향후 서울의 최고의 주거지는 어디?

[김성진(경영관리 15기)]

향후 서울 최고의 주거지는 어디?

최고의 주거지는 한강라인 용산, 압구정, 한남, 반포, 뚝섬과 남산.북한산자락이 될듯

	이주호
	前 토지공사, SK건설 개발부
	엔지니어링사 기술고문
	mc8312@naver.com

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세상에 입지는 단 하나밖에 없습니다.

부동산은 동산과 달리 세상에 입지가 단 하나뿐이라 부동산 투자에 있어서 입지는 대단히 중요한 부분을 차지합니다.

서울이 국제도시화되고 도시민들의 삶의 질이 한단계 높아질수록 삭막한 도시에 사는 도시민들은 자연과 벗하기를 갈망합니다.

도시 자연환경으로는 강, 바다, 하천, 산, 공원 등이 있네요.

1960~1970년대 먹고살기 힘든 시절에는 1등 주거지, 2등 주거지 이런 구분이 별반 없었습니다.

1980년대엔 1950년대 이후에 탄생하여 고등교육을 받은 부모님들의 자녀 교육에 대한 열망으로 대치동, 목동, 중계동 학군 우수지역이 탄생하였습니다.

1960년대 이후 우리나라 인기주거지의 변천사(史)를 보면 철저히 개발논리에 따라 부(富)가 변천해 왔슴을 알 수가 있습니다.

1960~1970년대 성북동, 평창동, 한남동, 동부이촌동, 여의도, 영동지구, 반포, 압구정에서

1980년대는 1980년 12월, 신도시 건설을 촉진하기 위한 택지개발촉진법 제정으로 택지개발지구(신도시) 시대가 열렸으며 이로 탄생한 지역이 바로 개포, 목동, 상.중계지구 입니다.

오늘날 최고의 학군인 대치동, 목동, 중계동은 1980년대에 탄생한 지역입니다.

1980년대 전반부 강남구 개포, 대치동 일대가 아파트숲으로 변하면서 인근 송파구 86아시안, 88올림픽아파트 일대로 아파트 개발이 확산되었군요.

이어 택지개발지구(신도시)는 1990년대 초 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 수도권 1기 5개 신도시 건설로 이어졌습니다.

이상 1960년대~1990년대의 인기주거지는 철저히 도시개발을 따라 갔습니다.

1960년대 중반~1980년대 중반까지는 토지구획정리사업 도시개발 방식이 서울 도시개발사업의 주(主)를 이루었으며

1980년대 중반~2000년대 중반까지는 1980년 12월 택지개발촉진법 제정으로 택지개발지구(신도시) 시대가 열렸습니다.

요약하자면 1960년대 중반~2000년대 중반까지는 부가 철저히 서울 도시개발 즉 개발논리에 따라 움직였습니다.

지금도 외곽 신도시(택지개발지구) 개발사업이 이루어지고 있지만 2000년대 들어와서 도곡동 타워팔레스, 삼성동 현대아이파크, 반포 GS자이 분양 성공을 계기로 서울 부촌 흐름이 종전 서울 외곽지에서 서울 도심으로 회귀하는 변화의 조짐이 일어나고 있습니다.

이러한 변화의 조짐으로 청계천복원사업, 역세권개발사업, 한강르네상스, 남산르네상스, 동북권르네상스, 서남권르네상스 등 일련의 서울 도시개발 정책도 있지만 향후 주거지가 원거리인 경우 자동차 이용으로 인한 환경(공해) 문제 대두, 철도 등 녹색 교통수단의 부상, 에너지 고갈(고유가) 시대를 대비하여 에너지 절약 수단으로 전철 등의 이용 증가, 인구 감소로 인한 도심회귀, 도심회귀현상 등 여러가지 요인이 부각된 측면도 있습니다.

개인적으로 볼때 향후 서울의 인기 주거지는 1960년대~1970년대 서울 옛부촌으로 회귀되는듯 합니다.

개발논리로 보면 개발은 반드시 외곽지 빈땅만 개발하는게 아니고 옛 낡은 주택을 부셔 재개발, 재건축, 뉴타운 등 도시개발방식으로 개발하기도 합니다.

작금의 인기주거지는 현상태의 낡은 주택 개념으로 보지마시고 부셔서 새롭게 개발하면 동네가 확 달라진다는 개념으로 보셔야합니다.

