한남뉴타운 종합분석자료

[권경욱]

개요

기본계획

위치	용산구 보광, 한남, 이태원, 동빙고, 주성동 일대
면적	1,095,800㎡ (약 331,478평)
용도지역지구	일반주거지역 (일부 준주거지역) 역사문화지구,방화지구,일부 지구단위계획
인구	37,414명
토지	9,005필지 (1,0951,800㎡) - 일반주거지역 98.6%, 준주거지역 1,4%
세대수	16,460 세대
사업시행기간	2003년 11월~ 2013년 11월 (10년간)
지역특성	- 서울 중앙에 위치하며, 강남,북을 잇는 관문적 역할담당 - 이태원 관광 특구와 한남지구중시과 인접한 주거지역 - 한강, 미군기자,남산도시자연공원 등 주변녹지공간 입지
개발방향	지형을 고려하고 주변한강 및 남산경관 등에 어울리는 풍.수.경이 아름다운 열린 도시건설

위치도

반포대교와 한남대교의 북단에 위치하여 강남과 도심 어디든 진.출입이 용이하며, 지하철 1, 6호선의 역세권인 최적의 입지적 여건!

남으로는 한강조망,북으로 남산공원,동쪽으로 단국대학교위치, 서쪽으로 미국기진 이전에 따른 80만평의 용산민족공원의 직접적 혜택을 누릴수 있는 쾌적한 자연환경 여건!

구역도

구역정보

추진경과

날짜	추진경과
2003.11.18	2차 뉴타운 지구 지정(서울시 고시 제2003-372호)
2003.12.30	개발기본계획 용역착수
2005.07.15	개발기본계획수립(건축지침 포함)추진 철저 통보
2005.11.17	한남뉴타운 개발기본계획(안) 토지이용계획부분만 조건부로 심의.의결
2006. 현재	한남뉴타운 개발기본계획(안) 건축계획은 재검토중

조감도

개발계획

계획방향

지역균형 발전위원회 심의의결사항 검토(토지이용계획 부문)

심의의결사항		검토내용
남산으로부터 한강까지 연결하는 녹지축을 형성할수 있도록 공간확보		남북축 근린공원 조성 및 녹지연결축 확보 동서녹지축 확폭(10→20m)반영
장래반포로와 보광동길을 동서로 연결되도록 지구내 도로망확충(20m,4차선)보완		보광동길로부터 반포로를 연결하는 도로확폭중 뉴타운 지구내는 20m로 반영하고,지구외는 신설도로망과 미군기지 이전을 고려하여 재검토
지구단위계획과 중첩된 부분중 공동주택으로 계획되지 아니한 지역은 기수립된 이태원로, 한남지구단위계획구역 결정 내용대로 건축계획을 수립		공동주택으로 결정되지 아니한 이태원지구단위계획구역은 기 수립된 지구단위계획을 반영하여 재정비를 통하여 지구단위계획사업으로 계획을 수립하고 일부사업지구에 포함된 한남지구단위계획구역은 공동주택으로 계획을 수립하였음.
지구내 3구역과 5구역내 근린상업용지(준주거지역)는 1단계종상향 원칙에 적합하게 하는 건축계획등 구체적인 개발계획을 제시할 경우 지역균형발전위원회 심의를 거쳐 완화		1단계 종상향원칙 기준을 검토하여 구체적인 건축계획을 수립하여 제시토록 함.
공원 등 공공시설 용지는 당초 면적 이상으로 확보		공공시설 용지는 동서 및 남북녹지축의 추가확보, 순환도로의 일부 폭원 확폭(15→20m)및 주차장 신설등으로 당초면적 이상확보하였슴)
금회 축소 조정 요청한 자율정비구역은 당초대로 계획		자율정비2구역은 재개발정비구역지정 요건에 적합한 지역을 사업지구에 포함한 조정안으로 재심의 요청(심의 의결안 50,471㎡→우리구 요청안 10.582㎡)

