[답변] 분양잔금 미지급과 계약해제

[신석범(辯)]

 

분양잔금 미지급과 계약해제

1. 계약해제의 일반원리

질문에서는 계약의 해지라고 하셨지만 사안은 계속적 계약의 장래적 소멸에 관한 것이 아니므로 계약의 해제라는 표현이 옳습니다. 계약해제에 관한 일반적인 솔루션은 상담글 126번에 상세히 설명이 되어 있는데, 그 내용을 기준으로 해석해보면 일단 수분양자측의 잔금 지급의무가 불이행되고 있는 상황이므로 분양자의 채무불이행이 인정되고 특단의 사정이 없는 이상 계약해제에는 무리가 없어 보입니다.

물론 귀사의 부동산인도의무와 수분양자의 잔금지급의무는 동시이행의 관계에 있으므로 귀사는 상대방의 동시이행의 항변권을 상실시켜야 계약해제를 할 수 있고, 이를 위해서 귀사는 귀사 채무의 이행의 제공을 함과 동시에 상대방에 대해 잔금채무의 지급을 촉구하는 내용의 최고를 하여야 합니다.

2. 수분양자의 지연이자지급이 계약해제에 장애가 되는지 여부

(1) 채무불이행과 해제

채무불이행이라는 것은 단순한 이행지체만을 의미하는 것이 아니라 이행불능, 불완전이행 등을 포괄하는 내용입니다. 따라서 채무의 내용 전부를 이행하지 않는다면 그 부족의 대소를 불문하고 채무불이행이 되는 것이고 채무불이행이 인정된다면 이를 저지할 수 있는 특단의 사유(동시이행의 항변권 등)가 인정되지 않는 이상 채권자는 계약을 해제할 수 있습니다.

(2) 금융이자비용의 성격

보통 건물분양계약에서 말하는 금융이자비용이란, 구체적인 개별약정내용에 따라 차이가 있으나 일반적으로는 금융기관의 중도금대출에 따라 수분양자는 초기 무이자조건으로 하고 매도인이 보증인으로서 그 이자를 부담하거나 잔금에 그 부담 내용이 전가되어, 결국 수분양자의 이행지체시에 수분양자에게 이자부로 전환되는 중도금대출에 대한 이자를 의미하는 경우가 많고 이 사안에서도 마찬가지일 것으로 추정됩니다.

매도인과 매수인간의 일반적인 계약에 있어서 중도금에 대한 지연이자는 잔금지급일까지만 발생하고 그 이후에는 동시이행관계로 인하여 매수인이 별도로 부담을 지지 않지만, 금융기관 대출에 의한 중도금의 지급인 경우 대출계약은 분양계약과 별개의 계약이므로 분양계약의 이행 혹은 해제 여부에 관계 없이 대출이자를 부담하여야 합니다.

그러므로 위에서 말한 내용의 중도금대출에 의한 금융이자비용의 경우 그 지급 혹은 부담의 여부는 계약의 해제 여부에 영향을 미치지 않습니다.

(3) 잔금지체상금과 해제의 가부

앞서 일반론에서 말씀드린 대로 수분양자가 잔금을 미납하여 매도인이 그 이행을 최고하고 상대방을 이행지체에 빠뜨린 경우 매도인에게는 법정해제권이 발생하고, 계약해제권은 이른바 형성권으로서 권리자의 일방적인 의사표시가 상대방에게 도달하기만 하면 그 효력이 발생되므로 계약은 계약한 당시로 소급하여 무효가 됩니다.

그러므로 말씀하신 대로 자동계약해지 통보를 하여 일정한 기한이 지난 경우 계약해제의 효과 발생을 전제로 하여, 다른 제3자에 대한 분양, 위약금 몰취 등의 조치에 착수하더라도 법적으로 저촉되지 않습니다.

