주택금융과 그 레버리지론

[노타운]

경험론적 주택금융과 그 레버리지론

□ 서   장

부동산 관계자 및 투자자 여러분님들/

그리고 내집 마련을 위하여 점점 힘들어지는 경제상황에서의 돌파구를 찾기위해 그 정보획득등에 너무나 예민해져 있는 모든 여러분들님/

새해들어서 아니, 언제나 그랬습니다만 우리의 경제상황은 한 치앞도 내다볼 수 없는 짙은 안개 속으로 빨려들어가고 있습니다.

저는 어느 에널리스트가 말하였듯이 경제에서의 가장 큰 적은 유가나 물가, 환율이나 주가등도 아닌 바로 불확실성이고 하였었던 그 말을 죽을 때까지 잊지 않을 정도로 머릿속의 관념으로 뿌리박혀 있는 터에

그 불확실성에 대한 위력이나 참의미를 다시 한번 실감하게 할 정도로 그 어느 것 하나 확실하게 알 수가 없고 예견할 수도 없으며 참으로 짧은 지식으로 여러 사람들에게 그 무엇인가에 대해서 시부렁거릴 수도 없으며 무엇 하나 확실한 장담등을 할 수없는 참으로 오리무중한 현황이라고 표현할 정도의 불확실한 현시계의 상황이라 할 것입니다.

그래서 누구나 부동산 가격이 오른다/ 내린다, 금리가 어쩐다/ 저쩐다는등의 그러한 예측이나 전망등은 나중에는 어쩌면 남의 웃음거리밖에 되지 않을 것으로서 누구나 그러한 점에 대해서는 신중한 판단을 한 후에 남들에게 전하거나 알려야하는 필요성을 느껴야 할 것입니다.

따라서 그러한 섣부른 판단이나 예견들에 대해서는 향후 전개되어지는 경제상황에 따라서 그 때 그 때 진단. 판단해보기로하고 이번만큼은 사실적으로 있었던 경험을 바탕으로 한 부동산 금융의 레버리지 효과에 대한 짧은 생각을 전해 볼까합니다.

□ 주택금융에서의 뼈아픈 경험

사람은 태어나면서부터 경제활동을 그 중에서 부동산 활동과 금융활동을 주로 한 경제활동을 하게됨은 이론의 여지가 없을 것입니다.

저 또한 마찬가지로 태어나면서부터 그러한 경제활동을 하였었고 특히 필자가 독자로 태어난데다 부친께서 일찍 돌아가셨음으로 남들보다는 먼저 그 경제활동, 금융활동등을 하였음도 엄현한 사실이었습니다.

저는 대한민국의 가장 남쪽에 위치한 바닷가에서 반농반어의 생활이 어려운 가정에서 태어나 그곳에서 초.중.고등학교를 다니다가 부친께서 일찍 돌아가시자 18세의 나이에 다니던 고등학교(2학년)를 그만두고 가장의 역할을 하면서 이웃 어른들이나 동네 형들의 도움등을 통해서 가업(반농업, 반수산업이었으나 부친께서 김 양식업을 주로하셨고 제가다녔던 고등학교가 수산학교였음으로 그 수산업을 주로 하는)을 물려받아 그 어린 나이에 가장역할을 겸한 본격적인 경제활동은 물론 금융활동을 시작하게 되었던 것입니다.

그런데, 대부분 사람들도 아시고 계시다시피 그 70년대 초 시절에는 대한민국의 어느 시골이건 마찬가지였었겠지만 동네부자 몇 집을 빼고서는 누구나가 끼니 걱정을 할 정도의 무척이나 어려운 시기였었음으로 지금처럼 필요하다면 슈퍼등에 가서 라면이나 필수품등을 마음대로 살수가 없었었고 막걸리 한 잔일망정 쉽게 마실 수도 없었었던 시기였었으나 필자가 일찌기 가업과 살림을 맡은 통에 어린 청소년 시절의 친구들이나 군에 입대에 휴가를 나온 친구들이 우리 집에와서 어느 정도의 식사는 물론 술. 담배까지 해결할 수 있는 생활은 되었었습니다.