토지이용계획 조정 검토

구분		현황		상정(안)		조정(안)		증감
		면적(㎡)	구성비(%)	면적(㎡)	구성비(%)	면적(㎡)	구성비(%)	면적(㎡)	구성비(%)
합계		1,095,800	100.0	1,095,800	100.0	1,095,800	100.0	-	-
주 택 용 지	소계	879,772	82.2	688,209	62.8	685,019	62.5	감)3,190	감)0.3
	단독주택용지	817,889	74.6	74,561	6.8	34,672	3.2	감)39,889	감)3.6
	공동주택용지	61,883	5.6	613,648	56.0	650,347	59.3	증)36,699	증)3.3
근린생활시설용지 (주상복합)		15,300	1.4	62,497	5.7	65,669	6.0	증)3,172	증)0.3
공 공 시 설 용 지	소계	200,728	18.4	345,094	31.5	345,112	31.5	증)18	증)0.0
	공공문화시설	3,260	0.3	10,405	0.9	12,191	1.1	증)1,786	증)0.2
	공운, 녹지	10,039	0.9	119,786	10.9	117,017	10.7	감)2,769	감)0.2
	도로	93,965	8.6	112,777	10.4	114,268	10.4	증)1,491	증)0.0
	기타	93,464	8.6	102,126	9.3	101,636	9.3	감)490	감)0.0

토지이용계획 조정

사업구역 조정 검토

보광동 구역의 특징

• 편리함과 생활여건이 더 이상 좋은 투자지역은 없다.

보광동은 이태원 관광특구에 인접해 있고 옛날부터 미군과 일본군 등이 주둔하면서 외국인 거주 비율이 매우 높은 지역으로 알려져 있다. 한강을 안으로 품고 남산을 등 뒤에 병풍처럼 펼쳐 놓은 듯한 천하제일의 명당자리로 알려져 있어 언제부터인가 재벌그룹의 회장, 사장은 물론 외국 대사들에게도 살기 좋은 지역으로 알려져 있다.
그 동안 대중 교통이 다소 불편하였지만 지난 2월 지하철 6호선 이태원역이 개통되면서 더욱 더 살기 좋은 지역으로 인기가 있으며 지역 주민들이 공공시설과 소방도로가 갖추어지지 않아 불편을 겪고 있어 서울시와 용산구에서는 금년 중에 기본계획 및 구역지정을 고시 재개발을 추진중 이라고 한다.
한남동 , 이태원동, 동빙고동 등과 함께 추진중인 재개발이 완성되는 시점이 되면 이 일대는 엄청난 변화의 모습으로 우리 곁에 다가 와 있을 것으로 예상되며 서울시 신청사가 이전 완료되면 도심속의 도심으로 그 모습을 당당하게 드러낼 것이다. 따라서 외국인 랜트지역으로 큰 인기를 보이고 있는 보광동은 초기 투자 비용을 줄일 수 있고 수익성도 비교적 정확하게 예측할 수 있다는 것이 큰 장점이다.
월 임대료는 보통 150 - 1,200만원 선에서 결정되고 임대기간은 2 - 3년이며 외국인에게 임대를 놓은 경우 33평형은 연간 2,500만원 - 3,000만원, 43평형은 3,600만원 - 4,000만원의 임대료를 받고 있어 새로운 틈새 시장의 재테크 상품으로 각광 받고 있다.

보광동 구역 환경 및 투자안내

• 주거환경
: 용산구 관내 70여개의 외국공관 밀집지역. 한강 및 남산 조망권과 이태원상권에 인접한편리한 주거환경

• 교통환경
: 6호선전철(이태원역), 강남북을 잇는 한남, 반포대교 인접, 강북강변로등 교통중심지

• 교육 및 편익시설
: 한남구역과 인접한 생화권으로 단국대를 비롯, 순천향병원, 남산국립극장등
유명 교육 및 편익시설을 갖춘 지역

• 투자안내
: 이 지역은 한남구역과 인접한 개발지역으로 한남구역과 연계된 시너지효과로 개발에 의한 이익이 극대화 될것임.

구역도

보광동 배치도

보광동 구역 환경 및 투자안내

• 주거환경
: 용산구 관내 70여개의 외국공관 밀집지역. 한강 및 남산 조망권과 이태원상권에 인접한편리한 주거환경

• 교통환경
: 6호선전철(이태원역), 강남북을 잇는 한남, 반포대교 인접, 강북강변로등 교통중심지

• 교육 및 편익시설
: 한남구역과 인접한 생화권으로 단국대를 비롯, 순천향병원, 남산국립극장등
유명 교육 및 편익시설을 갖춘 지역

• 투자안내
: 이 지역은 한남구역과 인접한 개발지역으로 한남구역과 연계된 시너지효과로 개발에 의한 이익이 극대화 될것임.

