오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 26-3.

[해야해야]

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2017.02.23. 다음 아고라 경제 토론방.

1.

해야 해야

먼저 전용 면적 25평 최고 실거래 가격을 기준으로, 앞으로 있을 부산 부동산 대세 상승기에 보다 구체적으로, 부산 아파트 일부 단지들의 가격 상승 여력을 예측해 봅니다. 2004~2007년 초반까지만 해도 해운대 대우, 경남 마리나, 수영구 삼익 비치 등의 가격은 1억 대였는데, 불과 10년 만에, 최고가를 기준으로 2017년 현재 7억 대로 서너 배 상승했습니다.

마찬가지로, 33평 전용면적 25평 최고가를 기준으로, 2013년 전후만 해도 3억, 트럼프월드 센텀, 광안 쌍용 등등은 3억 대였는데 2017년 현재 7억 중, 후반대로 두 배 가까이 올랐습니다. 해운대 자이, 센텀 파크, 대연 혁신 힐스테이트, 남천 하늘채, 용호 자이 등등도 2013년 3억 대에서 불과 3~4년 만에 6억 대로 올랐네요.

2017년 2월 현재 33평을 기준으로 평당 가격은, 6억 대 평당 1800만 원대에서 7억 대 2200만 원대 사이입니다. 그럼 부산 상위 아파트 군들의 가격이 지금의 두 배인 평당 3~4천만 원대 시대는 언제쯤이면 가능하게 될까요?

부산 부동산 시장이 지금처럼 계속 좋다면 2020년 경 가능하지 않을까요? 몇 년 쉬었다 간다면 2022~2023년 전후에는 가능할 것 같습니다. 설령 앞으로 몇 년 간 부산 부동산 시장이 침체기를 겪게 되더라도 부산 집값은 폭락은 하지 않을 것이고 많아야 1~2억 정도 하락에 그칠 것으로 예상됩니다.

부산 부동산 침체기가 진행 중에도 입지가 좋고 수요층이 두터운 트럼프월드 등이나 지금은 분양권 상태지만 내년에 입주할 예정인 대연 레전드, 뷰 힐스, 용호동 W 등등 상대적으로 수요층이 두터운 극소수 새 아파트들은 하락할 것 같지 않습니다. 오히려 상승할 수도 있을 것이고요.

뉴욕은 물론 홍콩, 싱가포르 시민들도 알고 있는, 바다 영구 조망권, 프런트 뷰의 가치조차 모르는 서울 촌놈들은 시범 케이스 소지역 아파트 가격이 강남 3구에 버금갈 때까지 부산 부동산 시장에 관심조차 없겠지만, 일반 시민들이 실물 자산 늘리기 목표를 위해, 실물 자산 투자에 참고할 수 있는, 2020년 경, 혹은 2022~2023년 경 부산에서 평 당 3~4천만 원 대로 상승 가능한 아파트 군들을 구체적으로 예시 해 봅니다.

이하에 예시될 부산 아파트 단지들의 가격은 전용면적 25평 최고가를 기준으로 한 것입니다. 부산의 상위 아파트 가격이 3~4천만 원대로 올라 주어야 현재 평당 300~1000만 원 대에 불과한 낙후된 전국 지방의 대다수 주택들의 가격은 보다 쉽게 평 당 600~2000만 원 대, 그 이상으로 상승할 수 있을 것입니다.

객관적 사실을 위주로 2023년 1월, 2022년 1월, 2021년 1월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 1월 11일 부동산 단신 2.

서울 마포구 공덕동 ‘마포현대하이엘’ 전용 31㎡가 지난해 8월 진행된 경매에서 63명이 응찰해 2억3220만원에 낙찰됐다. 경기 부천시 중동 ‘중흥마을주공6단지아파트’로 확인됐다. 지난해 7월 전용면적 37㎡가 경매시장에 나왔다. 감정가는 1억9000만원이었다. 이 물건에 80명이 응찰한 결과 3억4368만원에 낙찰됐다.

목동 신시가지 1~14단지 외에도 양천구 일대 정비사업은 탄력을 받고 있다. 양천구 신월동 신월시영아파트가 재건축을 확정지었고 신안파크·길훈 아파트는 예비안전진단을 통과해 올해 정밀안전진단을 신청할 예정이다. 리모델링 단지는 더 사업 진척이 빠르다. 신정동 신정쌍용은 사업계획승인을 받기 위한 준비를 하고 있고 목동 우성·신정동 목동우성2차는 안전진단을 최종 통과했으며 목동 한신청구·신정동 목동현대는 조합 설립을 준비 중이다.

