이영근|국토해양부 보금자리주택기획팀 주무관
추진 배경
우리나라는 1960~1970년대 고도경제성장기를 거치면서 농촌인구의 도시집중, 가구분화 등으로 도시 내 주택부족에 따른 심각한 사회문제를 경험하였다. 이에 따라 대규모 신도시 개발 등 공급확대정책을 통해 주택가격 안정을 도모하였으며 그 결과 주택의 대량공급으로 이전의 전통적인 주택문제들은 크게 개선되었다. 하지만 아직도 서울을 비롯한 수도권은 주택보급률이 90% 정도로 여전히 주택이 부족한 실정이며, 특히 저소득층의 주거불안정은 지속되고 있는 실정이다.
2007년 말 현재 총 가구 중 소득 5분위 이하의 임차가구가 전체 가구의 50.1%에 이르며, 서울 등 수도권의 경우에는 전월세 거주 가구가 45.5%에 달하고 있다. 또한 질적인 측면에서의 주거환경 개선문제도 시급한 상황이다. 이에 따라 정부에서는 지난해 ‘국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안(9.19대책)’을 발표하고, 앞으로의 주택정책은 시장기능의 정상화와 함께 안정적인 주택공급 등을 토대로 서민들을 위한 주거복지에 중점을 두기로 하였다. 그리고 저소득 서민층을 위한 ‘서민 보금자리주택 건설계획’을 확정하고, 정부지원이 없이는 내집마련이 어려운 무주택 저소득 가구의 주거수준 향상을 위해 저렴한 주택의 대량공급과 부담완화를 위한 획기적인 지원을 약속한 바 있다. 정부는 9.19대책 발표 후, 보금자리주택 공급을 위해 「국민임대주택건설 특별법」을 전면 개정한 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」을 신영수 의원 발의로 국회에 제출하여 금년 3월 20일 공포하였으며, 1개월이 경과한 4월 21일부터 본격 시행할 예정이다.
주요 내용
서민들을 위한 보금자리 주택은 과거와 같은 공공임대주택만이 아니라 공공이 짓는 중소형 분양주택과 임대주택을 포괄하는 새로운 개념의 주택이라고 할 수 있다. 그리고 단순한 대량공급보다는 저렴한 비용으로 도심 인근에 공공이 직접 신속하게 공급하는 수요자 중심의 맞춤형 종합주택정책이라는 것이 이 정책의 가장 큰 특징이라고 할 수 있다. 서민을 위한 보금자리 주택의 특징을 자세히 설명하면 첫째, 입지측면에서 도심이나 개발제한구역 등 도시인근 선호지역에 건설하고, 둘째, 사업절차는 공공이 직접 건설하여 신속하게 공급하며, 셋째, 가격은 서민들이 부담가능한 가격으로, 마지막으로 공급방식은 수요자 선호에 따른 공급을 위해 사전예약제 방식의 청약제도를 시행하게 된다.
1. 보금자리 주택의 입지 및 공급
보금자리 주택의 입지는 주거선호가 높은 도심과 도시근교에 집중적으로 공급하며, 수도권 100만 호 공급 중에서 도시 내에서는 현재 추진 중인 재건축, 재개발, 역세권 고밀개발 등 도시 내 공급을 활성화하여 공공이 매입하거나 직접 건설하여 총 20만 호를 공급하고, 도시근교에서는 도심 접근성이 우수한 개발제한구역 조정가능지, 산지•구릉지 등을 활용하여 ‘보금자리 주택지구’를 신규로 조성하여 총 30만 호를 공급할 계획이다. 또한 도시외곽에서는 진행 중인 2기 신도시 지역의 공공택지에서도 서민들이 거주하기 편리한 지역에서 약 50만 호를 보금자리 주택으로 공급할 계획이다. 보금자리 주택지구의 조성을 위해 도시근교의 선호지역에는 택지가 부족한 상황이므로, 가용지 조사를 거쳐 필요하다면 개발제한구역 중에서 환경적으로 보전가치가 낮은 훼손지역은 추가로 해제하여 활용하고, 도로•철도 등 기존 인프라가 잘 갖추어져 개발비용이 적게 드는 지역에는 중소규모 지구를, 기반시설 확충이 필요한 지역은 중대규모 지구를 여건에 따라 병행 개발할 계획이다. 보금자리 주택단지의 개발 방향은 도시확산보다는 도시 내 충전식 개발을 지향하고, 대규모 투자보다는 기존 기반시설을 적극 활용하여 개발비용을 적정화하며, 훼손지역은 복원하고 에너지절약형 그린홈 등으로 이루어진 저탄소 녹색도시 건설을 지향하는 원칙을 견지할 것이다.
