그러나 현실은 공급자에 의한 일방적 가격결정 구조입니다.
따라서 초과이윤이 발생하며 구매자는 이를 수용할 수밖에 없습니다(모든 재벌들이 건설사를 갖고 있는 이유 중의 하나). 3. 아파트는 내구성 소비재이면서 아울러 자산의 성격을 갖습니다. 따라서 누구라도 자산의 보유를 통한 가치증식 즉 자본이득을 얻고자하는 유혹을 느끼기에 아파트를 여러채 보유한 사람들이 비일비재하며 이것이 가수요와 가격상승의 한 원인입니다.
4. 수요공급 논리에 의한 가격결정은 자유시장경제 논리에 입각하면서 수요공급 과정에서의 국가개입은 당연한 것으로 간주하고 있습니다. 그리하여 가격구조가 왜곡됩니다. 즉 과세체계, 금리, 주택정책에 대하여는 문제를 제기하면서 국공유지, 또는 사유지를 국가가 강제로 수용하여 이를 다시 민간에 팔아넘김으로써 토지보유자와 건설사가 취하는 막대한 이득에 대하여는 일체의 언급이 없습니다
5. 이부문은 가볍게 생각해주십시오. 님의 논지는 주택가격이 올라야하며 그리하여 공급은 늘어나며 결국에는 유효수요를 넘어서는 공급이 이루어져 가격은 더 이상 오르지 못한다. 그런데 이 과정에서 주택을 매수하라는 주장은 없습니다, 매수를 해 줘야 공급도 늘어날 텐데요. 그런데 누가 매수를 해야 할까요? 가수요자? 실수요자?
6. 궁극적으로 필요한 자에게 주택은 공급되어야하며 가격은 안정되어야 한다는 주장에는 동의합니다. 그러나 그 주장의 맥락과 과정 속에서 나타나는 수요자와 공급자의 형평에 맞지 않는 거래형태와 국가의 역할이 공급자에게만 유리하게 작용하는 현실을 도외시 한 점과 자가주택 소유욕구를 임대주택으로 전환케 하려는 노력이 누락된 점이 아쉬우며 따라서 지금과 같은 대단위 택지개발에 의한 주택공급은 국가가 공급의 주체가 되어야 한다는 입장입니다.
5번 사항에 대해만 답변하려고 합니다. 매수자가 누구냐는 이야기를 하셨는데, 실수요자가 주를 이루고, 가수요자는 아주 작습니다. 지금도 연간 집이 필요한 30세 이상의 인구가 50만명 이상 늘어나고 있습니다. 이 이야기는 위의 글에 굵은 글씨로 강조를 해 두었는데도, 읽지 못한 것 같아 유감스럽습니다.
이 카페를 비롯하여 다른 카페을 가보면 가장 안타까운 것이 우리나라의 주택의 실 수요자가 늘어나지 않는다는 것을 전제로 이야기를 하는 것 같아 안탑깝습니다. 참고적으로 주택 수요자는 (1) 연간 50만명 이상 늘어나는 30대 이상 인구 - 최소 25만채, (2) 가구당 인구수의 감소-?, (3) 멸실되는 주택- 최소 10만채 등으로 연간 최소 35만 이상 최대 50만채가 필요합니다. 대부분 사람들은 이를 간과하고 이야기하는 것 같아 안탑깝습니다. 수요는 없는데, 가수요 때문에 오른다, 독과점 때문에 오른다고 이야기하는데... 절대로 아닙니다. 가수요나 독과점도 수요에 대한 공급이 모자라니까 있는 것입니다.
노무현 정부에서도, 주택 보급률이 107%나 되니까 주택 공급은 필요없고, 세금이나 규제면 해결된다고 이야기하던 장관을 보니 얼마나 안타까운지... 또, 경실련에서도 똑 같은 주장을 하던데... 물론 경실련의 노력이나 그 사람들이 추구하는 방향은 맞습니다만, 현실을 모르고 접근하는 것 같아 안탑깝습니다. 서민에 대한 사랑이 있다고 무식함이 용서 되지는 않습니다. 아파트 공급을 중단하면 결국 서민들에게 고통만 줄 뿐입니다.
