6월 27일/실전임대사업투자기업/김장섭

[김란영]

제목이 ‘실전임대사업 투자기법’이듯이 책 전체적인 내용은 임대사업을 본업으로 했을시 끊임없이 수익이 창출되는 매물을 찾는 방법이 주내용이었다. 나의 투자금이 얼마냐가 중요요점이 아니고 아주 조금이 있어도 스스로 관심을 가지고 노력을 한다면 물건을 찾아서 수익을 실현할 수 있다는 용기를 준다. 작가가 직접 뛰어 본 경험과 실전을 토대로 알기 쉽게 정리해 놓았다. 나는 임대업이 주업이 아니어서 목돈이 생기면 투자를 하고 달달이 수익금이 생기지 않아도 몇 년이 지난 후에 생기는 시세차익도 만족하리라 여겼는데 책을 읽고 난 후엔 수익형 부동산을 사서 아주 공격적으로 제테크를 해 볼만하겠구나 싶다.

아참 본격적인 임대업을 하시는 분들은 물심양면으로 도와주시는 세무사들과 친하게 지낸다고 한다. 투자물건을 많이 소유하고 있으니 세금 공부부터 해야하나 보다.

세무사들은 어떻게 사귀지? 방법을 알고 계신 분들 조언부탁드려요.

(20년 후를 예측한 투자의 원칙)

일본이라는 교과서를 지침삼다.(초고령화, 인구감소)

초고령화와 인구감소에도 불구하고 “짧게는 10년 길게는 20년 후를 내다 보았을 때 투자할 만한 곳은 어디일까요?

결론: 서울을 기점으로 교통비가 적은 곳인 역세권이어야한다.

고밀도로 지어진 신도시까지이다( 이 책에서는 서울에서 20키로 정도 떨어진 1기 신도시까지라고 합니다.) 제조업을 예를 들어서 어떠한 회사가 그 지역의 경제를 이끌고 있었는데 그 회사가 퇴보하면 청년층을 비롯한 소비층이 줄어 그럼 그 지역은 쇠락한다. 하지만 제조공장은 쇠락할 수 있지만 본사는 여전히 존재하고 본사들은 서울에 집중되어 있다. 고로 서울과 1기 신도시까지만 안전하다.라고 저는 결론을 냈네요 ㅋ

하지만 개인따라 해석이 다르니 책에 있는 내용 그대로 적어 드릴께요

(책내용: 부동산이 떨어진다 해도 차별화되어서 오를 곳은 더 오르고 떨어질 곳은 더 떨어질 것입니다. 경제 자립이 큰 곳을 보라는 얘기죠. 즉 서울 도심은 기업이나 은행과 같은 경제뿐 아니라 교육, 문화, 정치 등의 집합체이기 때문에 가치가 있는 것이죠. 또한 기업들이 몰려 있는 산업단지는 경제에서만큼은 경제적 자립이 있는 곳이라 주목됩니다.)

하지만 희망은 있다고 하네요. 연령별 인구 피라미드를 분석하니 부동산 구매의 폭발력을 지닌 40대가 구매를 할 것이라 예상됩니다. 앞으로 10년간은 부동산의 수요 감소로 이어지긴 힘들다고 합니다.

(10년을 내다 본 우리의 투자계획)

1. 트렌드가 왔는지 파악해야합니다.

트렌드가 있다면 트렌드를 꼭 잡아 리스크가 적은 것을 통해 큰 수익을 벌 수 있는 기회를 놓치지 말아야 합니다. 이러한 트렌드는 적은 돈과 단시간에 돈을 벌 수 있다는 장점이 있는 만큼 열일을 제쳐두고 해야 할 가장 큰 트렌드입니다.(재건축, 재개발, 아파트분양권등등)

2. 수도권의 베드타운 아파트와 상가등 부동산을 버리고 서울이나 가까운 곳으로 입성을 해야 한다는 것입니다. 빈익빈 부익부처럼 서울과 서울 근교로 더 몰려들 것이기 때문입니다.

3. 지방의 자급자족단지를 찾는 것입니다. 즉 알짜배기 산업단지 인근의 배후도시를 찾는 것입니다. 울산과 같은 산업단지는 인구 감소로 인한 영향을 덜 받을 것이기 때문입니다. 울산은 완벽한 자급자족의 도시이며 기업이 이끌어 나가는 도시입니다. 작은 서울과 같은 도시입니다. 지역총생산이 전국 최고죠. 이러한 곳의 중심부 부동산은 앞으로 더 주목받는 곳이 될 수도 있습니다. 신문기사에서는 충남이 울산의 지역총생산을 3년 내에 추월한다는 내용이 나오기도 했습니다.