아무튼 어린 나이에 집안 살림을 맡아하면서 친구들에게 그러한 선정을 베풀면서도 아버지를 따라하던 수산업 경험과 이론적으로 학교에서배운 지식등을 최대한 활용한 가업이 그런대로 꾸려져나갔었기 때문에  가정형편도 훨씬 나아졌지만 어릴 때부터서의 어느 누구도 붙잡을 수 없었던 그 도전. 탐구정신 때문에 욕심을 부려 벌렸었던 수산업에서 큰 실패를 하면서 이십대 중반의 나이에 알거지가 되어버렸고 그리하여 1980년도 초에 가산을 모두 정리하여 서울에 올라왔었고 그때부터서 바햐으로의 도시생활. 경제활동을 하게되었었던 것입니다.

그리고 시작한 직장생활은 고등하교 중퇴의 학벌밖에 없었음으로 일반 사기업체에서 채용할 리가 만무할 것이었음으로 그 학벌제한등이 전혀없는 철밥통 시험에 합격하여 20년의 그 생활을 하였는데

그 중에서 그 20년의 대부분을 세무. 회계부서등에서 근무를 하면서 이때서부터 비로소 현대적인 경제활동을 경험하기 시작하였고 그러한 업무등을 통해 경제와 재정, 세무, 회계학 및 부동산등의 업무나 실무등에 대해서도 통달하리만치의 배움을 얻기도 하였었습니다.

그러한 과정중에서 결혼을 하였고 자식도 셋이나 낳았으며 직장생활 10년만에 생애 처음으로 아파트도 분양을 받아 그곳에서 10년간 행복한 가정생활도 영위하였음은 물론이었는데

그 철밥통 생활 20년을 채워가는 중 업무수행 중의 여러 지식의 습득과 외국에 몇 번 다녀오면서 그동안 후진국들이라 깔보았었던 그들의 엄청난 변화와 움직임등을 일찌기 감지하면서 저의 고요한 마음 속이 충렁대기 시작하였었고 그때부터서 저의 비극은 시작되게 됩니다.

2003년 어느 날,

참으로 정이 들었었고 20년의 생활과 우리 가족의 삶의 기반이었으며 저에게 무척이나 많은 배움을 안겨주었던 그 이십년 철밥통의 직장에 사표를 내고서 그 동안에 제가 이상적으로 꿈꾸어왔었던 사업을 시작하면서부터 우리의 단란한 가정은 무너집니다.

물론 아내나 누나들이나 친지들이 그 퇴직을 극구말렸었지만 고집불통인 나를 잡지 못하고 하는대로 맡길 수 밖에 없었겠지요/

그러면서 내 아파트(34평형)를 전세내주고 채권대신 확보한 임차권이 있는 46평 아파트로 이사를 오고서 얼마 후에 그 집을 경매받게 되었는데 이제와서 생각해보면 참으로 무모한 짖이었던것은 분명했습니다.

그 아파트를 1억6천만원에 낙찰을 받았는데(광주시 오포읍 소재) 그 등기까지 하고본 결과 대출받은 금액은 1억 4천만원이 되었었고

철밥통 신세를 그만두고 바로 창업한 사업이 원만하게 운영되지 못해 수익이 발생되지 않았었기때문에 전세보증금과 명예퇴직금등으로 마련한 2-3억원의 창업자금도 바닥을 드러내기 시작하면서 대출금 이자를 갚는데에만 월 150만원(세준 아파트 융자금 포함)이 들어가는 반면에

때마침 큰 애가 대학에 입학하는 통에 심한 자금압박등을 겪기 시작하였었고 생활할 수익도 없었음에서 그 이자를 물어내는 것도 감당하지 못하게 됨으로써 창업한 지 1년도 못되어 파산을 하고 말았습니다.

그러나 그게 비극의 끝이 아니었습니다.

계속하여 수입이 없었음에도 생활은 유지해야하였음으로 할 수 없이 전세내준 아파트를 그 전세입자에게 싼값으로 떠 넘기다시피 매각을 하였으나 전세보증금을 제한 그 얼마되지 않는 잔금 수불액으로 밀린 아파트의 이자를 내고 생활을 하다보니 얼마되지않아 그마저도 바닥이 남으로써 다시 그 낙찰받아 살고있었던 아파트마저 팔지 않으면 안될 정도로의 자금난과 생활난이 계속되었습니다.

그리하여 버티다 버티다 못하고서 2005년 8월경,

할 수없이 그 아파트를 낙찰받은지 2년도 채 못되어서 1억 8천만원에 매각을 하게 되었지만 그 융자금 1억 4천만원을 제외한 차액 4천만원에서 공과금 관리비등 이것 저것 밀린 것을 갚고보니 번번한 월셋방 하나도 못얻을 정도의 돈만 남게되는 참으로 비극적인 현실만 기다리고 있었을 뿐이었습니다.