제가 고등학교 때 "성문 종합영어"에 실린 글 하나가 생각나네요. 지식이 없는 사랑과, 사랑이 없는 지식, 후자는 원자 폭탄이고, 전자는 중세 성직자들을 예를 들었는데, 흑사병이 창궐하던 시절에 성직자들은 사람들을 교회에 모아 기도를 하였는데, 이로 인해 전염병이 더 빨리 퍼졌다는 것입니다. 노무현 정부의 부동산 정책이 서민에 대한 사랑은 있고, 지식은 없는 대표적인 예입니다.
제가 얘기하는 논점은 참여정부얘기가 아니지만 하여튼 참여정부 때도 수많은 주택정책이 거론되었습니다. 주택을 논할 때 가장 중요한 것은 수량과 가격입니다. 참여정부 때는 수량 몾지 않게 가격이 첨예하게 등장한 시기 입니다. 아무리 주택이 널려 있어도 감당할 가격 수준을 넘어서면 곤란하겠지요. 그리하여 정부 초기에 DTI, LTV도 거론되었으나 받아들여지지 않았으며 중대형 임대아파트 공급도 제기되었으나 역시 받아들여지지 않았습니다. 오로지 건설사의 이윤만이 관철되었지요.
사또님과 논쟁을 하거나 싸움을 하려는 글은 아님을 먼저 밝히겠습니다. 혹 제 글이 기분나빴다면 먼저 사과하겠습니다. 다만 저는 많은 사람들이 아파트 가격에 대한 정확한 이해가 필요하다는 이야기를 하고 싶습니다(물론 제 이야기가 틀렸을 수도 있습니다.) 본론으로 들어가 국가가 공급의 주체가 되면 좋겠다는 내용은 저도 찬성입니다. 이명박 정부에 들어와 주공이 공급을 엄청나게 늘이고 있는데 바람직한 방향이라 생각합니다. 하지만, 민영이 되든 국가가 되든 공급이 많으면 결국 내린다는 저의 생각은 변함 없습니다.고분양가 지방 아파트를 지금 20~30% 할인 판매하는 것 보면 알 수 있습니다. 공급이 모자랐다면 할인 안해도...
공급이 가격을 상승하는데 주도적인 역할을 한다는데 전적으로 공감합니다..문제는 어디에 있는 부동산을 공급하느냐가 중요하다고 생각합니다..요즘의 부동산 시장은 지역적 편차가 심하게 나타 납니다.팔리는데는 팔리고 안팔리는데는 계속 미분양인 상태로 남아 있습니다..그리고 부동산 가격..그리 폭락 하지 않을 것입니다..왜냐면 주택 소유자의 심리상 내리면 전세 주면되고 그것도 안되면 별다른 사정이 없는 한 본인이 살면 되니까요..
박홍균님 저도 좋은 글 잘 읽고 있습니다. 다만 저도 조금 아쉬운 것이 공급방식에 대한 문제에 대해서 조금 더 깊이 있는 연구를 보태 주시면 (김광수소장님의 현실과 이론의 한국경제 편에 잘 나와 있습니다.) 좋겠습니다. 모자라서 가격이 오르니까 더 짓는 건 좋은데 "과연 적정한 가격에 지어져서 필요한 사람에게 잘 돌아가고 있는지" 살펴야 할 필요가 있고요. 국가가 보다 거시적 차원에서 도시개발 방식의 전환이 필요하다고 봅니다. 주택의 공급부문을 무조건 아파트로 지금의 공급자 위주의 선분양 방식을 아직도 무조건 지원할 필요가 있을까..저는 다른 대안이 많이 있다고 보며 이것만 실행되어도 거품은 많이 줄 거라 생각합니다.
첫댓글 보유세와 관련하여서는 할 말이 많습니다만, 집값과 관련하여 보유세를 접근하는 태도 자체는 잘 못되었다는 것에 공감합니다. 세금은 '담세능력'을 징표하면 그 담세능력에 상응하여 거두는 원래의 목적에 부합하도록 운영되는 것이 원칙이며, 이럴 경우에만 정당성을 가지게 됩니다. 우리 사회에서 '세금을 낼 만한 능력의 가장 좋은 징표'는 고가의 주택을 소유하고 있다는 점입니다. 그 이익이 현실화되었느냐, 현실화되지 아니하였는냐는 아주 악의적인 호도입니다. 즉, 세금을 낼 만한 사람들이니 세금을 내야 하는 겁니다. 보유세를 부동산 정책의 일환으로 접근하는 자세는 잘 못되었지만, 보유세는 당연히 있어야 하고,
혹시 오해가 있을까봐 리플을 답니다. 종부세에 대해서는 저는 원칙적으로 찬성합니다. 단연히 거두어야한다는 입장입니다. 그리고 선진국 수준에 맞추어 향후 더 올려야한다는 입장이고요, 하지만 종부세로 부동산 값을 잡으려는 발상은 잘못되었다는 것입니다.