이러한 개념으로 볼때 삭막한 도시에 사는 도시민은 시야가 탁트인 한강 라인, 내 집 앞마당처럼 이용할 수 있는 공원.산을 선호할 수 밖에 없습니다.

탁트인 한강뿐만 아니라 산과 공원을 끼고 전철 등 교통수단 이용마져 좋다면 일거양득이 아닐수가 없겠지요.

이러한 측면에서 본다면 용산은 향후 서울 제1의 주거지로 손색이 없습니다.

용산은 한강 라인이자 남산, 용산민족공원을 끼고 있고 향후 용산역세권개발사업으로 업무비지니스지구가 될뿐만 아니라 한강을 볼수있는 진정한 남향이자 남산, 용산민족공원을 배후에 둔 배산임수지역이기도 합니다.

서울 전철 노선을 보면 서울의 고급주거지는 한강을 중심으로한 전철3,4호선 라인, 전철2호선 라인 지역에 몰려있습니다.

전철3호선 한강 라인에 압구정.한남동(옥수 포함)이, 전철4호선 한강 라인엔 동부이촌동.반포가, 서울시내를 순환하는 전철2호선 한강 라인엔 잠실, 뚝섬, 합정.망원, 당산이 그러한 경우입니다.

이러한 한강 라인 및 한강변 전철 노선을 놓고볼때 향후 서울 최고의 주거지는 용산, 압구정, 한남, 반포, 뚝섬이 될듯 합니다.

개인적으로 볼때 오늘날 강남구의 부상으로 강남구 전체가 좋아졌듯이 향후 용산이 1등 주거지로 부상하게 되면 용산구 전체가 강남구 전체처럼 좋아질 것으로 예상됩니다.

한강로, 동부이촌동, 서빙고동, 동빙고동, 한남동, 보광동, 이태원동 등 용산구 전체가 황금땅으로 보입니다.

그외 강북의 옛부촌인 북한산자락 평창, 구기, 성북동과 남산자락 이태원, 후암, 신당(옛약수 포함), 장충동 그리고 중구 세운상가(재개발 대상) 일대도 빼어난 입지입니다. 특히 남산자락 남측에 위치한 지역은 한강과 남산 중간에 위치하고 있어 천혜의 입지로 보입니다.

향후 역세권개발 시대가 도래하면 용산, 서울, 영등포, 청량리, 성북, 수색역세권 일대도 좋아 보이네요.

그외 1980년대 택지개발지구 빅3 중 개포(대치) 일대는 재건축 재료로 개발이익이 충분이 반영된 측면이 있지만 목동, 상.중계동은 아직 개발이익이 반영되지 않은 측면이 있어 향후 가격 상승이 기대됩니다.

서울은 그동안 개발이 집중되다시피한 동남권(강남)지역만 쏙 빼놓은채 동북권, 서남권, 서북권르네상스 발표로 이들 지역을 집중적으로 개발할려고 합니다.

부동산 투자적인 측면에서는 물론 그동안 개발이 덜되고 향후 개발(발전)가능성이 큰 지역이 좋겠죠.

서울의 도시개발 방향이 종전 외곽지 신도시 개발 위주에서 강남 및 강북 옛도심으로 흘러가고 있습니다.

서울 옛도심 개발로 탄생한 인기주거지가 바로 도곡동 타워팔레스, 삼성동 현대아이파크, 반포 GS자이입니다.

서울 도심개발회귀 바람이 이제는 점점더 서울 옛 중심지로 이동하고 있습니다.

서울 도심개발회귀현상 추세는 한강이남은 도곡동, 삼성동에서 반포, 압구정으로.. 경부고속도로 라인 강남권에서 경부선 철도 라인인 영등포역 일대로...

한강이북은 한강 라인인 동부이촌동, 한남동, 뚝섬으로... 남산자락, 북한산자락 일대로... 용산역, 서울역 일대로... 광화문~시청~서울역~용산~한강까지의 국가상징거리 일대로... 개발 움직임을 보이고 있습니다.

강북 및 강남 옛도심 일대도 개발만 잘하면 우수한 자연환경을 끼고 있는 등 인기주거지로 손색이 없습니다.

지금 서울엔 변화의 바람이 불고 있습니다.

개발의 바람이.. 부촌의 바람이... 인기주거지의 바람이... 돈의 바람이...

끝으로 2010년대, 서울 도시개발의 새로운 바람이 어디로 불지 예의주시해 보라고 말씀드립니다.