자/ 여기까지가 제가 처음으로 겪어본 주택금융에서의 사실적인 패배의 경험이었습니다.(전에 살던 아파트의 잔금을 낼때도 대출은 받았었지만 그 때는 금융 레버러지에서의 성공이었다고 볼 수 있었음으로)

그런데, 그럼에도 하늘은 끝까지 저의 편이 아니었습니다.

모두다 아시다시피 2006년들어 제2 신도시 발표니? ?뭐니 하면서 그 후보대상 지역으로 거론이 되었었던 그 지역의 아파트 값들이 널띄기를 시작했습니다. 물론 엄밀히 따져보면 팔아버린 아파트 가격이 뛰어보았댔자 나하고는 아무런 상관도 없는 일입니다만

사람의 마음은 그렇지 못하지요/ 그래서 느낀 그 자괴감이나 패배감만은 모두가 수긍할 수 있을 정도로 너무 아팠겠지요. .....

모두가 욕을 할지는 모르겠지만 진짜 환장할  지경이었습니다.

거기다가 제가 일반인들과는 다른 부동산 중개업자(창업하였었던 사업을 파산하고서 지인이 운영하는 기업체에서 1년 남짓 근무를 하다가 그마저도 그만두고 배운 것이 도둑질밖에 없다고 판단하여 이 때 처음으로 시작한 공인중개사업을 할때였음으로)로서

그 팔아버린 아파트가 그 후 2년 동안이나 폭등(1억 8천만원에 팔아버린 아파트가 2년도 안되어서 4억원까지 거래되었다는 소문만 들었음)을 하는 현장에서 벗어나지 못하는 현업에 있었을 때의 그 자괴감이나 패배감등을..... 모두들 그 심정만은 헤아려 줄 것이라 믿겠습니다.

그런데 여기서 그 때 그 아파트를 팔지않으면 안되었었던 요인이 결국은 그 아파트를 입찰받을 당시의 금융 레버리지 설계등의 잘못이라는 점에서 여러분들에게 그 금융 레버리지 위험등을 알려서 그러한 금융 레버리지를 선택해야할 기로에 섰을때에의 저의 경우를 타산지석으로 삼아 신중을 기하고 냉정한 판단을 하라는 의미로서 그와 같은 경험을 전파해주는 계기가 되게 된 것입니다.

이 투자에서 저는 명목적인 숫자상으로는 2년 동안에 2천만원의 양도이익을 보았지만 그에 수반되는 등기비와 취득 및 양도경비등은 물론

1억 6천만원에 대한 금융비용등을 포함해서 제외하면 오히려 손해를  보았음이 분명함으로 1억 4천만원을 레버리지한 효과를 보기는 커녕 그 레버리지에서 부(-)의 타격을 입었음이 분명했던 것으로서

거기에다 그에 뒤따르는 간접적인 타격은 그 금융비용의 부담 때문에 그 아파트 가격이 두배 이상이나 오른 상태까지 견디지 못하고서 처분할 수 밖에 없었던 정신적인 심한 타격을 입을 수밖에 없었음으로서 그 부(-)의 레버리지 타격은 몇 백%에 해당되었던 것입니다.

□ 정( +)의 레버리지와  부(-)의 레버리지

우리들이 어디서나 배우고 경험하는 부동산학 개론이나 금융론등에서는 부동산 투자에 있어서의 레버리지 효과를 말할때에는 그 정( +)의 효과에만 초점을 맞추고 있을 것입니다.

물론 그 이론적인 면에서는 그 정(+)의 지렛대 효과와 부(-)의 지렛대 효과를 분명히 구별해서 해설하고 설명들을 하고 있겠습니다만

통상적으로 일반인들이 받아들이는 그 개념은 정의 지렛대 효과만을 인식한다고 함에서는 별스런 부정을 하지 않을 것이란 이야기이며

엄밀하게 말한다면 부(-)일 경우에는 그 “효과”란 용어를 쓸 수없을 것이고 “손해”나 “타격”이라 표현을 해야만 옳을 것입니다.