오해는 없습니다. 윗 글에서 처럼 박홍균님의 글을 아전인수하는 사람들이 있을까봐 댓글을 붙인 겁니다(하도 아전인수가 많아 댓글도 지워버렸습니다).^^ 다만 제가 박홍균님의 입장과 약간 다른 입장은, 수요정책과 공급정책은 항상 균형을 이뤄야지, 일방적으로 공급을 중시하거나, 일방적으로 수요를 중시하는 정책은 기본적으로 잘 못된 것이다라는 점입니다. 특히 일시적인 가수요가 폭발하고 있는 상황에서 '공급 타령'은 아주 무책임한 처사라고 생각합니다.
당연히 고율의 세금을 내야 합니다. 이로 인하여 부동산 정책이 문제가 생기면 어떻하느냐 ?? 이 세상에서 경제에 문제를 일으키지 않는 세금은 없습니다. 이 것도 악의적인 호도 중의 하나입니다.
박홍균님..종부세로..부동산 값을 잡는다기 보단..부동산 거품을 잡는다는 표현이 맞지 않을까요..종부세 때문에 부동산 가격이 하락한다면..당연히 그건 거품이기 때문이지요~
종부세를 노무현 정부에서 만들었지만, 집값은 엄청나게 올랏다는 이야기는 위글에서 했고요, 거품이니 종부세니 구제니 이런 이야기 자체가 공급이 모자라기 때문에 생긴 말이 아닐까요? 즉 공급이 충분하면(예를 들어 수도권에 매년 100만 가구가 입주한다면) 이 까페에서 부동산 코너는 자동으로 없어질 것입니다.
만들긴 했지만 적용된건 임기말이지요~ 신문지상에서 집값은 떨어졌는데 세금은 더 낸다느니.....집값상승으로 종부세 부담....종부세 때문에 집값 떨어질 것으로 예상...언론사들도 일관된 기사를 내보내진 않았지요~ 저 개인적으로는 우리나라 부동산세는 터무니 없이 적다고 생각합니다. 이런 부동산코너..정말 없어지는 날이 오길 학수고대합니다. ㅋㅋㅋ
가격이 높으면, 공급을 늘려서 혹은 수요를 줄여서 가격을 낮춰야 한다는 기본적인 원리를 모르는 사람이 누가 있겠습니까?! 단적인 예로, 이 나라 주택가격은 수도권의 문제이고, 버블세븐,...특히 강남이 더 문제입니다. 강남에 수요가 폭발적으로 늘어 난다면, 교통문제, 제한된 공간등의 제약를 극복하고 그에 상응하는 공급을 무한정 늘릴 수 있습니까?
강남보다 살기 좋은 곳을 수도권에 계속 개발하면 강남도 내려갑니다. 증거가 있느냐고요. 예, 일본이 그렇습니다.
수요공급이론이 성립하기위한 기본 조건은 "독과점이 없어야 한다"는 것과 수요자들이 순수한 "소비목적의 수량만큼만 소비한다"입니다. 독과점의 폐해가 있기 때문에 공정거래위에서 독과점규제정책을 수행하고 있죠. 현재 우리나라 부동산의 문제점은 이 독과점식 시장상황에 있습니다. 일부의 사람들이 집을 마구 사들인후 값을 높여서 되팔고 있으며 순수한 주거목적의 수요자들에게 피해를 입히고 있습니다. 순수한 수요자들은 급격히 상승하는 집값을 따라잡기위해 무리를 하게 되며 대출을 일으키게 됩니다. 은행은 대출을 마구 남발함으로 해서 시장에서 그 가격에 현금으로 집을 살수없는 사람들까지 시장에 참여할수 있게 함으로
대구나 광주처럼 집이 남아도는 지역에는 독과점이 전혀 없습니다. 일본도 마찬가지고요. 독과점이란 이야기가 나오는 이유가 집이 모자라라기 때문아닐까요? 집이 남아돌아도 독과점 하는 멍청한 사람이 있을까요? 이런 사람있으면 광주나 대구에 가서 독과점 하라고 꼭 전해주세요. 그곳에 가면 싸게 살 수 있는 아파트 널렸으니까요.
