상가 투자할 때 '경매' 선택했다면 '4가지 팁' 꼭 확인해야

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[K그로우 전문가 칼럼=이주현 지지옥션 선임연구원] 기준금리 인상과 내수 경기 침체로 인해 수익형 부동산이 어려움을 겪고 있다. 수익형 부동산 중 상가에 투자 시 특히 경매 투자를 위한 몇 가지 팁(tip)을 소개하고자 한다.

우선 경매로 나온 상가의 감정가격은 매매시세가 아니라는 점을 숙지해야 한다.

수익형 부동산은 말 그대도 수익률이 가장 중요하고 수익률을 좌우하는 건 경매물건으로부터 받을 수 있는 임대시세다. 감정가격 대비 낙찰가, 다시 말해 낙찰가율이 중요한 것이 아니고 본인이 원하는 수익률에 따라 역산해 낙찰가를 정해야 한다.

따라서 입찰하고자 하는 경매물건의 주변 임대시세를 통해 적정 임대료를 산출하고 고금리 상황인 만큼 보수적인 가격으로 접근하길 추천한다.

다음으로 경매물건 내부 인테리어 시설이 잘 갖춰진 경우에는 기존 임차인과 재계약이 쉽다는 점을 알아야 한다.

상가 낙찰 후 직접 자영업에 뛰어들 계획이 아니라면 기존 임차인과 재계약을 고려해 보는 것도 좋다. 물론 임차인의 영업상황을 관찰해 봐야 하지만 경매 입찰자가 영업장의 내부상황을 파악하기란 쉽지 않은 일이다.

하지만 내부 인테리어 시설을 잘 갖춘 곳일수록 추후 권리금 회수문제 때문에 낙찰자와 재계약을 원할 가능성이 높으므로 참고하길 바란다. 반대로 경매로 나온 상가가 장기간 공실상태였거나 소유자(채무자)가 직접 사용했던 곳이라면 꼼꼼한 상권분석이 필요하다.

셋째로 대항력을 갖춘 임차인이 총 임대기간 10년을 지나지 않은 상태에서 배당요구를 했다면 주변 상권을 의심해야 한다.

경매에서 대항력 있는 임차인이란 '말소기준권리(근저당권 등)' 보다 우선 사업자등록을 신청하고 영업하는 임차인을 말한다. 이 요건을 갖춘 경우 건물이 경매로 넘어가더라도 임차인은 남은 기간 동안 사용할 수 있고 총 10년의 범위에서 낙찰자에게 계약갱신요구권도 행사할 수 있다.

하지만 경매절차에서 임차인이 배당요구를 신청했다면 보증금을 돌려받고 낙찰자에게 점유를 이전해야 할 의무가 생긴다. 이렇게 대항력 있는 임차인이 낙찰자에게 권리를 행사할 수 있음에도 계약해지의 의사표시인 배당요구를 신청했다면 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 등을 포기한 것이므로 더욱 신중한 상권분석이 필요하다.

끝으로 오래된 임차인이 영업하는 곳이라면 향후 수익률 상승을 기대해 볼 수도 있다.

장기간 한 곳에서 영업하는 임차인일 경우 현재 시세보다 낮은 임대료를 지급하고 있을 가능성이 크다. 통상적으로 매년 일정 범위 내에서 차임을 증액하는 임대인도 있지만 수년간 인상하지 않는 임대인도 생각보다 많기 때문이다.

경매 개시일로부터 2~3년 전 계약한 임차인이 있다면 임대료가 현재 시세를 반영하고 있을 가능성이 크다. 다만 간혹 경매로 넘어가기 직전에 제3자와 허위 임대차계약을 하고 수익률이 좋은 상가로 보이기 위해 시세보다 높은 임대료를 신고하는 등 꼼수를 부리는 경우도 있으니 주의해야 한다.

[출처] K그로우(http://www.kgrow.co.kr)

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