서울 영등포구 '여의도 리미티오148'가 입주한다. 분양가가 인근 '래미안장위포레카운티' 시세보다 비싼 서울 성북구 장위자이 레디언트(장위4구역 재개발) 계약률은 60%다. 분양가가 인근 '평촌더샵아이파크'보다 비싼 경기도 안양시 동안구 호계동 '평촌 센텀퍼스트' 평균 경쟁률은 0.13대 1이다. 한화 건설부문은 서울 도봉구 창동에 들어설 서울아레나를 짓겠다는 ‘시공 참여 확약서’를 받아 서울시에 제출했다.

올해 27만여 가구 분양… 서울 강남권에서는 강남구 대치구마을 3지구 ‘디에이치 대치 에델루이’(현대건설)과 청담동 청담삼익 재건축(롯데건설), 서초구 방배동 방배삼익 재건축(DL이앤씨)과 방배6구역(삼성물산), 반포동 래미안 원펜타스(삼성물산), 송파구 잠실래미안아이파크(삼성물산·HDC현대산업개발) 등이 올해 분양을 앞두고 있다.

2022년 1월 11일 부동산 단신 2.

신통기획 탈락지들 거세지는 반발... 서울시는 동대문구 전농9구역은 현금청산자의 비율이 18%, 광진구 자양 1·2구역은 9월23일 권리산정일임에도 자양1구역은 18%, 2구역은 13%의 지분쪼개기, 중구 장충동2가는 도시계획 제한, 강남구 대청마을은 주민반발 등 제외 사유 각각 다르다고 밝혔다. 또, 지난해 양천구 목동11단지, 강동구 고덕주공9단지, 노원구 태릉우성, 광진구 광장극동 등이 1차 정밀안전진단 후 이뤄진 적정성 검토에서 탈락했다.

재개발·재건축 사업 지연에 분양가 갈등으로 서울 용산구 한남2구역, 동작구 노량진뉴타운 노량진6구역 경기도 광명뉴타운 2구역 재개발, 강동구 둔촌주공 재건축 조합은 조합장 교체 등 '수난시대'다. 한남뉴타운에 신분당선 "연장 재개" 여부 및 한남뉴타운 보광역 신설여부가 주목된다. 한편, 인천검단 서영아너시티 1·2차, 구리갈매 아너시티, 동탄2 서영아너시티 등에 이어 경기도 수원시 고등지구 ‘서영 더엘(THE L)’, 전남 무안군 ‘무안 한아름골드’를 분양한다.

1000가구 단지가 분양흥행 견인... 상위 5곳의 1순위 경쟁률을 보면 ▲세종자이더시티(1350가구) 199.68대 1 ▲래미안 원베일리(2990가구) 161.23대 1 ▲힐스테이트 자이 계양(2371가구) 49.11대 1 ▲강릉 롯데캐슬 시그니처(1305가구) 46.88대 1 ▲오산 세교2지구 중흥S-클래스 에듀파크(1245가구) 40.24대 1 순이다. 경기 안양시 만안구 냉천지구 주거환경개선사업 '안양 어반포레 자연& e편한세상', 대구시 달서구 '달서 푸르지오 시그니처'를 분양할 예정이다.

경기도 고양 창릉 전용면적 84㎡(117가구)의 분양가는 6억7300만원이다. 인근 덕양구 ‘원흥동일스위트’(1257가구) 전용 84㎡는 작년 10월 11억5000만원에 신고가를 썼다. 남양주 왕숙의 추정 분양가는 신혼희망타운인 전용 46㎡가 2억9072만원, 공공분양인 전용 84㎡는 5억2322만원이다. 전용 84㎡ 기준 인근 별내동 ‘별내2차아이파크’(1083가구, 2015년 7월 준공) 전용 84㎡ 실거래가(9억4000만원·2021년 11월)보다 4억원 이상 저렴하다.

경기도 오산시 오산세교2지구 ‘호반써밋 그랜빌 2차’, 경기 평택시 세교지구 ‘지제역 푸르지오 엘리아츠’, 인천 송도 ‘송도 럭스 오션 SK뷰, 충북 청주시 ‘한화 포레나 청주매봉’, 충남 천안시 서북구 '한화 포레나 천안노태'와 동남구 ‘호반써밋 포레센트’, 아산시 ‘아산 탕정 월드메르디앙 웰리지’를 분양한다. 충남 천안시 청수지구 ‘행정타운 센트럴 두산위브’의 전용면적 84㎡ 분양권은 지난해 11월 4억6340만원에 거래 돼 분양가 3억1640만원 대비 1억4700만원 올랐다.

2021년 1월 11일 부동산 단신 2.

2030 발길 몰려…일산·하남 아파텔도 10억...10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 23일 고양시 일산서구 힐스테이트 일산 전용 84㎡는 10억4000만원에 거래됐다. 지난달 수원시 광교중흥에스클래스가 10억3000만원에, 하남시 위례지웰푸르지오가 10억2000만원에 거래되는 등 전용 84㎡ 오피스텔이 최근 들어 10억원을 넘는 사례가 속출하고 있다.