제가 보기에 집이 남아돌기 때문에 독과점이 없다기 보다는 독과점이 없기때문에 집이 남아돈다고 판단됩니다. 무엇보다 지방은 임금수준이 받쳐주지 않기 때문에 가격이 기본적으로 올라갈수 없습니다. 수요가 없기 때문입니다. 그러나 지방에 독과점이 발생하면 집값이 상승할수 있다는것은 분명하지요. 지방에 사는 사람들도 대출이자로 나가는 돈을 상쇄하는 집값상승률을 보면 없는 살림에도 분명히 대출을 일으켜 너도나도 집살려고 할겁니다. 그러면 집값상승률이 급격히 나타나야 하는데 그 시발점은 독과점이 될수 있다고 생각합니다.
안단테님말씀처럼 어쩌면 그럴수도..있는넘들은 조단위까지 있어요..그돈으로 그지역 아파트에 장난질하면,,그럴수도 있을거 같다는
써 시장에 가수요를 증가시킵니다. 즉 독과점에 의해 시장이 교란되어서 비정상적 수요가 증가하는 것입니다. 이것은 자본주의 시장경제의 기본 사회적 전제가 깨진것입니다. 그 여파로 결혼적령기의 사람들이 결혼을 기피하여 현재 인구감소로 직결되고있는 폐해가 발생하고 있습니다. 여러가지 이유로 집값은 계속 상승한다고 예측할수도 있습니다. 그러나 그것이 사회에 해악을 미치는 시장교란에 의한 결과라면 분명히 정부의 규제가 필요하다는것은 자명합니다. 집값은 안정되어야 하며 오히려 떨어져야 합니다. 올라갈수도 있다는 가능성은 있지만 논의의 방향은 집값 안정을 위해 무슨 방법론이 자본주의 사회에서 적절한가를 논의합시다.
그리고 노무현 정부때 집값 상승의 주범은 은행의 외화차입을 통한 무분별한 주택담보대출입니다. 은행은 대출만 해주면 앉아서 어마어마한 돈을 이자로 받아먹을수 있으니 마구마구 대출해준것이지요. 즉 노무현 정부때의 부동산규제때문에 집값이 상승했다는것은 사실이 아닙니다. 결국 앞서 말씀드린대로 무분별한 대출에 의한 시장의 가수요 형성이 주원인입니다. 동시에 무분별한 대출이 발생하는 근본 시작점은 독과점이구요.
그래도 조세로 접근하는 자세는 정치적 설득력도 없을 뿐만 아니라, 불필요한 조세저항만 초래하고, 정치적 반발만 초래하는 부작용이 있었습니다. 애시당초 접근 방향이 잘못된 것입니다. 조세는 가시적인 이득이 없는 상황에서 돈을 내야 하므로 매우 민감한 문제입니다. 예민하게 다루어야 하고, 원칙을 지켜야 합니다. 한번 깨진 원칙은 이명박과 같이 조세제도의 남용을 불러 오게 됩니다.
처음부터, 재정적자가 예상되며, 그 재정적자는 돈을 더 내야할 사람들이 돈을 더 내지 않아 발생한 문제이니, 재산이 많은 사람들이 돈을 더 내라라고 접근하였으면, 원칙이기 때문에 반발하기 쉽지 않았을 것입니다. 기껏해야, '재정지출을 줄여라'라고 요구했겠지요.
기본적으로는 집값 버블은 금융 완화로 인한 것이었으므로, 금융규제를 통해 접근했어야 합니다. 대출을 막았어야 합니다.
동감입니다. 규제보다도 대출규제를 쎄게 나갔다면 종부세 신설할일도 없었을지도 모릅니다. 그러나 그동안 부동산에서 불로소득을 얻은 사람들에 대해 세금을 매긴것은 당연합니다. 지금 이메가정권은 그걸 다 풀었죠.
안단테다님 위의 글을 다시 한번 읽어 보시기 바랍니다. 2000~2005년 사이에30세 이상 인구가 연간 63만명 씩 늘어 났습니다. 이사람들을 위한 집은 없어도 된다는 이야기인지요? 노무현 정부에서 집값이 오른 유일한 이유는 집이 부족했던 것입니다. 물론 카드대란, 금리, 규제 강화, 종부세 이런 것도 영향이 있었지만, 근본적인 이유는 집 부족입니다. 그 증거는 부산입니다. 당시 부산은 집값이 내렸거든요. 인구가 줄어 부동산 공급이 충분 했기 때문에 다른 지역이 오르는 사이에도 내렸습니다.
