상가일반 [문답으로 푸는 맞춤형 재무설계]노후 위한 상가 매입

[理致]

[문답으로 푸는 맞춤형 재무설계]노후 위한 상가 매입

경남도민일보 2010년 06월 04일 (금)

김창수 팀장 webmaster@idomin.com

Q 노후 위한 급매물 상가 매입, 올바른 방법일까

김은정(가명·52·주부) 씨는 최근 모 금융회사 FC로부터 은퇴 상담을 받고 고민에 빠졌다. 앞으로 부부가 은퇴 후 30년간 생활하는 데 12억 원 정도의 자금이 필요하다는 것이다. 현재 준비된 자금 등을 고려해도 10억 원이 부족해 최근 급매로 나온 상가를 매입, 임대 소득으로 노후 생활을 하려고 한다. 상가 매입에 앞서 이런 방법이 맞는지 상담을 받고자 했다.

A 은퇴 후 기간 30년…노후된 건물 매입은 손해

김은정 씨는 배우자(52·근로소득자)와 직장생활을 하는 두 자녀(27세, 25세)를 둔 평범한 가정주부다. 최근 지인의 소개로 알게 된 보험회사 FC를 통해 평소 관심이 많던 은퇴 상담을 받게 됐다.

상담 결과 남편이 퇴직하는 3년 후인 55세부터 평균수명을 고려한 85세까지 은퇴생활을 할 경우, 월 200만 원(현재기준)의 생활비 기준으로 12억 원(물가상승률 3% 기준)의 노후자금이 필요하다는 말을 들었다.

현재 김 씨 자산은 거주아파트 2억 5000만 원, 금융자산 1억 5000만 원, 그리고 예상퇴직금이 5000만 원으로, 부채는 없어 순자산이 4억 5000만 원 정도다.

아파트를 제외한 2억 원을 노후자금으로 사용한다고 해도 무려 10억 원이나 되는 자금이 부족해 걱정하던 중, 3층짜리 상가가 급매로 나와 관심을 두게 됐다.

현재 김 씨의 월 기본생활비는 260만 원 정도인데, 자녀 결혼을 고려하면 월 200만 원 정도의 노후생활비는 있어야 한다는 FC 조언에 맞게 상가투자 시 임대수입으로 매월 180만 원이 들어오기에 노후생활을 하기에는 적합한 투자처라고 생각하고 있었다.
 
수선·관리비에 큰 비용 지출돼 수익성 떨어져

상가는 3층(1층 식당, 2층 호프집, 3층 개인사무실)으로 보증금 1억 원에 융자 1억 5000만 원, 급매가 3억 8000만 원이기에 실제 인수가는 1억 3000만 원이므로, 현재 보유 중인 금융자산이면 매입에 큰 문제가 없다고 했다.

우선 김 씨가 고려하는 은퇴설계 핵심인 상가 매입의 적정성부터 살펴보았다. 상가는 시세보다 5000만 원 정도 낮은 급매물로, 인근 상가 매매가보다 낮은 편이었다.

그리고 주변 상권이 활성화돼 있고, 공실(빈 점포)도 없어 관리가 쉽다고 해 임대계약서를 보니 임대기간이 만료됐음에도 계약 연장 없이 묵시적으로 임차인이 계속 장사를 하고 있었다.

그리고 주변 상인들을 통해 1~2층 임차인의 장사가 어렵다는 사실을 알게 됐다. 결국, 매도인을 설득해 정확한 사실을 확인해 본 결과, 임대료가 장기 연체돼 있고 임차인들이 장사가 안 되니 임대료를 내려 달라고 계속 요구하는 상황이었다.

물론 이런 부분을 매도인이 모두 해결하면 임차인들과 임대계약서에 임대료 연체 시 상호 간 의무이행조항을 명시해 두거나, 별도로 매도인과 특약계약서를 작성해 두는 등의 방법으로 큰 문제는 피할 수 있을 것이다.