입지가 좋은 아파텔은 인근 아파트값을 역전하는 사례도 나왔다. 올해 1월 4억9900만원에 거래됐던 일산 서구 대화동 킨텍스 꿈에그린 전용 84㎡는 지난 11월 29일 8억5000만원으로 가격이 껑충 뛰었다. 최근 이 아파텔은 같은 전용 면적 호가가 14억원에 육박하는 상황이다. 인근의 아파트인 현대아이파크(5억3000만원)와 양우파크타운(4억1500만원) 등 같은 면적의 아파트는 4억~5억원대에 거래되고 있다.

5000만원 뛰었다…풍양역 소식에 난리난 '남양주 진접'...10일 공인중개업계에 따르면 풍양역 예정지 인근에 있는 남양주 진접읍 '해밀마을5단지 반도유보라 메이플타운' 전용 84㎡ 1층 매물의 호가가 당초 4억7000만원에서 현재는 5억3000만원으로 지난해 말 이후 6000만원 뛰었다. 5억원에 나왔던 3층 84㎡ 아파트는 5억3000만원으로 3000만원 상승했다. 진접읍 '신안인스빌' 전용 84㎡ 매매 호가도 지난달 4억8000만원에서 현재 5억2000만원으로 4000만원 올랐다. 남양주시 오남읍 '오남아이파크' 전용 84㎡도 매매 호가가 지난달 4억6000만원에서 5억원으로 오른 물건이 있다.

`깜깜이` HUG 분양가 기준 결국 손본다..불투명한 기준과 임직원의 비리논란 등으로 '깜깜이 심사'란 오명이 가시지 않고 있는 한국주택보증공사(HUG)의 고분양가 관리 기준이 1년6개월 만에 수술대에 오른다. 실제로 HUG의 가격 통제가 시작된 후 강남구와 서초구 아파트들은 서로 다른 입지와 분양시기임에도 '똑같은' 가격으로 분양돼 논란이 많았다.

예를 들어 강남구는 2019년 4월 분양한 '디에이치포레센트(184가구)'부터 작년 7월 시장에 나온 '개포 디에이치퍼스티어아이파크'(6702가구)까지 가격이 3.3㎡당 4750만원으로 동일했다. 이 과정에서 래미안원베일리·둔촌주공 등은 'HUG 제시가격이 지나치게 낮다'며 반발해 분양일정이 연기됐다.

`5억 로또` 위례자이더시티 청약...GS건설은 12일 경기 성남시 수정구 창곡동 512 공공주택지구 내 위례 A2-6블록에 들어서는 '위례자이 더 시티' 1순위 청약을 받는다. 분양가상한제가 적용돼 전용 84㎡(펜트하우스 제외) 분양가는 7억2900만~7억9170만원대로 정해져 인근 대비 5억원가량 싸게 나왔다. 인근의 입주 6년 차 아파트인 위례롯데캐슬은 전용 85㎡가 지난해 12월 13억4000만원에 거래됐고 지난해 말 청약을 진행한 위례포레샤인17단지 전용 84㎡ 최저 커트라인은 3130만원이었다.

대우건설·동부건설, 4,700억원 노원구 상계2구역 재개발 수주...대우건설은 동부건설과 구성한 컨소시엄이 지난 10일 노원구 상계동 상계2구역 재개발정비사업 총회에서 경쟁사를 제치고 시공사로 선정됐다고 11일 밝혔다. 상계2구역은 상계뉴타운 내 최대 단지로, 상계역 센트럴 푸르지오(상계4구역)와 노원 롯데캐슬 시그니처(상계6구역)에 이어 세 번째로 시공사 선정을 마쳤다.

대우건설은 지난 4일 서울 동작구 흑석동 304번지 일대에서 진행된 '흑석11재정비촉진구역 재개발정비사업' 총회에서도 단지명 '써밋 더힐(SUMMIT the hill)로 코오롱글로벌과 압도적 표차를 보이며 시공사로 뽑힌 바 있다. 한편 거여·마천뉴타운이 총 2만여 가구에 육박하는 '미니 신도시'로 탈바꿈하고 있는 가운데 광진구 최대 복합개발사업인 ‘구의역 일대 KT부지 첨단업무복합개발(자양1재정비촉진구역·조감도) 사업’이 본격화 된다. 후분양을 통해 2023년께 아파트 1363가구도 시장에 공급된다. LH는 이미 준공이 완료된 1단계 재개발사업(단대·중3구역)과 현재 진행 중인 2단계(신흥2·중1·금광1구역)에 이어 수진1·신흥1 재개발 시행을 맡게 됐다.