2. 사업절차 간소화
보금자리주택의 신속한 공급을 위해 대한주택공사 등 공공기관이 직접 사업을 추진토록 하고, 택지 실시계획 및 건설 인허가도 정부가 직접 수행할 예정이다. 지구지정 전 사전협의를 강화하여 사업기간이 실제적으로 단축되도록 하고, 지구지정 시 도시기본계획도 의제처리하여 신속히 추진할 계획이다. 또한 「산업단지특례법」과 같이 개발계획과 실시계획을 통합하여 지구계획을 수립하도록 하고, 별도의 ‘통합심의위원회’를 두어 협의 및 심의절차를 일원화하는 등 절차를 대폭 간소화하게 된다. 이렇게 되면, 현재 사업지구 주민공람에서 입주까지 6년 정도 소요되던 사업기간이 4년 정도로 단축될 수 있을 예상된다. 아울러 사업과정에서 투기가 생기지 않도록 엄정한 투기대책을 시행하여 이미 개발제한구역은 토지거래허가구역으로 지정되어 실수요 목적이 아니면 거래가 어렵지만, 앞으로 토지거래허가제 운용실태 등을 엄격히 점검해 나갈 계획이다. 또한, 일체의 개발행위 허가를 제한하고 주택거래신고지역으로 지정하여 보상금을 노린 투기를 원천 차단하도록 할 것이다.
3. 저렴한 주택공급
보금자리 주택은 서민들이 입주하는 데 어려움이 없도록 분양가를 대폭 인하하고, 주택금융 지원도 확대할 계획이다. 분양가는 용적률을 상향하고, 녹지율도 합리적으로 조정하며, 공사시공 과정 합리화 등의 원가절감 조치를 통해 종전 분양가상한제 가격 대비 15% 내외가 인하되도록 할 계획이다. 또한 기금에서 저리로 지원되는 주택구입자금의 세대당 지원규모도 상향하고, 장기대출제도를 도입하는 등의 조치를 통해 주택구입 부담을 자기소득의 30~40% 수준으로 낮추어 나갈 것이다. 또한 개발에 대한 적정한 이익은 보상하겠지만, 분양가 상승을 억제하고 과도한 개발이익은 배제될 수 있도록 보상가 산정시점을 조기화한다. 즉, 사업지구의 토지가격이 인근지역에 비해 30% 이상 상승할 경우 보상가 산정시점을 지구지정일에서 주민공람일로 조기화할 수 있도록 보완함으로써 분양가 상승을 억제하고 과도한 개발이익이 배제되도록 할 계획이다.
4. 사전예약방식의 주택청약제도
보금자리 주택 중 공공분양주택 입주자는 사전예약방식으로 모집한다. 분양에 앞서 사전에 수요자가 입주시기, 분양가, 입지 등을 따져보고 선택할 수 있도록 할 예정이다. 지구 전체에 대해 일괄적이고 개략적인 설계도를 제공하고 규모나 호수, 추정분양가 등을 공고하면, 수요자들이 인터넷 사전예약시스템을 통해 신청하고, 예비당첨자를 선정하는 방식으로 운영된다. 사전예약은 인터넷 사전예약시스템을 통해 전체 청약물량의 80% 정도에 대해 예비당첨자를 선정하는 방식이며, 대한주택공사 등의 홈페이지를 이용해 봄, 가을 등 연 2회, 각 1개월간 인터넷으로 운영된다. 예비당첨자는 무주택, 납입회수, 저축액, 부양가족수 순인 현행 청약저축 선정방식에 따라 심사한다. 이후 본 청약은 확정분양가 등이 제시되는 정식 입주자 모집단계에서 예비당첨자의 당첨자격을 최종 확인하고 자격상실자 및 잔여물량 20%를 대상으로 추가 모집하는 방식이다. 이렇게 되면, 현행 선 분양시기보다 1년 이상 조기에 공급되는 효과가 생기고, 수요자들은 여러 단지를 비교 평가하여 자기가 원하는 곳에 청약할 수 있는 이점이 있다.
향후 전망
앞으로 보금자리 주택의 정책브랜드를 ‘뉴플러스, NEW+’로 호칭하여 본격적인 사업을 추진할 예정이다. ‘뉴플러스, NEW+’는 ‘다양한 주택유형, 도심과의 접근성 등 다양한 가치가 플러스된 새로운 주택정책’을 의미한다. 세계적 금융위기로 경기침체가 심화되고 있는 상황에서 이번 특별법 마련으로 취약계층과 서민층의 주거불안과 민간 부문의 주택건설 위축에 따른 중장기 수급불안 해소에 기여하고, 공공주택 건설을 통한 일자리 창출 및 내수진작에도 도움이 될 것으로 예상된다. 사업기간이 종료되는 2018년이 되면 주택보급률은 107.1%, 인구 1천 명당 주택수는 406.1호, 자가보유율은 65%, 임대주택 재고비율은 12%로 대폭 확대될 것으로 전망된다. 이러한 수치는 선진국인 미국, 일본 등과도 비슷한 수준으로 우리나라의 주거여건이 그만큼 향상될 것을 기대할 수 있다.