또한 수분양자가 잔금지체상금과 금융이자비용의 부담을 전제로 계약 유지를 희망하는 경우, 그러한 요청을 들어줄지 아니면 분양이 원활하여 제3자에게 매도하여 더 나은 이익을 취할지 여부는 오로지 매도인의 의사에 달린 문제라 하겠으나, 귀사의 측면에서도 굳이 계약을 해제할 것이 아니라 잔금을 변제받고 건물을 인도하는 것이 비용절감(새로운 계약을 체결에 소요되는 비용) 측면에서 바람직한 경우도 있을 것입니다.

3. 계약의 해제 통지와 자동해제

(1) 해제권의 행사방법

해제권의 행사는 상대방에 대한 통지로 합니다. 통지여부에 대해서는 당사자 간에 다툼의 여지가 있으므로 보통의 경우 내용증명의 방식으로 합니다.

해제권을 행사하기 이전에는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고할 것을 요하는데, 귀사는 2차에 걸친 잔금지급 촉구를 통해 이를 이미 실행하였다고 보이므로 해제권을 행사하시기만 하면 될 것으로 보입니다.

따라서 귀사는 잔금의 완전 지급이 없으면 일정기간의 경과로 자동해제된다고 통지한 후 그 일정기간이 지난 후에 계약이 자동해제되도록 할 수도 있습니다.

(2) 자동해제가 된 경우 처분의 자유

일정기간 이내에 채무를 완전이행하지 않으면계약은 자동으로 해제된다고 이행을 최고한 경우 그 기간의 경과로 인해 계약은 자동해제 됩니다.(대법원판례)

계약이 해제되면 두 당사자 간의 계약은 소급적으로 소멸되므로 채무자의 손해배상과 양 당사자 간의 원상회복의무만 남습니다. 따라서 귀사는 계약이 해제된 이후 해당 부동산을 타인에게 처분할 수 있고, 그렇게 하더라도 앞선 계약이 해제된 이상 이중계약은 아니므로 민형사상 책임질 일은 없습니다.

주의할 점은 계약의 자동해제를 통지․최고한 경우에는 그 정한 기간이 지난 후에 계약이 해제되므로 그 기간이 경과되기 전에 대상 부동산을 처분한 경우 이중양도로 (업무상)배임죄 등으로 처벌받을 수도 있다는 것입니다.

4. 기타 참고사항

분양계약은 보통 약관에 의해 작성되는 경우가 많으므로 약관규제법에 저촉되지 않아야 그 효력을 온전히 유지할 수 있습니다. 그리고 분양계약서는 일반적으로 약관으로 해석될 가능성이 많습니다.

제가 상담과 사건처리를 통해 본 대부분의 분양계약서에는 입주지정일의 일방적변경, 수분양자의 법정해제권 제한 및 해제시의 원상회복의무, 손해배상책임 등에 있어서 수분양자에게 일방적으로 불리한 내용이 많습니다. 이러한 약관들은 만약 법적절차에서 수분양자가 다투게 되면 약관규제법에 의해 동 계약서상의 조항 혹은 계약서 전체가 무효가 될 수 있습니다.

그리고 위에서의 설명 내용은 귀하의 설명만을 토대로 구성한 내용이고, 수분양자의 입장이 반영이 되어 있지 않습니다. 예를 들어 수분양자의 입장에서 볼 때 귀사가 입주지정일을 계속적으로 연기하였다던가 아니면 다른 채무불이행 사유가 있었음을 들어 오히려 귀사에 대해 이행지체 책임을 문제 삼을 수도 있을 것입니다. 그러므로 실제의 사실관계가 설문에 제대로 반영되지 않았다면 위에서의 설명과 다른 결론이 날 가능성도 있다는 점을 유의하시기 바랍니다.

[권미경]

명확하고 신속한 답변 정말 감사드립니다...그리고 앞써 작성된 유사글을 찾아본다고 봤는데 미쳐 발견하지 못해 바쁘신데 번거로움을 드린 것 같아 죄송합니다...언젠가 뵙게 될 기회가 온다면 꼭 식사라도 대접하고 싶습니다!...더운 여름철 건강 조심하시구요...다시한번 정성어린 답글 감사드립니다!!...^^*