안단테다님, 하나 물어보겠습니다. 이자가 0%가 되고, 우리나라 경제성장율이 10%가 넘을 정도로 활황이고, 양도세나 보유세가 0%이고, 아파트를 살 수 있는 좋은 조건이 모두 갖추어지더라도, 수도권에 빈 아파트가 500만채 정도 있다면 아파트 값이 오를까요?
그리고 안단테다님, 한나만 더 알려 드릴께요. 우리나라 역사상, 집권 초기에 비해 집권 말기에 아파트 값이 내려간 정부가 하나있습니다. 김영삼 정부 때입니다. 왜 김영삼 정부때 내려 간줄 아십니까? 경기도 좋았습니다. 이자율도 높았습니다.(호황때에는 이자율이 높습니다) 그럼에도 불구하고 내린 이유는, 노태우 대통령이 시작한 1기 신도시가 김영삼 정부때에 입주하였기 때문입니다. 즉 김영삼 정부 때 우리나라 역사상 가장 많은 주택이 공급되었기 떄문입니다. 지금 연간 4~50만채 공급이 되는는 반해 당시 70만채에 달했습니다.
저가 바라는 것은 향후 10년간 500만채만 짓는 것입니다. 500만채만 지으면, 10년간 아파트 값은 오르지 않을 겁니다(아니 내릴 겁니다). 이후에는 아파트를 최소한만 지어도, 인구 감소로 영원히 아파트 값은 오르지 않을 겁니다. 일본처럼 말입니다...
김영삼 정부에 imf가 와서 집값이 내렸다고 댓글을 다는 사람이 분명 있을 것 같아, 미리 이야기하겠습니다. imf는 1997년 말에 왔고, 집값 바닥은 1기 신도시가 입주가 대략 끝날 무렵인 1995~1996년입니다. imf가 온 1997년에는 1기 신도시 약발(?)이 끝나 오르기 시작하였습니다. 물론 1998년에는 다시 추락했고요. 건설사들이 망하고, 아파트 공급이 되지 않게되었고, imf가 끝나자, 강남 은마아파트 경우 1998년 1억 5천에서 2006년 12억까지 올랐습니다.
오늘 매경 신문에 "천 세대이상 대단지 아파트가 몰려온다"를 읽어보면, 올 연말까지 전국에서 분양하는 1000가구 대단지는 총 114개 단지 13만 7622가구로, 이는 전년도 4만 7841가구 대비 2.87배 많은 수치라고 합니다. 이렇게 많은 아파트가 계속 분양된다면 분명 아파트 입주하는 시기에 아파트 값이 안정됩니다.
양극화가 심화 되고 있는데 모든 사람이 집을 살수 있다는건 말이 되지 않습니다 적어도 63 만명중 서울에서는 집을 절대 살수 없는 계층이 적어도 60%에 가까울 겁니다 한국은 양극화가 많이 진행된 사회 입니다.
이자 0%, 경제성장, 세금면제등의 이상적 상황이 발생하면 분명히 투기꾼들이 사재기 시작합니다. 그리고 담합이 시작되지요. 아파트 부녀회가 가격통제하고 있다는 기사 많이 봤죠? 그렇게 해서 호가가 올라가기 시작하면서 사람들이 그걸 보고 "어~어~" 하며 급하게 담보대출 받아 돈싸들고 와서 집을 삽니다.
박홍균님의 자료제공에 늘 감사드리며 앞으로도 많은 활동을 기대합니다. 아울러 간단히 제 소견을 적어보면 1. 님의 견해는 아담스미스가 집대성한 자유시장경제 논리입니다. 즉 수요와 공급논리에 의하여 정해진 균형가격이 거래의 기준이 되는 완전경쟁시장에서 형성되는 가격논리가 논지의 핵심입니다. 여기서 당연히 국가는 빠져야합니다(일명 야경국가). 2. 그런데 완전경쟁시장은 다수의 판매자와 다수의 구매자가 존재하며 시장참여자는 가격수용자이지 가격결정자가 아닙니다. 그럴 때 진정 수요공급논리의 참의미가 존재하며 초과이윤이 존재할 수 없습니다.. 그러나 현실은 공급자에 의한 일방적 가격결정 구조입니다.