동빙고동 구역의 특징

• 배산임수형의 명당자리에 위치한 한강변의 초특급 대단지
• 한국의 맨하탄이 될 용산역세권의 배후주거단지
• 용적율 248.4%로 주변아파트와 비교되는 쾌적한 주거환경
• 강북최고의 가격 형성(서빙고 신동아 아파트 한강 조망권 프레미엄 1억 1천만원)
• 조합원에게 로얄층 우선 배정
• 조합원 분양가는 일반분양가보다 낮음
• 외국인 주거비율이 높아 랜트 임대 사업의 최적지
• 편리한 역세권 - 강남북을 연결하는 반포대교인접, 서빙고역 도보로 5분거리, 경부고속철도의 중앙역사,
  경의선의 시발역, 인천국제공항 터미널
• 뛰어난 교육환경 - 서빙고초등학교, 오산중.고교, 용산고, 장충중.고교, 보성여고, 단국대등 위치
• 안락한 생활 - 남산국립극장, 한강시민공원, 순천향병원, 국립중앙박물관, 용산가족공원 등
• 높은 녹지비율 - 남산가족공원, 용산가족공원, 국립중앙박물관을 잇는 3Km의 녹지축

동빙고동 조감도

동빙고동 배치도

동빙고동 부지분석

동빙고동 뉴타운사업 추진계획

사 업 추 진		주요내용	일정
주민총회 개최		규약안 제정,대표자선정 공동시행자(시공회사)선정
기본계획 변경요청		인근 추가구역 편입요청 (용산구 - 서울시 - 건설교통부)
구 역 지 정 결 정	구역의 범위	재개발구역의 명칭(주택재개발) 재개발사업구역의 범위 및 면적 결정 토지등의 소유자 동의 (2/3이상)	기본계획고시에 따라 추후계획
	사업의 계획	공공시설의 설치 및 정비계획 건폐율 . 용적율 . 층고등 결정 주택의 건립규모 및 계획수립
조합설립 인가		조합정관 및 조합원명부 작성 창립총회 개최(조합법인등기) 토지등의 소유자 동의(2/3이상)	기본계획고시에 따라 추후계획
사업시행 인가		사업시행 설계도 작성 토지 및 건축물의 권리내역 작성 건축시설의 면적 . 배치 . 용도등 설계도 작성 세입자대책(임대주택, 주거대책비)수립 토지등의 소유자 동의(2/3이상)	기본계획고시에 따라 추후계획
분양신청		조합원 분양받을 아파트평형 신청	기본계획고시에 따라 추후계획
관리처분  인가		종전토지 . 건축물평가  및 국공유지 매수 관리처분기준(안)계획수립 조합원 평형배정 및 분양가액, 사업비결정	기본계획고시에 따라 추후계획
이주 및 철거		조합원 이주비지원 및  세입자이주 건축물등 지장물 철거	기본계획고시에 따라 추후계획
착        공		공사시행	기본계획고시에 따라 추후계획
분        양		조합원 동호수 추첨 및  분양계약 체결 일반분양 승인요청 상가 및 부대복리시설 분양	기본계획고시에 따라 추후계획
준공 및 사용검사		경계 확정측량 및 사용승인	기본계획고시에 따라 추후계획
입        주		조합원 이주비반환 및 소유권이전 등기	착공 후 31개월

구역도

구역정보

동빙고동 뉴타운 아파트는 왜 새천년 재테크의 메세지인가?

1. 한강 조망권
남산을 배경으로 한강이 한눈에 펼쳐진 천의 입지조건을 갖춘 배산임수형의 명당자리에 위치한 동빙고동 뉴타운아파트에 대한 관심이 삼성건설로 계약되면서 고조되고 있다. 이제 한강 조망권은 아파트를 선택하는 가장 중요한 잣대로 잡아가고 있으며 한강을 볼수 있느냐 없느냐에 따라 프레미엄이 1억원이상 차이나고 있다. 거실에 앉아 유람선이 지나가는 한강의 야경을 바라볼수 있는 입지, 거기에다 이미 지어진 한강 조망 아파트보다 가격조건이 좋다면 이보다 더 확실한 보증수표는 없을 것이다.