(수익형 부동산 실전 투자)

1. 새로운 생각, 창의적인 생각으로 월세를 창조하는 방법입니다.

예를 들면 강원도 강릉에 아파트를 경매로 받아 여름에 별장식으로 쓰려고 공동 투자했다가 여름 한철에만 피서객 상대로 임대를 놓는다. 강원도 아파트는 1000만원 정도로 싸고 여름과 겨울 해수용과 스키라는 한철장사 임대를 놓을 수 있단다. 중국인들이 평일에도 스키장을 찾는다. 새로운 월세 창조이다.

2. 새로운 월세 시장을 찾는다. 예로 산업단지 인근의 월세가 잘나가는 지역을 찾아보겠습니다.

첫째 경제신문의 산업면이나 주식면을 주의깊게 본다. 공장신설이나 증설 그리고 외국과의 합자 혹은 m&a는 관심이 가는 기사이다.

둘째 그럼 그 곳의 시의회 자료를 찾아봅니다. 색인어 검색을 이용합니다. 구체적인 번지, 면적은 기본이고 현재 보상이 진행된 비율, 업체 현황, 공사기간등등이 자세히 나옵니다.

셋째 부동산 인터넷 사이트를 통해서 그 곳의 아파트의 월세 시세를 알아봅니다. 그러나 보물은 kb시세가 안나오는 아파트와 빌라에 있습니다. 노출되지 않았기 때문에 비싸지 않을 수 있습니다. 그래도 대충의 시세를 알아보고 주변에 경매가 나왔는지 알아봅니다. 주변의 경매 낙찰가와 해당번지 낙찰 사례등을 찾아봅니다. 벼룩시장, 교차로 등의 무가지 등을 통해서 해당지역의 월세를 샅샅이 훓어봅니다.

넷째 해당지역 부동산에 전화해서 매매가 현재의 월세와 보증금 등을 파악할 수 있으며 월세가 잘 나가는 지역인지 아닌지를 알 수 있습니다.

다섯째 현장엘 다녀와야죠 부동산중개업소에서는 얼굴을 보고 얘기를 하니 더 자세한 정보를 알려줍니다. 현장에서의 매물을 직접 볼 수도 있습니다. 현장을 보면서 거리와 지세 등을 알 수 있고 주변지역에 대한 더 많은 내용을 알 수 있습니다.

현재의 공실현황, 앞으로의 기업현황, 현재 지어지고 있는 원룸의 수등등을 알 수 있습니다.

책에는 년수익률 20% 이상되는 사례가 있었습니다.

3. 해외에서 월세 시장을 찾는 것입니다.

중국은 우리나라와 같은 전철을 밟고 있습니다. 우리가 어떻게 돈을 벌어 왔는지를 따져보면 될 것입니다. 새로운 도시가 생기고 산업단지의 배후지역에는 아파트 공급이 부족하고 월세 수요가 몰리고 가격이 상승하는 순으로 말이죠. 하지만 해외 임대시장은 관리하기가 힘듭니다. 말이 안통하니 말이죠. 중국 같은 곳은 현지 부동산에서 관리를 해줍니다. 그래서 편리할 수도 있지만 멀리 있으니 가 볼 수도 알아보기도 힘듭니다. 그래서 토지를 사는 것도 괜찮습니다. 좋아질 지역이라는 데 이의가 없다면 적당한 금액을 투자하는 것도 대안이라 생각합니다. 물론 외국인이 공산주의 국가에서 토지를 사는 것이 쉽지는 않지만 말이죠.

필자는 실제로 중국에 투자를 하고 있다. 아마도 부동산의 선구자인가 보다.

4. 월세 공급이 부족한 곳을 예측하는 것입니다. 갑자기 주택 멸실로 인하여 공급이 달리는 지역은 순환재개발이 대표적입니다. 재개발을 한꺼번에 하지 않고 a지역 개발하고 그 다음에 b지역을 개발하고 돌아가면서 한다는 것이죠. 그럼 수요는 일정한데 공사를 하는 동안에 공급이 일시적으로 줄어들어 월세 가격이 오르는 현상이 벌어지죠. 이러한 것은 게르만족의 대이동처럼 서울에서 외곽으로, 대도시에서 소도시로 전월세의 연쇄적인 이동이 벌어집니다.

여기서 주의할점이 있습니다. 찾았다고 투자하는 것이 아닙니다. 찾아서 수익률이 좋다면 투자해야 하는 것이죠. 앞으로 좋아질 지역은 필요 없습니다. 앞으로 좋아질 것은 덤입니다. 현재 좋아야 합니다. 찾는 것은 항상 현재에 맞추어야 한다는 것이죠. 나중에 좋아질 지역, 산업단지 크게 지어놓고 분양되지 않아서 빈 땅인 곳이 어디 한둘입니까? 항상 현재가 좋아야 합니다. 그래야 좋습니다.