 여기서 부동산학에서의 그 지렛대 효과의 개념은

“차입금등 타인 자본을 지렛대로 삼아서 자기자본의 수익률을 높이는 현상이다. 즉 지렛대 효과란  “차입자금에 대한 산출이익을 말하는 것으로서 순자본금에 비해 가능한 많은 돈을 빌려서 적은 이자를 내고 높은 수익을 올리려는 것을 뜻한다. 따라서 그 레버리지 비율은 자기자본과 부채비율과의 관계이다.”라고 정의하고 있으며

이같이 타인의 자본을 빌려서 투자를 할 경우 총자본 수익률보다 자기자본 수익률에서 큰 수익이 발생될 때를 정(+)의 레버리지 효과라하고

그 수익률을 얻지 못하는 경우의 총자본 수익률보다 자기자본 수익률이 작은 것으로서 차입금을 사용하면 자본투자자의 수익이 감소되는 현상일 경우를 부(-)의 효과라 표현을 하고 있습니다.

그런데 여기서의 문제는 타인의 돈을 빌림으로서 그로부터 얻어지는 수익률이 정(+)일때(총자본 수익률보다 자기자본 수익률이 큰 수익이 발생될 때)에는 그 레버리지의 효과나 효율등을 만끽할 수 있음으로서 그 정(+)의 개념으로서 통할 수가 있겠지만

그 수익률을 얻지 못하는 부(-)의 현상 나타날 때(총자본 수익률보다 자기자본 수익률이 작은 것으로서 차입금을 사용하면 자본투자자의 수익이 감소되는 현상)는 그 손해등이 심각하여 자기자본이 잠식되어서 깡통까지 차게되는 타격으로까지 이어질 수 있음으로써 그러한 위험한 투자로서의 타격을 효과?라고 표현함은 적절치 못하다는 것입니다.

또한, 통상 레버리지 효과는 부동산 가격이 항상 상승 일변도에 있었던 20세기 말에 한참 유행되어 활용이 되었었고 경제활동을 하는 거의 모든 사람들이 그 정(+)의 효과만을 바라며 그 레버리지를 활용했었으며 통했었던 용어라 할 것으로써

그렇지만 요즘 사람들이 그 경험다운 경험등을 해보지 못했었던 아래에서 설명하는 부동산 가격의 하락기에 접어들게 된다면 영락없이 그 부(-)의 레버리지 타격(손해)을 받을 것임은 더 이상의 별다른 설명을 하지 않더라도 모두들 짐작하거나 그 예상을 할 수가 있을 것입니다.

따라서 이제 21세기에 들어서의 금융여건이나 국제적인 경제환경 및 부동산 경기 상황등 모든 경제지표등이 그 시계등을 분간할 수 없을 정도로 혼미한 상태로 접어들고 있을 것인 바

여기에서 부동산 투자에서의 금융 레버리지에 의해 실현된 결과등이 예상한 결과를 벗어날 가능성이 많은 경우를 불확실성 또는 위험이라고 표현을 하고 일반적으로 투자들은 미리 이 위험을 계산하여 부동산 활동을 하면서 기대수익률이 동일한 두 개의 투자대안이 있을 경우 덜 위험한 쪽을 선택하려고 할 것인데 투자자가 그러한 위험률을 감수하지 않을 경우는 무위험률밖에 없는 바 사실상 이 경우는 진정한 투자라고 할 수 없을 것으로서(채권등의 그 매수 가격이 확정된 투자)

그러한 레버리지 효과나 현상이 그 정(+)이나 부(-)의 어느 방향이겠는지부터 판단하거나 가름할 수 없을 것임도 물론일 것임에 따라서

이제는 그 확률을 항상 반반임을 상기하여 부동산 투자 및 내집 마련등에 있어서의 레버리지 효과나 그 현상의 방향을 잘 가름하여 보고서 어떤 투자등을 결정하거나 금융 레버리지의 선택이나 활용등에서 신중을 기하여야 할 필요성이 있다고 해야 할 것입니다.

□ 레버리지 효과와 타격(그 손해)에 대하여

누구나가 부동산에 투자할 때나 자기가 살아야야 할 집을 취득할 때에 그 소요자금이 100%  준비된 사람은 참으로 드물 것입니다.

그럼으로 이 때에 자기가 가진 자본외의 그 부족한 자금유입을 꾀하게 되는데 좀 드문 경우이겠지만 부모나 형제들이 그 부족자금을 도와줄경우도 있겠지만 이때는 그 자금차입이나 대출로 처리되지 않을 것임으로 제외를하고서 대부분 금융 레버리지의 효과등을 염두에 둔 자금대출을 생각하지 않을 수 없을 것입니다.