2. 한국 물류의 심장부가 될 용산 역세권의 특급 배후주거지
서울의 지하철역이 새로이 개통될 때 역세권에 해당하는 아파트의 가격이 30% 상승하는 것은 누구나 다 아는 상식이다. 그렇다면 한국물류의 중심이 될 떼제베(TGV)의 중앙역사가 들어설 용산역세권의 특급 배후지에 대한 투자성에 대해 굳이 더 이상의 언급이 필요할까?

3. 한국의 맨하턴이 될 용산
철도정비창 부지에 최고 350미터 높이의 100층이 넘는 국제적인 업무빌딩의 숲을 이루게 된다. 신공항철도의 여객터미널, 경의선의 시발역, 국립중앙박물관, 남산국립극장등이 들어설 예정이며 21C 서울의 도심속의 도심으로 부상하고 있다. 따라서 한강을 가까이 둘 수 있는 새 아파트의 쾌적성 뿐만 아니라 개발 이익에 대한 투자성을 생각한다면 더 오르기 전에 잡아야 할 새 천년의 재테크 메시지가 아닌가?

4. 최고의 외국인 거주지역
동빙고동은 이태원과 각국 상사 및 대사관등이 근거리에 있어서 외국인 주거 비중이 매우 높은 지역이다. 외국인에 대한 랜트는 금융투자와 비교해서 수익이 높을 뿐만 아니라 안정적인 수입이 보장되는 매력적인 투자 상품으로 부각되면서 투자금이 몰리고 있다. 특히 지난 6월 국세청이 외국인에게 집을 임대해주는 모든 임대소득에 대해서도 내국인 임대사업자처럼 세금면제 혜택을 주겠다고 발표하여 사업여건이 개선됨에 따라 용산구 임대의 신규 분양아파트들의 상승폭이 커지고 있다. 외국인에 대한 랜트는 연간 20%안팍의 높은 수익이 보장되며 계약과 동시에 계약기간동안 임대료를 모두 한꺼번에 받는 것이 가장 큰 매력이다. 따라서 초기 투자비용을 줄일 수 있고 수익성도 비교적 정확하게 예측할 수 있다는 이야기다. 월 임대료는 보통 150/1천 2백만원선에서 결정되고 임대기간은 2 ~ 3 년이며 외국인에게 세를 놓은 경우 33평형은 년 2천 5백만원 ~ 3천만원, 43평형은 3천 6백만원 ~ 4천만원의 임대료를 받고 있어 새로운 틈새시장의 재테크 상품으로 각광 받고 있다.

1. 남산을 배경으로 한 동빙고동 재개발 단지 강남에 버금가는 투자지로 부각
서빙고동 52번지일대를 동빙고구역은 3,040여세대의 아파트가 들어설 예정이다. 서빙고동은 남산을 배경을 한강이 한눈에 펼쳐지고 인근에 고속철도 중앙역사, 신공항 전철 종점, 용산가족공원, 대규모 컨벤션센터, 서울시 신청사, 국립중앙 박물관 등이 건립 예정으로 첨단 국제 업무단지 및 도심공원으로 조성되고 있어 급부상되고 있는 지역이다. 따라서 향후 강남지역에 못지 않을 투자 수익이 예상되어 투자가들의 발길이 이어지고 있다. 248.57%를 적용하여 쾌적하고 환경 친화적인 고품격 최첨단 미래형 아파트 단지로 건립하기로 하였으며, 평형별로 24평형 1,350가구, 33평형 1,118가구, 43평형 98가구, 50평형 138가구, 63평형 336가구이다.

2. 재개발 투자포인트
재개발인 경우 투자의 시기가 매우 중요한데 재테크 목적인 경우 초기에 투자하는 것이 유리하고 실수요자일 경우 관리처분시점에 지분을 구입하는 것이 유리하다. 즉 재개발투자의 경우 사업이 투명해질수록 지분 가격이 상승하므로 지구지정 이후 가격이 가장 많이 오른다. 따라서 지구지정이 임박한 한남구역이나 서빙고동의 지분을 매입, 지구지정후 팔면 단기간에 높은 차익을 남길 수 있을 것으로 전망된다. "사업이 장기화되는 재개발 지분 투자는 초기 지분 매입 후 입주까지 묻어두는 것은 금융비용을 감안할 때 현명한 방법이 되지 않기 때문에 믿을 만한 중개업자를 선정, 투자수익을 다른 지역에 연계 투자할 수 있는 방안을 모색하는 것이 현명하다" 고 권고한다

[용산구 한강변 재개발 아파트]