따라서 초과이윤이 발생하며 구매자는 이를 수용할 수밖에 없습니다(모든 재벌들이 건설사를 갖고 있는 이유 중의 하나). 3. 아파트는 내구성 소비재이면서 아울러 자산의 성격을 갖습니다. 따라서 누구라도 자산의 보유를 통한 가치증식 즉 자본이득을 얻고자하는 유혹을 느끼기에 아파트를 여러채 보유한 사람들이 비일비재하며 이것이 가수요와 가격상승의 한 원인입니다.
4. 수요공급 논리에 의한 가격결정은 자유시장경제 논리에 입각하면서 수요공급 과정에서의 국가개입은 당연한 것으로 간주하고 있습니다. 그리하여 가격구조가 왜곡됩니다. 즉 과세체계, 금리, 주택정책에 대하여는 문제를 제기하면서 국공유지, 또는 사유지를 국가가 강제로 수용하여 이를 다시 민간에 팔아넘김으로써 토지보유자와 건설사가 취하는 막대한 이득에 대하여는 일체의 언급이 없습니다
5. 이부문은 가볍게 생각해주십시오. 님의 논지는 주택가격이 올라야하며 그리하여 공급은 늘어나며 결국에는 유효수요를 넘어서는 공급이 이루어져 가격은 더 이상 오르지 못한다. 그런데 이 과정에서 주택을 매수하라는 주장은 없습니다, 매수를 해 줘야 공급도 늘어날 텐데요. 그런데 누가 매수를 해야 할까요? 가수요자? 실수요자?
6. 궁극적으로 필요한 자에게 주택은 공급되어야하며 가격은 안정되어야 한다는 주장에는 동의합니다. 그러나 그 주장의 맥락과 과정 속에서 나타나는 수요자와 공급자의 형평에 맞지 않는 거래형태와 국가의 역할이 공급자에게만 유리하게 작용하는 현실을 도외시 한 점과 자가주택 소유욕구를 임대주택으로 전환케 하려는 노력이 누락된 점이 아쉬우며 따라서 지금과 같은 대단위 택지개발에 의한 주택공급은 국가가 공급의 주체가 되어야 한다는 입장입니다.
5번 사항에 대해만 답변하려고 합니다. 매수자가 누구냐는 이야기를 하셨는데, 실수요자가 주를 이루고, 가수요자는 아주 작습니다. 지금도 연간 집이 필요한 30세 이상의 인구가 50만명 이상 늘어나고 있습니다. 이 이야기는 위의 글에 굵은 글씨로 강조를 해 두었는데도, 읽지 못한 것 같아 유감스럽습니다.
이 카페를 비롯하여 다른 카페을 가보면 가장 안타까운 것이 우리나라의 주택의 실 수요자가 늘어나지 않는다는 것을 전제로 이야기를 하는 것 같아 안탑깝습니다. 참고적으로 주택 수요자는 (1) 연간 50만명 이상 늘어나는 30대 이상 인구 - 최소 25만채, (2) 가구당 인구수의 감소-?, (3) 멸실되는 주택- 최소 10만채 등으로 연간 최소 35만 이상 최대 50만채가 필요합니다. 대부분 사람들은 이를 간과하고 이야기하는 것 같아 안탑깝습니다. 수요는 없는데, 가수요 때문에 오른다, 독과점 때문에 오른다고 이야기하는데... 절대로 아닙니다. 가수요나 독과점도 수요에 대한 공급이 모자라니까 있는 것입니다.
노무현 정부에서도, 주택 보급률이 107%나 되니까 주택 공급은 필요없고, 세금이나 규제면 해결된다고 이야기하던 장관을 보니 얼마나 안타까운지... 또, 경실련에서도 똑 같은 주장을 하던데... 물론 경실련의 노력이나 그 사람들이 추구하는 방향은 맞습니다만, 현실을 모르고 접근하는 것 같아 안탑깝습니다. 서민에 대한 사랑이 있다고 무식함이 용서 되지는 않습니다. 아파트 공급을 중단하면 결국 서민들에게 고통만 줄 뿐입니다.