그래서 그렇게하여 차입하거나 대출을 받아 투자된 그로부터 얻어지는 수익률이 정(+)일때(총자본 수익률보다 자기자본 수익률이 큰 수익이 발생될 때)에는 그 레버리지의 효과나 효율등을 만끽할 수 있음으로서 그 정(+)의 개념으로 통할 수가 있겠지만

그 수익률을 얻지 못하는 부(-)의 효과가 나타날 때(총자본 수익률보다 자기자본 수익률이 작은 것으로서 차입금을 사용하면 자본투자자의 수익이 감소되는 현상)는 그 타격등이 심각하여 자기자본이 잠식되어깡통까지 차게되는 타격으로까지 이어질 수 있을 테인데 이때의 타격을 부의 효과?라고 표현함은 적절치 못하다는 것입니다.

한 가지 예를 들어보겠습니다.

2억원짜리 아파트를 사야할 경우 자기자본이 12,000만원밖에 없다면 8,000만원을 타인이나 은행으로부터 차입할 수 밖에 없을 것입니다.

그래서 8,000만원을 빌려서 그 20,000만원에 아파트를 매입을 하였고1년이 지나서 이를 26,000만원에 팔았을 경우에 전체 수익률은 30%가 되겠지만 자기 자본인 12,000만원에 비교하여 6,000만원의 수익을 올렸음으로 자기자본 수익률은 50%로 기록될 수 있는 바

이런 경우를 정(+)의 “지렛대 효과”라하며 통상 지렛대 효과라하면은 이 경우를 말한다함은 분명할 것입니다.

반면, 위의 경우에서와 같이 똑같은 가격인 20,000원에 매수를 했으나 1년 후에 2,000만원이 하락한 18,000만원에 매도하였다고 가정을 할 경우에 그 수익률은 전체적으로는 -10%가 되겠지만

자기자본 12,000만원에 비해서 2,000만원의 손해를 보았음으로 자기자본 손해율 16.7%의 -의 수익률을 기록한 셈인데

이 경우는 레버리지에 의한 그 손해율이 더욱 깊어지게 됨으로서 부(-)의 레버리지 손해를 보게되는 것입니다.

또 한편으로 똑같은 가격인 20,000만원에 매수는 하였으나 자기자본이 8,000만원에 없을 경우에는 12,000만원을 차입하여야만 하는데

이 경우에도 그 매도가격을 26,000만원으로 똑같다고 가정을 한다면

그 전체 수익률에서는 위 첫 번째 경우와 같이 30%의 수익률을 내게되지만 자기자본 수익률은 75%로 월등히 높아지게되는 반면

부(-)의 경우일 때는 그 자기자본에 대한 그 손해율도 -10%가 아닌

- 25%로 깊어지는 상대적인 현상이 발생되게 되는 것입니다.

그만큼 레버리지 비율이 많아질수록 정(+)의 효과가 나타날 경우에는 자기자본에 대한 수익비율이 따라서 높아질 수는 있겠지만

반대로 부(-)의 손해를 입게된다면 자기자본에 비교한 그 손해율 또한 그만큼 월등하게 깊어지게 될 것임은 당연한 현상이며 이치일 것인데

이를 부동산학에서 위험도(위험률)라고 표현을 합니다.

이와 같이 일반적으로 위험과 수익은 비례관계를 가지고 있으며 부담해야하는 위험이크면 클수록 요구하는 수익률도 커지게되는 것으로서

통상 투자자들은 어떤 물건에 대한 투자시 개인으로서 피할 수 없는 위험이나 시장위험에 대한 대가를 그 요구수익률(어떤 투자자가 다른 재화에 투자해서 대안적으로 얻을 수 있는 수익률)에 반영되기를 원하는 바 이때 증가되는 시장위험에 대한 대가를 “위험할증률”이라고하여 그 위험이 증가하면 그 할증률이 증가하고 그래서 요구수익률도 증가하여 하락하는 비례현상을 나타내게 되는 것입니다.

□ 21세기 금융 레버리지론에 대하여

우리나라에서 경제의 고도성장을 이루면서 국민생활에서의 그 발전의 효과를 만끽하기 시작한 시기는 1980-90년대였습니다.