하지만, 상가 투자 시 앞으로 5년간 현금흐름 분석 결과 상가가 오래돼 수선비나 관리비 등에 큰 비용을 지출하게 돼 수익성이 떨어지므로 김 씨의 장기 은퇴기간을 고려하면 상가 매입은 적합하지 않았다.

상가 투자 적정성 분석을 마친 후, 김 씨 부부의 은퇴 설계를 새로 짜보았다. 우선 김 씨 부부의 현재 월 생활비 260만 원에는 자녀 관련 비용도 포함돼 있으므로 이를 고려하면 은퇴 후 생활비는 현재 생활비의 70% 정도가 적당하다. 따라서 월 180만 원 정도의 은퇴생활비가 필요한데, 배우자 퇴직 후 62세부터 매월 80만 원 정도의 국민연금 수령이 가능하므로 실제 필요한 생활비는 월 100만 원 정도면 된다.

아울러 퇴직 시까지 준비되는 2억 원(금융자산+퇴직금) 중 5000만 원은 자녀 결혼비용으로 지원하고 나머지 1억 5000만 원은 노후자금으로 사용하기로 했다.

그리고 현재 거주하는 아파트는 135㎡(40평형)로 자녀 결혼 후 부부가 살기에는 너무 넓어 관리비 등을 고려해 중소형 아파트(20평형대 후반)로 옮길 경우 약 1억 원 정도를 노후자금으로 추가 사용할 수 있다.

결국, 물가상승률 3%를 고려한다고 해도 은퇴 시 준비자금을 5% 수익률로 운용하면 현재와 같은 180만 원(국민연금 80만 원 포함)을 85세까지 받고자 할 때 약 3억 원 정도면 된다.

현재 보유 중인 금융자산과 퇴직금, 그리고 아파트 이사에 따른 1억 원 해서 총 2억 5000만 원이 준비 가능하므로 부족자금은 5000만 원 정도에 불과하다.

생활비 외에도 의료실비 등 건강 이상 대비해야

따라서 김 씨 부부가 3년 후 정년퇴직을 한다고 해도, 아직 일 할 수 있는 나이이므로 국민연금을 받게 될 62세까지 7년 정도 더 일하면 부족자금 마련은 충분히 가능할 것이다.

아울러 보유 중인 금융자산 중 1억 원은 일시납 종신형 연금에 피보험자를 김 씨로 해서 가입하고, 62세에 맞춰 연금 수령 시 매월 77만 원의 연금수령으로 국민연금 80만 원과 합쳐 매월 157만 원을 사망 시까지 받게 돼 안정적인 노후생활비 마련이 되도록 했다.

은퇴설계는 생활비 외에도 은퇴생활의 단계별 특성에 대한 이해와 대비가 필요한데, 보통 은퇴 후 최소 1~2년은 평소 하고 싶었던 여행이나 취미생활에 집중하는 '활동적인 시기'를 보내게 된다.

따라서 이때 많은 자금이 소요되므로 체계적인 자산관리가 필요하다. 2단계는 '회상의 시기'로 정적인 생활을 하게 되는데, 이 시기는 다른 은퇴단계보다 적은 자금이 들어간다.

마지막 3단계는 '간호의 시기'로 보통 70세 중후반부터 시작되는데, 건강에 이상이 오거나 치명적인 질병 등으로 가장 많은 자금이 필요한 시기다. 따라서 김 씨 부부도 간호의 시기를 대비해 미리 질병보험이나 의료실비 등의 보험관리가 필요할 것이다.

김 씨 부부는 막연히 10억 원 이상의 은퇴자금이 필요하다는 불안감으로 알토란 같은 자산을 상가 매입으로 손해를 볼 뻔했다.

하지만, 구체적이고 체계적인 은퇴 설계로 막연한 불안감 대신 현실적인 은퇴 후 생활과 효율적인 자산관리로 심리적인 안정을 통해 행복한 은퇴 맞이를 할 수 있게 된 것이 이번 상담에서 무엇보다 중요한 부분이었다.

/김창수(경남은행 방카슈랑스팀 차장)