제가 고등학교 때 "성문 종합영어"에 실린 글 하나가 생각나네요. 지식이 없는 사랑과, 사랑이 없는 지식, 후자는 원자 폭탄이고, 전자는 중세 성직자들을 예를 들었는데, 흑사병이 창궐하던 시절에 성직자들은 사람들을 교회에 모아 기도를 하였는데, 이로 인해 전염병이 더 빨리 퍼졌다는 것입니다. 노무현 정부의 부동산 정책이 서민에 대한 사랑은 있고, 지식은 없는 대표적인 예입니다.
제가 얘기하는 논점은 참여정부얘기가 아니지만 하여튼 참여정부 때도 수많은 주택정책이 거론되었습니다. 주택을 논할 때 가장 중요한 것은 수량과 가격입니다. 참여정부 때는 수량 몾지 않게 가격이 첨예하게 등장한 시기 입니다. 아무리 주택이 널려 있어도 감당할 가격 수준을 넘어서면 곤란하겠지요. 그리하여 정부 초기에 DTI, LTV도 거론되었으나 받아들여지지 않았으며 중대형 임대아파트 공급도 제기되었으나 역시 받아들여지지 않았습니다. 오로지 건설사의 이윤만이 관철되었지요.
유효수요에 부족하게 공급이 이루어져 내집을 갖지 못하거나 공급부족으로 가격이 올랐다는 것을 부정하려는 것이 아니라 지금과 같이 분양가 상한제 외의 자유방임적 수급논리는 문제이기에 국가가 공급의 주체가 되어야 한다는 제 견해입니다.
사또님과 논쟁을 하거나 싸움을 하려는 글은 아님을 먼저 밝히겠습니다. 혹 제 글이 기분나빴다면 먼저 사과하겠습니다. 다만 저는 많은 사람들이 아파트 가격에 대한 정확한 이해가 필요하다는 이야기를 하고 싶습니다(물론 제 이야기가 틀렸을 수도 있습니다.) 본론으로 들어가 국가가 공급의 주체가 되면 좋겠다는 내용은 저도 찬성입니다. 이명박 정부에 들어와 주공이 공급을 엄청나게 늘이고 있는데 바람직한 방향이라 생각합니다. 하지만, 민영이 되든 국가가 되든 공급이 많으면 결국 내린다는 저의 생각은 변함 없습니다.고분양가 지방 아파트를 지금 20~30% 할인 판매하는 것 보면 알 수 있습니다. 공급이 모자랐다면 할인 안해도...
무슨 사과의 말씀을 저도 배우는 바가 많습니다. 이런 논쟁들이 행여 다른 많은 분들에게 도움이 되길 바랄 뿐입니다..........
박홍균님 좋은글감사합니다. 역시 공급이 가격을 내리는 주요한 이유네요..물론 제도적으로 보완되면 더 좋겠지만...님의 글을 보니 노무현정부의 최대실수는 공급을 안한게 죄죠...그게 아쉽네요..
공급이 가격을 상승하는데 주도적인 역할을 한다는데 전적으로 공감합니다..문제는 어디에 있는 부동산을 공급하느냐가 중요하다고 생각합니다..요즘의 부동산 시장은 지역적 편차가 심하게 나타 납니다.팔리는데는 팔리고 안팔리는데는 계속 미분양인 상태로 남아 있습니다..그리고 부동산 가격..그리 폭락 하지 않을 것입니다..왜냐면 주택 소유자의 심리상 내리면 전세 주면되고 그것도 안되면 별다른 사정이 없는 한 본인이 살면 되니까요..
박홍균님 저도 좋은 글 잘 읽고 있습니다. 다만 저도 조금 아쉬운 것이 공급방식에 대한 문제에 대해서 조금 더 깊이 있는 연구를 보태 주시면 (김광수소장님의 현실과 이론의 한국경제 편에 잘 나와 있습니다.) 좋겠습니다. 모자라서 가격이 오르니까 더 짓는 건 좋은데 "과연 적정한 가격에 지어져서 필요한 사람에게 잘 돌아가고 있는지" 살펴야 할 필요가 있고요. 국가가 보다 거시적 차원에서 도시개발 방식의 전환이 필요하다고 봅니다. 주택의 공급부문을 무조건 아파트로 지금의 공급자 위주의 선분양 방식을 아직도 무조건 지원할 필요가 있을까..저는 다른 대안이 많이 있다고 보며 이것만 실행되어도 거품은 많이 줄 거라 생각합니다.
저는백발매니아님의 생각에 동감입니 아무리 서울시내에 아파트를 많이짖는다해도 살수있는수요가 ....