이때는 베이비-붐 세대의 국민들이 20-40대의 나이에 이르는 시기였을 것으로써 그들이 거주해야 할 주택등은 물론, 경제활동을 하기위한 사무실이나 공장들과 그에 원천적인 토지들이 무한적으로 필요했었던 시기였을 것임은 두말할 나위도 없이 이 가설에 대해서는 그 누구도 부인할 수 없었던 과거의 일일 것입니다.

또한 이때는 수출 일변도의 경제정책으로 우리나라의 싼 임금등으로 제품을 생산하거나 임가공 사업, 건설인력등의 수출을 통해서 이룩한 GDP의 성장률이 해마다 두 자리 수를 넘었었던 시기로서 그 부동산 수요력 또한 풍부했었던 경제인구들의 증가요인과 겹쳐져 무한하게 증가하고 있었던 반면에

그에 대한 공급여력은 급격한 경제발전에 따라서 항상 수반되는 수요력에 비한 토지의 공급부족과 토지등에 관한 규제강화 및 건설산업의 비탄력적인대처에 따라서 그 공급이 비탄력적이거나 한정될 수 밖에 없었기 때문에나 거기에다 한 층 겹쳐 투기세력등에 의한 가수요등이 기승을 부렸었던 요인들에 의하여 항상 부동산 가격이 그 경제발전의 가파름 만큼이나 상승일변도의 상태에 있었었을 것입니다.

그런데 21세기에 들어서 그러한 여건은 급격하게 변해가고 있습니다.

그 고도의 경제발전 구가 당시에 주종을 이루었었던 굴뚝산업의 생산성이나 생산량, GDP점유 비율은 이제 20%대에도 미치지 못한 반면에

딱히 토지나 건축물, 공장. 사무실들이 별로 필요가 없는 IT 산업이나 지식산업, 서비스 업종등의 비율이 산업생산 및 GDP 비율의 대부분을 차지하고 있는등 그 산업구조 비율면에서의 급격한 변화가 일어나고 있고 가족계획 사업이 국가의 목표라고 여겨졌을 정도로 강력한  산아 제한정책을 펼쳤던 결과의 그 때 태어난 세대들의 인구 수는 그 인구구성 비율에서 급격한 감소를 보여주고 있는데다 마침 그러한 세대들이 이 사회에서 경제활동을 활발히 하면서 문제가 되는 그 부동산 수요등을 담당해야 하는 수요세력에서의 급격한 감소는 필연적인 결과로 몰리고 있다는 것입니다.

즉, 그 고도 경제발전 시대의 주역들은 이제 60세가 넘어서 그 동안에 이루어놓았었던 그 부동산을 처분하거나 후세들에게 물려주어야만하는 입장에 서있는 반면에, 그 부동산을 매수해야 할 계층들은 과거의 그 고도성장 세대들이 몇 년간만 모으면 집 한채 살 수 있었던 소득수준에서 점점 멀어져서 이제는 수 십년을 모아도 집 한채도 쉽게 살 수 없는 부동산 가격의 상대적인 상승 비율등이 그 경제성장의 발전증가율을 훨씬 넘어서고 있는 실정에 놓여있어 일단 그 구매력에서의 감소가 눈에 띄게 나타나고 있는 것입니다.

반면에 공급여력은 엄청나게 넘쳐나고 있습니다.

우리나라 토지의 90%에 가까운 산지나 농지는 이제 그 자연적인 생산성면에서 무용지물이 되다시피하여 그 기능등을 잃어버려 우리나라의 경우로만 따져 쓸모없게 되어버렸고 그에 대한 행정적인 규제만 풀게되면 언제든지 택지등으로의 공급이 가능하여 그 공급력은 무한하다 할 것이며

풍부한 자본력에 의한 건설업체 및 그 건설자본등은 무한한 성장 잠재력등을 보유하면서 언제든지 투입기회가 생기기만하면 실시간적으로 탄력적으로 적응할 수 있게끔 대기상태에 있을 것임은 물론

거기에다 위에서와 같은 부동산 수요력등에 심각한 악영향을 미치는 사회 여건 변화등과 겹쳐 그 때를 지독히도 잘못 맞춘 과표현실화정책(부동산 실거래가액 그대로 과세하는)이 완전히 정착되면서 그 여파로 인해서 치명적인 매수여력의 실종이나 그 원인에 의한 그 거래실종은 더블 팁이 아닌 트리플 팁 상황으로 달려가고 있는 현실을 결코 부인하지 못할 주지의 현실로서 과거와 같은 사이클적 현상의 부동산 가격의 상승대세로 돌아오기에는 참으로 요원하다 할 것입니다.