(월세를 찾는 방법)

지방의 산업단지에서 월세를 찾는 방법

산업단지공단 홈페이지를 찾아가면 전국 산업단지가 모두 나옵니다.

(http://www. kicox.or.kr/home/main.jsp)

온나라부동산포탈을 통해서 정리를 해보려고 합니다.

전체면적:주거면적:상업면적:공업면적:녹지면적이 될 것입니다. 전체면적을 1로 놓고 보았을 때 나머지의 면적이 어떻게 되는지 본다면 이 도시에서는 어느 용도지역지구가 크고 어느것이 작은지 알 수 있습니다. 예를 들어 지방 산업단지 인근을 분석한다고 했을 때 공업면적이 크고 주거면적이 작다면 상대적으로 주거면적이 작으니 월세가 높겠구나, 이런식으로 응용할 수 있겠죠. 주거면적이 크고 상업면적이 작다면 상가 월세를 높은 가격으로 받을 수 있을 것이라고 예측할 수 있고요.

필자는 재건축, 재개발도 무척 잘 알고 있고 책의 내용도 있었지만 나는 딱히 모르겠고 남일 같아서 정리는 하지 않았습니다. 시간이 지나면 저에게도 좀더 쉽게 다가오는 날이 오겠지요.

그 때 다시한번 읽어 볼 생각입니다.

(나의 정리)

필자의 전체적인 주장을 제 나름대로 간단히 정리하였습니다.

단기적인 재테크는 수익률이 20% 넘는다거나 전세를 놓고 매입을 하는데 있어서 별로 돈이 들지 않는다면 그것은 저평가라 볼 수 있습니다. 싼 것을 사놓고 있다가 언젠가는 오를 것을 생각하는 것이 저평가된 것을 제대로 보는 안목입니다. 그래서 언제 오를지는 몰라도 언제 살지는 알 수 있습니다. 저자는 싸게 사기 위해 경매를 이용합니다. 경매로 물건을 구입하지 않는다 하여도 싸게 사는 기준 금액이 됩니다.그런데 저는 경매를 전혀 모릅니다. 부동산공부의 양이 넘 많네요. 에고에고~~

장기적인 재테크는 종자돈이 없는 우리 서민은 지금 현재 자본이 부족해서 현재 수익률이 많은 지역에 투자하지만 빠른 시일에 서울이나 1기신도시권에 입성하자고 하네요. 공실위험이 없는 곳, 세입자가 전화 할까 무서운 지역이 아닌 주인으로서 목에 힘 줄 수 있는 지역으로 가자고 합니다.

항상 느끼는 거지만 모든 문제는 총알입니다.... 그럼 절약부터 해야합니다.

지금도 남들만큼 겨우겨우 쓰는데 더 이상 무얼 아낄까요?

남에게 인색해 지진 말고 저에게만 절약을 해야겠습니다.

아름다운 부자되고 싶은 우린 아직 시간이 있어 행복하네요.. 모두모두 힘내세요..

[해랑달]

감사합니다 잘보았습니다~ ^^

[득도]

더 노력해야겠습니다
좋은글 감사합니다^^

[기쁨]

앞으로는 입지좋은수익형부동산이 대세일거같네요 정부의 의지도중요하구요 ~~
감사 드립니다 좋은글~~

[브리짓]

데이타와 실전감각에 배짱이 두둑해야할듯요..복잡한 서울가기 싫은데..ㅋ

[벚꽃언덕]

감사합니다 잘 읽고 배웠습니다

[정남진]

좋은 글 감사합니다~

[풍경7]

자신에게만 절약하라...저도 실천해서 총알을 모아야겠습니다^^

[0520함박웃음]

유익한정보 잘읽었읍니다

[에너지원]

잘읽었습니다.지구가 망하지않는다면 인플레 때문이라도 부동산은 오를것이며 통일이라는 큰호재를 기억해야 할것입니다.ㅎ제생각입니다.

[파란]

정리를 잘해주셔서 잘읽고 배웁니다~~^^

[ddokddok]

1기 신도시보다 멀리 가지 마라는 얘기와 맥이 닿는 부분이 있네요.. 1기 신도시 전망이 늘 궁금했거든요. ^^

[알부자]

서울과 1기 신도시를 주의깊게 살펴보겠습니다. 감사합니다~*^^*

[jeong ha wook]

부동산^^ 안목을 넓혀야 되겠습니다.. 저는 아직 준비가 되지않은것 같습니다..
열공해야죠..^^

[수니스]

감사합니다^^