□ 갈아타기가 불가능해진 이유도 치명적인 요인

우리가 아파트등을 취득하거나 매도하는 과정에서 흔히들 “갈아타기”라는 용어를 많이 쓰고 있습니다.

이 용어에 대한 설명은 그 설명자체가 여러분들을 모욕한다는 느낌을 줄 수 있을 것임으로서 생략을 하고서 그 갈아타기와 금융 레버리지의 현상의 변화에 대해서 거론해 보고자합니다.

그 갈아타기는 늘상 부동산 가격이 상승일변도의 시기에는 가능할 수 있겠지만 부동산 가격의 하락기에는 한 마디로 간단하게 말한다면은 그 갈아타기는 “그 취득자금 구성비율에서의 레버리지 비율이 일정하고 늘어나는 소득도 일정하다고 가정을 하였을 때”는 결코 이루어질 수가 없다는 논리가 산출됩니다.

결과부터 말을 했지만 그 결과의 말 그 자체가 그 이유도 되겠습니다만 일례를 들어서 알기쉽게 설명을 해보겠습니다.

때는 2000년대 초반, A라는 사람이 10,000억원 짜리 24평 아파트에서 살다가 자녀들도 커가고 2-3년간 저축한 돈이 3,000만원 가량이 되었음므로 갈아타기를 생각하게 됩니다.

그래서 이웃동네 부동산에 들려 33평짜리 아파트의 가격을 알아보니 18,000만원이면 가능하고 융자도 40%가 가능하다고 하였음으로 그날 그 집을 사야겠다고 마음먹고 살던 아파트를 매도의뢰하고 며칠 후에는 목적한 아파트에 대해서도 16,000만원으로 매수계약을 하게됩니다.

그리고 며칠도 안되어 살던 아파트가 10,000만원에 팔려 매수계약한 아파트에 대한 중도금도 걱정없게 되었고 잔금은 40%를 융자해 주겠다고 하였으니 이것도 걱정이 없어지게되어 결국에는 그 입주날자에 입주까지 하었고 등기까지 마치게 되었습니다.(융자금 5,500만원사용)

그러다가 3년 후인 2006년

A는 33평의 이아파트를 살 때 융자받았던 채무를 다갚게되자 더 욕심이 생겨나서 40평짜리 아파트에 대한 꿈을 그려보게 되었습니다.

그래서 여기저기 알아보다가 마침 40평 아파트를 33,000만원 정도면살 수 있다는 제의를 받게되고 자기가 현재 살던 아파트도 25,000만원에 팔 수 있다는 정보까지 얻습니다.

따라서 A는 다음날 그 살던 아파트를 팔고 조금의 융자를 받아 40평짜리 아파트를 사기로 결정을 할 수 있게 되었습니다.

그리하여 A는 며칠 후에 그 살던 아파트를 25,000만원에 팔고 40평짜리 아파트를 매수하였고 계약된 날자에 입주를 할 수 있게되었습니다.

(이 때는 10,000만원의 융자금을 받았음)

그리고서 다시 3년이 흐른 2009년

A는 3년 전과 같은 갈아타기 시점이 되었음으로 다시 그 갈아타기의 가능성을 타진해 봅니다. 그래서 갈아탈 좀 평수가 넓은 아파트 가격을 알아보니 45,000만원이면 가능할 것 같아서 이를 시도해볼 생각을 해보지만 이제는 그게 어림도 없음을 스스로 깨닫게 되는 것입니다.

왜냐하면은 그동안에 애들이 대학에 들어가고 경기마저도 좋지를 않아 하고 있던 자영업의 소득이 전만치 못한 원인등으로 모아둔 돈은커녕 입주할 때 융자받은 원금이 그대로 10,000만원이나 남아 있었고

살고 있는 아파트 가격도 그 살때보다 조금 오른등의 비슷한 수준인데다 팔린다는 보장은 더욱 장담할 수 없으리만큼 매기가 좋지않는등의 여러 가지 이유가 산재되어 있었던 것입니다.

여기서 설사 그 살고 있는 아파트가 34,000만원에 팔린다고하고 대출자금을 40%가득 끌어낸다고 가정하더라도

34,000만원 - 대출금 10,000만원 + 신규대출금 18,000만원

=42,000만원으로 3,000만원이나 부족하거니와 새 융자금 18,000만원에 대한 이자감당도 이제는 버겨울 것임을 느끼게 됨으로서 더 이상의 욕심을 내지않기로 결정할 수밖에 없었던 것입니다.

이와 같이 이제는 그 아파트 가격등이 항상 상승만을 하지 않는데다 과거 경기가 좋을 때처럼 수입도 늘지를 않아 갈아탈 자금의 저축도 어렵게 됨으로서 아파트 가격도 오르지 않았고 팔린다는 확률도 거의 없는 이유등으로 누구나 그 갈아타기가 불가능해진 현실일 것입니다.

따라서 투자자 여러분들이나 실수요용 주택등을 구입해야 할 경우에의어차피 부족한 취득자금에 대한 고수익률의 레버리지 효과를 거두려면은 위에서와 같은 대세론적 여건등의 추세나 경제 팬더맨탈의 변화등은 물론 시시각각으로 변화하는 부동산. 공급여건등과 부동산 정책의 방향 및 주변상황. 국제경제 동향등에 대해서 면밀히 파악하고 분석을 하고서 그 부족자금에 대한 레버리지 효과의 방향등을 심도있게 분석한 후에 사고자하는 부동산의 선택과 그에 수반되는 금융 레버리지에 대한 판단을 신중하게하는등의 경제적이고 과학적인 사고를 가지고서 투자등에 임하도록 부탁하며 이를 인식강조시키는 바입니다.

투자자 여러분들/ 다시 강조하는 사항이지만 이제는 그러한 레버리지 효과등이 결코 정(+)으로만 나타나지만은 않을 것이라는 것입니다.

앞에서도 언급하였지만 그 레버리지 효과의 정부의 방향이나 확률은 항상 반반임을 상기하고서 어떤 부동산의 투자등에 있어서 그 효과나 현상 및 방향등을 잘 가름하여 투자를 결정하여야 할 것입니다.

어제 저녁에 어떤 TV프로그램에서 이 세상에서 가장 어리석은 사람은 변화를 두려워하는 사람이라 하였습니다. 당신이 그 변화를 두려워한 다하더라도 언젠가는 변화될 수 밖에 없고 당신이 변화를 하지않는다하더라도 누군가는 변화를 시켜 그 변화된 세상을 만들고 말것입니다.

요즘의 지구촌 세상은 엄청난 변화의 소용돌이에 휩싸여 있습니다.

이제는 과거와 같은 안일한 생각과 고정관념등을 가지고는 그 변화의 소용돌이 속에서 결코 살아남을 수 없을 것이라는 생각을 해보며 이는 비단 나와 같은 몇 사람만이 아닌 수 억의 많은 사람들의 생각일 것이고 그들은 그러한 인식의 변화속에서 살아가고들 있을 것입니다.

아무튼 2010년은 모두가 투자등에 신중을 기하여 후회없는 희망찬 한해가 되기를 기원하면서 글을 마칩니다. 건강들 하십시오.

 

[김영민(하늘땅)]

노타운님의 경험론적 (-)레버리지 실패에 얽힌 얘기속에 부동산 레버리지효과에 대한 보다 과학적 경제적사고를 가질 것을 주문하는 뜻 잘 새겨들었습니다.
변화하지 않으려해도 변화될 수 밖에 없고 변화않는다 하여도 누군가의 변화에 의해 이끌릴 수밖에 없는 세상속에 살고 있으므로 스스로 먼저 변화해야 하는 삷의 지혜를 가질 것을 주문하는 의미도 좋았습니다. 감사합니다.

[정진옥]

뼈아픈 실패경험이었을 텐데....우리들에게 들려주시려고 힘들었던 과거를 떠올리신 노타운님께 감사드립니다

[노타운]

"인생은 끝없는 후회속에 산다" 제가 만들어 낸 말입니다. 너무나 후회할 짖들만 했으니...
그렇지만 그 후회를 통해 항상 자아실현을 이루어내면서 자기발전을 기해 본답니다. 모두들 감사합니다

[곽무영]

뼈이픈 경험담과 이에 따른 대안을 제시하여 주신 점 정말 감사드립니다

[임원재]

좋은글 정말감사합니다. 2010년 행복하세요^^

[이 민철]

좋은 내용 감사합니다.